Monthly Archives: 11月 2016

オフィスビル内カフェにて、Fさんにお目にかかりました。

 
【 ご夫妻へのヒアリング 】

 

 

お約束の時間の5分前に、待ち合わせのカフェに着きましたが、Fさんはもう先にいらっしゃっていました。

早速お話を伺います。
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30代のFさんは、ご結婚6年目。

 

Fさんは金融機関勤務、3歳年下の奥様はIT系ベンチャー企業で役員を務める、いわゆるDinksのご夫婦です。

 

 

 

4年前に港区内に自宅マンション(15階建の14階にあるお部屋・壁芯面積55㎡で2LDKの区分所有建物)を9,200万円で購入なさいましたが、それぞれに多忙な生活でご夫婦はすれ違いが続き、奥様は1年前にマンションを出られて、以後別居されています。

 
この夏の休暇時に話し合いの機会を持たれ、離婚することで合意なさったそうです。

 

 

 

お二人ともに弁護士のご友人がいて、アドバイスを受けながら諸々の整理を進めていく中で、自宅マンションの価値についてだけご夫婦の見方が分かれました。
そこで、マンションの時価については不動産鑑定士の公正な判断によることに。

 

 
同じ大学のご出身で、共通の友人・知人が多いお二人は、離婚に際して互いにわだかまりを残さないことを、一番に考えているとのことです。

 

 

 

評価書面の形式については、最も正式な「不動産鑑定評価書」で、とのご希望でした。

 
面談終了の少し前には、奥様もカフェにいらっしゃり、ご挨拶ができました。

 
お二人が新しい道へとスムーズに進まれるお手伝いができるよう、誠心誠意を尽くす評価を…と身が引き締まる思いで、私は大手町を後にしました。

 

 
<次回に続く>

 

 

 

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Fさんの案件は、FRAコンサルティングの女性鑑定士が担当することになりました。

 
【 Fさんへのお返事 】

 

 

Fさんの担当となった私は、以下のようにご返信しました。

 
2efe421b230bc09175ee044a7599ea4da_sF様、お問い合わせをありがとうございます。

ご面談にて詳しいお話を伺わせて頂ければと存じます。
(初回ご相談は1時間まで無料です。)

弊社にお越しになれる日時のご希望をいくつか挙げて頂けましたら幸いです。

宜しくお願い申し上げます。

 

 

すると、ものの数分のうちに、Fさんから「仕事が多忙なので、できれば勤務先近くでの面談はできないだろうか」との連絡が。

 

Fさんの勤務地は、大手町とのことです。

 
2日後の夕方、Fさんご指定の大手町のカフェにて、お会いすることになりました。

 

 
<次回に続く>

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

今回のブログシリーズでは、財産分与のためのマンションの時価評価について、Fさんのストーリーを用いてお届けいたします。

(このストーリーは、弊社の女性鑑定士が担当した実例を、個人情報に配慮し改変しております。)

 

 

【 Fさんからの問い合わせ 】

 

秋の始まりがわずかに感じられるようになってきた9月初旬、一通のメールによるお問い合わせがFRAコンサルティングに届きました。

 

 
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ホームページを見て、問い合わせいたします。

自宅マンション(港区)の価値評価を依頼したく、面談をお願いします。

夫婦で所有する物件ですが、離婚の話合い中です。

よろしくお願いします。

 

 

 
<次回に続く>

 

 

 
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毎度、弊社鑑定士伊藤由美子のブログをご一読頂き、ありがとうございます。

 

久しぶりの登場となりますが、代表鑑定士の降矢等です。

 

先日、番組制作会社様を通じて日本テレビさんより、千葉県勝浦の別荘地の価格査定のご依頼を賜り、不動産鑑定士としてロケに参加させて頂きました。

皆様ご承知の人気お笑い芸人「ピスタチオ」様と一緒に、良い別荘の見分け方などをお話しながら、とある別荘の価格査定をしました。ピスタチオ様の鋭い突っ込みにやや戸惑いましたが、流石、プロのお二人のフォローに助けられ、何とか収録を終えました。

 

私自身、どのような映像となってお茶の間の皆様方にお伝えできているか、少々不安ですが、有用な情報番組に携わっておられるスタッフ皆様方のご尽力で、上手に仕上がっているものと期待しております。

 

放送は、来る11月26日(土)10:30~11:25 日本テレビ系列(地上波)で全国放映されます。

小職の出番は部分的ですが、なによりもピスタチオのお二人の掛け合いは、本当に面白かったです!!

土曜日ですので、是非ご家族皆様お揃いでご視聴頂ければと思い、弊社ブログにUPさせていただきました。

ご覧頂いた後、別荘地、リゾートマンション等に関してご意見、ご要請等ございましたら、弊社ホームページよりお問合せ下さい。お待ちしております!!

