離婚に際しては、夫婦が共同生活を送るなかで形成した財産を公平に分配するため、一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度があります。これを「財産分与」といいます。

財産分与の対象となる資産に不動産があった場合、その価値はどのように決まるのでしょう？

この記事では、離婚される方へ、財産分与でどのように不動産を評価すべきかについてお伝えしていきます。
 

不動産の公正な評価について知って財産分与に備えましょう

離婚時の不動産の財産分与で争いを避けるには、評価についての当事者双方の納得感が重要です。

当事者の納得には、不動産の評価方法が決め手となりますが、評価にルールはあるのでしょうか？
 

財産分与での不動産の評価方法に決まりはある？

財産分与では、不動産評価のルールはなく、当事者間で合意すればどのような評価方法を用いても法的な問題はありません。

しかし、評価方法によって、不動産の評価額は変わってきます。

夫婦それぞれのこれからの生活設計に与える影響が大きい不動産について、公正な方法による評価額で財産分与を進めていくことが大切です。
 

公正な４つの不動産評価方法とその特徴

土地、建物には公正な評価方法が4つあり、いずれも財産分与に際しての不動産評価に用いられています。

・固定資産税の評価額による方法　・・・土地や建物の固定資産税等を計算するときに使われる評価額を分与対象不動産の評価額とする

・路線価による方法　・・・土地の相続税や贈与税を計算するときに使われる路線価を分与対象土地の価評価額とする

・不動産仲介業者等による査定による方法　・・・仲介業を行う不動産業者が算出する査定額を分与対象不動産の評価額とする

・不動産鑑定士による鑑定評価額による方法　・・・不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」に基づいて評定した鑑定評価額を分与対象不動産の評価額とする
 
「固定資産税評価額」「路線価」は、あくまで課税を目的とするものであり、不動産の市場価値や交換価値を示すものではありません。

よってこれらの評価額を分与対象不動産の評価額とすると、その額は市場価格より低い水準となることが多いです。

「不動産仲介業者等による査定」と「不動産鑑定士による鑑定評価」によって得られた金額は、市場価値を示す価格ですが、不動産鑑定評価額が法律に基づく手順に基づいて導出されるのに対して、仲介業者査定額は各社や各営業マンの独自の見解によって算出されます。

また提示価格について、不動産鑑定士は責任を負う一方で、不動産仲介業者に責任は生じません。
 
次項では、4つの評価額を知るにはどうすればよいかをお話します。
 

不動産の公正な4つの評価額はどうしたらわかる？

固定資産税の評価額、路線価、不動産仲介業者等による査定額、不動産鑑定士による鑑定評価額を把握する方法は、以下のとおりです。
 

固定資産税の評価額

固定資産評価額は、毎年送付される「固定資産税納税通知書」や、市区町村への請求で取得できる「固定資産評価証明書」を確認します。
 

路線価

路線価は、国税庁がホームページ上で公開している「財産評価基準書　路線価図」からわかります。
 

不動産仲介業者等による査定額

不動産仲介業者等による査定額は、不動産会社に問い合わせ、提示を受けます。
 

不動産鑑定士による鑑定評価額

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して発行される「不動産鑑定評価書」に記載されます。
 

離婚の財産分与で不動産鑑定を検討するメリット

4つの不動産評価方法のうち、離婚の財産分与を円滑に進めるにはどの方法がよいのでしょう？

お勧めは、「不動産鑑定士による鑑定評価」です。
 

不動産鑑定をするメリット

ここまで説明してきた離婚の財産分与で取りうる不動産の公正な評価方法では、不動産鑑定士による不動産鑑定だけが費用がかかります。

【参考】FRAコンサルティング　料金一覧

この点はデメリットといえますが、それでは、離婚の財産分与で不動産鑑定を検討するメリットとはなんでしょう？
 

・離婚による財産分与が公平かつスムーズにできる

不動産鑑定をすることは、離婚交渉をスムーズかつ公平なものとすることに役立ちます。

あちらこちらの不動産業者さんに無料査定を依頼して聞いて回るというは、精神的に負担となるものです。

そして、無料査定には明確な根拠が示されていない、各社で評価金額の幅がかなり大きく出る、ということがよくあります。

資産について支払う側と受け取る側で立場が異なるところで、そういった複数の幅がある金額を前にすると、当事者間で金額の折り合いがつかなくなって離婚交渉が長引くことになってしまいがちです。
 

