相続対策・終活・空き家

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創業より25年、不動産相続の成功をサポートしてまいりましたFRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
本日は「終活」における「不動産目録」の必要性をお話します。
 
不動産について以下のようなお悩みをお持ちで、何処に相談してよいか分からないという方々が最近多くいらっしゃるようです。
 
弊社ホームページを見てお電話下さった60代の女性の方からのお話です。
 
 
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「最近、テレビなどでよく『終活』とか『エンディングノート』という言葉を聞きます。初めのうちは私もまだそこまでの年齢ではないので・・・と聞き流していましたが、幾つかの不動産を所有しており子供も三人いますので、将来のことを考えると少々気になり始めました。今は相応の家賃収入があり、現在の生活は安定していますが、私に万が一のことがあった時、子供たちが争わないようある程度の財産整理はしておきたい。自分の所有する不動産の現在の正しい価格を知っておきたい。そのためにはどうすればよいでしょうか。」
 
 
この方が求めていらっしゃることは、直接的な相続対策や節税対策ということではなく、ご自身の所有する各不動産の実状を一目で把握できる、また正しい不動産価格を明記した「不動産目録」のようなものを作ってほしい、そして安心したいということでした。
 
 
お聞きしたところ、所有される不動産は賃貸アパート、未利用の広大地のほか権利関係のやや複雑な物件もありました。
 
このようなケースですと、やはり経験豊富な不動産鑑定士でなければ正確な実情の把握、正しい不動産価格の算定はできないでしょう。
 

 

弊社不動産鑑定士へのお電話でのご相談は無料です。
 
不動産に纏わるお悩み事やご相談がありましたら《全国どちらの物件でも》承っておりますので、どうぞお気軽にお電話下さい。
 
「不動産目録」等の作成も非常にリーズナブルな費用でお請けしております。

 

 

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 株式会社FRAコンサルティング

 

 
初めての相続を控える方から、多くのご相談をいただいております不動産鑑定士・降矢等です。
 
今日は、「終活」になぜ「正しい不動産価格」が必要なのか、あるご相談内容を紹介しながら説明したいと思います。

 
50代の男性とご高齢のお父様が弊社にお見えになって、次のようにおっしゃいました。

 

「父の年齢を考えて、いわゆる終活を行っています。というのも、父は賃貸用物件や土地などの不動産を幾つか所有(個人名義)していますが、一方で現金や他の財産はほどんどなく、もしもの時の相続税を考えれば、その時は不動産の一部を処分することになるのか、など今のうちから整理しておきたいのです。先日、お世話になっている税理士さんからエンディングノートを作るようお話があり、ひな形を入手しましたが、財産、特に所有不動産の整理に関してはどうしてよいか分からず困りましたので、こちらに相談に来ました。」
 

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このお二人(親子)は、相応の相続税が発生することは避けられないので、それぞれの不動産の正しい価値(時価)は如何程あって、抵当に入れた不動産の残った借金なども考慮した場合、相続時にどれを処分すればよいか、相続人の財産分割に最も良い方法は何かなどを知りたいご様子でした。
 

結果として、弊社が「正しい不動産価格」を明記した「不動産目録」を作成し、これに基づき最良の方策をご提案することで調査ご依頼を頂きました。
 
 
不動産の価格は、複雑な物件でなければ不動産鑑定士でなくてもある程度の相場から大体の時価は査定できます。

しかし、実態に即した正しい価格、市場における適正な価格ということになれば不動産鑑定士による評価が不可欠となります。
 
 
終活において作成するエンディングノートや不動産目録だからこそ、不動産鑑定士による正しい不動産価格が必要となるのです。

 

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相続案件に強い不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
先だって、ある税理士さんから、不動産コンサルティングのご依頼をいただいた時のお話です。

 

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「私のお客様のご子息から、『父のもしもの時に、相続人である私たちは兄弟が5人いるので、相続財産(主に不動産)を共有にするか、可能な範囲で分割した方が良いか』など相談がありました。その際、私は『相続税は、その分け方によって(上手に分割すれば)特例もあり、税負担も軽減できます。また、できれば共有は避けた方が良いので、検討しましょう』と、お伝えしたのですが、具体的に最も有効な不動産の分割方法が見いだせず、FRAさんにコンサルをお願いしたいのです。」 というご依頼でした。
 
 

上手に不動産(相続財産)を分割できれば、これに越したことはありません。
 
共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

具体的には、以下です。

① 土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
② 自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③ 居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある。

