◆最初にすべきは「不動産目録」作り

不動産の相続が気になり始めたけれど、何から始めていいのかわからない…

そのお悩みに、ズバリ、お答えします。

まずは「不動産目録」を作りましょう。
「不動産目録」とは

  • 所在地
  • 権利関係(所有権・借地権・賃借権・抵当権)
  • 価格

などを一覧にしたものです。

 
◆「不動産目録」をもとに不動産を分析

一覧にすることで、不動産の分析ができるようになります。

分析のポイントは次の3点です。

  1. 賃料を生むか、生まないか(収益性)
  2. 売れやすいか、売れにくいか(流動性)
  3. 問題あるいは問題のタネはないか

 

これをチェックしていきます。

「目録」を作成し、分析を行い、相続関係者全員が情報を共有すれば、不動産の相続対策はグッと前進します。

 

 

◆ケースで見る、「不動産目録」作成から不動産分析、そして相続対策へ

 
例えば、おもな相続財産は不動産、相続人は子ども3人というケース。

「不動産目録」で以下のように整理され、時価総額2億1,000万円(法定相続で子ども一人あたり7,000万円)と分かりました。

① 都市部住宅地の自宅(所有権・時価9,000万円)
② 郊外の貸宅地(所有権(複数人で共有)、借地権設定あり・時価5,000万円)
③ 郊外のアパート(所有権・時価7,000万円)

 

これを前記1.~3.の基準で分析します。

① 自宅・・・貸せばそこそこ賃料は見込める。売れやすい。
② 貸宅地・・・現在の賃料は低い。共有や借地権の問題から売るまでには時間がかかる。
③ アパート・・・現在の賃料は相場よりやや低い。建物リフォームをすれば賃料は上げられる見込み。ほどほどの期間で売れそう。

 

一つ一つの不動産の時価も性格も違いますから、各人が単純に1物件ずつを相続するということでは、平等な遺産分割とはなりません。
どのように調整するか相談して決める必要があります。
また、金融資産が不十分な場合には、納税資金の確保も考えなければいけません。

 
「不動産目録」で資産の全体像とその価値を”見える化”することで、相続人同士の話合いのスタートがスムーズとなるでしょう。
そして、物件の売却や有効活用、問題解決など、ご家族に合った具体的な相続対策が可能になってきます。

 
◆不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット

この「不動産目録」の作成は、不動産鑑定士にご依頼になるのがベストです。

 

時価は不動産業者に聞いて、あとは自分で整理しエンディングノートにまとめれば…というのでは、後々に問題が生じないとも限りません。

 
複数の相続人がいる場合に、みなが納得できる遺産分割にするためには、人間関係や不動産売買・仲介の案件受注といった利害が一切ない、不動産の評価に特化した不動産鑑定会社を「目録」作成のパートナーにお選びになるのが安心です。

 

【不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット】

1.不動産評価の専門職に漏れのない調査を行ってもらえる

不動産の価値を左右する項目は多々あります。不慣れな調査で見落としがあった場合、大きく価値を見誤ることがあります。

 

2.時価(評価時点の価格)に責任をもってもらえる

対価を得て不動産の価格を示す鑑定士には説明責任があります。不動産業者による無料の査定価格に責任はありません。

 

3.公的信頼性がある

「不動産目録」の分析で明らかになった問題には、税務署などに「不動産鑑定評価書」を提出して解決できるケースもあります。「不動産鑑定評価書」を作ることができるのは鑑定士だけです。

 
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