離婚・財産分与

 
不動産鑑定士の降矢等です。

前回のブログのなかで、ウィズ・コロナ時代に入ってからのビジネス面での変化について触れました。

先日、久々に社内でスタッフと顔を合わせた折の雑談では、コロナ禍がもたらした家庭への影響について聞きました。
 

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彼女の身の回りで、離婚が相次いだ、というのです。
 
共働きで子育てをするなかで、互いの価値観の違いを感じながらもなんとか正面衝突を回避していたご夫婦。
在宅ワークで24時間ずっと家族で過ごすことになり、精神的な溝が修復不可能なレベルへと深まっていった。
 
このような経緯で、3組のカップルが別離へと至ったそうです。
 
 
今回のパンデミックを総括するのはまだ先のこととなりますが、いま自身の眼と耳で見聞きしていることを、しっかり記憶に留めたいと思います。
 

なお、離婚時に、鑑定評価がお役に立てるケースがあります。

下記ブログをご参照ください。
 

離婚時に役立つ不動産鑑定評価
不動産鑑定評価がスムーズな離婚交渉・公平な財産分与を可能にします
不動産鑑定評価が財産分与時の課税トラブルを防止します
財産分与のための不動産鑑定評価事例

不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します
オンライン面談サービス開始のお知らせ

 
財産分与についてのお悩みごとがおありの際は、ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にご相談ください。
 
初回ご相談は無料です。
 

 
不動産鑑定士の降矢です。

前3回のブログで、離婚に際しての不動産鑑定評価ご利用の必要性・メリットについて、お伝えしてまいりました。

 
9af8b85bd8af270775a4605510609a_s弊社では開業以来コンスタントに「財産分与にかかる適正な不動産時価(市場価格)把握」の鑑定評価をお受けしております。
 
以前は、奥様は専業主婦、旦那様が所有者の戸建住宅について財産分与のために評価するという案件も多くありましたが、近年では共働きのご夫妻が港区や渋谷区といった都心で共有するマンション住戸についての評価が中心的で、時代の移り変わりを感じます。

 

私どもが評価をさせていただいた戸建住宅やマンション住戸についての過去の評価事例を物語形式でご紹介しております。

以下リンクよりどうぞご覧ください。
 
財産分与にかかる不動産時価評価 ~マンション住戸事例

30代のFさんと奥様は、共働きのご夫婦。
それぞれに多忙な日々ですれ違いが続き、結婚から6年で協議離婚することに。
公平な財産分与のため、港区内にあるご自宅マンションについて不動産鑑定をご依頼になりました。

 

マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その1) ~鑑定お問い合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その2) ~面談のお約束
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その3) ~依頼目的・背景の確認
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その4) ~法務局調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その5) ~対象不動産の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その6) ~不動産市場の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その7) ~マンション現地調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その8) ~港区役所での調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その9) ~代表鑑定士との打ち合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その10) ~鑑定評価書の作成
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その11) ~鑑定評価額の内示
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その13) ~お見送り

 

 
財産分与にかかる不動産時価評価 ~戸建住宅事例

Gさんは、結婚10年目に夫と離婚することに。
財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価額について、夫と合意できないでいます。
Gさんの代理人弁護士から弊社にその戸建住宅についての鑑定評価依頼をいただきました。

 

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その1) ~不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その2) ~鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その3) ~高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その4) ~高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その5) ~高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その6) ~「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その7) ~「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その8) ~「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その9) ~「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その10) ~高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その11) ~調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その12) ~鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その13) ~不動産の問題解決

 
 
納得できる財産分与となさるために… ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問合せください。

初回ご相談は無料です。
 

 

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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

本日は、離婚に際しご自宅不動産について不動産鑑定評価をなさると、

「課税トラブルの発生を防止できる」

というお話をいたします。

 

 