 

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不動産鑑定士の伊藤です。

 
ご結婚されている皆さまに伺います。

 
結婚生活の中で、「離婚」の文字が頭をよぎった経験がおありではないですか?

 

 
昭和の時代とは違い、離婚はもはや珍しくなく、また前向きに捉えられるケースも増えてきていますね。

(ちなみに、私の祖母は昭和元年生まれですが、離婚経験者でした。)

 

 

 

0a46fb7a7b427fb3a17b47900f504daf2d_s離婚時には、元配偶者との間で財産分与を行います。

 
財産分与とは、

「夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚する際または離婚後に分けること」

です。

 
この”婚姻中の取得財産”に、マイホームや投資用物件といった不動産が含まれる場合、その不動産の適正価値(=時価)を把握して、財産分与を行わなければなりません。

 

 

 

 

FRAコンサルティングでは、この財産分与のための不動産時価評価のご依頼を長年お受けしています。

 
財産分与を背景とするご依頼は、話がこじれて裁判になってしまったから裁判資料として鑑定評価書を…というケースが以前は主流でした。

 

 

しかし近年は、協議離婚の場合でも、確実な不動産鑑定士の評価を初めから得てスムーズな財産分与としよう、と合理的にお考えになる方が増えていると感じます。

 

 

 

不動産会社さんの査定(価格に責任をもってもらえないためトラブルを招く懸念あり)や、固定資産税評価額(時価より安い場合が多く不公平となる)に基づく財産分与では、先々に禍根・リスクが残ってしまうことが意識されるようになってきたからです。

 

 
このような傾向にあって、ご自身の主張の裏付けとするための評価ご依頼だけではなく、お互い無用に神経をすり減らすことは避けたい…と、ご夫婦共同で鑑定会社をインターネットで検索なさり、公正な第三者として弊社を選ばれご依頼下さる場合が増加しています。

 

 
あらゆるケースにおいて、私どもは不動産の状況と依頼者のお気持ちを十分に伺って、説得力の高い評価書面をお出しいたします。

 

 
次回より、財産分与に関係する評価事例を、不動産鑑定ストーリーシリーズで具体的にご紹介してまいります。

 

 

 

 

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伊藤由美子です。

一ヶ月ほど、企業不動産について書いてまいりましたが、皆さまのご参考となる事例はありましたがでしょうか?

企業の次は個人、ということで、次回からは新たなテーマでのブログをお届けしたいと思います、ご期待下さい。

 

 

さて、タイトルに掲げましたように…今日からちょうど1週間後の11月22日、すみだ北斎美術館が開館します。
場所は、私どもの会社から、両国駅方面に急ぎ足で徒歩10分少しの緑町公園(亀沢2丁目7番)内です。
(最寄りの都営大江戸線両国駅からは徒歩5分。)

 

 

 

当地は北斎生誕の地であると伝えられています。

2年ほど前に建築工事が始まって、オープンを楽しみに待っていましたが…いよいよ建物が完成!

皆さま、FRAコンサルティングにご来社の折には、どうぞ北斎美術館にもお立ち寄りください☆

 


敷地面積 1,254.7㎡
建築面積 700.0㎡
延床面積 3,326.8㎡
建物高さ 22メートル
構造 地上4階 地下1階
鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)

 

 

 

 

 

 

そして、弊社から北斎美術館に向かう途中(徒歩5分ほど)には、北斎の名が付く素敵な和カフェ「北斎茶房」さんがあります。
こだわりの甘味はもちろん、ランチもお勧めのお店です♪

 

 

 

 

 

 

皆さまのご来社をスタッフ一同お待ちしております!↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

前回に続き、今回の事案も、不動産活用をお考えの法人がご依頼者です。

 

東京の多摩地区でサービス業を営んでいる企業ですが、市所有の隣接地の払い下げを受けて、事業拡大したいとの意向でした。

 

土地の払い下げに、会社としてどれほどの予算を見込んでおけばよいかが知りたい、と評価依頼をいただきました。

 
対象地(約2000㎡)は、都道沿いにあり、最寄駅まで1,500mほど。バス停からは徒歩100mです。

 

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バス通り沿いの土地で、店舗や事業所が点在し、ご依頼者のサービス業でも利用できる立地ですが、広く市場参加者としての視点に立てば、戸建住宅分譲用地とするのが最も有効な使用となる、と判断しました。

 

 

そこで、土地を区画割りして造成のうえ分譲することを想定し、調査時点における分譲総額から宅地造成費等を引いた額(「開発法による価格」)を算定。

 

対象地と類似する地価公示地の公示価格と比較して求めた価格(「規準価格」)も求め、本件土地の評定額を査定しました。

 

 
後日、ご依頼者は予算を確保の上、市へ払い下げを願い出ました。

 

市では使用予定がなく、対象地に隣接する土地の所有者の同意も得られたことから、無事、予算の範囲内で土地の取得が実現したそうです!