 
そして、親からの不動産を相続で子どもが共有し、子どもからその子ども(親から見て孫)へ相続…と世代を重ねると、さらに共有関係が複雑となり、売却や建築がより難しくなってしまいます。
 
 
個々の事案によっていろいろな良策(最も有効な分割方法)が考えられます。

今回のケースでは、5人の相続人それぞれのご希望を踏まえ、試案を複数ご提示し、最終的にご納得いただける分割、そして節税へとつながりました。
 
 
このようなことでお悩みの場合は、是非一度お問い合わせフォーム等よりお問い合わせください。
初回ご相談は無料です。

 

 
不動産相続のご相談をお受けして25年となる不動産鑑定士・降矢等です。
 
以前、72歳男性の方より以下のご相談をうけたまわりました。
 
「8年ほど前に一人暮らしだった母が亡くなり、古い一軒家とその土地を相続しました。その後、売却も考えましたがその当時は不動産価格が上昇しており、様子を見ていました。また、固定資産税も思ったほど高くないので、結局未利用のまま所有してきました。ところが、1年ほど前、そのご近所の方から『長い間、空家のようだけど、このままだと危険だし、景観も悪いので取り壊してほしい』という旨のお話があり、今後どうしたらよいか、どのようにすれば経済的に有益かを教えてほしい」
 
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これは高齢化先進国・日本の大いなる悩みごと、空家問題※ですね

(※老朽化した家屋などが空家のまま長く放置されると、防犯上の問題や火災の発生、自然崩落・倒壊等の危険性、加えて景観や生活環境の悪化をもたらすという問題)。

 
総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年時点で全国の空家は約849万戸です。
 
住宅用地の場合、空家でも古くても敷地が小規模宅地に相当する部分は土地の固定資産税が6分の1まで軽減される措置がありますので、仮に家屋を取り壊し、更地となると固定資産税に軽減措置がなくなって従前の6倍の税金がかかってしまいます。

それを回避するために所有者は家屋が老朽化してもそのまま放置しておくケースが多く、徐々に空家が増加し社会問題となったわけです。
 

この空家増加現象を少しでも解消する目的で、2015年2月26日から税制優遇措置を見直す「空家対策特別措置法」が施行されました。(2023年12月13日には改正法が施行。)
 
老朽家屋をそのままにし「特定空家等」とみなされてしまった場合、更地と同等の高額な固定資産税を課される可能性があります。
 
つまり、このご相談の方のお悩みは、このままだと所有者責任に加えて、税額も6倍になってしまうという二重の問題を抱えていることになります。
 
 

決して話(不安)を大きくしているのではありません。
 
この空家問題を放置せず、良策を検討することをお勧めしようと思い、ブログアップした次第です。

 
解決策としてはいろいろあります。たとえば、①このまま売却する方法、②大幅な改装を行って貸家とする方法、③取り壊して更地化し、駐車場等として一時貸しする方法、④同様に更地化して建物所有目的の貸地とする方法、⑤取り壊して賃貸マンションを建築し、賃貸運営する方法、⑥銀行等に委託(信託)して管理運用を任せる方法、等々ありますが、本件では、その立地条件を検討した上で、お客様の資金力や融資の可能性、また将来動向を見込んで、ズバリ上記⑤をお勧めしました。もちろん賃貸事業を行うにあたっては相応の専門業者との委託契約も必要ですが、全ての専門業者が高い信頼性と数多い実績を有するとは限りませんので併せてご相談に応じております。
 
空家問題等でお悩みの方は、弊社までお気軽にご連絡ください。

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。
 

 
相続案件に強い不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
不動産鑑定士だから気が付くことができる節税策をご提案した相談事例を紹介します。

 
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都内で老舗飲食店を経営される社長さんから、
 
『先代の社長であった高齢の父親(母親は既に他界している)が個人名義の不動産を、数多く、またそれぞれ共有の形で所有している。その多くは土地で、それもほとんど更地の状態なので、父親がもしもの時は多額の相続税が発生すると聞いている。そこで、父親の共有持分を全て自営の会社に安く売却するなどして、少しでも節税できないか。』
 
というお話がありました。

 

更地など建物の無い土地の場合、税務上の計算は「相続税路線価格×地積」がそのまま評価額となり、減額控除はほとんどないので相続税額も高額となる場合があります。

(ただし、地積規模の大きな宅地や不整形地、法地・傾斜地などの場合は相応に減額されます。)
 
