Monthly Archives: 10月 2022
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
10月も、はや終盤ですね！
今月のブログは、令和4年地価調査についての都県の話題を中心にお届けしてきました。
続く11月の前半には、先日出向いた広島県西部の瀬戸内海に面する市町について、令和4年地価調査の状況比較をしつつ、取り上げてまいります。
今月の初旬、空の玄関口・広島空港から広島入りしました。
空港ビル内は一部に閉鎖中の店舗もあり、静かでした。
空港近くのホテルにチェックイン。
まだ日のある時間だったので、ホテルに隣接する庭園・三景園をひと回りしてみました。
三景園は、広島空港開港を記念して 1993年に造られた面積約6ヘクタールの築山池泉回遊式庭園です。
広島県は中国山地の南面に位置し、 起伏にとんだ豊かな森林を背景に数多くの渓谷を有しており、その谷間には 懐かしさを覚える里山が点在し、さら に海岸部には、宮島に代表される瀬戸内海の景勝地が数多くあります。
これらの風景を日本庭園の手法を用いて庭園化したのがこの三景園です。
日が落ちたところで、空港内にあるレストランで軽めの夕食を。
広島といえば牡蠣！ということで、「OYSTER FARM Hiroshima」というお店で、「広島レモンのさっぱり冷麺」をいただきました。
その名のとおり、爽やかな美味しい冷麺でした。
広島空港は、2020年3月から全ての国際線が運休しています。
2023年1月に2年9カ月ぶりの国際線再開が決まったそうで、次に広島空港に来るときには今とは違う賑わいが見られるかと思います。
なお、陸路へと目を向けると、JR広島駅周辺は人流が戻って再開発の槌音が響いています。
【関連記事】
JR広島駅・北口側開発案件について
JR広島駅・南口側開発案件について
それでは、次回ブログでは広島空港が立地する三原市の話題をお届けします。
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伊藤由美子です。
各地の令和4年都道府県地価調査をチェック！するブログシリーズ、3回目は、初回の兵庫県・神戸市からフェリー・さんふらわあ号でダイレクトアクセスが可能な大分県です。
神戸から大分へと向かう案件があって、さんふらわあ号を利用しました！
神戸市の六甲アイランドを19:00に出て、翌朝の6:20大分市に着きます。
ひさびさの船旅でしたが、快適に過ごし、時間と体力を節約できてよかったです。
【関連記事】
小さなお子さんがいらっしゃる方に…クルーズ旅行、おススメです！
さて、大分県の令和4年地価調査のページは、こちら です。
大分県のページには、
調査結果の概要
対前年平均変動率
価格水準
との切り口で、わかりやすく県内地価の分析がなされています。
兵庫県のように鑑定評価書は掲載されていません。
大分県内の商業地で価格トップの地価調査基準地については、大分5-17（大分市東大道1-44-22）・価格410,000(円/m²)と、メインページに情報がありました。
関連情報が添えられており、イメージを広げることができました。
商業地の県平均価格は、54,200円（前年54,200円）。（平均価格のピークは平成3年の県平均価格(189,900円)）
調査地点の中で最高価格は大分(県)5-17(大分市東大道1丁目）の410,000円である。同地点は、昨年に引き続き最高価格である。
なお、調査開始以来の最高価格は、大分(県)5-11(大分市都町2丁目)における平成3年の価格、2,400,000円である。
平成3年といえば1991年。
バブルのピークの状況が公的不動産評価に映し出されている年です。
商業地の県平均価格がいまの3.5倍、最高価格地点同士を比べると5.8倍以上だったのですね。
大分市のあと別府市へと回り、市内の大学に勤務する友人を訪ねました。
山があって海があって温泉がある… 自然に恵まれた環境で学ぶ学生さんが羨ましくなりました。
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FRAの伊藤です。
各地の令和4年都道府県地価調査をチェック！するブログシリーズ、2回目は、前回の兵庫県と橋でつながる徳島県を見ていきます。
左の写真に見える橋が神戸市と淡路島とを結ぶ明石海峡大橋で、淡路島と徳島県鳴門市とは大鳴門橋で結ばれています。
徳島県の令和4年地価調査のページは、こちら です。
ページ内に、
令和4年度地価調査あらまし
基準値一覧
といった情報が上げられていますが、数値情報や地図情報が中心となっていて、地価分析のテキスト情報は見当たりません。
徳島県内の商業地で価格トップの地価調査基準地は… 徳島5-10（徳島市一番町3丁目24番）、価格は366,000(円/m²) です。
この地点は、県の公表情報によれば、徳島駅の駅前広場に面した中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域にあるとのこと。
添えられた過去の価格情報から、当地の価格は過去3年間下落が継続中ということがわかります。
この基準地は今年見てまいりました。
日曜日の夕方、周辺に人出はあり、地元の方のお話では、駅前の商況は回復基調にあるそうです。
下げ止まりが待たれるところです。
徳島では、JR牟岐線に乗り、南部の美波町にも行きました。
