Monthly Archives: 8月 2019

伊藤由美子です。

しばしばメディアで目にする「首都圏住みたい街ランキング」

不動産関係各社の調査がありますが、いずれのランキングでも上位の常連といえば吉祥寺です。

長谷工アーベストがまとめた2019年調査でも、昨年に続いて第1位をキープしていました。
 
こんな吉祥寺人気を背景にしたマンガ、その名も『吉祥寺だけが住みたい街ですか?』をこの夏読みました。
 

街ぶらラブなお引っ越しマンガ!
住みたい街No.1として有名な吉祥寺で不動産仲介業を営む双子、都子と富子。双子は吉祥寺に憧れを抱いてやってくる女性客にフレンドリー&パンクな接客で、本当に住みたい街を紹介していく。

(講談社・ヤングマガジン公式サイトの作品紹介より。)

 

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双子の姉妹が営む吉祥寺の不動産屋さんを、この街に住みたい若い女性が訪れます。

彼女たちは、自分らしく生きる姉妹(姉都子は本好き内向的。妹富子は社交的。体型と顔は瓜二つ)との家探しを通して自らの内面を見つめ、新しい街、不動産との出会いで新しい一歩を踏み出す勇気を得る、というのが毎回のストーリー展開です。

 
 
 
毎話お定まりの展開に安心して読めて、読後は心がほっこりし、そして街情報にも詳しくなれます。
もっと早く読めば良かったなぁ~と思いました(^_-)
 
雑司ヶ谷、大森、五反田、茗荷谷、水道橋、野方、福生、などなど… たくさんの街が登場し、その街の魅力や美味しいものがストーリーの中で紹介されていきます。

弊社のある錦糸町は、第三話に出ていました。
 
不動産がお好きな皆さま、是非、『吉祥寺だけが住みたい街ですか?』をお手に取ってみて下さい(*^_^*)
 

【関連記事】

不動産につながる本:『TOKYO STYLE』
不動産につながる本:『ちいさいおうち』
不動産につながる本:『風と共に去りぬ』

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

8月も終わりが近づいてきました。

自分の子ども時代からずっと、8月の終わり=夏休みの終わり、の感覚でおりましたが、実は「=」ではないのですよね。

農業が盛んな地域では、昔から、8月のうちに新学期をスタートさせて、その代わりに収獲作業を手伝うための秋休みがあったとか。

都市部でも最近は、授業時間数確保との兼ね合いなどの理由で、子どもの夏休みが短くなってきていることを耳にしていました。

そして今年、わが家にもいよいよ変化到来、です。
長男が9月を待たず、昨日より学校に戻りました。

 
さて、そんな夏休み終了(間近)のタイミングですが…

台東・墨田 東京下町周遊きっぷ』というお得なきっぷのご紹介をさせてください!

 
 
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東武鉄道が2018年10月1日から2019年9月30日まで、1年間の期間限定発売中で、残り期間があと1ヶ月少々となっていますが…

 
外国人にも大人気の観光地・浅草、東京を代表する観光名所のスカイツリー、そしていま話題の北千住、といったスポットの散策に便利な、電車とバスのフリー乗車券です。

 
 
東武線電車については、北千住~浅草・曳舟~押上間、曳舟~亀戸間が乗り降り自由。

バスについては、

・東武バス(スカイツリーシャトル浅草・上野線)
・台東区循環バス「めぐりん」
・墨田区内循環バス「すみだ百景 すみまるくん・すみりんちゃん」 のフリー乗降が可能です。

 
また、きっぷを提示すると、江戸東京は物間やすみだ北斎美術館等の施設、両国江戸NORENや浅草EKIMISE内のショップ等で割引や優待が受けられます。

 
きっぷは乗車日1日限り有効の1日券が500円。連続する2日間有効の2日券だと700円と、お手頃価格です。(大人・子ども同一料金)

・東武鉄道 浅草~北千住、曳舟~亀戸間の各駅  のほか、
・東武バス スカイツリーシャトル案内所
・東武ツーリストインフォメーションセンタ―浅草
・浅草文化観光センター
・パークス上野(公園案内所)
・吾妻橋観光案内所
・両国観光案内所
・産業観光プラザ すみだまち処       で購入できます。

 
是非、下町の小さな秋を見つけにお出掛け下さい(^o^)

 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

前回までのブログで弊社代表の降矢が取り上げておりました相続についての話題をもう一つ… 10月から相続税の申告・納税にe-Tax国税電子申告・納税システム)が使えるようになる予定です。
 

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所得税などの納税でe-Taxをお使いになっていらっしゃる方が皆さまの中にもいらっしゃるかと思います。
 
私もe-Taxを使ったことがありますが、直感的に操作できて、手書きと比べると圧倒的に便利だと感じました。

 

 
納税者利便の向上と行政事務の効率化を図るべく、国税庁が開発を進めている相続税のe-Taxシステム。

システムの導入・普及によってい行政事務が効率的になるのは間違いなく、喜ばしく思います。
相続税を代理申告する税理士さん等は業務を進めやすくなることでしょう!
 
