全国の不動産について

 
FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。
 
月初のブログ、

【外水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ~中小河川も浸水予想区域の設定対象に
【内水氾濫リスクを知る】ハザードマップの作成が強化されます ~対策指針改定し内水浸水想定区域図の作製加速へ
 
で、水害ハザードマップ作製強化の動きについてお伝えしましたが、この変化が不動産価格に及ぼす影響について考察をしてみたいと思います。
 
 
ハザードマップによって示される水害リスクは、不動産の価格を形成する要因”地域要因”で、基本的に価格の引き下げ要因となります。
 

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私は、今回の動きは、地方都市の不動産について影響がより大きく出るのではないかと思います。
 
これまで地価に水害リスクが織り込まれていなかった地域において、リスク可視化によって地価水準が下がる可能性があります。
 
 
 
弊社のある錦糸町を含め、東京東部の低地帯はかねてから水害リスクの高い土地と認識され、そのリスクが地域の土地価格水準に織り込まれてきました。

「東京東エリアは西エリアよりも利便性のわりに地価が割安」と言われますが、割安となってきた要因のひとつはこの水害リスクです。

【関連記事】「海抜ゼロメートル地帯」の土地価格

 
地縁による不動産取引が中心となってきたような地方都市や都市郊外の住宅地で、新たにハザードマップでリスクが明らかにされたようなケースは慎重に見ていく必要があると考えます。
 

長らくリスクが指摘されてきた土地を含め、不動産価値をみるに際して水害リスクの重みが年々増していることは確実です。

【関連記事】不動産価格を形成する新要因:”水害リスク”

 

水害リスクが不動産取引時の必須の確認項目となってもうすぐ一年。

一般鑑定評価において水害リスクの適切な反映をしています。

公的な鑑定評価運用指針にも、水害リスクについての規定が追加される流れとなっております。

【関連記事】不動産取引に際して水害リスクの事前説明が義務化されます

 

各市区町村のハザードマップ更新がいつ行われるかわかりません。

つねに最新の情報を取得し、水害リスクを適切に考慮した不動産価格を皆さまにご提示してまいります。
 
 
 
さまざまなリスクを的確に反映する鑑定評価を行っております↓

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FRAの降矢です。

前回ブログでは、ハザードマップから実情に即した外水氾濫リスクを把握できるようにするため、大規模な河川のみであった浸水想定区域の設定対象が中小規模の河川にまで拡大された件を取り上げました。
 
本日は内水氾濫リスクに対する国の動きをお知らせします。
 
内水氾濫は私たちの暮らしの大きな脅威です。

国土交通省が過去10年間の水害統計を集計したところ、以下の結果となりました
 
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・全国の水害被害額合計の約3割(0.8兆円)が内水氾濫による
・東京都の水害被害額合計の約7割(418億円)が内水氾濫による
・全国の浸水棟数の合計は内水氾濫によるものが約6割(約21万棟)
 
 
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内水氾濫が発生するリスクは気候変動の影響等による大雨の頻発で年々増大している一方で、ハザードマップの用意が追いついていません。
 

国土交通省の調査によれば、内水浸水により人命への影響が懸念される地下街を有する20地方公共団体のうち、想定最大規模降雨による内水ハザードマップを公表済みなのは1地方公共団体のみでした。
 
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(出典:国土交通省ウェブサイト)

 
そこで、国は下水道による浸水対策を実施する全ての自治体等で内水浸水想定区域図の作成・公表を加速するべく、内水浸水対策に関するガイドラインの改定(区域図作成促進のための手法検討など)に取り組んでいます。
 
この流れを受けて、洪水(外水氾濫)ハザードマップに加えて、内水氾濫ハザードマップを準備する市町村が増えていくことでしょう。
 
 
外水氾濫・内水氾濫の両方について、ご所有不動産のリスクをご確認ください。
 
 
 