・公的な効力がある評価なので、離婚調停・裁判で十分な根拠となる

また、離婚交渉が協議から調停、裁判へと進展していった場合でも、不動産鑑定の結果は、主張の裏付けとして安心して利用できます。

不動産鑑定士が国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に基づき発行する「不動産鑑定評価書」は、適正価格を評価し、時価を証明する文書として、裁判所や税務署などに対して公的な効力をもちます。

不動産業者の無料査定結果では、こうはいきません。

心理的負担を減らし、ご自身の思いに沿った離婚交渉を実現するために、不動産鑑定は役立ちます。
 

不動産鑑定が特に有効な不動産

不動産鑑定を特にお勧めしたいケースをいくつか挙げていきます。
 

・大規模、個性的な不動産

特にメリットが活きるのは、事業用や賃貸用の収益物件などで、個性の強い物件や大規模な不動産を財産分与の対象とされている方です。
 

・複雑、特殊な不動産

借地権付物件など、複雑な不動産についても、不動産鑑定士は理論的な適正価格を算定することができますので、対象物件がどんなタイプの不動産であるかを確認して不動産鑑定評価をご検討ください。
 

・離婚当事者の一方が居住を継続する不動産

ご家族の居住用不動産のみが財産分与の対象であっても、ご夫婦の一方がそのまま居住を続ける場合で、禍根の残らない財産分与をお望みの場合は、不動産鑑定の利用をご検討いただきたいと思います。

もし、課税のための評価額を基準に財産分与を行うと、市場価格と乖離する場合がほとんどで、公平な財産分与とすることが難しくなります。
 
なお、協議離婚のために鑑定評価をご利用になる場合、鑑定結果にご夫婦のどちらかが納得できないということになると不動産鑑定のメリットが活かしきれなくなってしまいます。鑑定評価の依頼時に、当事者お二人が、鑑定結果を受け入れる旨について合意しておいていただくことが望ましいです。
 

公正な不動産鑑定の評価方法とは？

離婚の財産分与という重要な局面でに役立つ不動産鑑定評価について具体的に解説します。
 

不動産鑑定の重要性とは

不動産鑑定を行う重要性は、得られる評価額の公平性と信頼性の高さにあります。

不動産鑑定評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が客観的な視点で実施するものです。

「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」という3つの観点から不動産の状況を分析し、複数の評価手法を適用します。

「なぜその価格となるのか？」について詳しく説明しながら不動産の市場価値を導出し、感情や個人の意見に左右されることない公正な評価が得られます。
 

不動産鑑定の評価方法にはどのようなものがある？

不動産鑑定評価では、可能な限り多くの手法を適用し、検証を重ねて評価額を決定します。主な不動産の評価方法には以下の3つがあります。

・原価法・・・その不動産の再建築などを想定した原価に、現状を反映した修正を施して評価する。

・取引事例比較法・・・類似する不動産の取引価格を参考に、取引時期や市場の動向を考慮して評価する。

・収益還元法・・・その不動産が将来生み出すと予測される収益を、現在価値に換算して評価する。
 

不動産鑑定を活用してスムーズな財産分与を実現

不動産鑑定評価を得るにはどうしたらいいのでしょう？　手順と注意点についてみていきます。
 

不動産鑑定の手続きと流れ

まず不動産鑑定会社へ、ウェブフォームや電話などで問い合わせをしましょう。

不動産価値についての具体的なアドバイスを希望する場合は、最低限の物件情報（不動産の所在地や登記事項など）を伝える必要があります。

不動産鑑定士は、物件資料の確認と、ヒアリング内容をもとに、いまの状況や問題点の整理をします。

そのあと評価の方法や、予想される評価額の水準、費用見積り、納期について不動産鑑定士から提示があります。

この段階までは、通常、費用は発生せず無料です。
 
評価の方向性や費用に納得ができたら、正式に鑑定評価の申し込みをします。

作業スケジュールや書面の発行部数など評価進行についての打ち合わせを済ませたら対象不動産の鑑定評価作業開始です。

不動産鑑定評価書が出来上がったら、内容について不動産鑑定士から説明を受け、わかりにくい点があれば質問します。

裏付けある不動産価格を鑑定評価によって得るまでの流れは以上です。
 

不動産鑑定を活用する際の注意点

 

