Monthly Archives: 3月 2018
代表鑑定士の降矢です。前回に続き、借家権についてです。
不動産について、所有権など売買の対象となる権利で、取引市場で価格がつく場合は、市場性や収益性からアプローチして価格を求めます。
しかし借家権は、原則として売買されず、取引市場はありません。
それゆえ借家権の価格を形成する要因は他の不動産の権利の場合とは異なります。
借家権の価値は、前回ブログにも書きましたが、賃貸人から建物の明渡し請求を受けた場合に認められます。
借家人が不本意な立退きを余儀なくされて事実上喪失する建物占有権をはじめ、借地借家法をはじめとする法令等によって保護されている借家人の社会的、経済的あるいは法的利益で形成されている、賃貸人が補償するべき借家人の喪失利益、というのが借家権です。
ですから、借家権については「補償の原理」が評価の観点となります。
喪失する借家権の適正な価値の把握には、客観性の高い「権利割合法」という手法を用いて価格を導出します。
この手順は以下のとおりです。
1.建物の建つ敷地の土地価格を求める。
2.建物価格を求める。
3.土地価格についての借地権(※1)割合を求める。
4.土地価格×借地権割合で、借地権価格を求める。
5.借地権価格についての借家権(※2)割合=α、建物価格についての借家権割合=β、を求める。
6.借地権価格×α+建物価格×β を求め、熟成度修正を行って、借家権価格を算定する。
※1 「借地権」とは、借地借家法に基づく建物の所有を目的とする地上権または賃借権のこと。
※2 「借家権」とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のこと。
今回は少々専門的な内容となってしまいましたが、次回は借家権評価の具体的な事例を一つご紹介します。
厳密な調査に基づき、借家権評価をを行っています ↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
昨年12月から1月にかけて、借家権の鑑定評価のご依頼を複数いただきました。
この時期に立て込んだのは、公的機関からのご依頼のように季節要因があったわけではなく偶然です。
借家権という言葉を縁遠いものと感じられる方が多いと思いますが、実は、借家権評価は年間を通して弊社にご依頼の多い類型です。
これまで私はブログで取り上げていなかったかと思いますので、この機会に少し借家権についてお話します。
「借家権」とは、「借地借家法(旧借家法を含む)が適用される建物の賃借権」です。
この権利は、通常、売買の対象となることはなく、不動産市場での取引によって価格がつけられることは原則としてありません。
賃貸人から建物の明渡し請求があり、借家人がしかたなく立退く、との状況において、借家権という権利の価格にスポットライトが当たることになります。
建物からの立退きにより消滅することになるメリットにいくらの価値があるのか、を算定するのが借家権の評価であり、借家権価格はいわゆる立退料を構成する要素の一つとなっています。
上記をふまえ、弊社に借家権評価のご依頼が増えている理由をご説明しましょう。
(1)老朽建物取壊しに伴う立退きが増えており、借家権の価格は不動産鑑定士でないとわからない
市場で取引されることのない借家権の価格の算定は、不動産鑑定士でないとできません。
借家権の価格を知る必要があるのは立退きを進める場面ですが、1960年・70年代に建てられた事務所ビルや共同住宅の老朽化に伴い、建替えに伴う立退き案件が増加しています。
(2)立退きに際してまず借家権の価格を基礎に交渉を始める当事者が多い
立退きに際して支払われるのが立退料で、その構成要素は次の3項目です。
①立退きによってテナントが支払わなければならない移転費用の補償
②立退きによってテナントが事実上失う利益の補償(いわゆる居住権、営業権)
③立退きにより消滅する利益権の補償(いわゆる借地権・借家権)
理論的には①~③を足し合わせた金額が正当な立退料ですが、当事者双方が納得すれば立退料の額はいくらであっても構いません。
不動産鑑定士にしかわからない③に比べ、①②は一般の方でもある程度の見積りができなくはありません。
そこで、賃貸借期間中の当事者の関係が良好なケースでは、費用面を考慮して、まず③の金額のみ鑑定評価で把握して交渉を開始し様子をみよう、という賃貸人・借家人の方も多いです。
もし交渉が不調となった場合には、訴訟の資料としても堪える「立退料の不動産鑑定評価書」(①~③の全てを勘案したフルバージョン)へ、と段階を踏んでいかれます。