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FRAコンサルティングの降矢等です。

今年も降雨による災害が発生しております。被害を受けた方々に心よりお見舞いを申し上げます。
 

昨夏のブログ、

不動産取引に際して水害リスクの事前説明が義務化されます

にてお伝えしました通り、

不動産取引時に水害ハザードマップを提示し同マップにおける取引対象物件の所在地について説明することは、宅地建物取引業者の義務となりました。
 

ここですこし用語の説明をいたしますと、

 ・ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、その被害の範囲を地図化したものです。

 ・水害ハザードマップは、国、都道府県または市町村による想定し得る最大規模の降雨・高潮に対応した浸水想定に基づき、市町村が作成します。地域の水害リスクと水害時の避難に関する情報を住民等に提供するものです。

 ・氾濫には、外水氾濫と内水氾濫とがあります。河川から溢れて発生するのが外水氾濫降った雨が河川等に排水できずに発生するのが内水氾濫です。

(国土交通省ウェブサイトに基づく。)

 
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さて、国は、より的確な水害リスクの周知のため、要となるハザードマップの作成の強化に動いています。
 
まず、外水氾濫に関し、これまで大規模な河川に限られていた浸水想定区域の設定対象が、中小規模の河川まで拡大されます。
 
 
 
2019年に台風第19号に見舞われた際、都道府県管理で決壊した67河川のうち、43河川が浸水想定区域の設定対象外でした。

国土交通省は水防法を改正し、現時点で約2,000河川である浸水想定区域を設定する河川数を約15,000河川へと引き上げ、リスク情報空白域を解消することを目指しています。
 
 
これを受けて、市町村が作成するハザードマップは新しい浸水予想区域図を反映した内容に順次更新されます。
 
以上、お知り置きください。
 

次回ブログでは、内水氾濫に関する国の動きについてお知らせします。
 
 
 
ご所有不動産の行政条件調査のお手伝いもいたします↓

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FRAコンサルティングの伊藤です。
 
東京と大阪を除く45道府県の自治体と連携して地域の情報を提供し、地方暮らしや地域交流をサポートする「認定NPO法人ふるさと回帰センター」が行った地方移住に関するアンケート(調査時期:2020年1月~12月)の結果が、先日公表されました。
 
 

以下のデータは、同センターホームページの公表資料からの引用です。
 
★2020年移住希望地ランキング

<窓口相談者>

1位:静岡県 2位:山梨県 3位:長野県 4位:福岡県 5位:宮城県

<オンライン等セミナー参加者>

1位:和歌山県 2位:広島県 3位:佐賀県 4位:静岡県 5位:長野県

 
このアンケートの回答者は一都四県在住者が8割だそうですので、首都圏からの移住先として人気の地ということですね。
 

過去一年で急速にテレワークが社会に浸透したことで、現役世代にとっても地方移住が現実的な選択肢となってきました。

私の息子の同級生のご家族にも、一年後のお子さんの中学校進学のタイミングに合わせての移住を決意され、準備を進めている方がいます。
 

★センター利用者の年代

2010年・・・40歳代以下・47.5% 50歳代以上・52.5%

2020年・・・40歳代以下・74.1% 50歳代以上・25.9%

 

10年間の各年の推移をみても、地方移住の目的が、現役引退後の余生を過ごしたいというものから、より自分らしい働き方や暮らし方がしたいというものへ、徐々に変化していった様子がわかります。
 
地方移住の動きが、都市圏と地方圏それぞれの不動産市況にどのような影響を与えるか、しっかりと追いかけていきたいと思います。
 

弊社は創業以来、東京都内や近隣県のみならず全国各地の不動産についてご依頼を承り、マーケット分析・物件評価を行ってまいりました。

首都圏以外に所在する不動産の評価につきましても、どうぞ弊社にご用命ください。

お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)でのご連絡を心よりお待ち申し上げております。

 
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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

明後日はバレンタイン・デー

コロナ禍にあって、さらには緊急事態宣言も… 今年は華やいだムードには乏しいですが、それでも2月と聞くと、チョコレートが自然と頭に浮かびます。

甘くて美味しいチョコレートは、心身の疲れを癒してくれますね!
 