・信頼できる不動産鑑定士を選ぶ

不動産鑑定士による不動産の鑑定評価は、国土交通省が定めた「不動産鑑定評価基準」に基づいて行われます。

しかし、複数の有資格者が同じ不動産について鑑定評価を実施したとしても、鑑定評価額が一致することはほぼありません。

評価の過程にはさまざまな価値判断が入るからです。そのため、実績や経験が豊かで公正な評価を行う能力が高い、信頼できる不動産鑑定士を選ぶことが大切です。
 

・鑑定費用と納期を明確にする

鑑定評価にかかる費用や納品スケジュールを事前に明確にすることが重要です。

料金体系や支払い方法、作業完了までの予定期間などを確認し、納得した上で依頼しましょう。
 

・なるべく多くの情報を提供する

不動産はひとつとして同じものがなく、個別の事情によって価格がときに大きく変動します。

物件に関する補足情報や評価についての要望を、評価作業前に不動産鑑定士に提供しておくと評価の精度が向上します。

特に、建物の改修歴や近隣環境などの過去・現在・将来の情報は、評価額に影響を与えるので適正な評価額の算定に重要です。

以上の3点のなかでは「信頼できる不動産鑑定士を選ぶ」ことが最も重要となります。
 
次項でそのためのポイントについて説明をします。
 

信頼できる不動産鑑定士を選ぶポイント

不動産鑑定士を選ぶときには、信頼関係が築けるかを重視することが肝要です。

適切な鑑定士を選ぶことが離婚の財産分与の成功につながります。

実績や評判に焦点をあてた選び方のポイントを見ていきましょう。
 

資格と実績がある鑑定士を選ぶ

資格と実績を持つ鑑定士を選ぶためには、以下の手順を踏むことが役立ちます。
 

・資格の確認

不動産鑑定士の資格をいつ取得・登録したのかが、会社案内などに記されていることがあります。

登録年を確認することで、不動産鑑定士としてのキャリアの長短を確認することができます。

また、不動産鑑定士以外の資格（たとえば、宅地建物取引士や税理士）を有している場合、主たる業務が不動産鑑定業であるかどうかも確認しましょう。
 

・経験と実績の確認

ホームページ等より、過去どのような案件に携わり、どれだけの経験を積んできたかを確認することが重要です。

評価を依頼したい物件と同じようなケースについて実績が十分にあることが望ましいです。

国土交通省地価公示鑑定評価員といった、公的な評価の受注歴も信頼性の指標となります。
 

・無料相談の利用

無料相談を活用して、鑑定士との相性や説明のわかりやすさを確認しましょう。

離婚による財産分与の不動産鑑定評価では機微に触れる情報を提供する場合もあるため、特に実際に接してみての印象を大切にすることをお勧めします。
 

口コミや評判を参考に選ぶ

 

・インターネット検索

多くの不動産鑑定事務所が自社のホームページを開設しています。

インターネット検索で見つけた条件にあって印象が良い不動産鑑定事務所に所属する不動産鑑定士について、口コミや評判を確認しましょう。

ネット上に口コミが十分にない場合は、ブログ記事を読むことで、人となりがわかることもあります。
 

・業界団体の情報

不動産鑑定士の多くが、都道府県の不動産鑑定士協会に所属しています。

「都道府県名＋不動産鑑定士協会」で協会を探しましょう。鑑定士のプロフィールや資格、業務実績などが公開されていることがあります。
 

・知人、友人、税理士等からの紹介

不動産を多く所有している知人・友人は、不動産鑑定士とつながりがあるかもしれません。

とくに不動産相続を経験していると、不動産鑑定評価の依頼経験がある可能性が高まります。

不動産鑑定評価を経験している方々の意見は参考になります。

また、税理士や弁護士は業務上、不動産鑑定士と関わる機会があるので、顧問税理士等がいる方は、紹介可能な不動産鑑定士がいないか聞いてみるのもよいでしょう。
 

まとめ

離婚時に不動産が財産分与の対象となる場合、その評価や分与方法を巡って大きな争いになることがあります。

不動産の評価額は、離婚する夫と妻が合意する金額であれば良い、ということになっていますが、評価方法が公正でないと、双方が金額に納得することは難しくなります。

不動産には「固定資産税評価額」「路線価」「不動産仲介業者等による査定額」「不動産鑑定士による鑑定評価額」という公正な４つの評価額があります。最も公平で公的にも有効となるのは「不動産鑑定士による鑑定評価額」です。

