世田谷在住の不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 
先日、世田谷区役所に行った折、　『世田谷名木百選』　『世田谷名木百選マップ』　なる冊子と地図を見つけました。

”百選”と題されていますが、実際には150件が選定されています。
 
 
 
冊子では、それぞれの名木について、さまざまな切り口での紹介がされています。
 
春の花・初夏の花・秋の花・冬の花といった季節別の紹介をはじめ、幹周りや樹高のトップ3ランキング、名木にまつわるストーリー、さらには、チョウが来る木、葉の形いろいろ、などなど・・・選定に携わった方々の樹木への深い愛を感じました。
 

マップは、区の南北2つの分割図に名木をマッピングした地図と、「芦花恒春園周辺の名木を巡るコース」「世田谷城跡周辺の名木を巡るコース」等のお薦め散策コースのルートマップから成ります。
 

この冊子とマップがあれば、オリエンテーリング感覚でまち巡りができそうです。

 
コロナ禍にあって運動不足になりがちな今、お近くの方にはウォーキングのお伴にピッタリだと思いました。
 

最近注目を集めているマイクロツーリズム（自宅から1時間程度で行けるところを観光する近距離旅行形態）の楽しみ方のひとつともなりそうです。
 
世田谷で観光？と思われるかもしれませんが、世田谷区は公式観光サイトを開設して　”まちなか観光”　をコンセプトに情報発信しています。
 
また、この9月28日には、若者に人気のまち下北沢の隣駅・世田谷代田駅すぐの場所に、箱根から運ばれてくる温泉が楽しめる旅館　”由縁別邸 代田”　がオープンしました。
 

是非、緑で目を癒しながらの世田谷歩きをお楽しみください。
 
『世田谷名木百選』　『世田谷名木百選マップ』は、区役所等での配布のほか、区の以下サイトよりデータを入手していただけます。

名木百選

 
世田谷区の不動産について何かお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）で弊社不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

地価調査の価格時点・7月1日以後の都内不動産市場最新動向をお伝えするブログの3回目となります。

 
本日は、住宅市場の状況についてです。

新型コロナウイルスの感染が広がり、緊急事態宣言が出されてその解除に至るまでの間、不動産会社やハウスメーカーは他業種同様、一時的に営業活動が停滞し、住宅（戸建・マンション）の成約件数は大きく減少しました。

しかしその後、新しい日常の元で市況は持ち直しています。
 
 

コロナ禍で飲食業や観光業をはじめ大打撃を受けた業界があった一方で、経済的ダメージを被らなかった業界や事業が伸長した企業もあり、住宅需要が一挙にしぼむような状況とはなりませんでした。

先を見越したディベロッパーのなかには、緊急事態宣言中から開発用地の仕入れに動いたところもありました。
 
また、8月、9月と首都圏の分譲マンション賃料は上昇しています。（不動産データ会社・東京カンテイの分譲マンション賃料月別調査より。）

株価が23000円台に戻り低金利も維持されているなか、現時点で、東京圏の住宅需要は底堅さを見せています。

当面はおそらく今の安定した状態が続くものと思われます。

しかし、2021年あるいは2021年度以後の先々については、都心回帰の動きが強まるのか、郊外や地方への分散が進むのか、今後の社会状況次第で住宅市場の様相に変化がもたらされる可能性があり、大局的に情勢を見定めていかなければなりません。
 
市場のニーズと物件の個性に照らし合わせて、そのときどきの市場競争力を把握することが肝要です。
 
住居用不動産についてご相談ごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお問合せください。
 

 
東京都墨田区に事務所を構えております不動産鑑定士・降矢等です。
 
地価調査の価格時点・7月1日以後の都内不動産市場最新動向をお伝えするブログの第2回目です。

本日は、私の地価調査担当エリア内にある商業地【浅草地区】を取り上げたいと思います。
 

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訪日外国人観光客の増加を受けて、ここ数年の地価調査での商業地・上昇率ランキングでは、浅草地区の複数の基準地が上位に入っていました。
 
昨年の令和元年地価調査の折には、浅草1丁目にある基準地が、都内商業地で上昇率トップでした。（台東5-1・＋34.5％）
 
 

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そんな浅草の商業中心地は新型コロナウイルス感染拡大の打撃を直接に受けました。
 
