不動産の相続対策・終活

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不動産鑑定士の降矢です。

前回に続き、相続に関係して最近ご相談をいただいた案件をご紹介します。

セカンドオピニオンについての事例です。

 

hb4bee1f7fbb868055b30143a426601d_s神奈川県にお住まいのご依頼者は、地方中核都市の一等地にある150坪ほどの土地を相続なさいました。
 
ご本人も配偶者の方もこれまで不動産経営と縁がなく、この土地をどのように活用したら良いのか見当がつかない状態でいらっしゃいましたが、当該地域の中心にある時価で10億円を超えるような土地ですから、不動産会社の方々が今回の所有権移転を見逃すわけがありません。

 

規模も営業エリアもさまざまな会社より土地活用についての提案がご依頼者のもとに持ち込まれました。
 
ずっと遊休地としておくわけにもいかない…と、依頼者ご夫妻は実績を重視して全国で事業を展開する大手不動産会社からの提案について検討を始められました。

オーナーが定期借地契約に基づき土地を貸し、不動産会社が建物を建ててホテル運営会社に賃貸するというプランでした。

不動産会社からの年間地代のオファーは約1000万円
この地代はちょっと安すぎるのではないかとお感じになられたそうです。

そこで私どもにセカンドオピニオンのご相談をくださいました。
 
不動産会社の提案内容の妥当性の検証ということで、弊社鑑定士が現地視察を行うことはせず、地代について机上での概算評価

評価の結果、地代は年間3000万円が妥当と判断、根拠資料を添えてご報告しました。

この結果をもとに、ご夫妻は不動産会社との交渉を開始されました。
ご夫妻と会社とで交渉が難航したときは、私が交渉を引き継いで行います。
 
 
弊社では不動産の価格・賃料の評価書面(鑑定評価書、調査報告書、意見書など評価目的やご予算に応じてお選びいただけます)の発行や、各種コンサルティングをご提供しておりますが、ご依頼いただく前段階で、お客さまのお考えにある不動産の価格あるいは賃料(家賃・地代)が適正時価の範囲にあるかどうか、無料簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご連絡ください。
 

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だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
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相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 

降矢等です。

本日は、不動産相続に備えてご依頼をいただいた鑑定評価事例をご紹介します。

 
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対象物件は東京西部の閑静な住宅街にある戸建住宅で、土地が借地の「借地権付建物」でした。

ご依頼者はこの住宅にお住まいの方です。

借地権付建物の所有者は高齢のご親戚で、将来相続が発生する前にご依頼者がご親戚より借地権付建物をご購入することになりました。

 
 
親族間の不動産取引は、第三者との取引よりも恣意的になりやすいことから、税務上、時価(=不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に通常成立すると認められる価格)にて行わなければならないとされています。

適正な時価に基づく取引であるとの税務当局への証明には、鑑定評価額での売買とすることが有効です。
 
また、こちらの物件は土地部分が所有権ではなく借地権であるという特殊性もあります。
 
そこで、借地権付建物としての適正な時価を示す不動産鑑定評価書の作成を弊社にご依頼いただいた次第です。
 
 
借地権付建物の鑑定評価手法には、

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法   という3つの手法の適用が考えられます。

 
取引事例比較法は、近隣あるいは不動産取引上の市場を同じくすると考えられる(=代替競争関係にある)地域における近時の借地権付建物の売買事例を集め、それらの比較検討によって本物件の価格を導出する手法ですが、手法の適用に必要な借地契約の熟成の程度やその残存期間、一時金の授受の有無およびその額、賃料改定の経緯や契約更新可能性などの契約個別性等について正確かつ詳細に把握することができる多数の事例を収集し得なかったため適用を見送り、原価法と収益還元法の2手法を適用しました。
 
原価法は、評価時点での「借地権の価格+建物の価格」で本件住宅の価格を算定する手法です。

収益還元法は、評価時点でこの住宅を第三者に賃貸したときに得られる収益を基に価格を導く手法です。

前者は費用性、後者は収益性から不動産の価値にアプローチする手法で、異なる複数の視点より不動産価値を見るという点に意義がありますが、一般の個人住宅については、これを賃貸して収益を上げたいという不動産購入者(投資家)が現れることはほとんどありません。
 
評価の結果、原価法による価格に対して収益還元法による価格は65%ほどの水準となりました。
 
求められた2つの価格に、地域性や個別性、手法の適用過程で用いた資料の信頼性などについて再度の分析を加え、最終的により説得力の高い原価法による価格を重視して鑑定評価額を決定しました。
 

この鑑定評価書の発行によって、ご親族一同から相続対策としての売買についてご納得を得られ、また税務対応もスムーズに進めていただくことができました。
 

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不動産鑑定士の責任について
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」

