Monthly Archives: 8月 2023

よくあるご相談：立退料の評価について

Published 2023年8月29日 | By staff15

不動産鑑定士の降矢等です。

個人のお客さまから弊社に寄せられるご相談テーマトップ４

１．賃料改定のための適正賃料評価
２．相続対応/対策のための不動産価格評価
３．立ち退きのための立退料評価
４．離婚時財産分与のための不動産価格評価　

のうち、本日は「立ち退きのための立退料評価」についてのよくあるお問い合わせをご紹介してまいります。

「テナントに立ち退いてもらわなければいけなくなった」
「オーナーが変わって突然立ち退きを要請された」
「立ち退きとなることは了解していたが、立退料の金額に納得がいかない」

このような状況に直面されたら、皆さまはどなたに相談されるでしょうか。

ぜひご相談先としていただきたいのが、不動産鑑定士です。

「立退料」とは、オーナー側の事情等で、賃貸借契約が結ばれている土地や建物をテナントから明け渡してもらう必要がある場合に、オーナーからテナントに対して支払われる金銭です。

不動産に起因するこの立退料についても不動産鑑定士が鑑定評価をいたします。

「立退料」の内容は、次の3つに大別することができます。

① 立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
② 立退きによってテナントが事実上失う利益の補償（居住権、営業権）
③ 立退きにより消滅する利益権の補償（借地権・借家権）

少々計算過程が複雑になることもありますが、通常の不動産の評価に必要な資料にプラスアルファの情報（例えば、事務所立ち退きのケースであれば、会社概要、損益計算書など）をいただいて適正な金額を算定してまいります。

立退料についてよくあるお問い合わせは、基本的に事業用物件についての案件です。

居住用の場合は、事業用に比べると代替物件が見つけやすく、また、移転費用、居住権、借地借家権の算定方法もある程度一般化されているため、当事者間の話し合いで金額について決着することが多いです。

立退料の評価は、不動産鑑定会社の間で実績に差があります。

弊社は個人の方が経営される店舗から、大規模チェーン店舗、事務所、ホテル等、さまざまな類型の立退料の鑑定評価を数多くお受けしてまいりました。

状況をお伺いして、物件の特徴に応じた立退料の算定方法について無料でご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

立退料の評価につきましては、以下ブログもご参照ください。

立ち退きのお悩みについてお話をお伺いいたします↓

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お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

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よくあるご相談：相続不動産の評価について

Published 2023年8月25日 | By staff15

FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

個人のお客さまから弊社に寄せられるご相談テーマトップ４

のうち、本日は「相続対応/対策のための不動産価格評価」についてのよくあるお問い合わせをご紹介してまいります。

「親の資産は不動産がほとんど。相続した不動産をきょうだいで共有するのは良くないと聞いているけれど、複数の不動産をどうしたら公平に分けるのかわからない…」といった相続のお悩みを抱える方が、年々増加しています。

一つの不動産を複数人で共同で所有している状態が「共有」です。

①　土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
②　自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③　居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある

など、共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

相続発生による不動産の共有は、やはりできるだけ回避、解消すべき事態といえます。

この共有回避をはじめ、不動産を巡る”争族状態”の防止・解決を不動産鑑定士はお手伝いできます。

相続トラブルの予防・解消や相続税の節税対策をご希望の方は、どうぞ一度弊社にお問い合わせください。

ご所有不動産の状況をお伺いして、不動産鑑定評価を活用した解決プランを無料でご提案いたします。

弊社への相続関係のお問い合わせとしては、相続に備えて家を継がれる方の相続予定の土地とそれ以外のごきょうだいが相続予定の土地とにあらかじめ整理をしておきたい、複数の不動産を共有でお持ちの方々がそれぞれ交換して単独所有する形に整理がしたい、遺留分侵害額請求をするので不動産の時価について鑑定評価書を取りたい、といった内容のご連絡が多く寄せられています。

