土地(宅地、農地、林地など)

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
前回ブログで取り上げました、生産緑地相続税納税猶予土地有効活用に対応する不動産鑑定評価事例 の評価内容についてご紹介します。

(個人情報保護のため、一部改変しております。)
 

【関連記事】

生産緑地の鑑定評価 ~相続税納税猶予と土地有効活用を両立した事例(その1)
2022年・・・生産緑地相続人へのインパクト

 

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評価対象土地は5500㎡

1992年に生産緑地の指定を受け、農地として維持されてきました。指定の期限切れは2022年です。

現在、ご兄弟2名の共有で、共有持分の1/3相当が相続税納税猶予の対象(1994年に母より兄が相続)となっています。
 
 
 
ご兄弟は2022年の営農義務30年満了の段階で、相続税納税猶予対象部分については特定生産緑地の指定を取得して営農継続対象外部分については宅地転用の意向をお持ちです。
 
そこで、税務当局の了解を前提に、納税猶予持分相当を一画地の単独地として付け替えて、納税猶予を受けていない土地と合理的に区分(分筆想定)するための鑑定評価のご依頼がありました。

 

まず、現況に基づき、 生産緑地としての土地全体の価格からその1/3相当(…納税猶予適用持ち分)の価格…① を算定しました。

次に、 現況の1/3相当の価格に見合う(税務対応という点に鑑み、やや上回る)価値がある単独地として設定した想定画地の価格…② を求めました。
 

その結果、

①が8500万円

②が8600万円

と、想定した画地のほうがやや上回る価格として得られ、この結果によって、分筆を想定した区画割は、依頼の目的に合致する内容となっていることが裏付けられました。

 
ここで想定した区画割は以下の図とおりです。
 
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この区画割想定にあたっては、農地として維持する(=特定生産緑地として指定を受けて納税猶予を維持する)土地を全体土地のうち、相対的に価値の低い隣地(鉄塔敷地を含む)側に寄せて配置しました。
 
そのため、価格②を求める基礎とした査定面積約2,500㎡は、価格①を求めた際の面積約1,833㎡(全体土地5500㎡×1/3)よりも相応に大きくなっています。

 

当事例のように、鑑定評価のご活用によって、土地の価値を高めていくこと、税務対策を講じること、が可能となるケースは多いです。

 

不動産に関するお悩みごとは、ささいと思われることであってもどうぞお気軽にご相談ください。

皆さまからのお問い合わせを弊社不動産鑑定士一同お待ち申し上げております。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

本日のブログでは、首都圏に所在する生産緑地について、不動産鑑定評価の活用で相続税納税猶予土地有効活用両立をなさったご一家の事例をご紹介します。

(個人情報保護のため、実際の事例を改変しております。)

 

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1992年、このご一家は、お母様1/3・ご長男1/3・ご次男1/3の持分割合で共有する市街化区域内農地について、生産緑地の指定を受けました。

指定から間もない1994年、お母様が逝去し、相続が発生。

遺産分割協議で、お母様の持ち分についてはご長男が相続すると決まり、以後の土地所有割合は以下のとおりとなりました。
 
 

・長男…  所有されていた1/3相続された1/3(納税猶予対象)を合わせた 2/3
・次男…  3/1

 

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ご長男は当地での農業を続け、ご次男は農業から離れ会社員としての生活を送り、2017年の生産緑地法改正を迎えました。

法改正で、2022年の生産緑地地域の指定切れ前に「特定生産緑地」の指定を受ければ、10年の間、営農を続けることで相続税納税猶予が継続できることになりました。

なお、指定はその後も10年単位で延長が可能です。

 

ご兄弟ともに70代に入っておいでで、次世代の親族に農業を引き継ぎたい方はいません。
 
土地は最寄り駅から徒歩10分圏内、住宅地として一定の評価を得ており、このところの地価は安定的に推移しています。

住宅用地として土地を有効活用することは十分可能です。
 
しかし、相続税納税猶予を受けてから四半世紀となった今、利子税が加算された相続税を「さかのぼり納付」することは資金面より現実的ではありません。
 
今後についてどうするのがご一家にとって一番良い方策であるのか?
 