 
さて、チョコレートが気になりはじめた2月初旬、北海道を代表するチョコレート菓子メーカー「ロイズ(ROYCE’)」の名前を冠する新駅が2022年開業の予定、とのニュースに接しました。
 
駅の設置については2020年10月にJR北海道がプレスリリースを出しています。

それによれば、札沼線の「あいの里公園」駅と「石狩太美」駅のあいだに、地元自治体・当別町と株式会社ロイズコンフェクトからの新駅の設置要望を受け、JR北海道が請願駅として同社としては20年振りとなる新駅の設置を決定したとのこと。
 

※請願駅・・・駅設置に要する工事費等を地元負担として設置された駅。駅の設置は周辺地域に利益をもたらす例が多く、こうした開発利益を活用して駅整備を進めることが鉄道事業者、地元の共同利益につながる。

(『世界大百科事典』より)

 
この新駅の名前に、JR北海道と当別町が企業名「ロイズ」を入れる方向で調整に入ったそうです。

乗降のたびに、とろける気分になりそうな…♪

新駅近くのロイズ既存工場の拡張が進められ、見学施設や店舗も併設される予定との由。
いつの日か、私も行ってみたいです。

 
首都圏では、昨年10月31日、東武鉄道東上線の新駅「みなみ寄居<ホンダ寄居前>」駅を開業しました。

こちらは、名称からも明らかですが、本田技研工業株式会社の請願駅です。
 
そして今週初め2月8日には、JR東日本東海道線の「大船」駅と「藤沢」駅の間に、新駅を設置することを決定し、神奈川県、同県藤沢市、鎌倉市と新駅の場所や事業費の負担割合などを定めた覚書を交わした、との発表がありました。

2032年開業をメドとするこの新駅(仮称・村岡新駅)は、請願駅ではなく、JR東日本も設置費用の一部を負担する”戦略的新駅”として設置されるそうです。
 

新駅が開業すると、交通条件の改善に加え各種開発事業の実施によって周辺の利便性や快適性等が向上、定住者・来街者が増加して、一般に地価は上昇します。

不動産鑑定のご依頼をいただいた際には、こういった地域に変化をもたらす要因をもれなく把握し、地価への影響と変化のタイミングをしっかりと予測した上で評価に反映しています。
 

【関連記事】

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伊藤です。

10月1日にGo To トラベル事業への東京発着追加、地域共通クーポン付与が行われて以後、車、電車、飛行機による人の移動が目に見えて増えました。

あとに残されていた旅・移動の手段は…

 

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11月2日、郵船クルーズの「飛鳥II」が横浜を、商船三井グループの「にっぽん丸」が神戸を、それぞれ出港し、日本籍客船による国内クルーズが再開しました。
 
日本船籍のクルーズ船は3隻です。

上記2隻よりひと月遅れの12月5日、日本クルーズ客船の「ぱしふぃっくびいなす」が大阪より運航再開の予定となっています。
 
 
当面は、各社とも定員を減らし、3泊までの日本近海のショートクルーズとするようです。

国際クルーズや外国船入港の再開については見通せない状況が続いています。
 

【関連記事】

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日本政府観光局の10月21日の発表によれば、2020年9月訪日外国人旅行者数(推計値)は13,700 人(前年同月比 99.4%減)で、12か月連続で前年同月を下回ったものの6か月ぶりに1万人を超えた、とのことです。

この背景として、一部の国との間で、ビジネス等の渡航を制限付きで認める「ビジネストラック」や「レジデンストラック」が運用されていることや、欧州などで出国制限を解除する国が出てきていることなどが挙げられています。

前向きな話がこれからも続くといいのですが…!
 