借家権や立退料の評価は、個々の事情の漏れない考慮と高度な論理に基づく説明が求められる類型で、経験の差が鑑定評価書の説得力の差に直結します。
皆さまの立退料交渉に、弊社鑑定士の技能をお役立ていただけましたら幸甚です。
借家権・立退料の評価は実績豊富な弊社にお任せ下さい↓
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FRAの伊藤です。
ブログでもしばしば話題に上げておりますように、空き家問題の解決はFRA所属鑑定士に共通する関心事です。
昨日のランチ時間にも、最近のブログ記事などを振り返りつつ、代表鑑定士・降矢と私で雑談しました。
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降「危険な状態にある空き家を解体したり、再生したりする動きが出てきているのは良い流れだね」
伊「はい! でも、対症療法だけでなく、新しい建物を建てる時点で、将来空き家とならないような建物をつくらなければ、空き家問題の根本的な解決にはならないと思うんです…」
降「たしかに、そうだね」
伊「100年もつ建物を目指して建てることが標準になる、というのはきっと難しいだろうなと思えて… 日本は地震国ですから」
降「地震国であるがゆえ、建築技術が著しく向上した、というプラスの面もある。高層ビルのような堅固建物では、地震に耐え、時の経過に耐え残る、強く美しい建物が建てられていて、資産価値を維持・向上する追加投資も計画的に行われているよ」
伊「個人住宅については、また事情が違うと思います。今からご自宅を建築される方は、命を守るための耐震性はしっかり配慮なさると思います。でも、予算の制約もありますし、50年、60年と時が過ぎても、高い価値が残る住宅にしよう、と新築のとき、住んでいるときに意識を向けられる方は、そう多くはないような… 東日本大震災、阪神・淡路大震災、そして関東大震災といった大きな地震の歴史から、いずれ建物は失われるものだという観念が日本人の深いところに根付いてしまっていますし、実際この観念は否めません」
降「諸行無常というか。長い目で、なんて考えない江戸っ子気質もあるね」
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結局、私たちの間で答えは出ませんでした…
このテーマ、皆さまならどのようにお考えになられるでしょうか?
【過去のブログ記事です】
古家付き土地として空き家を売却 ~空き家解決・建物を残したまま
リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま
DIY型賃貸借で空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま
高齢者施設を建て一括貸しする ~空き家解決・新しい建物を建てる
さまざまなご意見、お待ちしています↓
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不動産まわりのTV番組マニア!? 伊藤です。
「”空き家解体”番組のブーム到来!」と驚いている折、一歩先に進んだ”空き家救済”の取り組みを紹介する番組を見ました。
3月6日にテレビ東京で放送された『ガイアの夜明け ニッポン転換のとき 住宅編・『中古』に価値がある!~“新築信仰”に挑む~』です。
最初に紹介されたのは、株式会社カチタス。
中古住宅を買い取り、リフォームをして再販するビジネスでトップを走る企業です。
番組内では、つくば市内にある築40年ほどの買い手がつかない住宅を買い取り、リフォーム工事をし、甦らせた物件の販売内覧会を開催するまでが映されました。
カチタスに物件を買い取ってもらった方の、解体費用の出費がなくて済んでホッとされた表情が印象的でした。
続いては、長野県諏訪市にあるリビルディング・センター・ジャパン。
どのような活動をされているかというと… 信念をもった活動内容がHPで説明されています。以下、その引用です。
*****私たちについて*****
私達の理念は”ReBuild New Culture”。
それは「次の世代に繋いでいきたいモノと文化を掬い上げ、再構築し、楽しくたくましく生きていけるこれからの景色をデザインする」ということ。
いま、日本中で解体されている古い建物から、
古物や古材、建具などをレスキュー・販売します。
私達は、こういった捨てられるはずだった古材の救済にいくことを「レスキュー」と呼んでいます。現場でいい表情の古材達に出会うと「良かったね、また暫く活躍できるねー!」と話かけたりすることそしてこの時、古材や古物はもちろん、その建物と一緒に育った人がもし、建物を壊してしまうことになくなってしまう寂しさや、守れなかったという後ろめたさがあるのなら、その気持ちも含めてレスキューできればいいな、とそう思っています。