離婚時の財産分与や慰謝料で不動産を譲ることになった場合、不動産を譲った人は譲渡所得(※)について課税されます。

※不動産などの資産を売却・譲渡するときに発生する利益であり、不動産の時価からその不動産の購入代金などの取得費(減価償却後)や譲渡費用を差し引いた残額として求める。

 
譲渡所得を算定するための前提となる不動産時価について、税務当局への金額証明となるのが不動産鑑定評価書です。

国税庁(通常は所轄の税務署)や裁判所が不動産業者さんの無料査定結果等を不動産時価の裏付けとして考慮することはありません。
 

【関連記事】

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士の責任について

 

不動産鑑定を活用し税金への目配りを十分にすることで、最適・安心な税務対応を取ることができます。
 
弊社では、ご依頼の前段階で、お客さまがお考えの不動産価格が適正時価の範囲にあるかどうかについて無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えしております。

お問い合わせフォーム または、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご連絡ください。
 
 

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

本日は、離婚に際しご自宅不動産について不動産鑑定評価をなさると、

「離婚交渉をスムーズかつ公平な結果とできる」

というお話をいたします。
 
 
 
不動産の時価というのは、その時点の不動産市場で当該不動産を売却してみないことには、真の金額を知ることはできません。

その”市場に成りかわり”依頼者の方より報酬(鑑定料)をいただいて、つまり「有料」で不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストが不動産鑑定士です。

不動産鑑定士には、その評価額に責任が生じます。
 
 
不動産業者さんは無料で不動産価格査定サービスを提供してくださいますが、不動産業者さんは評価金額について一切の責任を負いません。
 
参考価格程度で十分、とお考えの場合なら仲介業者さんに時価を聞いてみることで問題ないかもしれません。

しかし離婚に伴って新しい人生の基盤とする資産を確定するといった重大な場面で、あちらこちらの業者さんに無料査定を頼んで聞いて回るというは、思いがけず精神的負担が大きくなるものです。

なぜならば、無料査定には明確な根拠が示されていない、各社で評価金額の幅がかなり大きく出る、ということがよくあります。

資産を支払う側と受け取る側の思惑が異なるところで、そういった複数の幅がある金額を前にすると、当事者間で金額の折り合いがつかなくなって離婚交渉が長引くことになってしまいがちです。

 

【関連記事】

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
不動産鑑定士の責任について

 
 
公的裏付けや簡便さから、固定資産税評価額や相続税評価額を基準として、不動産時価を見出そうとされるケースも多いかと思いますが、こちらもなかなか難しいところがあります。
 
固定資産税評価額や相続税評価額はあくまで課税を目的とした評価であって、そのままの金額を採用したとすれば時価より大幅に低い価格となることがほとんどで、財産分与が不公平になってしまいます。

関連記事をご参照ください。

【関連記事】

やさしくわかる!土地の「一物四価」

 

交渉の精神的ストレスを減らしお二方の間に禍根を残さないため、離婚に際して不動産時価把握が必要な場合には、財産分与に際しての不動産評価の実績豊富な弊社にご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
協議離婚の場合(調停離婚や裁判離婚になる可能性がない場合)には、「不動産鑑定評価書」よりリーズナブルな「価格査定書」の発行も可能です。

料金一覧が、こちらからご確認いただけます。
 
 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

4月になりました。
新年度を迎えて心機一転、次のステージへと移る時期ですね。

離婚という形で、新生活へと踏み出された方もおいでかと思います。
お子さんがいらっしゃる場合には、学校の卒業・入学という環境変化を旧姓に戻す機会となさることも多いようです。
 
離婚に際し、私ども不動産鑑定士がお役に立てる場面がございます。

今日から数回のブログで、鑑定士による不動産評価をご利用いただく利点等についてお話してまいります。
 

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まず、離婚に際して関係してくる金銭の問題について確認をいたします。
 