共有する複数の不動産を交換して単独所有にしたいという場合、鑑定評価により概ね等価（交換対象の時価差額が2割以内）となれば交換特例を適用し大幅な節税が可能となりますし、遺留分の案件では、対象不動産の個別性そして市場性を精緻に反映した鑑定評価額が簡易的な査定や公的指標に基づく価格より高くなるケースがままありますので、是非、経験豊富な弊社不動産鑑定士にご相談ください。

ひとつとして同じものがないのが不動産で、ご家族の状況もさまざまですが、お話を詳しくお伺いし、専門的知見をもとに、関係者皆さまのご納得につながるケースバイケースの対応案をご提示させていただきます。

相続不動産の評価につきましては、以下ブログもご参照ください。

成功する不動産相続のためにまずすべきこと
「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
不動産価値見極めの３ポイント
なぜ、不動産の共有は危険？
「空き家」と「共有」を同時解決する方法
現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法
どうして「底地」は借地人に売るべきか
「借地権」と「底地」は交換できる？
公平な遺産分割の秘訣
「遺留分減殺請求」での損を避けるには

不動産相続に係る鑑定評価事例　～親族間で売買される借地権付建物
不動産相続に係るセカンドオピニオン事例　～土地の有効活用プランと地代評価

鑑定価格で等価交換、不動産の兄妹共有解消！　～Ｅさんの事例

相続前不動産整理、相続不動産時価把握に鑑定評価をお役立てください↓

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よくあるご相談：適正賃料の評価について

Published 2023年8月22日 | By staff15

FRAコンサルティング代表の降矢です。

個人のお客さまから弊社に寄せられるご相談テーマトップ４

のうち、本日は「賃料改定のための適正賃料評価」についてのよくあるお問い合わせをご紹介してまいります。

「いまの賃料は安すぎるから賃料を上げたい」と考えておられるオーナー（賃貸人）の方、「いまの賃料は高すぎるから賃料を下げてもらいたい」とおっしゃるテナント（賃借人）の方は、潜在的に多くいらっしゃいます。

借地借家法（第11条、第32条）が、経済事情が変わったことなどを理由として、契約期間の途中であっても、賃料の増減を請求することを認めていますから、賃料交渉は可能です。

しかし、相手方にどう話を持ち出すかは悩ましい。

また互いの関係性が良好であるほど、あえて波風を立てるのは…と賃料変更の申し入れを躊躇されて、不満を抱えながらも現状維持に甘んじるということにもなりがちです。

そのような状況を前に進める手立てとして、客観的論拠となる不動産鑑定士の評価書面をお役立ていただけます。

家賃の増額や減額をご希望の方は、どうぞ一度弊社にお問い合わせください。

近隣家賃の水準から乖離した状態にあると言えるのかどうか、弊社不動産鑑定士が無料でお見立ていたします。

適正賃料について弊社にお問い合わせを下さるのは、テナントの方よりオーナーの方が多いです。

再開発やインバウンド効果等から、収益性が大幅に向上しているのに、数十年前から賃貸しているテナントの賃料は低廉なまま。
過去に値上げしたこともあるにはあるが、そう急激に増額するわけもいかず小幅改定にとどまり、周辺の賃料水準に全く追いついていない…
と、もどかしく思っておられるようなケースが典型例です。

オーナーの方のお話を聞かせていただいて、対象不動産の現在の賃料が低すぎるとの判断に至った場合は、賃借人がどのような方か（法人か個人か）、関係性はどうなのか（良好な関係にあって退去は避けたい、あまり関係が良くないので退去となっても構わない、問題が多い賃借人なので退去してほしい）など、さらに詳しく状況を伺い、交渉成功に向け最もコストパフォーマンスの高いサービスをご提供させていただきます。

