全国の不動産について

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回まで、広島の再開発、 ”新しいものへと変える” 話題をお届けしてきましたが、本日は、金沢の ”古いものへと戻す” 動きについてのブログです。
 
前田家の城下町として発展した金沢市は、旧町名の復活に力を入れていることで知られています。
 
昭和37年に合理的な住居表示の制度について必要な措置を定めた 『住居表示に関する法律』 が制定され、所在をわかりやすくするための町名の整理・統合が全国で進められました。
 
このときに金沢でも藩政期に由来する由緒ある町が、範囲の大きな町へと組み込まれていきました。

このときに失われた町の名前が「旧町名」です。
 
旧町名復活の目的を、金沢市はコミュニティの再生としています。
 

旧町名は、その土地の歴史を刻み、人々の営みや情景を映すかけがえのない貴重な歴史的文化資産です。旧町名やその町の歴史を学び知ることによって、私たちの町と郷土への誇り、そして、愛着を新たなものとし、住民同士の交流とまちづくりに活かしていくことは、よりよいコミュニティを推進していく上で重要であると考え、金沢市は旧町名復活を推進しています。

金沢市ホームページより

 
 
金沢5146586_s

1999年金沢市において全国ではじめての旧町名復活が実現。

尾張町2丁目の一部となっていた浅野川沿いの江戸期以来の茶屋街が、旧町名の 主計町(かずえまち) に戻りました。

前田利家の孫を妻とした加賀藩士の富田主計(とだかずえ)の邸地であった歴史ある土地だそうです。
 
 
 
以後、現在まで市内で25の旧町名が復活を果たしています。

詳しくは、金沢市ホームページ 「旧町名の復活」 をご覧ください。
 

金沢は古都としてインバウンド人気も高い都市ですが、旧町名は対外的なブランディング効果を発揮し集客増にもつながったそうです。
 

なお、東京都では2018年に千代田区において、旧町名の 神田猿楽町 神田三崎町 が復活しました。

それぞれ一度は取り外された冠称「神田」が、地域住民の要望によって戻りました。
 
 
新たな魅力を打ち出すのか、旧き良きを大切にしていくのか。
 
向かう方向性は逆となっても、その土地の強みを見極め、志をもってまちづくりに取り組む姿勢が大切なのだと思います。
 
 
 
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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

中国・四国地方最大の都市・広島市では、近年、活発な再開発の動きがあります。

その一部についてご紹介するブログの3回目、こちらが最終回となります。

 
本日は、「グローバルMICE都市」※として飛躍を目指す広島が、期待を寄せる 大型ホテルの新規開業 の話題です。
 
※広島市は、他の全国11都市とともに、観光庁からグローバルレベルで誘致競争力が高く集中支援すべき「グローバルMICE都市」に選定されている
 

MICEとは、企業等の会議(Meeting)、企業等の行う報奨・研修旅行(Incentive Travel)、国際機関・団体、学会等が行う国際会議(Convention)、展示会・見本市、イベント(Exhibition/Event)の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称です。

出典:観光庁ホームページ

MICEの開催は、「経済的波及効果」だけでなく、ビジネス・イノベーション機会の創出や本市の文化・産業・人材育成等への影響等の「社会的波及効果」を生み出すなど、都市の競争力強化を図ることができます。

出典:広島市ホームページ

 
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「グローバルMICE都市」(観光庁) を加工して作成

 
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コロナ禍に水を差された格好となっていますが、訪日外国人の増加を受けて、近年の広島はホテルの建設・開業ラッシュの状態にありました。
 
昨年私が広島駅前のホテルに宿泊した際には、周辺に築浅ホテルが多数見られました。
 
 
ただ、これら新設ホテルは多くがビジネスホテル。

大規模なMICE開催は困難です。

これまで市内でMICE開催があったのは 「リーガロイヤルホテル広島」 「グランドプリンスホテル広島」 「シェラトングランドホテル広島」 等でした。

 

ここに新たな選択肢として加わるのが、この秋、原爆ドームや市中心繁華街から徒歩圏内に開業する「ヒルトン広島」です。

かつて公共施設があった土地を県が主導し再開発。

中四国へのヒルトン初進出となります。
 

■ヒルトン広島

所 在 地: 広島市中区富士見町11-12
敷地面積:6,403㎡
延床面積:48,027.70㎡
建物規模:地上22階
客 室 数: 客室420室

ボールルーム(8,744㎡)、レストラン(2,133㎡) 、チャペル(2,030㎡)、プール・フィットネス(2,030㎡)、等施設を備えます。(広島県公表資料より。)
 