そして、いつか全国にリビセンができて、全国で古材がレスキューされ、新たな役割を持って世の中に送り出されていく。そうして、古材や古いものが活用された、いい空間がたくさん出来ていく。
そんな景色を遠くのほうに見つめながら、進んでいきます。
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2社のビジネス、個人的に応援したいです。
以前のブログ (「築38年は新しい!?」)に書きましたように、私自身が古い家を好み、2度のリフォームを施して住み続けています。
また、古いものとの別れには寂しさを感じ、無にすることを後ろめたく感じる性格です。
あらゆるモノについて「できるだけ循環させたい」と願い、行動しています。
一例を挙げますと…
2000年の秋、北欧の中古テーブルを買いました。
購入場所は、当時も今も中目黒にお店を構えるハイクです。
13年間、このテーブルは我が家のリビングの主役となってきましたが、リフォーム工事を経て、いったん一線を引退させました。
納戸での保管から4年経った2017年の冬。
私はこのテーブルに新たな活躍の場を与えよう!と心を固めました。
さまざまな方策を考えましたが、一番良いだろう、と思ったのが、”出戻り”の道です。
勇気を出して購入したお店に連絡を取ったところ、3万円で買い取っていただけることになりました。(もともと16万円で買った品です。)
テーブルは手離したものの、形あるものを通して重ねられた時間を味わい、次へと時間をつなぐこともできて、幸せな記憶が残りました。
ちなみに、リフォーム後のリビングに置くことにしたのは「築38年は新しい!?」の写真にある白いテーブルです。
こちらはピカピカの新品!
新しいものには、新しいがゆえの良さ・幸福感がありますネ。
鑑定評価で中古物件の再生をサポートいたします↓
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代表の降矢等です。
前回の伊藤のブログに続いて、今日のブログも空き家に関係する話題です。
不動産需要の乏しい地域にある老朽空き家の取り壊しを決断・実行された方の多くが、建物のなくなった土地(更地)をいかに処分するかという問題に直面なさいます。
かつては多少の引き合いもあった土地だけれど、その地方の商業中心地の移り変わりなどにより、もはや一般不動産市場で買い手が現れる見込みは皆無…という厳しい状況は、地価の二極化が進んだ昨今、珍しくありません。
長らくその地域で不動産取引がないと、不動産業者に連絡・照会してみても、所有土地について適当な価格はいくらなのか見当がつかない… しばしば耳にする話です。
このような問題の解決を、不動産鑑定士がお手伝いいたします。
その土地を所有することによるマイナス面が大きく、とにもかくにも手放したいとお考えの場合に、隣接土地所有者の方に購入していただくべく積極的に働きかけることが功を奏する場合があります。
不動産には「限定価格」と呼ばれる価格があるのをご存じでしょうか。
限定価格は、一般取引市場で価格が形成されるのではなく、市場が限定されている場合に、特定の当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。
私どもは鑑定評価の過程に市場が限定されている事情をしっかりと織り込み、当事者双方にご納得いただける価格(限定価格)をお示しいたします。
取引交渉の糸口・たたき台として、不動産鑑定評価書・不動産調査報告書を活用なさり、お話がうまくまとまったお客様から、お喜びのお声を多くいただいてきました。
とくに対象地が無道路地である場合は、一般の不動産取引市場から”無道路地”の相場把握はできないので、無道路地の扱い経験が豊富な不動産鑑定士の評価による適正価格が必要となります。
不動産の合理的価格算定は、弊社にお任せください。
隣地取引交渉を、サポートさせて頂きます ↓
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先月の 2月9日ブログ と 2月13日ブログ で、空き家を解体して更地にするテレビ朝日のバラエティ番組『THE更地』を取り上げました。
その直後、2月18日にはフジテレビで『空き家、つぶします。~ワケあり物件VS依頼殺到の解体名人~』という2時間番組が放映されました。
えっ、また建物解体ショー!?
