不動産鑑定士・降矢等です。

以前ブログに書きました、江東区と大田区の中央防波堤埋め立て地をめぐる争いについて、その後のご報告です。

　中央防波堤埋め立て地　～江東区 VS 大田区 帰属争いの背景

 
1973年に東京都が埋め立てを開始して以来、江東区と大田区がともに歴史的経緯を理由に100％帰属を求めたため、どこの区に属するかが決まらないままできた中央防波堤埋め立て地でしたが、2017年、東京都が調停案を提示したことがひとつの節目に。

調停案は、約500ヘクタールの土地のうち13.8％を大田区、86.2％を江東区とする内容でした。
しかし大田区はこれを受け入れず、江東区を提訴。
 
･･･裁判が始まって、2年近くが経ちました。
 
2019年9月20日、東京地裁は全体の20.7％を大田区、79.3％を江東区とする判決を言い渡しました。
 
同26日に江東区、10月3日に大田区がそれぞれ判決の受け入れを表明。
 
半世紀近くに及ぶ懸案は、東京オリンピック・パラリンピックの晴れ舞台となる日の前に、解決をみました。
 
 
それぞれの区民の方にはまだ複雑な思いもおありでしょうが、都民の立場としては、本当に良かったと思っております。
 
判決によって画定された境界では、五輪でボートやカヌーの会場となる「海の森水上競技場」や馬術が行われる「海の森クロスカントリーコース」などの競技会場は全て江東区に属することになります。

コンテナ関連施設など港湾関連用地や埠頭用地は大田区の帰属です。
 

土地の帰属がはっきりしたことで、エリアの特性を活かした当地および周辺の開発に弾みがつくことを期待したいです。

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

10月4日の弊社ブログで水害リスクに言及しておりました矢先の10月12日～13日、かつてない規模の台風19号が列島を襲いました。

被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。
 

今回の台風による豪雨では東京都内でも、多摩地域などで多数の土砂災害がありました。
 
東京都は、つい1ヵ月前（9月26日）に、『土砂災害防止法』に基づく土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について都内全域の指定を完了したばかりです。

「土砂災害警戒区域」（イエローゾーン）

  ・・・土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、災害情報の伝達や避難が早くできるように区市町村により整備が図られる

「土砂災害特別警戒区域」（レッドゾーン）

  ・・・イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造規制が義務づけられる

 
都内にお住まいの方は、どうぞこの機にご自宅等の場所が区域指定を受けていないか、ご確認ください。

東京都・土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況

 
都は、区域指定に先立って、斜面や渓流およびその下流など土砂災害により被害を受けるおそれのある区域の地形、地質、土地利用状況等についての調査（基礎調査）を実施しています。
 

区域指定後は、おおむね5年ごとに再度、区域指定された地域全域を確認。

地形や構造物の状態などに変化があれば、再度、基礎調査を実施し、その結果に基づき、区域を指定することになっています。

この5年ごとの確認にもご留意ください。
 

【関連記事】

土砂災害の３分類＆危険を見分ける４つのステップ
「土砂災害（特別）警戒区域」の土地評価の方法

 
弊社ブログでは、引き続き、災害被害防止のための情報発信に力を入れてまいります。
 
災害リスクがご所有不動産の価値にどう影響してくるのか等、具体的なお悩みごとがおありでしたら、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご相談ください。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

前回ブログで、”水害リスク”を「新たな不動産の価格形成要因」して、鑑定業界で議論が始まっている、とお伝えしました。

「新たな価格形成要因」として、もう一つ、議論の対象となっている事象に、”羽田空港の新飛行ルート”があります。

羽田空港は、2020年3月29日より新飛行経路の運用を開始し国際線を増便します。
 
これにより羽田の旅客数が年間700万人増えると見込まれています。
東京オリンピック・パラリンピックへの来日を含め増加する訪日客を迎え、国際競争力を向上させるための首都圏空港機能強化の一環です。
 
 

取り組みの詳細については、国土交通省が特設ホームページを開設していますので、ご参照ください。

羽田空港のこれから

在日米軍が航空管制を担う横田空域での旅客機通過が認められ、都心上空の新飛行ルートが導入されることになりました。

羽田空港発着の航空機は、騒音等の理由より東京湾上空を飛ぶのが原則でした。

来春より、風向きに合わせ、国際線の発着が特に集中する時間帯に限り、新宿駅や渋谷駅といった東京を代表する繁華街の上空を航空機が飛行します。

新宿区では高度約1000ｍ、渋谷区で約700ｍ、品川区で約300ｍといった低空を通過するため、国は騒音や落下物について入念な対策を進めていくとしていますが、やはり、通過地点の不動産の環境条件に変化が生じることは否めません。
 
弊社が所属する東京都不動産鑑定士協会は、本件に関し、研究会を立ち上げました。
議論の推移について注視しております。
 
 
不動産の価値は、一般経済社会の影響、地域の特性の影響のもとで、その不動産がもつ個性に応じて形成されていくものです。

私ども不動産鑑定士は、ひとつひとつの価格を形成する要因を把握検討した上で、将来の変化予測を加味して、価格（賃料）を鑑定します。

これまでにはなかった新しい価格形成要因について見落とすことのないよう、弊社では複数の鑑定士の眼によるチェックを大切にしております。
 

不動産についてのご相談・ご質問につきまして、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）ください。