コロナ収束後には、インバウンド宿泊や大型イベントの需要の受け皿として、地域経済の活性化を牽引する施設となることでしょう。
 

さて、余談です。

昨年公開された映画『ドライブ・マイ・カー』は広島が主たる舞台となっています。

『ドライブ・マイ・カー』公式サイト

 
主演の西島秀俊さんと岡田将生さんがグラスを傾けるシーンは、「シェラトングランドホテル広島」のバーで撮影されたそうです。

見たあとに感想を語り合いたくなるような映画でした。DVDが来月リリースです。
 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回ブログではJR広島駅北口側の開発案件をご紹介しました。

駅の南口側では、より大規模に、再開発が進行中です。
 
 

施設整備の完成予定順にご紹介しますと、

2022年 日本郵便新ビル

2025年 新広島駅ビル

路面電車乗り場再整備

2026年 ペデストリアンデッキ

広島駅南口広場再整備

と、駅風景を一変させるであろう工事の数々が行われています。

 
これら事業の概要についての広島市の説明です。
 

広島駅南口広場の再整備等においては、JR西日本が実施している現広場の自社所有部分上空の立体利用を前提とした駅ビルの建替え(令和7年春開業予定)と連携し、路面電車を新駅ビルの2階レベルへ高架で進入させることで生まれる空間や新駅ビル1階などを活用して、広場を約1.4倍に拡張することにより、駅周辺に点在するバスの乗降場を集約するなどの再整備を行います。

併せて、広場や新駅ビルを中心に広島駅南口Aブロック・Bブロック・Cブロック、及び日本郵便の新ビル方面へのペデストリアンデッキを設置し、駅自由通路とつながる2階レベルの歩行者ネットワークを構築します。

また、路面電車について、広島駅と紙屋町・八丁堀地区間の所要時間の短縮などを図る駅前大橋ルートを新設するとともに、既存路線を活用して市内中心部を環状で結ぶ循環ルートを整備し、沿線地域の利便性の確保や賑わいの創出等を図ります。

 
この大変化、都内でいえば渋谷駅のようですね。
 
各事業の詳細は以下ウェブページにまとめられています。

日本郵政グループプレスリリース 「広島駅南口における開発計画について」

広島市 「広島駅南口広場再整備等 パンフレット」

 
 
旅行者の立場で一番気になる新ビルの概要は、以下です。
(日本郵政およびJR西日本の公表資料より)
 

■仮称・広島駅南口計画(日本郵便新ビル)

開業予定:2022年秋
延床面積:約44,800㎡
建物規模:地上20階
用 途 :事務所、店舗、自走式駐車場

 

■新・広島駅ビル

開業予定:2025年春
延床面積:約111,000㎡
建物規模:地上20階・地下1階
用 途 :店舗、ホテル、駐車場

 
 
変わる広島駅を再訪する日が待ち遠しいです。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

前回ブログでお知らせしたとおり、今回より3回のブログで広島市内の開発案件を取り上げます。

 

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初回は広島の陸の玄関口・JR広島駅の北口について見てまいります。
 
昨秋、駅北側の「二葉の里地区」にある、 約1.9ヘクタールの土地 の取引がニュースとなりました。

売却したのは、世界最大の家具販売チェーンであるイケアグループ(スウェーデン)の日本法人。

購入したのは、住友不動産です。
 
 
国有地であった当地はイケア・ジャパンの店舗用地として2013年に47億550万円で落札されたものの、着工のないまま駐車場となっていました。
 
この背景にあるのは…イケアの出店戦略の見直しです。

倉庫型の大型店を展開、組み立て式家具の販売を中心に北欧の世界観に基づく雑貨売り場やカフェも併設して事業を拡大してきたイケアですが、消費者の嗜好の変化に対応し、ここ数年、世界で都心型小型店舗の展開に乗り出していました。

日本でも、コロナ禍のなか、原宿、渋谷、新宿、と順次新店がオープン。

いずれの店舗も若者や女性で賑わっています。
 
イケアの広島での出店戦略はどうなるのか、 「地区計画やまちづくりガイドラインに沿い、広島市の発展に寄与するような開発をしていきたい」 とする住友不動産がどのようなプランを出してくるのか、広島の方々は状況を注視しています。
 