と驚き、調べてみたところ、12月には関西テレビで『私の家を壊して下さい』という番組も、放送されていました。
空き家解体バラエティ、複数テレビ局により3ヶ月連続で製作!!
2月ブログでも書きましたように、「空き家は社会問題である」との認識が広がったゆえの現象だと思います。
また、建物はそこで暮らしを営む方の人生ドラマの舞台であり、その建物が失われる過程には当事者のみならず第三者であっても心揺さぶられます …ここにテレビ業界の方は着目されたのでしょう。
さて、『空き家、つぶします。』では、4件の所有者による取壊し事例(①~④)と、2件の行政が関与した取壊し事例(⑤⑥)が取り上げられていました。
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①岐阜県高山市の築100年・古民家(木造・300㎡)
空き家で不審者侵入による火災の心配あり取壊し決断。
タナカ技建が14日(250万円)で解体。新居を建築する。
②徳島県徳島市の築45年・3F建住宅(鉄筋コンクリート造・191㎡)
居住には補修が必要な建物だがその費用が高額なので取壊し決断。
フクブロが40日(310万円)で解体。新居を建築する。
③神奈川県横浜市港北区日吉の築38年・2F建喫茶店(木造・面積不明)
廃業後の不審者侵入による犯罪が心配で取壊し決断。
三友建設が27日(475万円)で解体。貸店舗ビルを建築する。
④北海道美唄市の購入後20年・平家住宅(木造・面積不明)
特別豪雪地帯にある空き家で、落雪により近隣に被害及ぼし取壊し決断。
ユースフルシステムが4日(80万円)で解体。
⑤和歌山県田辺市の築50年・平家住宅(木造・面積不明)
害獣が住みつき、悪臭発生や瓦の飛散で近隣に被害。田辺市の助成金により解体。
⑥兵庫県尼崎市の築51年・2F建店舗付住宅(木造・56㎡)
害虫が発生し近隣に被害。尼崎市の略式代執行により解体。
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以上、放送から、空き家の取壊し検討で参考となるであろうポイントをピックアップしました。
(解体にかかる費用は、所在地・建物の規模や構造・立地条件等によりさまざまです。)
②以外では、空き家となったことによる問題・心配が、解体の理由でした。空き家が招く問題に関しては、
空き家は、景観・衛生・治安を悪化させ、倒壊の危険も をご一読いただければと思います。
⑤⑥のような行政との連携については、
空き家の心配解決、市町村の条例確認から始めましょう をご参照下さい。
老朽建物についてのご質問を承ります↓
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FRA代表の降矢です。
先日の道路に関する私のブログをお読みくださった方が、私道に関するご質問を寄せて下さいました。
ありがとうございます。
この場でお答えさせていただきます。
【ご質問】
『私道負担のある分譲住宅地について、分筆された私道の所有部分が、建物の建つ敷地とは離れた場所に設定されています。どうして敷地に接した部分の私道を所有としないのでしょう?』
赤の太線囲みが敷地、破線囲みが私道の所有部分です。
開発分譲地について、土地の一部に私道を作って位置指定道路(一定の基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けた道路)とした場合、その私道部分の登記をみると、私道部分が一筆となっているケースと、この図のように細かに分筆されているケースの両方があります。
どのような所有形態であっても、位置指定道路となった私道は、関係者全員で道路として利用・管理していかなければなりません。
しかし、敷地に接した私道部分を所有すると、その所有者には往々にして所有私道部分が敷地の一部であるような意識が生じ、それがトラブルや迷惑行為へとつながってしまうことがあります。
たとえば、私道部分に通行の妨げとなるような私物(自転車、バイク、物置、植木鉢など)を常置したり、人間関係がもつれたときに「うちの道を通るな」といった態度に出てしまったり、というような事態です。