先日のブログ（令和2年地価調査（基準地価）が”わかりにくい”理由）で書きました通り、今年の3月より状況が一変しています。

 
具体的に、地価調査の基準地・台東5-17を分析してみます。こちらは、地価公示地・5-5と同一地点です。

場所は台東区西浅草2-13-10、つくばエクスプレスの浅草駅から徒歩2分ほど、国際通り沿いの中高層の店舗やマンションなどが建ち並ぶ商業地域の一郭にあります。
 
その価格の推移を追うと、昨年7月1日・156万円/㎡　→　今年1月1日・180万円　→　今年7月1日・160万円

変動率は、昨年7月1日～今年1月1日は15.4％の上昇、今年1月1日～7月1日は11.1％の下落、です。
 
昨年7月1日と今年7月1日という2時点だけ見れば「2.6％上昇した」となりますが、上述のように、直線的な変化ではなく大きな上がり下がりを経た結果として得られたのが今回の価格です。
 

突然の環境急変は、外国人観光客で賑わっていた浅草商業地全体、また、他の外国人に人気の高い都内商業エリアが共通して受けた試練となりました。

さて、そんな浅草エリアの最新状況ですが、日本人観光客の姿が戻ってきています。
 
浅草～東京スカイツリーの間に、6月、新しい観光スポットもオープンしており、外国人観光客がいなくて落ち着いているいまのうちに浅草を楽しもう、と考える人たちが、政府のGo To Travelキャンペーンの東京発着解禁や、Go to Eatキャンペーンの開始を受けて、足を運んでいるようです。
 

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休日などはかなりの人出で、満席となる飲食店も見られます。

ただし、感染防止対策として多くの店舗は席数を7割程度に減らしているため、コロナ禍以前の収益回復には至っていません。

訪日外国人占率が高かった宿泊施設には、まだ営業再開できていないところもあります。
 
本来の活気溢れる浅草の姿を回復し、それが地価に映し出される日がくることを願っております。
 
 
台東・墨田・江東エリアの不動産鑑定評価は弊社にお任せください。

お問い合わせフォーム、または、お電話（０３-３６２６-５１６０）でのご連絡をお待ちしております。

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
前回ブログで取り上げました通り、「令和2年 地価調査」が公表され、今年3月以降、新型コロナウイルス感染拡大による経済変動が地域や用途の違いに応じて地価に影響を与えていった状況が明らかとなりました。
 

【関連記事】「令和2年地価調査（基準地価）が”わかりにくい”理由」

今回より数回のブログでは、地価調査の価格時点である7月1日以降の都内不動産市場最新動向について、用途ごとにお伝えしてまいります。
 

 
本日はオフィス市場についてです。
 
まず、オフィス仲介大手の三鬼商事による東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率および平均賃料の調査をみてみましょう。
 
 
 
平均空室率は9か月振りに上昇に転じた3月の1.50％から、9月までじわじわと上昇を続けています。8月に30か月振りに3％を突破し、9月時点の空室率は、3.43％（前月比+0.36％）です。
 
そして、7年近く上がり続けてきた平均賃料が、8月ついに下落に転じました（前月比-0.83％、22,822円）。9月時点の平均賃料は、22,733円（前月比-0.39％）で下落続きとなりました。
 

現在の空室率上昇および平均賃料の下落は、主に中型・小型ビルの市況悪化が要因です。

大型のAクラスビル・Bクラスビルについての悪化は声高に語られてはいませんが、一部で賃貸面積縮小の動きがあるといった話は聞こえてきます。

エリア別では、港区（六本木、赤坂など）・渋谷区（渋谷）・新宿区（新宿）に比べると、千代田区（大手町、丸の内など）が安定しています。

なお、弊社が事務所を構える錦糸町では、Aクラスビルもそれ以外のビルも今のところ賃貸状況は落ち着きを見せています。
 

諸外国よりも感染拡大の経済的打撃が少ないこともあって、不動産売買市場への国内外からの投資マネーの流入は細っていません。

欧米やアジアの外資系大手不動産投資ファンドは、秋に入り、オフィスビルを含め日本の不動産市場への関心をより強めているようです。
 

金融市場に関しては、不動産業のファイナンス環境はコロナ禍においても安定しており、リーマンショックのときのような金利上昇や貸出収縮は見られていません。
 

以上を総合するに、コロナウイルスとの共存が始まって間もない7月時点（7月14日ブログ「コロナ禍がもたらした不動産用途ごとの影響」をご参照ください）から、オフィス賃貸市場は中小型物件を中心に需要の減退傾向が顕在化してきたものの、投資家心理や金融環境に目立った悪化は認められないため、オフィスマーケット全体としては一定の安定した水準を保ち続けていると言えます。
 
 
オフィスビルの評価では、最新の賃貸市場、売買市場、金融市場の状況を踏まえて、物件タイプやエリアの特性に応じた丁寧な価値判断を行う必要があります。

個別オフィス物件につきましてご相談ごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお問合せください。