 

相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

これまで、相続対象の不動産について、下記関連記事に挙げておりますような、さまざまな評価や調査のご依頼をいただいてまいりました。

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相続のお悩みをズバリ解決する方法(その3)
相続のお悩みをズバリ解決する方法(その4)
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相続のお悩みをズバリ解決する方法(その6)

 

公的に認められた不動産評価のプロフェッショナルとして、正確な不動産価格(時価)を算定し、皆さまの暮らしの安心のお役に立てることは、私どもにとって大きな喜びです。
 
 
近年は、「セカンドオピニオン」のご相談が増えております。
 
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相続増税後、土地の有効活用がより重要な意義を持つようになってきました。
 
不動産会社から提示される活用案について、その提案内容が最善なものなのかどうか、オーナーの方が判断に迷われるケースは珍しいことではありません。
 
 
弊社は不動産の鑑定・コンサルティング専業ですから、不動産取引や不動産開発に利害を有さず、中立的・客観的立場よりアドバイスをいたします。

 

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不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その1)
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不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)

 

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。

 

相続を契機とする不動産の鑑定評価事例、セカンドオピニオン事例について続く2回のブログでお話をいたします。

不動産相続について疑問がおありの際は、どのようなことでもお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

早いもので、新しい年となって3週間が経とうとしています。

この年末年始は、三が日明けの4日・5日が土日にあたり日並びが良かったことで、例年より長く帰省なさった方が多くいらしたのではないでしょうか。

「実家で、親が所有する不動産についての話になって…」と、不動産相続に関するご相談のご連絡をいくつかいただいております。

 

ecaa887cb1a136db3a974e7b0b49fd18_s弊社は、

(1) 不動産時価評価
(2) 不動産目録作成
(3) 不動産資産分析

 
によって複数不動産について最善の相続のかたちをご提案するサービスのほか、個別不動産についてピンポイントで対応する相続関連の評価業務を多く行ってまいりました。

 
 

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「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
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不動産価値見極めの3ポイント

 
高齢化が進展し社会環境が変化するなか、昨今の相続税法、相続法の大きな改正もあり、不動産相続に関するお問い合わせ・ご依頼は、年々数が増えるとともに多様化していると感じております。

 

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次回以後のブログで、最近の相続不動産への個別ご対応事例を紹介してまいります。

不動産相続についてのお悩みごとは、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。

 

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

前回までのブログで弊社代表の降矢が取り上げておりました相続についての話題をもう一つ… 10月から相続税の申告・納税にe-Tax国税電子申告・納税システム)が使えるようになる予定です。
 

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所得税などの納税でe-Taxをお使いになっていらっしゃる方が皆さまの中にもいらっしゃるかと思います。
 
私もe-Taxを使ったことがありますが、直感的に操作できて、手書きと比べると圧倒的に便利だと感じました。

 

 
納税者利便の向上と行政事務の効率化を図るべく、国税庁が開発を進めている相続税のe-Taxシステム。

システムの導入・普及によってい行政事務が効率的になるのは間違いなく、喜ばしく思います。
相続税を代理申告する税理士さん等は業務を進めやすくなることでしょう!
 
現在は相続税を相続人自らが申告する割合は1割程度といわれていますが、今回の電子化で相続人自らが申告を行なうケースが増える!…かどうかは、少々微妙なところかもしれません。

申告には相続税の知識が必要であることに変わりはなく…

もともと知識豊富で、相続財産についての整理も済んでいるものの、申告書作成の手間に二の足を踏んでいた、という相続人の方については、e-tax導入が自力申告の背中を押すかもしれません。

しかし、相続人の方が多く、相続財産の構成が複雑であればあるほど、利害関係のない調整役としての第三者の存在が必要で、引き続き税理士さんのサポートを必要となさる方が多くいらっしゃることと思われます。
 

物理的状況や権利関係などに特別な事情が生じている相続不動産がおありの場合には、私ども不動産鑑定士がその不動産の適正な時価把握をお手伝いいたします。
 
大きな世の中の流れである電子化の恩恵を受けつつ、ご家族のさまざまな負担を最小にできる相続が理想ですね!

