Monthly Archives: 5月 2015
伊藤由美子です。昨日のブログの続きです。
ランチに入ったお店で私が見付けた張り紙は、以下のような内容でした。
皆さま
入居しているビルの所有者が変わり、新所有者さんの要望によりやむなくビルを立ち退き、店舗移転の運びとなりました。
移転先を探しているところですが、当地での営業は、最長で五月中旬までとなります。
近場で移転先が決まればと思っています。よい情報がありましたら、宜しくお願いします。
十年間、ご愛顧賜りまして、有難うございました。
店主
オリジナリティ溢れる美味しいラーメンで、また来たいと思ったのに…ショック。
学生割引があったり、次回使えるトッピング券のサービスがあったり、営業努力にも励んでいらして…
皆さまのご商売を鑑定でサポートできれば幸いです↓
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【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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鑑定士の伊藤です。
昨日のブログで、ベルコモンズや東急プラザを例に、立退きは案外身近にあるもの、と書きました。
立退きに直面し、切実なお悩みを抱えられた方との偶然の出会いについて、今日は書きたいと思います。
奇しくもD社シリーズを書いていた折、私は一日休みを取り、所用を済ませに出掛けました。
久々に訪れたその街は学生街。
随分変わったものだなぁ、と用事のあと少しブラブラしていると…
美味しそうな専門店（ラーメン店ということでお話します）を発見！
そこでランチをすることにしました。
2時近くだったので、私のほかにお客さんはいませんでした。
メニューには趣向を凝らしたラーメンが、目移りするほど色々あります。
じ～っくり悩んで、お店オリジナルの、他では見たことのないラーメンを注文。
こういうとき、私は昔からチャレンジャーで、変わったものを試さずにはいられない性質です。
出てきたラーメンは、期待通り目新しいもの！
また、丁寧な手仕事が感じられてとても美味しく、当たり！！でした。
ウキウキと食べてもうすぐ完食、というところで、私は、店内に数枚の張り紙があることに気が付きました。
張り紙の内容から、明日続けます。
立退きのお困り事あればご連絡下さい↓
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こんにちは、FRAの伊藤です。
「やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー」を書くにあたり、代表の降矢と私は、Aさん・Ｂさんシリーズで家賃交渉、Cさん・D社シリーズで立退料をテーマに選びました。
家賃交渉は、皆さんが当事者となられるケースが最も多いテーマですが、立退料については、え！マイナーな話では？と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
でも、実は、立退きは身近なものです。
過去1年を振り返れば、首都圏の皆さんがご存知のビルでは、青山のベルコモンズ、渋谷の東急プラザが閉館となりました。
日本の経済成長に伴い建てられた多くのビルは、更新の時期を迎えています。
また、東京オリンピックに向けて再開発の勢いも増しており、あちらこちらで建替え工事が行われています。
賃貸不動産の建替えの裏には、たくさんの立退きのドラマがあるはずです。
仕事でもプライベートでも、街歩きの途中に取壊し予定の建物を見つけると、ついついテナント店舗の「閉店お知らせ」に見入って、ドラマに思いを馳せてしまいます。
立退料評価、数多く行っております↓
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日が長くなってきましたね！ FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
夏至に向かうこの頃は、鑑定士にとってはありがたい時期です。
といいますのは、以前のブログで書きましたように、私たちの仕事はデスクに向かうだけでなく、外での活動が多くあります。
外に出たときの困りごとNo.１は…不動産の写真を撮る前に、日が暮れてしまうこと。
評価する不動産の遠景、近景、エントランス、共用部分や専有部分、駐車場・駐輪場、また面する道路や近隣の様子など、たくさん写真を撮ります。
その写真を評価のときには参照し、その後、代表的な写真を取りまとめ、お客様へ評価書面の付属資料として納品します。
このように大事な写真は、なるべく日が高いうちに（かつ、できるだけ好天の日に）撮影したいのです。
しかし、現地の調査と同様に大事な役所調査も同日に行うことが多く、役所の窓口が閉まってしまう時間と、お日様の出ている時間との両方を天秤にかけてスケジュールを決めなければなりません。
夏と冬では撮影可能な時間が2時間くらい違います。
いまは、予定を柔軟に組めて助かっています！
付属写真にも自信あり！です↓
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代表鑑定士の降矢等です。
先般のブログでもご紹介しましたが、今年の2月26日に一部施行された「空き家対策特別措置法」が本日5月26日、完全施行されます。