現在は相続税を相続人自らが申告する割合は1割程度といわれていますが、今回の電子化で相続人自らが申告を行なうケースが増える!…かどうかは、少々微妙なところかもしれません。

申告には相続税の知識が必要であることに変わりはなく…

もともと知識豊富で、相続財産についての整理も済んでいるものの、申告書作成の手間に二の足を踏んでいた、という相続人の方については、e-tax導入が自力申告の背中を押すかもしれません。

しかし、相続人の方が多く、相続財産の構成が複雑であればあるほど、利害関係のない調整役としての第三者の存在が必要で、引き続き税理士さんのサポートを必要となさる方が多くいらっしゃることと思われます。
 

物理的状況や権利関係などに特別な事情が生じている相続不動産がおありの場合には、私ども不動産鑑定士がその不動産の適正な時価把握をお手伝いいたします。
 
大きな世の中の流れである電子化の恩恵を受けつつ、ご家族のさまざまな負担を最小にできる相続が理想ですね!

 

 
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FRAコンサルティングの降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目の解説、今日が最後の回となります。
 
◆相続の効力等に関する見直し◆

”相続させる旨の遺言等により承継された財産については、登記なくして第三者に対抗することができるとされていた現行法の規律を見直し、法定相続分を超える部分の承継については、登記等の対抗要件を備えなければ第三者に対抗することができないこととする”

という見直し項目について、用語解説を加えつつ、ご説明してまいります。

 
相続させる旨の遺言」とは、特定の遺産を特定の相続人に相続させる、という内容の遺言のことをいいます。

遺言者が遺言によって一方的意思により行う財産処分「遺贈」は、相続人に対しても相続人以外の者に対しても行うことができますが、「相続させる旨の遺言」は相続人に対してしかできません。
 
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対抗要件」とは、当事者間で効力のある法律関係について第三者に対しても効力をもたせるために必要なもの、のことです。
 
これまで、不動産の取得に関する対抗要件が、遺贈や遺産分割協議によって取得した場合と、相続させる旨の遺言によって取得した場合とで異なっていました。

 

 

 
遺贈・遺産分割協議によって取得した場合には対抗要件、すなわち登記がなければ第三者に取得を対抗することができないのに対し、相続させる旨の遺言によって取得した場合には、登記なくして第三者に対抗できる、とされていました。

しかし、これでは遺言書の内容を知りえない債権者などの第三者が、不動産の真の所有者を誤認し、債権回収できなくなるといった不利益を被る可能性があります。

登記制度や強制執行制度の信頼を低下させてしまうことともなってしまいます。
 
そこで、相続させる旨の遺言で取得した場合についても、法定相続分を超える部分については、登記をして対抗要件を得ないと,第三者に対抗することができない、と改められたのです。
 
今回の改正は、相続時の不動産相続登記を促すことともなります。

相続が発生しても、不動産の登記をせず亡くなった人の名義のままにしておいたところに、さらに相続が重なって、そのうち相続人が辿れなくなり、不動産所有者がわからかなくなってしまう…このような所有者不明不動産の発生予防にも役立つ見直しであると考えます。
 

「相続させる旨の遺言」のご準備は、ご所有不動産の時価を知ることから。

FRAコンサルティングでは、ご予算に応じたさまざまな形式の時価評価サービスをご用意しております。

お気軽にお問い合わせ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 

【関連記事】

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「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます

不動産価値見極めの3ポイント

代表鑑定士の降矢です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目についての解説、2回目です。
 
◆遺留分制度の見直し◆

遺産分割について、原則的には自由に遺言をすることができます。

ただ、相続人の生活を守るために、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法が保証しています。
これが遺留分です。

1478796遺留分を得るためには、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に「遺留分減殺請求」を行います。
 
これまで、遺留分減殺請求権が行使されると、遺贈(または贈与)の一部が無効となって物権的効果が生じる結果、相続財産が不動産の場合には共有状態が生じることが見られました。

 

 
共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

この点、下記ブログにて詳述しておりますので、ご参照ください。

なぜ、不動産の共有は危険?

