土地(宅地、農地、林地など)

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
みなさまは、土地についての「2022年問題」という言葉をお聞きになったことがおありでしょうか?
 
 
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1992年「生産緑地法」が改正施行されました。
 
都市計画において指定する地域地区のひとつに、「生産緑地地区」があります。

生産緑地地区に指定されるのは、市街化区域内にある農地等で、その指定要件を定めているのが生産緑地法です。
 
なお、指定された農地等を「生産緑地」と言います。
 
 

改正法では、都市部に緑を残して良好な生活環境を維持することを目的に、指定から30年のあいだ土地所有者に固定資産税相続税についてメリットを付与する一方、農地等として維持することを義務づけました。
 
そして、30年の期間が経過すれば所有者は市区町村長に土地の買取りを申し出ることができるとされました。
 

さて、

1992年+30年=2022年

 
生産緑地の8割程度が、1992年の法改正の折に指定を受けています。
 

2022年、30年の期限を迎えた多くの生産緑地が一斉に宅地転用される事態となるかもしれない。
そうなれば、都市部の貴重な緑が失われるに留まらず、供給過多によって周辺の地価下落を引き起こすのではないか?

これが「2022年問題」として懸念される事態です。

 

国は5年ほど前から、生産緑地を維持するための施策を打ち出してきました。

そういった施策を踏まえ、生産緑地を所有する方々は2022年への対応を進めていらして、弊社はそのお手伝いをしております。
 
次回以降のブログでは、生産緑地制度についての最新情報、生産緑地の鑑定評価事例などをご紹介してまいります。

 

【関連記事】

導入30年が近づく生産緑地制度と都市農地

生産緑地面積は23区内2番目・世田谷の都市農地のリアル

25年ぶりの用途地域追加・・・「田園住居地域」

 
 
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不動産鑑定士の降矢等です。
 
10月末、経済産業省が、2020年上期(1月~6月)の「工場立地動向調査」結果(速報)を公表しました。

 

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「工場立地動向調査」は、製造業、電気業、ガス業、熱供給業の用に供する工場又は研究所を建設する目的で、1,000㎡以上の用地を取得(借地を含む)した事業者を対象に、立地、面積、予定従業者数等について調べる統計調査です。
 
調査結果は、地域経済の現状分析産業立地政策等に官民で活用されています。
 
 
 
今回調査は、新型コロナウイルスの感染拡大により企業が設備投資を控えたと思われる状況が如実に見て取れる結果となりました。
 

2020年(1月~6月)における全国の製造業等の工場立地件数は 347件(前年同期比38%減)、工場立地面積は440ha(前年同期比40%減)で、立地件数及び立地面積ともに大幅減少し、立地件数及び工場立地面積は過去5年間で最少となりました。
※1ha=10,000㎡

出典:経済産業省「2020年上期(1月~6月)工場立地動向調査結果(速報)」ニュースリリース

 
同じニュースリリースに添えられているグラフです。
 
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年間の結果も同じ傾向と思われますが、上期の対前年マイナスが40%程度であるのに対し通期で見た減少幅はどの程度となるのかに着目して、確認したく思います。
 
2020年工場立地動向調査(1-12月期)速報の発表は、来年3月末の予定です。

 

 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
 
都市部の鑑定評価の際に欠かすことができないもの…それは「住宅地図」。

「住宅地図」とは、1棟、1戸ごとの戸別情報(居住者名・建物名・建物の平面形など)を記載している地図帳の総称です。
 
住宅地図を見るだけで、対象不動産の近隣地域やその周辺の様子がかなりわかります。

鑑定準備の段階から評価額を決定する最終段階まで、常に傍らに住宅地図を置いて作業を進めています。
 
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個人的な思考の整理のために、B4~A4サイズの地図をメンディングテープで接合して左の写真のような巨大地図を自作することも。

 

 
 
不動産会社や不動産ファンド、あるいは公的機関といったお客さまからのご依頼では、近い場所にある複数の不動産の鑑定を同時にさせていただくことがあります。

そのような時には大きな一枚地図を用意して対象不動産それぞれをプロットし、個々の不動産の個性を相互に比較しながら厳密に把握しています。

さらに、評価で採用する取引事例や賃貸事例などの物件の場所も図面上に落とし込み、事例地の地域環境の違いを捉えやすくします。
 
また、最新の住宅地図で今の様子を知るだけでなく、過去に出版された住宅地図を辿って、対象不動産が所在する土地やその周辺が過去どのような用途で使用されていたかを調べることで、その土地の地歴の調査をすることもあります。

この地歴調査の結果は、対象土地の土壌汚染の可能性の判定時に参考情報となります。
 
住宅地図・地歴調査について、国内最大級の住宅地図コレクションを有する国立国会図書館が、リーフレットを発行しています。

以下リンクよりご覧になってみて下さい。

住宅地図の調べ方(地歴調査など)

 
 
さて、そんな”使える”住宅地図を出版する最大手の会社が、株式会社ゼンリンです。

同社は来たる6月6日(土)、”世界と日本の歴史および、歴史を映し出す地図の紹介”がコンセプトの「ゼンリンミュージアム」をオープンするとのこと。

2003年から2019年まで「ゼンリン地図の資料館」があった場所(福岡県北九州市・JR小倉駅より徒歩10分)に、展示面積と展示点数を大幅に拡大したミュージアムを設置するそうです。

詳細については、同社ホームページにてご確認ください。
 
ミュージアムは東京からは少々遠いですが、ゼンリン住宅地図のファンとしては、是非いつの日か訪ねてみたいです!
 