ご承知の方も多いと思いますが、たとえば倒壊の危険があるなど「特定空き家」に指定された場合、市区町村の行政はその所有者に撤去・修繕などを指導・助言し、従わなければ勧告・命令できるとされています。ただ、今のところ、各行政の対応も様々ですので、ご心配の方は是非一度ご一報ください。
弊社スタッフが現状調査を行わせて頂きます。
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FRA・伊藤です。
昨日のブログで実例をお見せした通り、鑑定評価ではいつも硬めの言葉選びを行っているため、ブログでもその習慣が抜けていないのだな、と自覚してきました。
私たちの専門分野である「不動産鑑定」について語ろう、お伝えしよう、と思うと、知らず知らずのうちに肩に力が入ってしまうのかもしれません。
そこで、これからしばらく「鑑定」にこだわらず少し自由にテーマを拡げ、日々感じていることなどを含め、”やわらかめ”ブログを書いてみようと思います！
ストーリーシリーズと違い、展開の計画ないまま成り行きで綴っていきますが、宜しければお付き合い下さいませ。
ブログの感想のお電話もうれしいです↓
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伊藤です。
「文章が硬い！」の話題の続きです。
鑑定評価書の文章というと、下記のような感じです。
評価では必ず不動産マーケットの分析を行いますが、地方都市の土地賃貸マーケットについて書いたものです。
「対象不動産を含む周辺地域は、対象地南側を走る国道4号線と分岐した県道沿いの地域にあって、農地・原野が大方を占める中、中小の生産工場や倉庫、旧民家、農家が点在して見受けられる地域を形成しており、車輌交通量は相応に確認される。当地域の土地賃貸借における借り手としては地元ほかの事業者が考えられるが、土地賃貸市場の熟成度は低い」
硬い、でしょうか。。
鑑定評価書の見本、お目にかけます↓
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伊藤由美子です。
前回までの立退料をテーマにしたD社のストーリーは、いかがでしたでしょうか？
Aさん、Bさん、Cさん、D社と不動産鑑定ストーリーを続け、まだお届けしたいストーリーは色々あります。
ですが、しばらくちょっと違うスタイルでブログを書かせて頂こうかな、と考えています。
そのきっかけは、少し前に打合せの席で、取引先の方がおっしゃった、
「ブログ、毎日読んでいるけれど、文がちょっと硬いね」
とのお言葉です。
やさしくわかる！を目指しているところ、重大なご指摘…
鑑定評価書の文章は、確かにやや硬めのはずです。
お客様の大切な資産についての文書ですから、わかりやすさ、正確さを第一としながら、表現する言葉は重みあるものを選んでいます。
でも、こちらはブログ。
普通のコミュニケーションの延長で綴ってきたつもりだったのですが…
電話口では柔らかい私たちです↓
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FRAの鑑定士・伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーはこれが最後です。
【 和解 】
調査報告書を受け取った日から、もうすぐ一年。
明渡訴訟の担当者として、多くを学んだ一年でした。
これまで数度の口頭弁論、書面のやり取りが行われました。
私たちの立退料4,500万円の主張の根拠となる調査報告書について、裁判所の専門委員から出された意見には、不動産鑑定士が意見書で明解な反論をしました。
そして、動きがありました。
原告である不動産会社の代理人から、和解を希望する連絡が入ったのです。
我が社の社長は、和解に応じる決断をしました。
以後、弁護士を中心に金額の交渉が重ねられ…先日、ついに、立退料3,500万円で和解が成立したのです。
1,200万円が、3,500万円へ！
社長、総務部長、そして私は、専門家の力を借りながら、力を尽くして良かったと心から思いました。
愛着のあるオフィスを移ることに一抹の寂しさはあるものの、これからは前を見るのみです。
部長から、山本くん、次は事務所移転の担当者として頑張ってくれよ、と早速指示があり…私の忙しい毎日はまだまだ続きそうです！
＜この項終わり＞
立退料評価は私たちにお任せ下さい↓
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不動産鑑定士・伊藤です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 調査評定額 】
調査報告書の全ページについて、一同での確認が終わりました。
報告書に附属する資料として、土地の取引事例の比較表、事務所の賃貸事例、各種図面ほか様々な写真が添えられていました。
一連の緻密な分析検討に基づき、不動産鑑定士が導いた適正な立退料の額は、4,500万円。
オーナー側から提示されている1,200万円を大きく上回るものです！
社長も弁護士も、この金額に納得し、顔を見合わせ頷いています。
弁護士は、裁判所提出資料の作成を急ぐ、と力強く言い、明るい雰囲気の中、打合せは終了しました。
＜次回に続く＞
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