 
 
遺留分制度は、そもそも相続人の生活保障が目的です。

このような制度趣旨に照らすと、遺留分権利者には遺留分侵害額に相当する金銭を取得させれば十分であると考えられます。
 
そこで今回の改正では、権利の行使によって遺留分侵害額に相当する金銭債権が生じるものとして、遺留分減殺請求権を金銭債権化することになりました。

こうすることで、遺留分減殺請求権の行使による共有関係を発生させず、遺言者の特定の不動産を受遺者に与えたいという意思を尊重することもできます。
 
なお、金銭を他の相続人に支払わなければならない受遺者への配慮として、金銭を直ちに準備することができない場合には金銭債務の全部または一部の支払いについて支払期限の猶予を裁判所に求めることができる、と規定されています。

 
これまで不動産の共有解消を、不動産鑑定でお手伝いしてまいりました。

ご依頼を受けた案件には相続がらみで共有となってしまった事例が多く、遺留分制度の見直しは意義深いと感じております。

 

遺留分減殺請求権を行使する際の不動産評価もお受けしています。

相続不動産についてのお悩みごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話でご相談ください。
(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。初回ご相談は無料です。)

 

【関連記事】

公平な遺産分割の秘訣

「遺留分減殺請求」での損を避けるには

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降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち、不動産に関係が深い3項目を解説してまいります。

今日はその1回目です。
 
◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇◆

 
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婚姻期間が20年以上の夫婦のあいだで、居住用不動産(自宅として住んでいる不動産)の遺贈や贈与がされたときは、原則として遺産分割における配偶者の取り分が増えるようになります。

被相続人(亡くなった人)の意思を尊重した遺産分割として配偶者を保護する、という考えに基づく見直しです。

 
 
これまでは、夫婦のあいだでの居住用不動産の贈与等について、遺産分割の公平を図るために、原則として遺産の先渡しを受けたものとして取り扱われて、当該居住用財産は相続財産額に組み込まれてきました。(被相続人による特別受益の持戻し)

結果として、配偶者が相続発生後に最終的に得る財産額は、贈与等がなかった場合と同じになり、被相続人が自らが亡きあとの配偶者の生活拠点を確保し、その生活の安定を図る、という意図が、遺産分割の結果に反映されませんでした。

 

1446480事例を挙げてみていきましょう。

夫が亡くなり、妻と子ども2人が残されました。
夫の財産は、評価額6000万円の居住用不動産(持分4/3)とその他財産が5000万円です。

夫から妻には居住用財産2000万円(持分1/4)が生前贈与されていました。
 

妻の取り分は、生前贈与分も相続財産とみなされるため、

(6000万円+5000万円+2000万円)×1/2-2000万円=4500万円 4500万円+2000万円=6500万円

これは、生前贈与がなされていなかったと仮定したとき(相続発生時、夫所有の不動産8000万円)の妻の取り分、

(8000万円+5000万円)×1/2=6500万円 と同額で、

生前贈与を受けようが受けまいが、最終的な妻の財産取得額に差異なし、となってしまいます。
 
今回の改正で、居住用不動産の生前贈与分については、持戻し計算に入れない意思が被相続人にあったと類推して相続財産の計算から外し、被相続人の意図を尊重した遺産分割ができるようになりました。
 
先ほどの事例の場合における妻の取り分は、

(6000万円+5000万円)×1/2=5500万円 5500万円+2000万円=7500万円 となって、

改正前より妻は多くの財産を最終的に取得できることになります。
 

国税庁が毎年公表している「相続税の申告状況の概要」によれば、相続財産のうち約4割強は不動産です。

円満な不動産相続に向けて、弊社では不動産鑑定士による評価サービスをご提供しております。
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不動産価値見極めの3ポイント

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不動産鑑定士・降矢等です。

お盆を迎え、ご家族の集まりで相続についてお話になる方も多くおいでかと思います。

 

昨年7月、民法の相続についての規定部分(「相続法」)が、高齢化の進展などの社会環境の変化に対応するため、約40年ぶりに改正されました。

 

 

・残された配偶者の生活や相続人以外の親族の介護貢献への配慮
・相続争いを防止してより相続をスムーズにする観点                                  より、

 

◇配偶者居住権の創設
◇婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◇自筆証書遺言の方式緩和
◇法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設
◇預貯金の払戻し制度の創設
◇遺留分制度の見直し
◇相続の効力等に関する見直し
◇特別の寄与の制度の創設

 

が、なされました。

配偶者居住権や法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設をのぞいた、改定規定のほとんどが本年7月1日に施行期日を迎えています。

 