 

 
相続前不動産整理、相続不動産時価把握に鑑定評価をお役立てください↓

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FRAコンサルティングの降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目の解説、今日が最後の回となります。
 
◆相続の効力等に関する見直し◆

”相続させる旨の遺言等により承継された財産については、登記なくして第三者に対抗することができるとされていた現行法の規律を見直し、法定相続分を超える部分の承継については、登記等の対抗要件を備えなければ第三者に対抗することができないこととする”

という見直し項目について、用語解説を加えつつ、ご説明してまいります。

 
相続させる旨の遺言」とは、特定の遺産を特定の相続人に相続させる、という内容の遺言のことをいいます。

遺言者が遺言によって一方的意思により行う財産処分「遺贈」は、相続人に対しても相続人以外の者に対しても行うことができますが、「相続させる旨の遺言」は相続人に対してしかできません。
 
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対抗要件」とは、当事者間で効力のある法律関係について第三者に対しても効力をもたせるために必要なもの、のことです。
 
これまで、不動産の取得に関する対抗要件が、遺贈や遺産分割協議によって取得した場合と、相続させる旨の遺言によって取得した場合とで異なっていました。

 

 

 
遺贈・遺産分割協議によって取得した場合には対抗要件、すなわち登記がなければ第三者に取得を対抗することができないのに対し、相続させる旨の遺言によって取得した場合には、登記なくして第三者に対抗できる、とされていました。

しかし、これでは遺言書の内容を知りえない債権者などの第三者が、不動産の真の所有者を誤認し、債権回収できなくなるといった不利益を被る可能性があります。

登記制度や強制執行制度の信頼を低下させてしまうことともなってしまいます。
 
そこで、相続させる旨の遺言で取得した場合についても、法定相続分を超える部分については、登記をして対抗要件を得ないと,第三者に対抗することができない、と改められたのです。
 
今回の改正は、相続時の不動産相続登記を促すことともなります。

相続が発生しても、不動産の登記をせず亡くなった人の名義のままにしておいたところに、さらに相続が重なって、そのうち相続人が辿れなくなり、不動産所有者がわからかなくなってしまう…このような所有者不明不動産の発生予防にも役立つ見直しであると考えます。
 

「相続させる旨の遺言」のご準備は、ご所有不動産の時価を知ることから。

FRAコンサルティングでは、ご予算に応じたさまざまな形式の時価評価サービスをご用意しております。

お気軽にお問い合わせ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 

【関連記事】

成功する不動産相続のためにまずすべきこと

「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます

不動産価値見極めの3ポイント

代表鑑定士の降矢です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目についての解説、2回目です。
 
◆遺留分制度の見直し◆

遺産分割について、原則的には自由に遺言をすることができます。

ただ、相続人の生活を守るために、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法が保証しています。
これが遺留分です。

1478796遺留分を得るためには、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に「遺留分減殺請求」を行います。
 
これまで、遺留分減殺請求権が行使されると、遺贈(または贈与)の一部が無効となって物権的効果が生じる結果、相続財産が不動産の場合には共有状態が生じることが見られました。

 

 
共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

この点、下記ブログにて詳述しておりますので、ご参照ください。

なぜ、不動産の共有は危険?

 
 
遺留分制度は、そもそも相続人の生活保障が目的です。

このような制度趣旨に照らすと、遺留分権利者には遺留分侵害額に相当する金銭を取得させれば十分であると考えられます。
 
そこで今回の改正では、権利の行使によって遺留分侵害額に相当する金銭債権が生じるものとして、遺留分減殺請求権を金銭債権化することになりました。

こうすることで、遺留分減殺請求権の行使による共有関係を発生させず、遺言者の特定の不動産を受遺者に与えたいという意思を尊重することもできます。
 
なお、金銭を他の相続人に支払わなければならない受遺者への配慮として、金銭を直ちに準備することができない場合には金銭債務の全部または一部の支払いについて支払期限の猶予を裁判所に求めることができる、と規定されています。

 
これまで不動産の共有解消を、不動産鑑定でお手伝いしてまいりました。

ご依頼を受けた案件には相続がらみで共有となってしまった事例が多く、遺留分制度の見直しは意義深いと感じております。

 

遺留分減殺請求権を行使する際の不動産評価もお受けしています。

相続不動産についてのお悩みごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話でご相談ください。
(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。初回ご相談は無料です。)

 

【関連記事】

公平な遺産分割の秘訣

「遺留分減殺請求」での損を避けるには

現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法

降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち、不動産に関係が深い3項目を解説してまいります。

今日はその1回目です。
 
◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇◆

 
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婚姻期間が20年以上の夫婦のあいだで、居住用不動産(自宅として住んでいる不動産)の遺贈や贈与がされたときは、原則として遺産分割における配偶者の取り分が増えるようになります。

被相続人(亡くなった人)の意思を尊重した遺産分割として配偶者を保護する、という考えに基づく見直しです。

 
 
これまでは、夫婦のあいだでの居住用不動産の贈与等について、遺産分割の公平を図るために、原則として遺産の先渡しを受けたものとして取り扱われて、当該居住用財産は相続財産額に組み込まれてきました。(被相続人による特別受益の持戻し)