欧米での感染再拡大やこのところの北海道ほか感染者数の増加など気に掛けつつ、動き始めた経済活動がなんとか止まらないでいられますように、と祈る思いでおります。

 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

先日、富山市へ行ってまいりました。

今回のブログでは先月末に公表された「令和2年地価調査」の結果を確認しつつ、富山市の状況についてレポートをいたします。
 
2015年の北陸新幹線開業から今年で5年、富山市の地価は堅調に推移してきました。

地価調査をみると、商業地は7年連続、住宅地は5年連続で、平均変動率が上昇しています。
令和2年の平均変動率は商業地+0.4%、住宅地+0.1%です。
 
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JR富山駅周辺では、平成の半ばより、北陸新幹線建設事業と並行して、駅付近連続立体交差事業駅周辺地区土地区画整理事業自由通路整備事業路面電車南北接続事業街路整備事業が進められてきました。
 
 

このうち、路面電車の南北接続は本年3月に完了。富山駅での乗り換えのない南北直通運転が始まりました。
分断されていた街がひとつになり公共交通による市内往来の利便性が向上し、沿線の地価上昇へとつながりました。
 
他の事業は現在も進行中で、開発期待によって富山駅周辺商業地の地価は上昇基調が継続しています。
 
なお、郊外のファミリー層に人気の住宅地エリアでも上昇が見られました。
 

【ご参考】富山駅周辺整備事業・概要パンフレット(富山市ホームページより)

 
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私も路面電車を利用して市内中心部から北方の北前船で栄えた港町・岩瀬浜へ向かったのですが、移動は快適でした。

バス便も多くあり、富山湾や立山連峰の自然を身近に感じながらコンパクトに暮らせる富山市は住みやすい土地だと思います。
 
 
 
2021年3月31日までの期間限定・席数限定で、乗車21日前までの購入で北陸新幹線の運賃が50%引きとなる割引きっぷが販売されています。

早めの計画で富山へお出掛けの際にはご活用ください。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

本日のブログは、前回ブログの続編となります。
 
「土地基本法等の一部を改正する法律案」の改正の二つめの柱には、地籍調査の円滑化・迅速化が掲げられています。
 

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高齢化社会の進展にともない、所有者不明土地問題がクローズアップされるようになっています。
 
東日本大震災の復興事業において所有者不明土地によって事業が阻まれるケースが発生し、今後も激甚化する自然災害の脅威を避けられないなか、官民の危機感が高まりました。

 

 
境界を確定し、きちんと登記をする。そうすることで、所有者不明土地を発生させない
 

その方策として、

・令和2年度からの新たな国土調査事業十箇年計画の策定

・調査手続の見直し…所有者探索のための固定資産課税台帳等の利用、所有者等からの報告徴収、地方公共団体による筆界特定の申請など

・地域特性に応じた効率的調査手法の導入…都市部における官民境界の先行的な調査、山村部におけるリモートセンシングデータを活用した調査など

が決定され、国土調査法をはじめ関係する法律の改正が行われることになりました。

 

「土地基本法等の一部を改正する法律案」を閣議決定(出典:国土交通省ホームページ)

 
 
地籍調査については、過去にブログ記事としておりますのでご覧下さい。
 

【地籍調査ブログシリーズ】

都市部(東京・世田谷)での地籍調査について、3年間を振り返ってお伝えします
登記所にある土地図面の半分は不正確!? 正確にするのが地籍調査です。
地籍調査とは その① ~概要とメリット
地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
地籍調査とは その③ ~都市部での地籍調査
地籍調査とは その④ ~都市部(東京・世田谷)の地籍調査の実際
地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます
地籍調査におけるハードル その② ~「筆界未定」を避けるために
世田谷区での地籍調査の実体験① ~3年間の流れ
世田谷区での地籍調査の実体験② ~地籍調査説明会
世田谷区での地籍調査の実体験③ ~第1回目立会 ~測量作業
世田谷区での地籍調査の実体験④ ~第2回目立会
世田谷区での地籍調査の実体験⑤ ~マンション所有者(土地共有者)の反応
世田谷区での地籍調査の実体験⑥ ~地籍簿・地籍図作成 ~筆界案返答書送付
世田谷区での地籍調査の実体験⑦ ~地籍簿・地籍図の閲覧 ~都・国の承認 ~登記 ~終了通知
地籍調査の成果が反映される書類・図面について(地籍調査の効果)
地籍調査と相続登記 …私たちにできること

