Monthly Archives: 9月 2018

 

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

平成30年地価調査、23区商業地の上昇率上位地点ランキング・・・トップ7のうち4地点が渋谷エリアにありました。

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 

【関連記事】

平成30年地価調査・23区商業地の地価上昇率トップ7はどこか! 上昇の要因は?

 

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新宿区、台東区と同じく、渋谷区の地価上昇にはインバウンド需要の影響があります。

渋谷は欧米からの旅行者の間で人気が高く、東京都の2017年外国人旅行者行動特性調査によればアメリカやフランスなど9ヶ国からの旅行客の「訪問した場所」アンケートで1位となりました。
なお、訪日客全体では4位です。

 

【関連記事】

東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 

 

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しかし、平成30年地価調査に現れた渋谷区の地価上昇の最大の要因は、渋谷駅周辺で行われている大規模再開発です。

7月時点の地価調査では、9月13日に予定されていた「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」開業への期待感が大きく反映されました。

地価を動かした「渋谷ストリーム」へ、オープン10日目に行ってみました。

 

 

 

 

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渋谷駅東口歩道橋から渋谷ストリームの2階へ入りました。

東口歩道橋は、現在架け替え工事中が進められています。

新しい歩道橋は、幅員を2.5mから6mに広げるなどデッキが整備され、よりゆったり快適になります。

 

なお、地下にある渋谷駅からストリームへ向かうには、16b出口が最寄りです。

 

 

 
2018092216060000商業施設に入居するのは全30店舗。スーパーマーケット1店舗を除いてほかは全て飲食店舗です。

 

昼食には遅く、夕食には早いという昼下がりの時間帯の訪問でしたので、3連休中日でしたが人で溢れかえるという状況ではありませんでした。

 

 

 

近年の再開発では、広場的機能を持つ大階段を設置することが流行っていますが、ストリームにも大階段が。

この階段は1階の稲荷橋広場へとつながっています。

 

 

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イベントや展示会などが行われる稲荷橋広場、そのデッキからは渋谷川の風景を見渡すことができます。

 

官民連携により、清流復活水を活用した壁泉で「渋谷川を再生」する取り組みについては、道半ばなのかもしれません… ちょっと川の匂いが鼻につきました^_^;
今後に期待したいと思います!

 

 

ストリームには代官山寄りにもう一つ広場(金王橋広場)があり、そちらでは中秋の名月にちなみ、伊藤園による”月見大茶会”イベントが行われていました。

 

 
2018092216090000渋谷川に面した1階にあるレモネード専門店(LEMONADE by Lemonica)には、長蛇の列ができていました。

 

金沢発祥のお店で、オリジナルレモネードのレギュラーサイズが320円。

 

一度試してみたくなる、値頃感ある設定ですね。

 

 

 

次の機会には、再開発によって整備された渋谷~代官山へ抜けるルートを歩いて人の流れを観察し、渋谷~原宿ルートの商況と比べてみようと思います。

 

これからも渋谷エリアの変化からは目が離せません。

 

 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

浅草に続いて、上野の街の様子をお伝えします。

 

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前回ブログで、「”国際通りの壁”を越えて、浅草から上野へ外国人観光客が流れていくようになっている」と降矢がコメントしましたが、こういった訪日客が上野公園アメ横にある施設や店舗に押し寄せています。

 
9月の3連休の午後、上野動物園の人気者・ジャイアントパンダのシャンシャンの観覧は90分待ちでしたが、多くの外国人親子が列に並んでいました。

 

 

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同日、アメ横や上野御徒町の老舗ディスカウントストア・多慶屋(たけや)も外国人グループでにぎわっていました。

 

 

観光客や買い物客の増加で、飲食店舗は活況を呈し、低層店舗の家賃ははっきりと上昇しています。

 

 

 

ホテルも続々とオープンしており、この秋は『with green & art ” 緑とアートと共に ”』をテーマする「イチホテル上野新御徒町」、『地域との深いつながりから生まれる素敵な経験』をコンセプトに掲げる「NOHGA HOTEL UENO」といった個性的なホテルが誕生します。

 

 

 
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昨年11月にオープンした地域の新・ランドマーク「上野フロンティアタワー」の商業施設(「松坂屋上野店」「パルコヤ」「TOHOシネマズ 上野」)の集客も堅調です。

 

反響の高さで話題となった不忍池の隣接地に建つタワーマンション「ブリリアタワー上野池之端」(36階建て全361戸)は現在工事進捗中で、来年には入居となります。

 

 

 
最高峰の文化・芸術に触れ、自然や科学に親しみ、そして買物の楽しみも味わえる上野。
これからも国内外の人々を惹きつけていきそうです。

 

 

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不動産鑑定士の降矢等です。

今週発表があった平成30年地価調査で、台東区の担当グループの幹事を務めさせていただきました。

 
前回のブログでお知らせしたように、都内の商業地にある地価調査対象地について、平成30年7月1日時点の価格の前年同日時点からの価格変動をランク付けしたところ、上昇率ランキングの2位5位浅草エリアの地点が入りました。

 