北九州市といえば…新型コロナウイルスの感染者数がこのところ急増していると報じられています。

もともとは4月だったところが、6月へと延期とされたゼンリンミュージアムのオープン。

再延期にならないよう、感染者数の増加に歯止めがかかりますように…

 
 

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

10月になって早まる日の入りに、秋の深まりを感じております。

2018年に続いて、2019年の夏も災害が多発し、多くの方に深刻な被害をもたらしました。
災害でお亡くなりになられた方々に謹んで哀悼の意を表しますとともに、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 

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昨年の11月、私は水害リスクが地価に与える影響についてブログに執筆しました。

「海抜ゼロメートル地帯」の土地価格

当時は、影響は大きくない、と結論づけております。
 
しかし、前提となる状況に変化が見られます。

 

 
同ブログに、


不動産購入者が水害の危険性をより現実的に捉えるようになった場合には、東京東部ゼロメートル地帯の土地価格と、水害が少ないと想定される地域との土地価格水準の開差が拡大に向かうかもしれません。


と書き添えましたが、いま、不動産購入者は水害リスク敏感になりつつあります。

 

災害が繰り返し発生していること、行政が水害リスクの周知について一段の取り組みを進めていることにより、ハザードマップに目を向ける方が増えています。
 
たとえば、江戸川区が11年ぶりに改訂した「水害ハザードマップ」は、5月20日に区が公開・配付した直後より大きな話題となりました。
 

「ここにいてはダメです」
「江戸川区だけでなく江東5区(江戸川区・墨田区・江東区・足立区・葛飾区)はほとんどの地域が浸水します」

といった切実・強烈なインパクトを与える表現で、有事の全員避難を訴えています。

 

また、国土交通省も、7月26日、不動産取引業者に向けて、以下の依頼を出しています。
 

取引の相手方等に対し、契約が成立するまでの間に、相手方等が水害リスクを把握できるよう、当該取引の対象となる宅地や建物が存する市町村が作成・公表する水害ハザードマップを提示し、当該取引の対象の宅地や建物の位置等を情報提供していただきますようお願いします。

 
 
このような状況を受けて、不動産鑑定業界でも、水害リスク”が新たな不動産価格を形成する要因になりえるとして、その評価における取り扱いについて議論を始めております。

議論に整理がついた際には、改めてご報告します。
 
 
ご所有不動産の水害リスクに関し、気になる点がおありの方はご遠慮なくお電話(03-3626-5160)にてご質問ください。
 

FRAコンサルティングの降矢です。

更地価格を求めるための基本手法「取引事例比較法」と「収益還元法」について、前回までのブログでご紹介しました。

両手法とも、土地評価においていずれも重視すべき手法ですが、今日は土地評価の歴史を振り返り、歴史の中での両手法の位置付けの変遷を辿ってみましょう。
 
 
ze1f2ab54d01006cd0462fdaf46c313f_s明治6年、明治政府は地租改正を行うとともに、地券(土地の所有権を示す証券)を発行しました。このとき、明治政府は収益還元法によって農地などの土地価格評価を行っっています。

またこの時代、銀行が不動産を担保に融資を行う際にも、土地の収益性から担保価値を割り出しており、収益還元法による土地評価が広がり、定着していきました。

 

しかし、第二次世界大戦が終わって迎えた高度経済成長の時代に、土地評価手法に変化が現れます。

企業の事業用地需要や都市部の宅地需要などが増大し、土地の取引価格が急上昇していきます。
そこで、収益還元法よりも高騰相場がダイレクトに反映される取引事例比較法が土地評価の主流となっていきました。
 
その後バブルの終焉とともに、土地相場は下落へ。
土地神話崩壊を教訓に、収益の裏付けに基づき価格を算定する収益還元法は決定的に重要だと誰もが認識するようになりました。

Jリートが誕生し、不動産の証券化が一般的となった現在、収益還元法はより洗練され、ますます評価上の重みを増しています。

 
そんな収益還元法は、その評価過程において、多くの判断事項が介在します。そのため、時には収益価格に大きなブレが生じることがあります。

その不動産の真の姿を捉えているのかという視点で、判断項目についての検証が欠かせません。

また、取引事例比較法による比準価格も検証手段となります。
 

不動産鑑定評価の手法について、ご不明な点がありましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、収益還元法についてご説明します。