例えば、少々専門的になりますが、すでに賃貸借契約関係にある二者の間での適正賃料とは、過去の経緯を織り込んで不動産鑑定士が導出する「継続賃料」という賃料です。

いわゆる市場賃料は、新たに契約を結ぶ二者を前提とする賃料で、不動産鑑定では「新規賃料」と呼びます。

継続賃料の評価の過程で新規賃料を求める必要があり、継続賃料は新規賃料よりも評価に時間と費用を要します。

そこで、話し合いがスムーズに進む可能性が高い場合などに、交渉の根拠（参考）資料として、不動産鑑定士による新規賃料（市場賃料）の意見書を活用されることをご提案する場合があります。

逆に、関係が悪く話し合いは難しい、退去してほしいくらいで裁判も辞さない、という場合には、始めから裁判資料として認められる継続賃料の鑑定評価書をお勧めします。

新規賃料や継続賃料といった評価対象類型だけでなく、鑑定評価書、調査報告書、意見書、といった書面の形式によっても費用は異なってまいりますので、諸条件を総合的に考慮して、お客さまにとって最善の方式をご提案いたします。

適正賃料評価につきましては、以下ブログもご参照ください。

「継続賃料」とはなにか？

家賃の増額、減額、成功実績が多くございます↓

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不動産価値の把握が必要になる場面　…賃料改定、相続、立退き、離婚

Published 2023年8月18日 | By staff15

FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

お盆が明けました。

お盆休みに帰省をなさって、ご両親やごきょうだいと久々に顔を合わせた、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

親族の集まりで相続の話が出て…と、8月下旬から秋にかけて、不動産相続に関係したお問い合わせが増える傾向にあります。

弊社への新規お問い合わせの内容を整理すると、件数が多い順に以下のように大別できます。

１．賃料改定のための適正賃料評価
２．相続対応/対策のための不動産価格評価
３．立ち退きのための立退料評価
４．離婚時財産分与のための不動産価格評価

１．では貸主、３．では借主、のように、金銭を受け取る側の方からご相談をいただくケースが多いです。

ご相談者の年代は40代～80代と幅広く、しいて言えばやや男性のほうが多めでしょうか。

４．の場合は20代、30代の女性からのご連絡も入ります。

次回のブログから、特にお悩みの方が多い「適正賃料の評価」「相続不動産の評価」「立退料の評価」「財産分与のための不動産評価」についてのよくあるご相談を記事にしてまいります。

お困りごとの解決に一歩踏み出すご参考としていただけるようなら幸甚です。

皆さまの大切な不動産の鑑定評価は、弊社にお任せください。↓

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広報誌『鑑定のひろば』　223号発行のお知らせ

Published 2023年8月15日 | By staff15

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会が不動産鑑定関連の情報や全国の鑑定士の活動内容等についてお知らせする広報誌　 『鑑定のひろば』 （年4回発刊、1月・4月・7月・10月）の最新号が発行されました。

連合会の広報誌「鑑定のひろば」掲載ページより、表紙画像のクリックでPDFファイルをダウンロードしていただけます。

少々ファイルサイズが大きいので、ご注意ください。

最新の223号の地域レポートでは「滋賀県」が取り上げられています。

本号には、弊社代表取締役社長・降矢等が感謝状を授与されました令和5年度国土交通大臣表彰式の特集もあります。

今後また新たな掲載がありました際には、随時お知らせをいたします。
どうぞご一読くださいませ！

なお、各号の掲載期間は2年間となっております。

不動産の鑑定評価、価格・賃料調査は弊社不動産鑑定士にお任せください↓

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8月17日＆18日・新宿にて「夢のみち」イベント開催

Published 2023年8月8日 | By staff15

FRAの伊藤です。

前回のブログで、 「道路ふれ合い月間」 （8月）、 「道の日」 （8月10日）についてご紹介しました。

【関連記事】　毎年8月は「道路ふれ合い月間」です

　

東京都は「道路ふれ合い月間」を中心に、道とふれあい、道に親しみを持ち、道が日々の生活に身近な施設であるとの認識を高めることを主眼とする 「夢のみち」事業 を展開しています。