 

 

 
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伊藤由美子です。

 

本日ご紹介しますのは、CRE戦略のもとで不動産の取得をお考えになっている法人の事例です。

 

不動産調査報告書のご依頼でしたが、70ページほどとかなり厚いレポートとなりました。

 

 
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依頼者は、都内で総合病院を運営なさっている医療法人です。

 

病院に隣接する土地を買収して新病院建設用地とできないか、検討されていました。

 

 

そこで、

① 隣地に新病院を建設するとした場合、都市計画法・建築基準法・各種条例等の法令に準拠した建物のボリュームはどの程度となるか、また、② 隣地所有者に買収をいくらで提案するべきか

の2点について把握したいとのご希望でした。

 
私どもは、まず、建物ボリュームチェック(=関係法令を遵守した建築可能な建物をコンピュータ処理により想定し、建築概要を建物図面等で表したもの)を、提携する一級建築士事務所と協同で行いました。

 
次に、妥当な隣地買収提案額の査定です。

現況を所与とした適正な時価としなければなりません。

 
評価の時点で、隣地には築年の経過したワンルームマンションが建っていたので、現状有姿でこの建物とその敷地を譲り受けるものとして評価額を出しました。

 

 
その後、ご依頼者は調査報告書を提案根拠として活用なさって、相手方と交渉を進めておいでです。

 

 

売買契約の締結後には、マンション居住者のスムーズな退去に向けて、お手伝いができればと思っております。

 

 

 
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伊藤です。

役員から会社に移すという事例が続きましたが、会社から役員へと不動産を移管した事例もご紹介します。

 
17ef9d9612280a374cbf06b4385e2e58_s埼玉市内の戸建住宅がその物件です。

 

 

会社が所有する築後間もない戸建住宅を、会社の代表者が取得する運びとなり、適正な時価相当額による取引とするための鑑定評価を行いました。

 

 

社宅扱いで社長とご家族が入居したところでしたが、経営判断により、個人資産とすることが決まったそうです。

 
実は、ほぼ新築の戸建住宅の鑑定案件というのは、なかなかありません。

現地調査では、古い住宅の調査に慣れている目に、新築建物は眩しく感じました!

 

 
新築戸建の場合、地域の標準的な新築住宅の水準(規模や価格のボリュームゾーン)を把握した上で、対象物件の競争力を判断することが大切です。

 

この地域は土地120㎡・建物4LDK程度の規模で4,500万円~5,500万円が新築住宅のボリュームゾーンと見て、評価を進めました。

 

 

 
税務調査の心配事を回避されたご一家、皆さまで新生活を楽しんでいらっしゃればと願っております。

 

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

企業不動産の評価、事例紹介の2回目です。

 
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個人所有の一棟マンション(区分所有建物)を、会社所有へと移す、という案件ですが、兄弟間売買の要素も含んでいました。
都内の高級住宅地にある地下1階付き4階建のマンションは、評価ご依頼があった時点で、会社を経営する兄とその弟の共有物件。

 

 

会社と社長との売買のために一棟マンションの時価を評価すると同時に、兄が弟の持分を買い取るための持分評価を行う必要がありました。

 

さらにこのマンションの低層階の一部は事務所仕様です。

 

 

持分比率を出すための適正な階層別・用途別の効用比の判断が本件の評価上の重要ポイントで、以下のように段階を踏んで進めました。

 

 
まず、1階を基準階として階層別効用比=100と設定し、地域の標準的な実質賃料単価比や分譲単価比等を参考に、他階の効用比(70~120)を査定しました。

特に対象物件が住宅需要がメインとなる高級住宅地域にあることに着目し、高級住宅地としての価格形成要因を丁寧に分析しました。

 

 

次に、1階の一住宅を基準用途として用途別効用比=100と設定し、その他各戸について、用途の違いによる収益性、規模・方位等の個別性を勘案して、効用格差(30~130)を判定していきました。

 

 

こうして求めた効用比をもとに、兄が67.895%、弟が32.105%の持分であると算定し、一棟マンション価格、兄の持分価格、弟の持分価格を決定しました。

 

 

 
ご兄弟にも税務当局にもご納得いただけて、第三者による公正妥当な評価としてお役に立つことができました。

 

 

 

 
高い説明力を長年の公的評価経験で培ってまいりました↓

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