頭を抱えていらしたご兄弟は、ある提案に心動かされました。
 
その内容は、

「2022年の指定切れに際し、納税猶予対象となっている1/3持分部分についてだけ特定生産緑地にして、ご長男が終身(亡くなるまで)営農を継続。 残る2/3持分部分については、生産緑地を解除して、宅地転用するとのはどうか」

というものです。

 
現在は土地全体の持分1/3が相続税納税猶予となっている状態なので、上記案を実現するには、相続税納税猶予を土地全体ではなく一画地(単独地)に付け替えて、納税猶予を受けていない土地と区分する必要があります。

そして全体像について論理的に所轄の税務署に提示し、承認を得なければなりません。
 
ご一家はこの税務対応のための鑑定評価書の発行を弊社にご依頼くださいました。
 

弊社不動産鑑定士は、生産緑地としての経緯現状および相続税納税猶予対象地となるべき一画地の想定について整理・説明する不動産鑑定評価書を作成。

提出した鑑定評価書の内容について税務当局にご理解頂き、ご依頼者さまにお喜びいただくことができました。
 

次回ブログでは、本事案の具体的な鑑定評価内容をお示しいたします。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢です。
 
前回ブログでは「生産緑地制度」の制度概要をご説明し、生産緑地地区の多くが指定切れを迎える2022年の社会的なインパクトに触れました。

本日は、1992年に生産緑地地区の指定を受けておられる土地所有者の方のお立場、特に過去に生産緑地を相続をなさった方の視点より、状況を見てまいります。
 
 
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市街化区域内の農地が生産緑地となると、30年間の営農義務が生じる一方、大きな2つのメリットを得ます。
 
1.宅地並み課税が農地課税となり、毎年賦課される固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される

2.相続時に納税猶予を受けることができ、農地の相続人が終身営農したならば、猶予された相続税の免除を受けられる

 
 
2.の 相続税納税猶予 は要注意、です。
 

納税猶予制度の適用を受けた場合、生産緑地でなくなると相続時にさかのぼって相続税が課税されることとなり、猶予されていた相続税に猶予期間に応じた利子税を加えた金額を納付しなければなりません。

相続税の課税を免除されるのは、農業を続ける相続人が死亡した時です。

 
生産緑地の指定時より30年が経ち、相続を経験されているケースは珍しくありません。
 
2022年に生産緑地として告示された日から30年経過して生産緑地を解除、宅地転用による土地活用を考えたとき、有効活用による土地からの収益増があれば、農地評価から宅地評価へと変わる以後の固定資産税・都市計画税の負担増については受け入れ可能であるでしょう。
 
しかし市街化区域にある纏まった広さの土地について相続税納税猶予を受けていた場合、猶予されていた相続税の納付はかなりの負担となります。

そのため、次の世代への相続までは農地として維持する判断をされて、2018年に創設された「特定生産緑地」※の指定を受ける場合が多いとお見受けしております。
 
※生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市区町村が「特定生産緑地」として指定。これまでと同様の義務とメリットが10年間継続される。10年経過後には必要に応じて10年単位で延長される。

 

次回ブログでは、私どもの不動産鑑定評価を活用されて、相続税納税猶予の維持と土地有効活用の両立をなさったお客様の事例をご紹介いたします。
 
 
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不動産鑑定士・降矢等です。
 
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本日は、都市農地の宅地転用が地価の下落をもたらす「2022年問題」を発生させるとの懸念がある 生産緑地制度 について詳しく見てまいります。

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「生産緑地制度」は、 良好な都市環境を形成することを目的として、都市計画に生産緑地地区を定め、市街化区域内の農地等を計画的に保全する制度です。

国土交通省 都市局 公園緑地・景観課HPの概要説明をご覧ください。
 
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この生産緑地地区の指定を受けると、土地所有者は2つのメリットが得られます。

1.宅地並み課税が農地課税となり、毎年賦課される固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される

2.相続時納税猶予を受けることができ、農地の相続人が終身営農したならば、猶予された相続税免除を受けられる

 
上記の生産緑地制度がかたち作られたのが1992年で、三大都市圏に現存する生産緑地の8割ほどがこの年に指定を受けています。

三大都市圏特定市※の生産緑地の面積は、1.2万ヘクタール(R2.12.31 国土交通省調査)です。

※首都圏、近畿圏および中部圏の特定市(東京都の特別区を含む)

 

1992年指定の生産緑地が30年後の2022年に一斉に宅地転用されて土地需給や地域の住環境を悪化させることのないよう、できるだけ生産緑地を保全する方向で、国は対策を進めています。
 