そこで、ご相談の社長さんもお父様の持分を自分の会社に安く売却して、なんとか節税を図ろうとお考えになったわけです。
 

しかし、同族会社または自ら経営する会社に売却する場合は適正な時価をもって取引することが原則ですので、市場価値より低い安価な譲渡は問題となります。
 
ところが、今回のお話を詳しくお聞きすると、お父様以外に複数の共有者(親族)がいらっしゃることがわかりました。
 
時価評価(鑑定評価)を行えば、その持分割合相当額からさらに市場性減価が可能となるのでその結果として、鑑定評価による「適正な時価」が、税法上の評価額を大きく下回る可能性がある旨お答えし、試算をお示ししました。

 

不動産は1つ1つそれぞれ個性があって、無二無三の財産です。
 
節税に限らず、何か疑問に思われる点やお悩みごとなどありましたら、我々不動産の専門家に一度ご相談下さい。
 
初回ご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせフォーム等よりお問い合わせください。お待ちしています。
 

 
初めての相続に対応中の方から、多くのご相談をいただいております不動産鑑定士・降矢等です。
 
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不動産を相続したが、不動産に詳しくないので困っている、という方は決して少なくありません。
 
千葉県在住のお客様から、
 
「父親が生前所有していた北海道と広島県にある複数の土地を相続したが、それが実際に何処にあって、どのような状況になっているのかわからない。固定資産税は払い続けなければならないので、処分も含め整理したい。そのため物件所在の特定、現況を調査してほしい。」
 
というご依頼がありました。

 

弊社にご連絡下さるお客様から、この類の相談は何処にお願いしてよいかわからなかった、たまたま不動産鑑定士を知ったので調査依頼した、不動産鑑定士であれば不動産のことなら何でも分かるはずなので頼んでみた、といったお声を多くいただきます。

 

どんなに小さなお悩みでも構いません。日本全国どこへでも調査に参ります。不動産にまつわるご心配ごと、お悩みごとなどありましたら、一度弊社にご連絡ください。

 

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。
 

 
創業より25年、不動産相続の成功をサポートしてまいりましたFRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
将来の不動産相続についてお悩みの方からご相談のあった一例をご紹介します。
 
概要は次のとおりです。
 
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「昨年、お婆ちゃんが亡くなった際、幾つかの不動産を相続(一部、売却)したので相応の相続税を支払ったが、今度は私たち(60代の奥様とそのご主人様)の番だから、もしもの時に自分の子供たちにどのくらい相続税がかかるのか、心配です。」
 
「私たちには現金その他の財産はほとんど無いけど、主人のものと併せ、不動産を幾つか所有しているので、大体のところを教えてください。」

 

このご相談は税理士さんの範疇かもしれませんが、やや複雑な不動産もありましたので、弊社にご相談いただいた案件です。
 
概算でしたが、結果的には法定相続人の方が多かったこともあって、基礎控除額を下回ると見られたので、「現時点で相続税は基本的に発生しません」とお答えしました。

大変安心されたご様子でした!
 
但し、不動産の場合は、評価時点によって価格が変わりますのでご注意ください。

 

このような不安をお持ちの方は少なくありません。
 
財産評価基準では、同じ不動産であってもその利用状況などによって評価額(税金)が大きく変わってきますので、ご心配でしたら、お気軽にご相談下さい。

 

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

 

 
FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
 
個人のお客さまから弊社に寄せられるご相談テーマ トップ4

1. 賃料改定のための適正賃料評価
2. 相続対応/対策のための不動産価格評価
3. 立ち退きのための立退料評価
4. 離婚時財産分与のための不動産価格評価 

 
のうち、本日は「相続対応/対策のための不動産価格評価」についてのよくあるお問い合わせをご紹介してまいります。
 
 
親の資産は不動産がほとんど。相続した不動産をきょうだいで共有するのは良くないと聞いているけれど、複数の不動産をどうしたら公平に分けるのかわからない…」といった相続のお悩みを抱える方が、年々増加しています。
 
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一つの不動産を複数人で共同で所有している状態が「共有」です。

① 土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
② 自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③ 居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある

など、共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。
 
 
 