 
元イケア予定地と同じ「二葉の里地区」には、もうひとつ案件があります。

駅前にJR西日本広島支社 がありましたが、同支社が2020年11月に新社屋へと移転。

旧社屋の一部撤去工事が2021年5月に始まっています。

JR西日本の発表によれば、撤去部分の暫定的な開発を進めつつ、最終的な土地開発方針を固めていく流れのようです。
 

「二葉の里地区」の両案件、いずれも県・市・民間事業者の連携のもとで、将来像が見出されていくことと思います。

 
さて、余談となりますが… イケアの広島への大型店出店見送り発表とほぼ同タイミングで、同社がフィリピンに初出店したとの報に接しました。

マニラの巨大商業施設に隣接する店舗の延床面積は68,000㎡(東京ドーム約1.5個分)で、世界最大だそうです。

広い店内で小さな子どもたちを連れたフィリピンの大家族が買物を楽しむ姿が目に浮かびました。

 

【関連記事】

不動産鑑定士が見たフィリピン(その1) ~なぜ、フィリピン?
不動産鑑定士が見たフィリピン(その2) ~LCCのインパクト
不動産鑑定士が見たフィリピン(その3) ~消費は善なり!
不動産鑑定士が見たフィリピン(その4) ~活発な不動産投資
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不動産鑑定士が見たフィリピン(その11) ~訪日客は前年比3割増
不動産鑑定士が見たフィリピン(その12) ~在日外国人労働者、フィリピンは国籍別第3位

 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回ブログで弊社代表の降矢が 「令和2年国勢調査」 を取り上げました。

活動・訪問してきた都道府県について、人口に関する最新状況を一覧すると、肌で感じた土地柄のいまとこれからにつき一層思考が深まるような気がいたします。
 

全国各所に思いを馳せたところで、本日のブログより「広島」「金沢」の話題をお届けしたいと思います。

それぞれ、言わずと知れた中国地方および北陸地方の最大都市ですが、昨年行く機会がありました。
 
金沢は今回が初リポートとなりますが、広島については2年前にも記事をあげております。
 

広島に行きました

『アンデルセン』と『BLUE BOTTLE COFFEE』 ~元気をくれるカフェ

 

イントロ

2つ目の記事で、広島発祥のベーカリー『アンデルセン』の広島本店は工事中、新店舗にいつか行ってみたい、と書きましたが、この願い、叶えることができました!

 

広島を代表する本通商店街にあるお店は、想像していた以上に美しい佇まいで、賑わう店内は食を満たすのみならず文化の発信地となっていました。
 
 
 

1925年に旧三井銀行広島支店として竣工され、様々な歴史をくぐり抜けてきた建物を活かして、広島アンデルセンが誕生したのは1967年の10月のこと。
それから約半世紀。たくさんの思い出がつまった建物にいったんお別れを告げて、2020年8月、私たちは本通の地に新たな命を吹き込みました。

株式会社アンデルセンHPより

 

パン購入だけでなく、お茶や食事のスポットとして広島の方々に大人気のようです。

広島市中心部にお出掛けの際は、ぜひお立ち寄りになってみて下さい。
 
 
 
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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。
 
月初のブログ、

【外水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ~中小河川も浸水予想区域の設定対象に
【内水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ~対策指針改定し内水浸水想定区域図の作製加速へ
 
で、水害ハザードマップ作製強化の動きについてお伝えしましたが、この変化が不動産価格に及ぼす影響について考察をしてみたいと思います。
 
 
ハザードマップによって示される水害リスクは、不動産の価格を形成する要因”地域要因”で、基本的に価格の引き下げ要因となります。
 

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私は、今回の動きは、地方都市の不動産について影響がより大きく出るのではないかと思います。
 
これまで地価に水害リスクが織り込まれていなかった地域において、リスク可視化によって地価水準が下がる可能性があります。
 
 
 
弊社のある錦糸町を含め、東京東部の低地帯はかねてから水害リスクの高い土地と認識され、そのリスクが地域の土地価格水準に織り込まれてきました。

「東京東エリアは西エリアよりも利便性のわりに地価が割安」と言われますが、割安となってきた要因のひとつはこの水害リスクです。

【関連記事】「海抜ゼロメートル地帯」の土地価格

 
地縁による不動産取引が中心となってきたような地方都市や都市郊外の住宅地で、新たにハザードマップでリスクが明らかにされたようなケースは慎重に見ていく必要があると考えます。
 