雄大な太平洋に面した、ウミガメが来るというとても美しい海岸… 海はいいなぁ～と思わず呟いていました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
各地の令和4年都道府県地価調査をチェック！するブログシリーズ、初回に取り上げるのは兵庫県です。
【関連記事】 兵庫県、（公的）不動産の鑑定評価では７グループに分かれます
兵庫県の令和4年地価調査のページは、こちら です。
ページ内に搭載されている情報は、
鑑定評価書（市区町別）
とかなり盛り沢山です！
ちなみに上の写真は今夏に神戸に行った際、ポートライナー三宮駅から南西方の様子を撮影したものです。
社会人となって最初の配属地が神戸でした。
毎日この景色を見ながら通勤していたので、懐かしく…
さて、兵庫県内の商業地で価格トップの地価調査基準地は、 中央5-11（神戸市中央区三宮町1-7-5）、価格は6,200,000(円/m²) です。
この基準地は神戸の繁華街の顔・「三宮センター街」にあります。
県ホームページで公開されている不動産鑑定評価書を見ると、
周辺の土地の利用状況：中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
地域要因の将来予測：県下随一の繁華性を誇る三宮センター街のアーケード入口付近に所在し、現在は空店舗も散見されるが新型コロナの落ち着きにより中心商業地の地価は持ち直し傾向が見られる。
市場の特性：同一需給圏は阪神間諸都市のほか、全国主要都市まで広がる高度商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁、商圏を持つ中規模資本の事業者のほか全国展開の大規模資本まで様々である。三宮地区市街地再開発事業のほか各種の事業計画により一時期は地価の上昇が見られたが、新型コロナによって一気に不透明感が漂った。供給はほとんどなく、当地域の取引は複合不動産としての個別性も強く、土地の中心価格帯は見いだせない。
とあって、地域の現況を知ることができます。
昨冬の神戸への出張時には週末のセンター街を歩き、人流の回復を体感しました。
三宮の再開発（詳細下記リンク）の進展ほか、神戸の復活を注視していきたいです。
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FRAコンサルティングの伊藤です。
前回の弊社代表の降矢による令和4年度地価調査・東京都の状況概説はいかがでしたでしょうか。
【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
不動産の公的評価では情報公開が進んでいます。
全国の不動産市況に関する不動産鑑定士の見立てを、インターネットで気軽に（もちろん無料で！）取得していただけます。
調査方法を以前のブログ記事にてご案内しております、お試しになってみてください。
ただ、ご紹介した国土交通省のサイトからの検索では、都道府県地価調査の基準地については、詳細を開いても不動産鑑定評価書へのリンクがなく、当地の詳しい情報は得られません。
”都道府県”地価調査ということで、各都道府県がオフィシャルページに情報をあげていますが、内容や形式についてはまちまちとなっています。
次回ブログより、いくつかの県の地価調査公開情報について、各県の商業地・最高価格地点に着目して、確認してまいりたいと存じます。
今年はかなり地方都市に行っております。
その中から3県をピックアップ！ 各地の話題を写真を添えてお届けいたします。
【関連記事】 鑑定士、旅のあとのお楽しみ
どうぞお付き合い下さいませ。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
本日は、9月20日に発表された令和4年東京都基準地価格（調査基準日：令和4年7月1日）について概説してまいります。
【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
東京都の地区別・用途別対前年平均変動率の表をご覧ください。
まず住宅地の動向です。
区部においては、令和3年調査では上昇地点が6割強、3割弱が横ばい、下落地点が1割弱という状況でしたが令和4年は全地点で価格が上昇し、平均変動率は2.2％でした。
多摩地区では、平均変動率がプラスに転じ、1.0％となりました。
総じて住宅需要は堅調であるなか、都心周辺の利便性に富む地域のマンション用地や戸建て住宅用地の価格が顕著に上昇を見せています。
都内で高い平均変動率を示したのは、中央区（平均変動率4.0％）、新宿区（同3.7％）といった都心5区、文京区（同2.9％）品川区（同2.7％）など都心隣接区、利便性に比し割安感がある城東の墨田区（同2.7％）、台東区（同2.6％）、また、大規模再開発が進行中の中野区（同3.3％）はじめ中央線沿線にある杉並区（同3.1％）、武蔵野市（同2.6％）といった市区でした。
一方、世田谷区、葛飾区、江戸川区といったやや都心から距離がある住宅地については、上昇幅は低めとなっています（いずれも平均変動率1.4％）。
次に商業地です。
都内商業地は全般に価格が上昇し、平均変動率は、区部で2.2％、多摩地区で1.5％です。
なかでも住宅地を背後に持つ地点の上昇率が高く、鉄道各線が乗り入れていて商圏が広い北千住駅周辺の複数地点で5～6％の上昇が見られました。中野駅の再開発地域付近の地点も5.9％の上昇でした。