西端を上野駅・東端を浅草駅とする下↓の地図で、青色シールに5-1・5-17と黒数字で記されているところがその場所です。
(赤色もつけています。)

 

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浅草1丁目(5-1地点)は15.4%、西浅草2丁目(5-17地点)は13.3%、この1年で地価が上がりました。

 

 

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定番の観光スポットである浅草寺を中心に、浅草は外国人に人気の街であり続けてきました。

 

その浅草の地価がここにきて一段の上昇を見せた理由は「国際通り」の壁”を越えて、賑わいに広がりがもたらされたことにあります。

 

 

 

先ほどの地図をもう一度ご覧ください。

浅草寺の西側を南北に走る太い道路が国際通りです。

 

かつて、浅草を訪れる外国人旅行者が国際通りを越えて西浅草や松が谷へと進むことはほとんどありませんでした。

個人旅行の外国人は、浅草駅に降り立ち、浅草寺周辺を散策し、浅草駅に再び戻って別のスポットへと電車で向かう、ということが多かったのです。

 

しかし、昨今のSNSの発達により、国際通りを渡った西方に、ユニークかっぱ橋道具街があり、中小神社仏閣も集積していることが外国人に知られるようになりました。
その結果、そぞろ歩きを楽しみながら上野方面へ流れていく旅行客が増加しています。

 

 
東京スカイツリーから浅草へ、浅草から上野へ・・・東京の下町観光ルートの中心にある浅草に対して、ホテルや飲食、各種サービス事業者の投資意欲は旺盛です。

 

 

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変わる浅草を感じに、皆さまも是非一度お出掛け下さい。

 
不動産についてのご相談ごとがおありの方は、そのまま弊社の方へも是非・・・お電話(03-3626-5160)でお気軽にご連絡ください。

 

左の写真は、私どもの事務所のビル前より撮影したスカイツリーです。

 

 

 

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浅草寺だけではない!地主である寺社、その鑑定ニーズ


 

不動産鑑定士・降矢等です。

評価員として携わってまいりました「平成30年 地価調査」の結果が発表となりました。

 

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都道府県知事が毎年1回・7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査する「地価調査」の結果は、例年この時期に公表されます。

 

地価調査による基準地価は、公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)と同様に、全国の地価の推移を知るための基本情報です。

 

 
東京23区については、住宅地・商業地ともに地価は上昇基調を保っています。

区部の平均変動率は、住宅地が+4.3%、商業地が+7.2%でした。

 

今回の調査では、商業地の上昇率上位地点に特定の傾向が浮かびあがりました。
ここで上昇率ランキングをお目にかけましょう。

 

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 
1位の新宿区に続いて、2位~7位を台東区渋谷区の複数地点が占めることになりました。

このあとは、8位北区・9位荒川区・10位中央区…と、各区の基準地が続きます。

 
新宿区、台東区、渋谷区はいずれも外国人観光客がこぞって訪問する街を擁しています。
そこで生じるインバウンド需要と、大型再開発の影響がトップ7の大幅な地価上昇の要因です。

 
次回ブログより、浅草上野渋谷の街のインバウンドおよび再開発の最新状況をお伝えします!

 
なお、平成30年地価調査に関する発表・報道の内容でご不明な点がおありの場合には、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)をお寄せください。

解説させていただきます。

 

 

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第7回目です。
 

1.Gさんの状況

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結婚直後から夫の女性関係に悩まされてきたGさんは、結婚10年目に離婚することになりました。

財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価額について、夫と合意できないでいます。

Gさんの代理人弁護士は、鑑定評価書を取得し、夫側の弁護士と話を進める方針です・・・

 

2.事案全容はこちら

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その1) ~不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その2) ~鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その3) ~高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その4) ~高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その5) ~高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その6) ~「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その7) ~「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その8) ~「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その9) ~「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その10) ~高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その11) ~調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その12) ~鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その13) ~不動産の問題解決

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。”

 

⇒係争中の場合など、当事者双方の主張の裏付けとして不動産鑑定評価書が重要な役目を担うことがあります。

十分な経験と実績を有する不動産鑑定士をお選びください。

 

FRAコンサルティングの不動産鑑定士ご紹介は、こちらです。

ご不明な点は、ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問合せください。

 

【関連記事】
離婚と不動産の財産分与
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その3)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)
FRAには不動産の価格を知り尽くす鑑定士がいます

「新賃貸」スペシャルインタビュー 降矢等 (外部サイト)

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第6回目です。
 

1.Fさんの状況

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30代のFさんと奥様は、共働きのご夫婦。お子さんはいません。

それぞれに多忙な日々ですれ違いが続き、結婚から6年で協議離婚なさることになりました。

公平な財産分与のため、港区内にあるご自宅マンションについて不動産鑑定士の評価を受けることにしました・・・
 

 
 

2.事案全容はこちら

マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その1) ~鑑定お問い合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その2) ~面談のお約束
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その3) ~依頼目的・背景の確認
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その4) ~法務局調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その5) ~対象不動産の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その6) ~不動産市場の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その7) ~マンション現地調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その8) ~港区役所での調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その9) ~代表鑑定士との打ち合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その10) ~鑑定評価書の作成
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その11) ~鑑定評価額の内示
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その13) ~お見送り