長らくリスクが指摘されてきた土地を含め、不動産価値をみるに際して水害リスクの重みが年々増していることは確実です。

【関連記事】不動産価格を形成する新要因:”水害リスク”

 

水害リスクが不動産取引時の必須の確認項目となってもうすぐ一年。

一般鑑定評価において水害リスクの適切な反映をしています。

公的な鑑定評価運用指針にも、水害リスクについての規定が追加される流れとなっております。

【関連記事】不動産取引に際して水害リスクの事前説明が義務化されます

 

各市区町村のハザードマップ更新がいつ行われるかわかりません。

つねに最新の情報を取得し、水害リスクを適切に考慮した不動産価格を皆さまにご提示してまいります。
 
 
 
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FRAの降矢です。

前回ブログでは、ハザードマップから実情に即した外水氾濫リスクを把握できるようにするため、大規模な河川のみであった浸水想定区域の設定対象が中小規模の河川にまで拡大された件を取り上げました。
 
本日は内水氾濫リスクに対する国の動きをお知らせします。
 
内水氾濫は私たちの暮らしの大きな脅威です。

国土交通省が過去10年間の水害統計を集計したところ、以下の結果となりました
 
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・全国の水害被害額合計の約3割(0.8兆円)が内水氾濫による
・東京都の水害被害額合計の約7割(418億円)が内水氾濫による
・全国の浸水棟数の合計は内水氾濫によるものが約6割(約21万棟)
 
 
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内水氾濫が発生するリスクは気候変動の影響等による大雨の頻発で年々増大している一方で、ハザードマップの用意が追いついていません。
 

国土交通省の調査によれば、内水浸水により人命への影響が懸念される地下街を有する20地方公共団体のうち、想定最大規模降雨による内水ハザードマップを公表済みなのは1地方公共団体のみでした。
 
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(出典:国土交通省ウェブサイト)

 
そこで、国は下水道による浸水対策を実施する全ての自治体等で内水浸水想定区域図の作成・公表を加速するべく、内水浸水対策に関するガイドラインの改定(区域図作成促進のための手法検討など)に取り組んでいます。
 
この流れを受けて、洪水(外水氾濫)ハザードマップに加えて、内水氾濫ハザードマップを準備する市町村が増えていくことでしょう。
 
 
外水氾濫・内水氾濫の両方について、ご所有不動産のリスクをご確認ください。
 
 
 
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FRAコンサルティングの降矢等です。

今年も降雨による災害が発生しております。被害を受けた方々に心よりお見舞いを申し上げます。
 

昨夏のブログ、

不動産取引に際して水害リスクの事前説明が義務化されます

にてお伝えしました通り、

不動産取引時に水害ハザードマップを提示し同マップにおける取引対象物件の所在地について説明することは、宅地建物取引業者の義務となりました。
 

ここですこし用語の説明をいたしますと、

 ・ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害の範囲を地図化したものです。

 ・水害ハザードマップは、国、都道府県または市町村による想定し得る最大規模の降雨・高潮に対応した浸水想定に基づき、市町村が作成します。地域の水害リスクと水害時の避難に関する情報を住民等に提供するものです。

 ・氾濫には、外水氾濫と内水氾濫とがあります。河川から溢れて発生するのが外水氾濫降った雨が河川等に排水できずに発生するのが内水氾濫です。

(国土交通省ウェブサイトに基づく。)

 
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さて、国は、より的確な水害リスクの周知のため、要となるハザードマップの作成の強化に動いています。
 
まず、外水氾濫に関し、これまで大規模な河川に限られていた浸水想定区域の設定対象が、中小規模の河川まで拡大されます。
 
 
 
2019年に台風第19号に見舞われた際、都道府県管理で決壊した67河川のうち、43河川が浸水想定区域の設定対象外でした。

国土交通省は水防法を改正し、現時点で約2,000河川である浸水想定区域を設定する河川数を約15,000河川へと引き上げ、リスク情報空白域を解消することを目指しています。
 
 
これを受けて、市町村が作成するハザードマップは新しい浸水予想区域図を反映した内容に順次更新されます。
 
以上、お知り置きください。
 

次回ブログでは、内水氾濫に関する国の動きについてお知らせします。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。
 
東京と大阪を除く45道府県の自治体と連携して地域の情報を提供し、地方暮らしや地域交流をサポートする「認定NPO法人ふるさと回帰センター」が行った地方移住に関するアンケート(調査時期:2020年1月~12月)の結果が、先日公表されました。
 