7月1日施行規定のうち、不動産との関連性が深い見直し項目に、

◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◆遺留分制度の見直し
◆相続の効力等に関する見直し

があります。

 

次回以後のブログで、この3項目について取り上げてまいります。

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日のブログでは、2019年版の「観光白書」(6月21日発表)を取り上げます。
 
前回ブログの最後で、地方都市での地域の魅力を活かした民泊の成功例に触れましたが、6月に観光庁が発表した「観光白書」では、地方部を訪れる訪日外国人が年々増加している状況について詳細に記されていました。

地方での民泊挑戦には追い風が吹いていることがわかります。
 
訪問先を三大都市圏(東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫の8都府県)とそれ以外の地方部に分けたとき、地方部を訪れる訪日外国人旅行者の割合は下図のように年々高まって、2018年には57.7%に達しています。
 
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観光庁「訪日外国人消費動向調査」および日本政府観光局「訪日外客数」に基づき観光庁作成

 

このように、地方を訪れる訪日外国人旅行者の増加していることについて、外国人旅行者の関心が多様化し、さまざまな「コト消費」への関心が高まっていることが背景の一つとして考えられています。
 

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観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 

「コト消費」の誘引力の高い地域には、東北、中部、中国、四国、九州の各県が上位に。
 

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観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 
 
その土地でしか体験できないコトを磨いてその魅力を外へと発信し、交流人口を増やしていくことが、人口減少時代の日本において、地域の豊かさを保ち、不動産価値を維持向上するために重要になっていると思います。
 
不動産評価についてのご相談の折には、是非物件が立地する地域の魅力についてのお話もお聞かせ下さい!
(初回ご相談無料 03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)

 

”民泊1年のまとめ”ブログ2回目です。伊藤が担当し、各地の民泊の現況を見てまいります。

 
まず、住宅宿泊事業法(民泊法)の施行から1年を迎えた2019年6月14日時点の、民泊事業届出住宅数の分布図をご覧ください。

 

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出典:民泊制度ポータルサイト

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民泊物件の展開は、地域的な偏りが大きくなっています。

1000件以上が立地しているのは、北海道東京都大阪府沖縄県、です。

いずれも訪日客に人気の観光地を擁し、宿泊ニーズが高い地域です。

 

 

民泊には、増加するインバウンドや大規模イベントがもたらす宿泊需要の受け皿となるメリットがあります。

さらに、地域活性化空き家対策も民泊に期待されている役割です。

しかし人口減少率の高い地方都市での民泊物件の数が多くないことから、こういったメリットについては現在広く実感されてはいないのではないか…と考えております。
 
民泊法に基づく民泊の広がりの障害となっていると言われるのが、民泊法が営業日数を年間180日に制限している点です。
 
届出住宅数上位4位の都道府県のうち、東京都の大田区と、大阪府の大阪市国家戦略特区の指定を受けていて、条件を満たせば営業日数の制限がなくなります。

そのため大田区・大阪市では、届出だけで始められる民泊法に基づく民泊でまずスタートしてみて、事業としてうまくいきそうであれば認定が必要な特区民泊に切り替える、との手法を取る事業者が見られます。
 
このように、事業性を重視した民泊の場合、宿泊需要があることを前提に、特区民泊あるいは旅館業への切り替え、あるいは物件売却など、その後の選択肢が豊富な地域に、民泊物件が集まっていきます。
 
ただし宿泊需要や出口の選択肢があっても、民泊法に自治体が上乗せした規制(例えば、京都市の「物件からおおむね10分以内に駆け付けられる場所に管理者を置く」規定)の存在が、民泊実施を困難おり・・・京都東京は観光資源が豊富なエリアですが、民泊の存在感はさほど高まっていません
 
北海道沖縄九州については、この1年間、訪日客の増加に比例して民泊も伸びています
 
地方都市での民泊は全般としてはまだ低調ですが、一部地域ではその地ならではの魅力を打ち出すことで、成果を挙げている例があるようです。

日本経済新聞の地域版では、長野県にある近隣のワイナリーのワインが楽しめる民泊や、農業体験・田舎暮らし体験ができる民泊、富山県の山あいで囲炉裏のある日本家屋に泊まる民泊、などが紹介されていました。
 
地域活性化や空き家活用につながるこういった地方都市での民泊には、民泊仲介事業者や政府も注目しています。

私も個人的に、ユニークで豊かな民泊が広がっていくことを心より願っております!
 

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人生ベストの宿は民泊!

 

弊社では不動産を巡る新たな動きに常にアンテナを張り、皆さまの不動産の適正価値把握に努めております。

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