まず、2017年に生産緑地法の改正がありました。
 
改正のポイントは次の3点です。

1.生産緑地の面積要件引き下げ・・・一律で500㎡以上であったところが市区町村の条例により300㎡以上とすることが可能

2.生産緑地での建築制限の緩和・・・農業に直接関係する施設に限定されていたものが、”農産物等の加工場、直売所、農家レストラン等も可能に

3.「特定生産緑地制度」の創設
・・・指定後30年経過による市町村長への買取り申し出時期が近づいた農地について、良好な都市環境の形成にとくに有効と認められるものを市区町村が「特定生産緑地」として指定。「特定生産緑地」は買取り申出が可能な時期を10年間先送りでき、その10年経過後は必要に応じて10年単位で延長される

 

次に、2018年には、「都市農地貸借法」(正式名:都市農地の貸借の円滑化に関する法律) が施行されました。

都市農地貸借法による生産緑地の賃貸借には、

農地法による契約の法定更新(更新しないことについて知事の許可がない限り土地賃貸借契約が自動的に更新される)が適用されなくなって地主の賃貸借についての不安が軽減される

・生産緑地に適用される相続税納税猶予制度を継続したまま農地の賃貸借ができる

など、生産緑地の貸借を後押しする仕組みが盛り込まれました。
 
 

2021年5月21日の日本経済新聞の記事によれば、

大都市圏の「生産緑地」に対する税優遇措置を10年延長する国の特別制度について、首都圏1都3県で多くの生産緑地を抱える自治体では、2022年に優遇措置の期限が切れる面積の8割近くの所有者が延長を申請していることが分かった。自治体は環境維持や防災のため生産緑地の維持を目指しており、延長申請を後押ししている。

とありました。

 
全国の生産緑地のうち57%を占める首都圏1都3県で、各都県の中で面積が多い5自治体、計20自治体に2021年4月末時点の特定生産緑地指定への同意・申請状況を照会。

2022年に指定が切れる生産緑地のうち、同意・申請があったのは面積ベースで78%の結果だったとの由。
 

生産緑地が多い住宅地域の地価動向について、注意を払ってまいります。
 

なお、東京都内の生産緑地地区一覧(令和2年4月1日現在)が、東京都都市整備局HP( PDFファイル251KB)で公開されています。

それぞれの生産緑地地区の具体的な所在については、市区町村にお問合せください。
 

【関連記事】 生産緑地面積は23区内2番目・世田谷の都市農地のリアル

 
 
 
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
みなさまは、土地についての「2022年問題」という言葉をお聞きになったことがおありでしょうか?
 
 
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1992年「生産緑地法」が改正施行されました。
 
都市計画において指定する地域地区のひとつに、「生産緑地地区」があります。

生産緑地地区に指定されるのは、市街化区域内にある農地等で、その指定要件を定めているのが生産緑地法です。
 
なお、指定された農地等を「生産緑地」と言います。
 
 

改正法では、都市部に緑を残して良好な生活環境を維持することを目的に、指定から30年のあいだ土地所有者に固定資産税相続税についてメリットを付与する一方、農地等として維持することを義務づけました。
 
そして、30年の期間が経過すれば所有者は市区町村長に土地の買取りを申し出ることができるとされました。
 

さて、

1992年+30年=2022年

 
生産緑地の8割程度が、1992年の法改正の折に指定を受けています。
 

2022年、30年の期限を迎えた多くの生産緑地が一斉に宅地転用される事態となるかもしれない。
そうなれば、都市部の貴重な緑が失われるに留まらず、供給過多によって周辺の地価下落を引き起こすのではないか?

これが「2022年問題」として懸念される事態です。

 

国は5年ほど前から、生産緑地を維持するための施策を打ち出してきました。

そういった施策を踏まえ、生産緑地を所有する方々は2022年への対応を進めていらして、弊社はそのお手伝いをしております。
 
次回以降のブログでは、生産緑地制度についての最新情報、生産緑地の鑑定評価事例などをご紹介してまいります。

 

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不動産鑑定士の降矢等です。
 
10月末、経済産業省が、2020年上期(1月~6月)の「工場立地動向調査」結果(速報)を公表しました。

 

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「工場立地動向調査」は、製造業、電気業、ガス業、熱供給業の用に供する工場又は研究所を建設する目的で、1,000㎡以上の用地を取得(借地を含む)した事業者を対象に、立地、面積、予定従業者数等について調べる統計調査です。
 