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”マンション売買事例についてご提示したとき、奥様から「私が入手した事例は、似たような物件がもっと高い価格でした」とのお話が出ました。

私は、①奥様がご覧になった事例は、値引きも視野に設定された募集事例であって成約事例ではない、②不動産業者さんが売主候補に示す査定額は、物件を引き受けたいがゆえ高めになることも多い、との2点についてご説明をしました。”

 

⇒募集価格(売り希望価格)は、その価格で買い手がついてはじめて、時価(成約価格)となります。

不動産鑑定士は、市場になりかわって合理的な時価をご提示し、不当な要求を防止します。

 
 
財産分与で損をなさらないために… お気軽にお問合せ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。初回ご相談は無料です。

 

【関連記事】
離婚と不動産の財産分与
無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは?

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第5回目です。
 

1.Eさんの状況

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母親の遺志を受けて、兄妹で3ヶ所の不動産を共有しているEさんと妹さん。

管理上、共有であることが面倒に感じる場面が増えていました。

より土地を有効活用したい思い、子どもたちの代になって、いとこ同士で共有となることは避けたいという思いもお持ちです。
 
 
Eさんと妹さんは、土地を等価交換し、共有を解消するという不動産鑑定士からの提案を実行することにしました・・・
 
 

2.事案全容はこちら

等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その1) ~相続で共有に…
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その2) ~共有は面倒多し
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その3) ~共有がもたらす不安
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その4) ~鑑定会社へ連絡
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その5) ~無料相談へ
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その6) ~等価交換の提案
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その7) ~交換特例で現金支出を少なく
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その8) ~交換特例の適用条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その9) ~江東・墨田・世田谷の将来予測
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その10) ~鑑定を依頼
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その11) ~鑑定終了
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その13) ~対象不動産の表示&基本的事項
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その14) ~鑑定評価の依頼目的
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その15) ~借地権について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その16) ~売買マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その17) ~賃貸マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その18) ~行政的条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その19) ~鑑定評価手法の適用方針
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その20) ~権利割合法について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その21) ~権利割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その22) ~底地割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その23) ~権利割合法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その24) ~収益還元法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その25) ~鑑定評価額の決定
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その26) ~土地の有効活用へ

 

3.ポイント解説

<事案全容より>
 
”約束の面談の日です。

できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。”
 

⇒親族間の等価交換や、遺産分割といったケースでは、可能な場合は、評価の開始前に関係者ご一同と不動産鑑定士との面談機会をいただければと存じます。

評価後のご親族の話合いがよりスムーズになります。

 
 
初回相談は無料です。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にお申込みください。

 

【関連記事】
相続した共有不動産の兄弟(姉妹)間売買で、価格を決める3つの方法
「空き家」と「共有」を同時解決する方法
現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第4回目です。
 

1.D社の状況

 

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D社は創業20年。東京東部のエリアにある不動産会社がオーナーの事務所ビルで営業を続けてきました。
 

建物はまだ十分使用できる状態なのに、建替えによって収益性を高めたい不動産会社より立退きを要請されています。

立退き交渉は平行線を辿るばかりで、オーナー側との関係は悪化し、もはや立退きは避けられない状況です。
 

提示された立退料は1,200万円。これは移転による不利益を考えると受け入れ難い金額で、立退料について争う構えです・・・

 

2.事案全容はこちら

 

事務所の立退料。D社のストーリー(その1)
事務所の立退料。D社のストーリー(その2)~D社、訴えられる
事務所の立退料。D社のストーリー(その3)~弁護士と不動産鑑定士
事務所の立退料。D社のストーリー(その4)~現地調査
事務所の立退料。D社のストーリー(その5)~ヒアリング
事務所の立退料。D社のストーリー(その6)~「調査報告書 -立退き請求に相応する補償額算定- 目次 」
事務所の立退料。D社のストーリー(その7)~立退料の構成要素
事務所の立退料。D社のストーリー(その8)~借家権価格
事務所の立退料。D社のストーリー(その9)~営業休止・移転等の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その10)~移転費用の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その11)~営業補償(営業休止補償・得意先喪失補償)
事務所の立退料。D社のストーリー(その12)~営業休止補償:①収益減の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その13)~営業休止補償:②固定的経費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その14)~営業休止補償:③従業員の休業補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その15)~得意先喪失補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その16)~雑費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その17)~調査評定額
事務所の立退料。D社のストーリー(その18)~和解

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”~雑費の補償とは、何ですか?~

これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
事務所移転及び一時休業の通知費用、各官公庁・東京都・警察署・消防署・同業組合他への届出諸費用、未使用印刷物や名刺・スタンプ等の廃棄損、自社ホームページ改訂費、新事務所オープンセレモニー費用、などを、ここに含めました。”
 

⇒立退きの現実にあわせて、立退料評価では仔細に損失を分析・計上していきます。意に沿わない立退きを要請された場合に許容できる立退料を請求するには、要素の積み上げにこだわることが大切です。

 

私どもは、お客さまの不本意なお気持ちを数字で示すお手伝いをいたします。何なりとご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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