相続発生による不動産の共有は、やはりできるだけ回避、解消すべき事態といえます。
 
この共有回避をはじめ、不動産を巡る”争族状態”の防止・解決を不動産鑑定士はお手伝いできます。

相続トラブルの予防・解消や相続税の節税対策をご希望の方は、どうぞ一度弊社にお問い合わせください。

ご所有不動産の状況をお伺いして、不動産鑑定評価を活用した解決プランを無料でご提案いたします。
 
 
弊社への相続関係のお問い合わせとしては、相続に備えて家を継がれる方の相続予定の土地とそれ以外のごきょうだいが相続予定の土地とにあらかじめ整理をしておきたい、複数の不動産を共有でお持ちの方々がそれぞれ交換して単独所有する形に整理がしたい、遺留分侵害額請求をするので不動産の時価について鑑定評価書を取りたい、といった内容のご連絡が多く寄せられています。
 

共有する複数の不動産を交換して単独所有にしたいという場合、鑑定評価により概ね等価(交換対象の時価差額が2割以内)となれば交換特例を適用し大幅な節税が可能となりますし、遺留分の案件では、対象不動産の個別性そして市場性を精緻に反映した鑑定評価額が簡易的な査定や公的指標に基づく価格より高くなるケースがままありますので、是非、経験豊富な弊社不動産鑑定士にご相談ください。
 
 
ひとつとして同じものがないのが不動産で、ご家族の状況もさまざまですが、お話を詳しくお伺いし、専門的知見をもとに、関係者皆さまのご納得につながるケースバイケースの対応案をご提示させていただきます。
 

相続不動産の評価につきましては、以下ブログもご参照ください。

 

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「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
不動産価値見極めの3ポイント
なぜ、不動産の共有は危険?
「空き家」と「共有」を同時解決する方法
現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法
どうして「底地」は借地人に売るべきか
「借地権」と「底地」は交換できる?
公平な遺産分割の秘訣
「遺留分減殺請求」での損を避けるには

不動産相続に係る鑑定評価事例 ~親族間で売買される借地権付建物
不動産相続に係るセカンドオピニオン事例 ~土地の有効活用プランと地代評価

鑑定価格で等価交換、不動産の兄妹共有解消! ~Eさんの事例

 
 
 
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不動産鑑定士・降矢等です。

前回ブログに続きまして、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会からのお知らせです。

 

23357583先月の弊社ブログ、

改正所有者不明土地法について(令和4年11月1日施行)
令和5年より始まる所有者不明土地対策について

記事でご案内した所有者不明土地法改正や相続登記の申請義務化はじめ、所有者不明土地の発生予防と利用の円滑化を目指した最新の法制度について、連合会が網羅的に学べる無料研修(e-larning)を皆さまにご提供しております。
 
 
 
連合会ウェブページ JAREA‐e研修による「令和3年度民法・不動産登記法、相続土地国庫帰属法のポイント」の配信について よりご受講いただけますので、ぜひご利用ください。
 
講師は法務省・大谷太大臣官房参事官です。

 
 

不動産の鑑定評価により、不動産が活きるお手伝いをいたします↓

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
所有者不明土地の発生を予防し、土地利用を円滑化を図るため、民法に規定される土地利用ルールの変更相続土地国家帰属制度の創設相続登記の申請の義務化、が令和5年より段階的に施行されます。
 
広く皆さまに影響が及ぶのが、相続登記の申請義務化です。
 

・法律の施行日(令和6年4月1日)と相続により不動産の取得を知った日のいずれか遅い日から3年以内に申請が必要
・法律施行日前に相続が発生していた場合も申請義務が生じる

 
この2点、お知り置きください。

相続登記がなされていない土地がないか、ご親族と確認なさることをお勧めいたします。
 
 
新しい所有者不明土地対策について、法務省が『令和5年4月以降、不動産に関するルールが大きく変わります!』というシリーズ動画でわかりやすい説明をしています。以下YouTubeへのリンクです。
 
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【全体版】

【民法のルールの見直し編】…令和5年4月1日施行の内容

【相続土地国庫帰属制度編】…令和5年4月27日施行の内容

【不動産登記法の改正編】…令和6年4月1日施行の内容

 
 
 
 
より詳細な内容については、法務省 「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」ページ にパンフレット等が掲載されていますので、ご参照ください。
 
 
土地所有者の方はより丁寧な相続対策をなさることが肝要となってまいります。
 

【関連記事】

終活に必要な正しい不動産価格(その1)
終活に必要な正しい不動産価格(その2)
終活に必要な正しい不動産価格(その3)

 

底地借地権借家権無道路地隣地共有不動産、といった権利関係等が複雑な不動産についても、弊社不動産鑑定士が適正時価をご提示してスムーズな不動産整理をお手伝いいたします。
 
どうぞお問い合わせフォーム または、お電話(03-3626-5160)でお気軽にご相談ください。
 
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