調査結果は、地域経済の現状分析産業立地政策等に官民で活用されています。
 
 
 
今回調査は、新型コロナウイルスの感染拡大により企業が設備投資を控えたと思われる状況が如実に見て取れる結果となりました。
 

2020年(1月~6月)における全国の製造業等の工場立地件数は 347件(前年同期比38%減)、工場立地面積は440ha(前年同期比40%減)で、立地件数及び立地面積ともに大幅減少し、立地件数及び工場立地面積は過去5年間で最少となりました。
※1ha=10,000㎡

出典:経済産業省「2020年上期(1月~6月)工場立地動向調査結果(速報)」ニュースリリース

 
同じニュースリリースに添えられているグラフです。
 
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年間の結果も同じ傾向と思われますが、上期の対前年マイナスが40%程度であるのに対し通期で見た減少幅はどの程度となるのかに着目して、確認したく思います。
 
2020年工場立地動向調査(1-12月期)速報の発表は、来年3月末の予定です。

 

 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
 
都市部の鑑定評価の際に欠かすことができないもの…それは「住宅地図」。

「住宅地図」とは、1棟、1戸ごとの戸別情報(居住者名・建物名・建物の平面形など)を記載している地図帳の総称です。
 
住宅地図を見るだけで、対象不動産の近隣地域やその周辺の様子がかなりわかります。

鑑定準備の段階から評価額を決定する最終段階まで、常に傍らに住宅地図を置いて作業を進めています。
 
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個人的な思考の整理のために、B4~A4サイズの地図をメンディングテープで接合して左の写真のような巨大地図を自作することも。

 

 
 
不動産会社や不動産ファンド、あるいは公的機関といったお客さまからのご依頼では、近い場所にある複数の不動産の鑑定を同時にさせていただくことがあります。

そのような時には大きな一枚地図を用意して対象不動産それぞれをプロットし、個々の不動産の個性を相互に比較しながら厳密に把握しています。

さらに、評価で採用する取引事例や賃貸事例などの物件の場所も図面上に落とし込み、事例地の地域環境の違いを捉えやすくします。
 
また、最新の住宅地図で今の様子を知るだけでなく、過去に出版された住宅地図を辿って、対象不動産が所在する土地やその周辺が過去どのような用途で使用されていたかを調べることで、その土地の地歴の調査をすることもあります。

この地歴調査の結果は、対象土地の土壌汚染の可能性の判定時に参考情報となります。
 
住宅地図・地歴調査について、国内最大級の住宅地図コレクションを有する国立国会図書館が、リーフレットを発行しています。

以下リンクよりご覧になってみて下さい。

住宅地図の調べ方(地歴調査など)

 
 
さて、そんな”使える”住宅地図を出版する最大手の会社が、株式会社ゼンリンです。

同社は来たる6月6日(土)、”世界と日本の歴史および、歴史を映し出す地図の紹介”がコンセプトの「ゼンリンミュージアム」をオープンするとのこと。

2003年から2019年まで「ゼンリン地図の資料館」があった場所(福岡県北九州市・JR小倉駅より徒歩10分)に、展示面積と展示点数を大幅に拡大したミュージアムを設置するそうです。

詳細については、同社ホームページにてご確認ください。
 
ミュージアムは東京からは少々遠いですが、ゼンリン住宅地図のファンとしては、是非いつの日か訪ねてみたいです!
 
北九州市といえば…新型コロナウイルスの感染者数がこのところ急増していると報じられています。

もともとは4月だったところが、6月へと延期とされたゼンリンミュージアムのオープン。

再延期にならないよう、感染者数の増加に歯止めがかかりますように…

 
 

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

10月になって早まる日の入りに、秋の深まりを感じております。

2018年に続いて、2019年の夏も災害が多発し、多くの方に深刻な被害をもたらしました。
災害でお亡くなりになられた方々に謹んで哀悼の意を表しますとともに、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 

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昨年の11月、私は水害リスクが地価に与える影響についてブログに執筆しました。

「海抜ゼロメートル地帯」の土地価格

当時は、影響は大きくない、と結論づけております。
 
しかし、前提となる状況に変化が見られます。

 

 
同ブログに、


不動産購入者が水害の危険性をより現実的に捉えるようになった場合には、東京東部ゼロメートル地帯の土地価格と、水害が少ないと想定される地域との土地価格水準の開差が拡大に向かうかもしれません。