 

以下のデータは、同センターホームページの公表資料からの引用です。
 
★2020年移住希望地ランキング

<窓口相談者>

1位:静岡県 2位:山梨県 3位:長野県 4位:福岡県 5位:宮城県

<オンライン等セミナー参加者>

1位:和歌山県 2位:広島県 3位:佐賀県 4位:静岡県 5位:長野県

 
このアンケートの回答者は一都四県在住者が8割だそうですので、首都圏からの移住先として人気の地ということですね。
 

過去一年で急速にテレワークが社会に浸透したことで、現役世代にとっても地方移住が現実的な選択肢となってきました。

私の息子の同級生のご家族にも、一年後のお子さんの中学校進学のタイミングに合わせての移住を決意され、準備を進めている方がいます。
 

★センター利用者の年代

2010年・・・40歳代以下・47.5% 50歳代以上・52.5%

2020年・・・40歳代以下・74.1% 50歳代以上・25.9%

 

10年間の各年の推移をみても、地方移住の目的が、現役引退後の余生を過ごしたいというものから、より自分らしい働き方や暮らし方がしたいというものへ、徐々に変化していった様子がわかります。
 
地方移住の動きが、都市圏と地方圏それぞれの不動産市況にどのような影響を与えるか、しっかりと追いかけていきたいと思います。
 

弊社は創業以来、東京都内や近隣県のみならず全国各地の不動産についてご依頼を承り、マーケット分析・物件評価を行ってまいりました。

首都圏以外に所在する不動産の評価につきましても、どうぞ弊社にご用命ください。

お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)でのご連絡を心よりお待ち申し上げております。

 
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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

明後日はバレンタイン・デー

コロナ禍にあって、さらには緊急事態宣言も… 今年は華やいだムードには乏しいですが、それでも2月と聞くと、チョコレートが自然と頭に浮かびます。

甘くて美味しいチョコレートは、心身の疲れを癒してくれますね!
 
 
さて、チョコレートが気になりはじめた2月初旬、北海道を代表するチョコレート菓子メーカー「ロイズ(ROYCE’)」の名前を冠する新駅が2022年開業の予定、とのニュースに接しました。
 
駅の設置については2020年10月にJR北海道がプレスリリースを出しています。

それによれば、札沼線の「あいの里公園」駅と「石狩太美」駅のあいだに、地元自治体・当別町と株式会社ロイズコンフェクトからの新駅の設置要望を受け、JR北海道が請願駅として同社としては20年振りとなる新駅の設置を決定したとのこと。
 

※請願駅・・・駅設置に要する工事費等を地元負担として設置された駅。駅の設置は周辺地域に利益をもたらす例が多く、こうした開発利益を活用して駅整備を進めることが鉄道事業者、地元の共同利益につながる。

(『世界大百科事典』より)

 
この新駅の名前に、JR北海道と当別町が企業名「ロイズ」を入れる方向で調整に入ったそうです。

乗降のたびに、とろける気分になりそうな…♪

新駅近くのロイズ既存工場の拡張が進められ、見学施設や店舗も併設される予定との由。
いつの日か、私も行ってみたいです。

 
首都圏では、昨年10月31日、東武鉄道東上線の新駅「みなみ寄居<ホンダ寄居前>」駅を開業しました。

こちらは、名称からも明らかですが、本田技研工業株式会社の請願駅です。
 
そして今週初め2月8日には、JR東日本東海道線の「大船」駅と「藤沢」駅の間に、新駅を設置することを決定し、神奈川県、同県藤沢市、鎌倉市と新駅の場所や事業費の負担割合などを定めた覚書を交わした、との発表がありました。

2032年開業をメドとするこの新駅(仮称・村岡新駅)は、請願駅ではなく、JR東日本も設置費用の一部を負担する”戦略的新駅”として設置されるそうです。
 

新駅が開業すると、交通条件の改善に加え各種開発事業の実施によって周辺の利便性や快適性等が向上、定住者・来街者が増加して、一般に地価は上昇します。

不動産鑑定のご依頼をいただいた際には、こういった地域に変化をもたらす要因をもれなく把握し、地価への影響と変化のタイミングをしっかりと予測した上で評価に反映しています。
 

【関連記事】

「高輪ゲートウェイ」駅、明日暫定開業です
東京メトロ線の乗り換えが改善されます!

 

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