墨田区での地籍調査は「街区調査」より

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

1989年の制定後はじめて改正された土地基本法本年4月1日に施行されて、半年が経ちました。
 
改正は、2月4日の「土地基本法等の一部を改正する法律案」の閣議決定に基づくもので、この30年間の不動産を取り巻く国内環境の変化が整理されたものと受け止め、注目しておりました。
 
施行時にブログの話題として取り上げるつもりでしたが、新型コロナウイルスのことがあって機を逸してしまいました。

施行半年となったところで、土地基本法についてお話させていただきます。
 
 
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30年前も今も、国が土地政策で目指すところは ”国民生活の安定向上・国民経済の健全な発展”です。
 

しかしバブル時代の1989年と、人口減少時代に入った現在では、直面する土地政策上の課題がさま変わりしています。

 

 

 

制定当時は、地価高騰が大問題で、国民の住宅取得や国の社会資本整備に困難が生じていました。

現在は、地域人口の減少によって、地域の活力の低下やその持続可能性が危ぶまれるようになっています。

 
かつては適正な地価形成を歪めるほどの需要増大に対して投機的取引を抑制することが求められました。

いまは、良き地域形成につながる土地の需要を創出・喚起して、土地の適正利用、適正取引とともに適正管理を確保することが必要です。
 

そこで、土地基本法について、

・土地所有者等の土地の適正な「利用」「管理」に関する責務(登記等権利関係の明確化、境界の明確化)を明らかにし、

・国・地方公共団体の講ずべき施策について土地の適正な「利用」「管理」を促進する観点から見直しがなされ、

・土地政策全般の政府方針として「土地基本方針」が創設される

こととなりました。

 
「土地基本法等の一部を改正する法律案」の詳細および「土地基本方針」については、以下の国土交通省ホームページをご覧ください。

「土地基本法等の一部を改正する法律案」を閣議決定

「土地基本方針」

 

なお、「土地基本法等の一部を改正する法律案」では、地籍調査の円滑化・迅速化のための国土調査法等の改正も決定されました。
 
次回ブログでは、このもう一つの法案の柱について触れてまいります。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
 
日本国内に住む人すべてを対象として、5年に1度、10月1日時点の人口・世帯状況について調査が行われる国勢調査

国にとっての最も基本的な調査で、国勢調査の結果はさまざまな公的統計の基礎となります。

 

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9月中旬から調査書類の配付が始まりましたが、皆さまのお手元には届きましたか?

 
 
 
 
 
今年は1920年の最初の国勢調査から100年目の年にあたり、総務省統計局が特設サイト『国勢調査100年のあゆみ』を開設中です。

100年間の調査にまつわる歴史、調査の意義、20回分の調査結果データから読み取れること等、盛りだくさんの内容で、関係者の方々の熱い思いが伝わってきます。
 
回答を終えた方も、これからの方も、是非ご覧になってみて下さい!
 

ラジオもまだなかった大正の世から100年を経て、インターネット回答が推奨される時代になりました。

いまや百寿を迎える方も珍しくないですが、100年で人類が築いてきた世界はこうも変わるものなのだ、としみじみ感じ入ってしまいます。
 
インターネット回答の窓口は、以下です。

総務省統計局『国勢調査2020総合サイト』
 
不動産鑑定評価にも統計情報は必須です。私もこの週末しっかり回答入力しようと思います。

 

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本日10/18は「統計の日」です

 
 
 
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