と書き添えましたが、いま、不動産購入者は水害リスク敏感になりつつあります。

 

災害が繰り返し発生していること、行政が水害リスクの周知について一段の取り組みを進めていることにより、ハザードマップに目を向ける方が増えています。
 
たとえば、江戸川区が11年ぶりに改訂した「水害ハザードマップ」は、5月20日に区が公開・配付した直後より大きな話題となりました。
 

「ここにいてはダメです」
「江戸川区だけでなく江東5区(江戸川区・墨田区・江東区・足立区・葛飾区)はほとんどの地域が浸水します」

といった切実・強烈なインパクトを与える表現で、有事の全員避難を訴えています。

 

また、国土交通省も、7月26日、不動産取引業者に向けて、以下の依頼を出しています。
 

取引の相手方等に対し、契約が成立するまでの間に、相手方等が水害リスクを把握できるよう、当該取引の対象となる宅地や建物が存する市町村が作成・公表する水害ハザードマップを提示し、当該取引の対象の宅地や建物の位置等を情報提供していただきますようお願いします。

 
 
このような状況を受けて、不動産鑑定業界でも、水害リスク”が新たな不動産価格を形成する要因になりえるとして、その評価における取り扱いについて議論を始めております。

議論に整理がついた際には、改めてご報告します。
 
 
ご所有不動産の水害リスクに関し、気になる点がおありの方はご遠慮なくお電話(03-3626-5160)にてご質問ください。
 

FRAコンサルティングの降矢です。

更地価格を求めるための基本手法「取引事例比較法」と「収益還元法」について、前回までのブログでご紹介しました。

両手法とも、土地評価においていずれも重視すべき手法ですが、今日は土地評価の歴史を振り返り、歴史の中での両手法の位置付けの変遷を辿ってみましょう。
 
 
ze1f2ab54d01006cd0462fdaf46c313f_s明治6年、明治政府は地租改正を行うとともに、地券(土地の所有権を示す証券)を発行しました。このとき、明治政府は収益還元法によって農地などの土地価格評価を行っっています。

またこの時代、銀行が不動産を担保に融資を行う際にも、土地の収益性から担保価値を割り出しており、収益還元法による土地評価が広がり、定着していきました。

 

しかし、第二次世界大戦が終わって迎えた高度経済成長の時代に、土地評価手法に変化が現れます。

企業の事業用地需要や都市部の宅地需要などが増大し、土地の取引価格が急上昇していきます。
そこで、収益還元法よりも高騰相場がダイレクトに反映される取引事例比較法が土地評価の主流となっていきました。
 
その後バブルの終焉とともに、土地相場は下落へ。
土地神話崩壊を教訓に、収益の裏付けに基づき価格を算定する収益還元法は決定的に重要だと誰もが認識するようになりました。

Jリートが誕生し、不動産の証券化が一般的となった現在、収益還元法はより洗練され、ますます評価上の重みを増しています。

 
そんな収益還元法は、その評価過程において、多くの判断事項が介在します。そのため、時には収益価格に大きなブレが生じることがあります。

その不動産の真の姿を捉えているのかという視点で、判断項目についての検証が欠かせません。

また、取引事例比較法による比準価格も検証手段となります。
 

不動産鑑定評価の手法について、ご不明な点がありましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、収益還元法についてご説明します。

 

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収益還元法は、不動産の収益性に着目した手法で、直接還元法とDCF法があります。
 
直接還元法は、不動産を永久に保有したとして、これから先に不動産から生み出されていくであろう毎年の収益(=収入-費用)を将来の不確実性を加味しつつ現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
 
DCF法は、不動産の永久保有ではなく一定期間保有後に売却するものとして、シミュレーションに基づく一定期間の収益と保有期間終了時の売却価格(復帰価格)を現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
更地価格を求めるための直接還元法は土地残余法と呼ばれ、収益還元法を適用して求められた評価対象土地の価格を、収益価格と言います。
 

不動産価格の評価において、収益還元法は欠かすことのできない重要な手法です。

以前のブログでは、直接還元法で用いる還元利回りについて、数字モデルを用いてご説明しました。
こちらも是非ご一読ください。

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最終的な対象土地の鑑定評価額は、この収益価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。

 

収益還元法についてさらに詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

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