結果として、配偶者が相続発生後に最終的に得る財産額は、贈与等がなかった場合と同じになり、被相続人が自らが亡きあとの配偶者の生活拠点を確保し、その生活の安定を図る、という意図が、遺産分割の結果に反映されませんでした。

 

1446480事例を挙げてみていきましょう。

夫が亡くなり、妻と子ども2人が残されました。
夫の財産は、評価額6000万円の居住用不動産(持分4/3)とその他財産が5000万円です。

夫から妻には居住用財産2000万円(持分1/4)が生前贈与されていました。
 

妻の取り分は、生前贈与分も相続財産とみなされるため、

(6000万円+5000万円+2000万円)×1/2-2000万円=4500万円 4500万円+2000万円=6500万円

これは、生前贈与がなされていなかったと仮定したとき(相続発生時、夫所有の不動産8000万円)の妻の取り分、

(8000万円+5000万円)×1/2=6500万円 と同額で、

生前贈与を受けようが受けまいが、最終的な妻の財産取得額に差異なし、となってしまいます。
 
今回の改正で、居住用不動産の生前贈与分については、持戻し計算に入れない意思が被相続人にあったと類推して相続財産の計算から外し、被相続人の意図を尊重した遺産分割ができるようになりました。
 
先ほどの事例の場合における妻の取り分は、

(6000万円+5000万円)×1/2=5500万円 5500万円+2000万円=7500万円 となって、

改正前より妻は多くの財産を最終的に取得できることになります。
 

国税庁が毎年公表している「相続税の申告状況の概要」によれば、相続財産のうち約4割強は不動産です。

円満な不動産相続に向けて、弊社では不動産鑑定士による評価サービスをご提供しております。
お気軽にお問い合わせ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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成功する不動産相続のためにまずすべきこと

「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます

不動産価値見極めの3ポイント

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不動産鑑定士・降矢等です。

お盆を迎え、ご家族の集まりで相続についてお話になる方も多くおいでかと思います。

 

昨年7月、民法の相続についての規定部分(「相続法」)が、高齢化の進展などの社会環境の変化に対応するため、約40年ぶりに改正されました。

 

 

・残された配偶者の生活や相続人以外の親族の介護貢献への配慮
・相続争いを防止してより相続をスムーズにする観点                                  より、

 

◇配偶者居住権の創設
◇婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◇自筆証書遺言の方式緩和
◇法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設
◇預貯金の払戻し制度の創設
◇遺留分制度の見直し
◇相続の効力等に関する見直し
◇特別の寄与の制度の創設

 

が、なされました。

配偶者居住権や法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設をのぞいた、改定規定のほとんどが本年7月1日に施行期日を迎えています。

 

7月1日施行規定のうち、不動産との関連性が深い見直し項目に、

◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◆遺留分制度の見直し
◆相続の効力等に関する見直し

があります。

 

次回以後のブログで、この3項目について取り上げてまいります。

 

 

 
ご所有不動産特有の事情をしっかりと時価に反映いたします↓

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第5回目です。
 

1.Eさんの状況

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母親の遺志を受けて、兄妹で3ヶ所の不動産を共有しているEさんと妹さん。

管理上、共有であることが面倒に感じる場面が増えていました。

より土地を有効活用したい思い、子どもたちの代になって、いとこ同士で共有となることは避けたいという思いもお持ちです。
 
 
Eさんと妹さんは、土地を等価交換し、共有を解消するという不動産鑑定士からの提案を実行することにしました・・・
 
 

2.事案全容はこちら

等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その1) ~相続で共有に…
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その2) ~共有は面倒多し
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その3) ~共有がもたらす不安
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その4) ~鑑定会社へ連絡
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その5) ~無料相談へ
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その6) ~等価交換の提案
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その7) ~交換特例で現金支出を少なく
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その8) ~交換特例の適用条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その9) ~江東・墨田・世田谷の将来予測
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その10) ~鑑定を依頼
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その11) ~鑑定終了
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その13) ~対象不動産の表示&基本的事項
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その14) ~鑑定評価の依頼目的
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その15) ~借地権について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その16) ~売買マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その17) ~賃貸マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その18) ~行政的条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その19) ~鑑定評価手法の適用方針
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その20) ~権利割合法について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その21) ~権利割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その22) ~底地割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その23) ~権利割合法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その24) ~収益還元法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その25) ~鑑定評価額の決定
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その26) ~土地の有効活用へ

 

3.ポイント解説

<事案全容より>
 
”約束の面談の日です。

できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。”
 

⇒親族間の等価交換や、遺産分割といったケースでは、可能な場合は、評価の開始前に関係者ご一同と不動産鑑定士との面談機会をいただければと存じます。

評価後のご親族の話合いがよりスムーズになります。

 
 
初回相談は無料です。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にお申込みください。

 

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