口コミや評判を参考に、信頼できる不動産鑑定士と出会い、離婚時の不動産財産分与に不動産鑑定評価をお役立てください。
 
弊社FRAコンサルティングでも財産分与のための不動産時価評価のご依頼を長年承ってまいりました。

離婚時の戸建住宅、マンション住戸の財産分与評価事例を物語形式でご紹介しておりますので、以下リンクよりご覧ください。
 
財産分与のための不動産鑑定評価事例
 
 
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株式会社FRAコンサルティング

 
不動産鑑定士の降矢等です。

前回のブログのなかで、ウィズ・コロナ時代に入ってからのビジネス面での変化について触れました。

先日、久々に社内でスタッフと顔を合わせた折の雑談では、コロナ禍がもたらした家庭への影響について聞きました。
 

彼女の身の回りで、離婚が相次いだ、というのです。
 
共働きで子育てをするなかで、互いの価値観の違いを感じながらもなんとか正面衝突を回避していたご夫婦。
在宅ワークで24時間ずっと家族で過ごすことになり、精神的な溝が修復不可能なレベルへと深まっていった。
 
このような経緯で、3組のカップルが別離へと至ったそうです。
 
 
今回のパンデミックを総括するのはまだ先のこととなりますが、いま自身の眼と耳で見聞きしていることを、しっかり記憶に留めたいと思います。
 

なお、離婚時に、鑑定評価がお役に立てるケースがあります。

下記ブログをご参照ください。
 

離婚時に役立つ不動産鑑定評価
不動産鑑定評価がスムーズな離婚交渉・公平な財産分与を可能にします
不動産鑑定評価が財産分与時の課税トラブルを防止します
財産分与のための不動産鑑定評価事例

不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します
オンライン面談サービス開始のお知らせ

 
財産分与についてのお悩みごとがおありの際は、ウェブフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）でお気軽にご相談ください。
 
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不動産鑑定士の降矢です。

前3回のブログで、離婚に際しての不動産鑑定評価ご利用の必要性・メリットについて、お伝えしてまいりました。

 
弊社では開業以来コンスタントに「財産分与にかかる適正な不動産時価（市場価格）把握」の鑑定評価をお受けしております。
 
以前は、奥様は専業主婦、旦那様が所有者の戸建住宅について財産分与のために評価するという案件も多くありましたが、近年では共働きのご夫妻が港区や渋谷区といった都心で共有するマンション住戸についての評価が中心的で、時代の移り変わりを感じます。

 

私どもが評価をさせていただいた戸建住宅やマンション住戸についての過去の評価事例を物語形式でご紹介しております。

以下リンクよりどうぞご覧ください。
 
★財産分与にかかる不動産時価評価　～マンション住戸事例

30代のＦさんと奥様は、共働きのご夫婦。
それぞれに多忙な日々ですれ違いが続き、結婚から6年で協議離婚することに。
公平な財産分与のため、港区内にあるご自宅マンションについて不動産鑑定をご依頼になりました。

 

マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その１） ～鑑定お問い合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その２） ～面談のお約束
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その３） ～依頼目的・背景の確認
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その４） ～法務局調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その５） ～対象不動産の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その６） ～不動産市場の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その７） ～マンション現地調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その８） ～港区役所での調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その９） ～代表鑑定士との打ち合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その１０） ～鑑定評価書の作成
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その１１） ～鑑定評価額の内示
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その１２） ～鑑定評価書納品
マンションの財産分与。Fさんのストーリー（その１３） ～お見送り

 

 
★財産分与にかかる不動産時価評価　～戸建住宅事例

Ｇさんは、結婚10年目に夫と離婚することに。
財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅（築7年）の評価額について、夫と合意できないでいます。
Ｇさんの代理人弁護士から弊社にその戸建住宅についての鑑定評価依頼をいただきました。

 

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その１） ～不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その２） ～鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その３） ～高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その４） ～高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その５） ～高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その６） ～「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その７） ～「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その８） ～「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その９） ～「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その１０） ～高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その１１） ～調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その１２） ～鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー（その１３） ～不動産の問題解決

 
 
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初回ご相談は無料です。
 

 

 

FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

本日は、離婚に際しご自宅不動産について不動産鑑定評価をなさると、

「課税トラブルの発生を防止できる」

というお話をいたします。

 

 

離婚時の財産分与や慰謝料で不動産を譲ることになった場合、不動産を譲った人は譲渡所得（※）について課税されます。

※不動産などの資産を売却・譲渡するときに発生する利益であり、不動産の時価からその不動産の購入代金などの取得費(減価償却後)や譲渡費用を差し引いた残額として求める。