このようなトラブル発生を抑える目的で、私道を分筆し、あえて自身の敷地に接していない私道部分を関係者それぞれが所有する、という形を取ることがあるのです。
余談となりますが、私道であっても不特定多数が利用可能な公共性の高い道路であれば、申告書を提出することで固定資産税等について非課税扱いとすることができます。
23区内の私道についての申告の詳細は、こちらをご覧ください。
不動産にまつわるお悩み・ご質問、どんなことでもお聞きします↓
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降矢です。
先日の 「鑑定評価での困りごと ~どこまでが道路かわからない」 の記事では東京都社会福祉協議会からご依頼があった案件に触れました。
この件は、同協議会の事業の一つである「生活福祉資金貸付事業」のうち、「不動産担保型生活資金」の貸付に際して必要な鑑定評価を私どもにお任せいただいたものです。
これまで10年ほど継続して事業案件の不動産鑑定評価ご依頼を頂戴しております。
「生活福祉資金貸付事業」の概要について、同協議会HPから引用します。
低所得世帯や障害者世帯、高齢者世帯に無利子または低利で福祉資金・教育支援資金等の他、緊急小口資金の貸付を行っています。
また、失業等により生計の維持が困難となった世帯に対し、世帯の自立を支援することを目的として、生活再建までの取組みへの支援と生活費等の貸付を行う総合支援資金があります。
さらに、高齢者世帯を対象とした不動産担保型生活資金の貸付を行っており、これは土地・建物を所有し、将来にわたりその住居に住みつづけることを希望する高齢者に、その土地、建物を担保として生活資金の貸付を行う制度です。なお、生活保護世帯の場合は、要保護世帯向け不動産担保型生活資金があります。
お亡くなりになったときに不動産を売却して得られる資金で、借入金を返済する形になります。
よって申込みには慎重な検討が必要ではありますが、高齢化社会の下支えともなる制度だと思いますのでご紹介させていただきます。
詳細については、不動産担保型生活資金 貸付のご案内 をご覧ください。
なお、資金貸付のご相談、お申込みはお住まいの地区の区市町村社会福祉協議会が窓口です。
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不動産鑑定士・降矢等です。
前回ブログに続き、特別な状況にあった「道路」の事例をご紹介します。
東京都社会福祉協議会ご依頼の、墨田区北部の小規模住宅が密集する地域での評価案件です。
道路について、図面(道路概念図等)では問題なく、現地で問題がわかったケースでした。
図面を確認した段階では、対象土地は西側で幅員1.8~2mほどの私道(建築基準法第42条2項道路)に接しており、その私道の終端は、北側隣接地との筆界(公図上の地境)までだと把握しました。
しかし現地に行ってみると、対象地の北西端にあたる私道終端が不分明(北側隣接地との境を明確にすることが困難)で、対象地の接道状況を確定することができません。
この特殊事情を、鑑定評価では「正常化費用」として考慮することにしました。
私道の北端(隣接地との地境)の確定には、土地家屋調査士(登記を要しないとすれば測量士でも可)に調査を依頼することになります。
この調査にあたり支払わなくてはならない費用について見積りを取得し算定。
この算定額を正常化費用(=本件の市場性減退の相当額)として道路に問題のない場合の土地価格より控除することで、鑑定評価額を導出しました。
なお、上記の建築基準法第42条2項道路とは、幅員4m未満(原則として現況幅員1.8m以上)の狭い道で、建築基準法が施行された昭和25年時点で現に存在する道、または都市計画区域等に指定された際にすでに存在する道です。
公道と私道のいずれの場合もあり、道路中心線から2m(原則として)が道路とみなされます。
不動産市場の状況を的確にとらえ、鑑定評価に反映しております↓
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