しかし、中央区、千代田区の繁華街やオフィス街では価格下落が継続中です。
飲食や観光に関連した需要の減退が続く地域、競争力に劣る古いオフィスビルが多い地域では、収益性の減退が続いており、それが土地価格に映し出されています。
最後は工業地ですが、インターネット通販が広がったことで物流施設への需要が増し、区部の平均変動率は3.3％、多摩地区の平均変動率は3.1％でした。
7月1日の地価調査基準日から3ヶ月以上が経過しました。
不動産マーケットのプレーヤーの目線は、その間に変化しています。
マンション用地、店舗やオフィス、倉庫物件などについて、値上がり/値下がりも、そろそろこのあたりまでか… といった声も一部から聞こえてきます。
国内外の情勢、とくに水際対策緩和によるインバウンド動向を注視し、適正な価格の把握に努めてまいります。
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FRAコンサルティングの伊藤です。
前回ブログで、弊社代表の降矢がSDGsの流れに沿った木材利用促進の話題を取り上げました。
気候変動の影響を和らげ、世界の持続可能性を高めることにつながる判断や行動は、あらゆる場面で大切だと感じております。
不動産鑑定業務でも、不動産（土地、建物）の価値はそれらが存する環境と切り離して考えることはできず、自然環境をめぐる状況への目配りは欠かせません。
【関連記事】
川がなくても水害は起こります！世田谷区に聞いた水害への備え。
2020年5月、多摩川河川敷の様子
不動産価格を形成する新要因：”水害リスク”
不動産取引に際して水害リスクの事前説明が義務化されます
【外水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ～中小河川も浸水予想区域の設定対象に
【内水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ～対策指針改定し内水浸水想定区域図の作製加速へ
水害ハザードマップ強化の動きは、不動産価格にどのような影響をおよぼすか？
さて、本日は、草の根からの気候変動対策、をひとつご紹介します。
標題に挙げました「古着回収」
もう着られない、使い道がない、という古着を、自治体の回収の場へ持ち込んでみませんか。
冬服への衣更えの時期である10月のいま、また、夏ものへの切り替え時期である6月ごろ、多くの自治体が週末を中心に古着回収を実施しています。
インターネットで 「〇〇市（自治体名） 古着 回収」 と検索していただくと、下のリンクのような自治体の開催情報に行き当たると思います。
左の写真は、先日、古着の持ち込みをした際に撮りました。
奥に見えるトラックが回収車で、青色のベストを付けているのがスタッフの方たちです。
回収された古着は、衣類として、裁断してウエス（工業用ぞうきん）として、ほぐした繊維をカーペットの下地などとして、再利用されます。
不要になった古着をごみとしないことで、清掃工場での焼却量を減らし、気候変動の原因となるCO2排出量を減少させることができます。
さらに、世田谷区では令和2年度の古着回収で、ごみ処理経費を2800万円削減できたそうです！
なお、環境にやさしく洋服を整理するには、回収に出す以外の手立てもあります。
持ち込みをすると・・・ゴミ袋をいただけることも(*^-^*)
家も気分もスッキリする古着回収の利用、おススメです！
多様な要因を考慮し、不動産の適正な価格を算定いたします↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
先月のブログで、10月「土地月間」・全国不動産無料相談会のお知らせをいたしましたが、10月は「土地月間」そして「都市緑化月間」です。
【関連記事】 毎年10月は「土地月間」＆「都市緑化月間」です
加えて、昨年より、10月は 「木材利用促進月間」 ともなりました。
以下、国土交通省ウェブサイトの説明を引用します。
2021年10月に施行された「脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等における木材の利用の促進に関する法律」（通称：都市（まち）の木造化推進法）において、国民の間に広く木材の利用の促進についての関心と理解を深めるため、漢字の「十」と「八」を組み合わせると「木」という字になることにちなみ、10月8日が「木材利用促進の日」、10月が「木材利用促進月間」と定められました。
日本の国土の約3分の2を占めている森林。
そこから生まれる木材を建築物などに活用することによって、資源の循環、地球温暖化防止、国土保全といった公益的機能の発揮や林業・ 木材産業の振興による地域経済の活性化へとつなげていくことを目指しているとの由です。
近年、SDGsの潮流のなか、世界的に木造の高層ビルが注目されています。
日本では、住友林業が、主たる素材を木材とする地上350メートル（70階建て）のビル建設の構想を打ち出したことがニュースとなりました。
官民手を携えての木材復権への動き、注目してまいります。
【関連記事】
木材輸出が増加し、40年ぶりの水準に！
丸太価格の上昇が気になります ～山林・林地の不動産鑑定評価もご相談下さい
地籍調査とは その② ～進捗状況・山村部での地籍調査
不動産鑑定評価での困りごと ～山林の「確定」「確認」
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