離婚時に関係するお金には、不貞行為や暴力など精神的苦痛に対する損害賠償として支払われる「慰謝料」や、子どもと別居して監護者にならない親側が監護者となる親側に支払う監護費用の分担金である「養育費」のほか、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分ける「財産分与」があります。
 
 
 

婚姻中の取得資産のうち、最も高額なものは自宅不動産、というケースは珍しくありません。

「財産分与」のために、また「慰謝料」充当のために、戸建住宅あるいはマンション住戸の適正時価を知る必要が生じます。

この時価把握に際して、不動産鑑定士による鑑定評価書あるいは調査報告書を活用なさるメリットは主に2つです。
 

・離婚交渉をスムーズかつ公平な結果とできる

・課税トラブルの発生を防止できる

 

この2点につき、次回以後のブログで順次ご説明します。
 
離婚時の不動産の時価把握について具体的なお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 
 

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第7回目です。
 

1.Gさんの状況

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結婚直後から夫の女性関係に悩まされてきたGさんは、結婚10年目に離婚することになりました。

財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価額について、夫と合意できないでいます。

Gさんの代理人弁護士は、鑑定評価書を取得し、夫側の弁護士と話を進める方針です・・・

 

2.事案全容はこちら

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その1) ~不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その2) ~鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その3) ~高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その4) ~高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その5) ~高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その6) ~「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その7) ~「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その8) ~「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その9) ~「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その10) ~高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その11) ~調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その12) ~鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その13) ~不動産の問題解決

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。”

 

⇒係争中の場合など、当事者双方の主張の裏付けとして不動産鑑定評価書が重要な役目を担うことがあります。

十分な経験と実績を有する不動産鑑定士をお選びください。

 

FRAコンサルティングの不動産鑑定士ご紹介は、こちらです。

ご不明な点は、ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問合せください。

 

【関連記事】
離婚と不動産の財産分与
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その3)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)
FRAには不動産の価格を知り尽くす鑑定士がいます

「新賃貸」スペシャルインタビュー 降矢等 (外部サイト)

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第6回目です。
 

1.Fさんの状況

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30代のFさんと奥様は、共働きのご夫婦。お子さんはいません。

それぞれに多忙な日々ですれ違いが続き、結婚から6年で協議離婚なさることになりました。

公平な財産分与のため、港区内にあるご自宅マンションについて不動産鑑定士の評価を受けることにしました・・・
 

 
 

2.事案全容はこちら

マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その1) ~鑑定お問い合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その2) ~面談のお約束
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その3) ~依頼目的・背景の確認
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その4) ~法務局調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その5) ~対象不動産の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その6) ~不動産市場の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その7) ~マンション現地調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その8) ~港区役所での調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その9) ~代表鑑定士との打ち合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その10) ~鑑定評価書の作成
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その11) ~鑑定評価額の内示
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その13) ~お見送り

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”マンション売買事例についてご提示したとき、奥様から「私が入手した事例は、似たような物件がもっと高い価格でした」とのお話が出ました。

私は、①奥様がご覧になった事例は、値引きも視野に設定された募集事例であって成約事例ではない、②不動産業者さんが売主候補に示す査定額は、物件を引き受けたいがゆえ高めになることも多い、との2点についてご説明をしました。”

 

⇒募集価格(売り希望価格)は、その価格で買い手がついてはじめて、時価(成約価格)となります。

不動産鑑定士は、市場になりかわって合理的な時価をご提示し、不当な要求を防止します。

 
 
財産分与で損をなさらないために… お気軽にお問合せ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。初回ご相談は無料です。

 

【関連記事】
離婚と不動産の財産分与
無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは?

 

鑑定評価は、Gさんのお役に立ったでしょうか…?