 
譲渡所得を算定するための前提となる不動産時価について、税務当局への金額証明となるのが不動産鑑定評価書です。

国税庁（通常は所轄の税務署）や裁判所が不動産業者さんの無料査定結果等を不動産時価の裏付けとして考慮することはありません。
 

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無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか？
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士の責任について

 

不動産鑑定を活用し税金への目配りを十分にすることで、最適・安心な税務対応を取ることができます。
 
弊社では、ご依頼の前段階で、お客さまがお考えの不動産価格が適正時価の範囲にあるかどうかについて無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えしております。

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

本日は、離婚に際しご自宅不動産について不動産鑑定評価をなさると、

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不動産の時価というのは、その時点の不動産市場で当該不動産を売却してみないことには、真の金額を知ることはできません。

その”市場に成りかわり”依頼者の方より報酬（鑑定料）をいただいて、つまり「有料」で不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストが不動産鑑定士です。

不動産鑑定士には、その評価額に責任が生じます。
 
 
不動産業者さんは無料で不動産価格査定サービスを提供してくださいますが、不動産業者さんは評価金額について一切の責任を負いません。
 
参考価格程度で十分、とお考えの場合なら仲介業者さんに時価を聞いてみることで問題ないかもしれません。

しかし離婚に伴って新しい人生の基盤とする資産を確定するといった重大な場面で、あちらこちらの業者さんに無料査定を頼んで聞いて回るというは、思いがけず精神的負担が大きくなるものです。

なぜならば、無料査定には明確な根拠が示されていない、各社で評価金額の幅がかなり大きく出る、ということがよくあります。

資産を支払う側と受け取る側の思惑が異なるところで、そういった複数の幅がある金額を前にすると、当事者間で金額の折り合いがつかなくなって離婚交渉が長引くことになってしまいがちです。

 

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だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
不動産鑑定士の責任について

 
 
公的裏付けや簡便さから、固定資産税評価額や相続税評価額を基準として、不動産時価を見出そうとされるケースも多いかと思いますが、こちらもなかなか難しいところがあります。
 
固定資産税評価額や相続税評価額はあくまで課税を目的とした評価であって、そのままの金額を採用したとすれば時価より大幅に低い価格となることがほとんどで、財産分与が不公平になってしまいます。

関連記事をご参照ください。

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やさしくわかる！土地の「一物四価」

 

交渉の精神的ストレスを減らしお二方の間に禍根を残さないため、離婚に際して不動産時価把握が必要な場合には、財産分与に際しての不動産評価の実績豊富な弊社にご相談（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。
 
協議離婚の場合（調停離婚や裁判離婚になる可能性がない場合）には、「不動産鑑定評価書」よりリーズナブルな「価格査定書」の発行も可能です。

料金一覧が、こちらからご確認いただけます。
 
 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

4月になりました。
新年度を迎えて心機一転、次のステージへと移る時期ですね。

離婚という形で、新生活へと踏み出された方もおいでかと思います。
お子さんがいらっしゃる場合には、学校の卒業・入学という環境変化を旧姓に戻す機会となさることも多いようです。
 
離婚に際し、私ども不動産鑑定士がお役に立てる場面がございます。

今日から数回のブログで、鑑定士による不動産評価をご利用いただく利点等についてお話してまいります。
 

 

まず、離婚に際して関係してくる金銭の問題について確認をいたします。
 
離婚時に関係するお金には、不貞行為や暴力など精神的苦痛に対する損害賠償として支払われる「慰謝料」や、子どもと別居して監護者にならない親側が監護者となる親側に支払う監護費用の分担金である「養育費」のほか、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分ける「財産分与」があります。
 
 
 

婚姻中の取得資産のうち、最も高額なものは自宅不動産、というケースは珍しくありません。

「財産分与」のために、また「慰謝料」充当のために、戸建住宅あるいはマンション住戸の適正時価を知る必要が生じます。

この時価把握に際して、不動産鑑定士による鑑定評価書あるいは調査報告書を活用なさるメリットは主に2つです。
 

・離婚交渉をスムーズかつ公平な結果とできる

・課税トラブルの発生を防止できる

 

この2点につき、次回以後のブログで順次ご説明します。
 
離婚時の不動産の時価把握について具体的なお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。