不動産鑑定士の降矢です。

前回に続き、相続に関係して最近ご相談をいただいた案件をご紹介します。

セカンドオピニオンについての事例です。

神奈川県にお住まいのご依頼者は、地方中核都市の一等地にある150坪ほどの土地を相続なさいました。
 
ご本人も配偶者の方もこれまで不動産経営と縁がなく、この土地をどのように活用したら良いのか見当がつかない状態でいらっしゃいましたが、当該地域の中心にある時価で10億円を超えるような土地ですから、不動産会社の方々が今回の所有権移転を見逃すわけがありません。

規模も営業エリアもさまざまな会社より土地活用についての提案がご依頼者のもとに持ち込まれました。
 
ずっと遊休地としておくわけにもいかない…と、依頼者ご夫妻は実績を重視して全国で事業を展開する大手不動産会社からの提案について検討を始められました。

オーナーが定期借地契約に基づき土地を貸し、不動産会社が建物を建ててホテル運営会社に賃貸するというプランでした。

不動産会社からの年間地代のオファーは約1000万円。
この地代はちょっと安すぎるのではないかとお感じになられたそうです。

そこで私どもにセカンドオピニオンのご相談をくださいました。
 
不動産会社の提案内容の妥当性の検証ということで、弊社鑑定士が現地視察を行うことはせず、地代について机上での概算評価。

評価の結果、地代は年間3000万円が妥当と判断、根拠資料を添えてご報告しました。

この結果をもとに、ご夫妻は不動産会社との交渉を開始されました。
ご夫妻と会社とで交渉が難航したときは、私が交渉を引き継いで行います。
 
 
弊社では不動産の価格・賃料の評価書面（鑑定評価書、調査報告書、意見書など評価目的やご予算に応じてお選びいただけます）の発行や、各種コンサルティングをご提供しておりますが、ご依頼いただく前段階で、お客さまのお考えにある不動産の価格あるいは賃料（家賃・地代）が適正時価の範囲にあるかどうか、無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご連絡ください。
 

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降矢等です。

本日は、不動産相続に備えてご依頼をいただいた鑑定評価事例をご紹介します。

 

対象物件は東京西部の閑静な住宅街にある戸建住宅で、土地が借地の「借地権付建物」でした。

ご依頼者はこの住宅にお住まいの方です。

借地権付建物の所有者は高齢のご親戚で、将来相続が発生する前にご依頼者がご親戚より借地権付建物をご購入することになりました。

 
 
親族間の不動産取引は、第三者との取引よりも恣意的になりやすいことから、税務上、時価（＝不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に通常成立すると認められる価格）にて行わなければならないとされています。

適正な時価に基づく取引であるとの税務当局への証明には、鑑定評価額での売買とすることが有効です。
 
また、こちらの物件は土地部分が所有権ではなく借地権であるという特殊性もあります。
 
そこで、借地権付建物としての適正な時価を示す不動産鑑定評価書の作成を弊社にご依頼いただいた次第です。
 
 
借地権付建物の鑑定評価手法には、

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法　　　という3つの手法の適用が考えられます。

 
取引事例比較法は、近隣あるいは不動産取引上の市場を同じくすると考えられる（＝代替競争関係にある）地域における近時の借地権付建物の売買事例を集め、それらの比較検討によって本物件の価格を導出する手法ですが、手法の適用に必要な借地契約の熟成の程度やその残存期間、一時金の授受の有無およびその額、賃料改定の経緯や契約更新可能性などの契約個別性等について正確かつ詳細に把握することができる多数の事例を収集し得なかったため適用を見送り、原価法と収益還元法の2手法を適用しました。
 
原価法は、評価時点での「借地権の価格＋建物の価格」で本件住宅の価格を算定する手法です。

収益還元法は、評価時点でこの住宅を第三者に賃貸したときに得られる収益を基に価格を導く手法です。

前者は費用性、後者は収益性から不動産の価値にアプローチする手法で、異なる複数の視点より不動産価値を見るという点に意義がありますが、一般の個人住宅については、これを賃貸して収益を上げたいという不動産購入者（投資家）が現れることはほとんどありません。
 
評価の結果、原価法による価格に対して収益還元法による価格は65％ほどの水準となりました。
 
求められた2つの価格に、地域性や個別性、手法の適用過程で用いた資料の信頼性などについて再度の分析を加え、最終的により説得力の高い原価法による価格を重視して鑑定評価額を決定しました。
 

この鑑定評価書の発行によって、ご親族一同から相続対策としての売買についてご納得を得られ、また税務対応もスムーズに進めていただくことができました。
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

これまで、相続対象の不動産について、下記関連記事に挙げておりますような、さまざまな評価や調査のご依頼をいただいてまいりました。

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公的に認められた不動産評価のプロフェッショナルとして、正確な不動産価格（時価）を算定し、皆さまの暮らしの安心のお役に立てることは、私どもにとって大きな喜びです。
 
 
近年は、「セカンドオピニオン」のご相談が増えております。
 

相続増税後、土地の有効活用がより重要な意義を持つようになってきました。
 
不動産会社から提示される活用案について、その提案内容が最善なものなのかどうか、オーナーの方が判断に迷われるケースは珍しいことではありません。
 
 
弊社は不動産の鑑定・コンサルティング専業ですから、不動産取引や不動産開発に利害を有さず、中立的・客観的立場よりアドバイスをいたします。

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だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。

相続を契機とする不動産の鑑定評価事例、セカンドオピニオン事例について続く2回のブログでお話をいたします。

不動産相続について疑問がおありの際は、どのようなことでもお気軽にご質問（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

早いもので、新しい年となって3週間が経とうとしています。

この年末年始は、三が日明けの4日・5日が土日にあたり日並びが良かったことで、例年より長く帰省なさった方が多くいらしたのではないでしょうか。

「実家で、親が所有する不動産についての話になって…」と、不動産相続に関するご相談のご連絡をいくつかいただいております。

弊社は、

(1) 不動産時価評価
(2) 不動産目録作成
(3) 不動産資産分析

 
によって複数不動産について最善の相続のかたちをご提案するサービスのほか、個別不動産についてピンポイントで対応する相続関連の評価業務を多く行ってまいりました。

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高齢化が進展し社会環境が変化するなか、昨今の相続税法、相続法の大きな改正もあり、不動産相続に関するお問い合わせ・ご依頼は、年々数が増えるとともに多様化していると感じております。

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次回以後のブログで、最近の相続不動産への個別ご対応事例を紹介してまいります。

不動産相続についてのお悩みごとは、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。