【関連記事】　東京都「夢のみち」事業・「道路愛護ポスターコンクール」のお知らせ

その一環で、8月17日（木）、18日（金）、道路について楽しく学べる 「夢のみち」イベント が実施されます。

◇開催日　令和5年8月17日（木）、18日（金）

◇時間　午前10時～午後6時（18日は午後3時まで）

◇場所　新宿駅西口広場イベントコーナー

詳細はこちらのPDF にてご確認ください。

道路関連企業・団体のブース出展のほか、小島よしおさんやU字工事さんが出演するステージプログラムやペーパークラフトの講師から教わる道や街をテーマにした本格的ワークショップ、パトカーや白バイ・シートベルトコンビンサーなど人気車両の展示など、お子さんが楽しめる企画も多数あります。

お仕事の合間に、あるいはお子さんやお孫さんとご一緒に、是非お立ち寄りください。

国道、都道府県道、市区町村道、私道…　道路について何なりとご質問ください↓

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毎年8月は「道路ふれ合い月間」です

Published 2023年8月4日 | By staff15

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

夏休みでロードトリップを楽しむ方も多くいらっしゃる8月。

今月は 「道路ふれ合い月間」 、そして8月10日は 「道の日」 です。

道路ふれ合い月間とは

国土交通省では、毎年8月を「道路ふれあい月間」として、道路を利用する国民の方々に、道路とふれあい、道路の役割や重要性を改めて認識していただき、道路を常に広く、美しく、安全に利用していただくため、道路の愛護活動や道路の正しい利用の啓発等の各種活動を特に推進することとしています。

各種活動の推進に当たっては、道の駅やサービスエリアなど道路利用者が多く集まり、かつ、地域情報を発信できる場所の活用に努めるとともに、当月間に限らず年間を通じ、道路交通環境の向上等に効果のある活動となるよう配慮することとしています。

（出典：国土交通省ホームページ)

道の日とは

道路は国民生活に欠くことのできない基本的な社会資本ですが、あまりに身近な存在のため、その重要性が見過ごされがちです。そこで、道路の意義・重要性について、国民の皆さまに関心をもっていただくため、8月10日を「道の日」と制定しました。

（出典：国土交通省ホームページ)

推進標語の募集、道路工事現場・道路施設の見学会やポスター展示等の啓発活動、道路の安全確保のための清掃活動や点検活動が全国各地で展開されます。

【ご参考】　令和４年度「道路ふれあい月間」活動実績報告

【関連記事】　東京都「夢のみち」事業・「道路愛護ポスターコンクール」のお知らせ

道路への接面状況や接続状況は、不動産価格に大きな影響を及ぼします。

ご所有不動産の接道条件についてお悩みやご不明な点がおありでしたら、弊社不動産鑑定士にお気軽にご相談くださいませ。

不動産鑑定評価での困りごと　～建築基準法上の道路ではなく、43条但書道路だった
不動産鑑定評価での困りごと　～どこまでが道路かわからない

不動産の道路付けを現地調査と役所調査で正確に把握し鑑定評価いたします↓

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8月1日は「水の日」です

Published 2023年8月1日 | By staff15

FRAコンサルティングの伊藤です。

本日8月1日は・・・ 「水の日」 です！

　「水の日（8月1日）」は平成26年に制定された水循環基本法において、国民の間に広く健全な水循環の重要性についての理解と関心を深める日として位置づけられました。
「水の日」・「水の週間（8月1日～7日）」には、国・地方公共団体・事業者・民間の団体が連携して、例年、水の大切さに関する普及啓発活動を全国的に実施しています。

（国土交通省「水の日」・「水の週間」ホームページより引用）

令和5年度の「水の日」「水の週間」にあわせ、ただいま全国でさまざまなイベントが実施中です。

以下サイトをご参照下さい。