 

 
【 弁護士来訪とユーカリキャンディ 】

 

 
13%e3%83%bbde5bb9d60744a05ca0a57e4673a2fcc5_s「失礼いたします」

 

会社の入口ドアが開き、明るい女性の声が室内に響きました。

 

「千葉のほうの仕事があったので、ちょっとこちらにお邪魔して、例の財産分与の案件のご報告をと思いまして」

 

 
私は、わざわざありがとうございます、どうぞこちらへ、と中へご案内しました。

 

鑑定評価書を提出してから、2ヶ月ほど経っていました。

 

 
「相手側からは、10億円ちょっとの鑑定評価書が出て、それぞれの評価書を精査し、協議しました。そして最終的に、ご自宅は13億円の現在価値ということで、財産分与を進める話でまとまりました。

オーストラリアのGさんは、問題が解決してとてもハッピーとおっしゃって、お世話になった方々に、と昨日Gさんから小包が届きました」

 
そういって彼女は、鞄から、キャンディの袋をテーブルに出しました。

 

 

「こちらFRAの皆さまに。ユーカリキャンディだそうで。スーッとして、花粉症や喉のイガイガに効くみたいですよ」

 
ユーカリキャンディ!?初めて目にします。

 

秋の花粉に悩まされる私にはちょっと嬉しいプレゼントです。

 

 
鑑定評価を通じての様々な出会いに感謝し、これからもお困り事の解決に尽くしたいとの思いを胸に、優しい色のキャンディを口に入れました。

 

 

<この項終わり>

 

 

 

財産分与に関係する評価の実績豊富です↓

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複数の試算価格(鑑定評価手法を適用して求められた価格)を求め、それらを調整することで鑑定評価額を決定します。

 

 
【 積算価格と収益価格の開差 】

 
現地・役所調査を終えて、主担当の鑑定士は評価書の作成を着実に進めていきました。

 

そして、評価前打合せから1週間経って、私たちは再びミーティングテーブルを囲んでいました。

 

 
「やはり、事例がなく、取引事例比較法は適用を断念せざるをえませんでした。そして原価法による積算価格と収益還元法による収益価格の間には、大きな開差が出てしまって…」

 

評価書を鑑定評価額決定の直前まで書き上げ、担当鑑定士は悩ましい表情です。

 

 

なるほど。収益価格は、積算価格の半分少し、かなり低い金額で出ています。

 
それぞれの手法の評価過程が正確であるかを確認して、私は言いました。

 
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「高級住宅のみならず一般住宅も含めて、戸建住宅を賃貸物件とした場合の収益価格が土地・建物それぞれの現在価値を積み上げた積算価格に対して相当低位の額となることはよくあります。期待される収益性が低いものだから、そうなって不思議はない。

 

 

高級住宅の市場参加者の実態を考えてみましょうか。この不動産の需要者として、収益獲得を目的とする投資家は考えづらく、自己居住用としての住宅取得を目的とする実需者たるエンドユーザー、もしくは転売を目的とする不動産業者。

 

 

そうだとすると、市場価格は、対象不動産の収益性を反映する収益価格ではなく、居住の快適性やステイタス性を反映した積算価格が軸となっていきます。

 

 

この分析をふまえ、鑑定評価額は、収益価格は積算価格の検証的位置付けとして捉えて、積算価格を標準に決定しましょう」

 

 
鑑定評価額は、14億8,000万円となりました。

 

 

 

<次回に続く>

 

 

 

分かりやすい説明を心掛けています↓

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デスクワーク → フィールドワーク → デスクワーク が、不動産鑑定士の基本動作です。

 
【 机上調査と実査準備 】

 
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私が話した内容について、担当鑑定士は詳細なメモを取っていました。

 

そして、いくつかの質疑応答のあと、打合せは小一時間ほどで終わりとなりました。

 

 

 

 
自席に戻った担当鑑定士は、月曜日の現地・役所の調査に向けて、早速机上調査を始めます。

 

 
デジタルカメラの準備にも余念のない彼に、

 

「できるだけ色々な角度からの外観写真を撮っておいてね、昼過ぎ内覧前には私も現場に入るから」

と声を掛けました。

 

 

 

<次回に続く>

 

 

 
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