 

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収益還元法は、不動産の収益性に着目した手法で、直接還元法とDCF法があります。
 
直接還元法は、不動産を永久に保有したとして、これから先に不動産から生み出されていくであろう毎年の収益(=収入-費用)を将来の不確実性を加味しつつ現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
 
DCF法は、不動産の永久保有ではなく一定期間保有後に売却するものとして、シミュレーションに基づく一定期間の収益と保有期間終了時の売却価格(復帰価格)を現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
更地価格を求めるための直接還元法は土地残余法と呼ばれ、収益還元法を適用して求められた評価対象土地の価格を、収益価格と言います。
 

不動産価格の評価において、収益還元法は欠かすことのできない重要な手法です。

以前のブログでは、直接還元法で用いる還元利回りについて、数字モデルを用いてご説明しました。
こちらも是非ご一読ください。

【関連記事】

収益還元法・還元利回りが意味するところ
よくわかる!還元利回り ~還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係
よくわかる!還元利回り ~還元利回りの求め方

 

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この収益価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。

 

収益還元法についてさらに詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、取引事例比較法についてご説明します。
 
取引事例比較法は、不動産の市場性に着目した手法です。

まず、対象地と用途が同じであるなど、地域としての条件が一致してひとまとまりであると考えられる地域(近隣地域)の範囲を判定します。

そして、その近隣地域内で、標準的だと思われる画地の条件(用途や面積、間口奥行など)を見定め、標準的画地を設定します。
 
 
r8a70f930a6f1aa845fd952bc5ee141_s次に、例えば弊社のある錦糸町のような市街地では、多くの土地取引がなされ、取引市場が形成されていますので、評価対象土地と似ていてライバル関係にあるとみられる土地が実際に取引された事例をできるだけ多く集め、その中から3~5程度の事例を選定します。

選定した取引事例それぞれについての近隣地域(対象地の属する近隣地域に対する類似地域と言えます)を判定し、それぞれの地域の標準的画地を想定します。
 
 

取引事例地とその属する近隣地域(類似地域)の標準的画地の比較

類似地域の標準的画地と近隣地域の標準的画地の比較

近隣地域の標準的画地と評価対象土地の比較

 
と、手順を踏み、その過程で取引に関する特別事情や取引年月日についての補正や修正も加えつつ、取引事例の価格から評価対象地の価格を導いていきます。
 
採用した取引事例の数だけ評価対象地の価格候補が得られますので、最後に、得られた複数の価格候補について類似性や信頼性の面から吟味をして、最終的な取引事例比較法による評価対象地の価格を試算します。

以上により、試算された対象土地の価格は、比準価格と呼ばれます。
 

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この比準価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。
 
取引事例比較法についてより詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

ひと月ほど前、私の住まいの隣地の方から依頼があって、土地の境界確認に立ち会いました。

 
不動産売買や不動産鑑定の場面で、土地の境界が確定済みであるか否かは重要です。

対象となる土地の正確な面積の把握と、将来的な境界紛争の予防に有用だからです。
 

梅雨の中休みの午後に、関係者立会いのもとで境界を確認。

境界標を設置し、境界確定図を添えた境界確認書を取り交わしました。

 

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境界はこの塀と塀の間です。

 

 

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測量がなされ…

 

 

 

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先方と当方とで確認した境界に、境界標を設置しました。

 

 

 

スムーズに一連の確認と確定が進んだのには、この一帯について国土調査法にもとづく地籍調査が完了していることが大きかったと思います。
 
地籍調査とは、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」で、市区町村などの行政が調査主体です。
 
この地籍調査で得られた情報があり、双方がそれを共有しているため、身構えることなく終始和やかでいられました。
 
今回メリットを実感した地籍調査に関して、2017年12月~2018年2月にかけてブログにまとめております。

是非以下よりご覧くださいませ!
 

【地籍調査ブログシリーズ】

都市部(東京・世田谷)での地籍調査について、3年間を振り返ってお伝えします
登記所にある土地図面の半分は不正確!? 正確にするのが地籍調査です。
地籍調査とは その① ~概要とメリット
地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
地籍調査とは その③ ~都市部での地籍調査
地籍調査とは その④ ~都市部(東京・世田谷)の地籍調査の実際
地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます
地籍調査におけるハードル その② ~「筆界未定」を避けるために
世田谷区での地籍調査の実体験① ~3年間の流れ
世田谷区での地籍調査の実体験② ~地籍調査説明会
世田谷区での地籍調査の実体験③ ~第1回目立会 ~測量作業
世田谷区での地籍調査の実体験④ ~第2回目立会
世田谷区での地籍調査の実体験⑤ ~マンション所有者(土地共有者)の反応
世田谷区での地籍調査の実体験⑥ ~地籍簿・地籍図作成 ~筆界案返答書送付
世田谷区での地籍調査の実体験⑦ ~地籍簿・地籍図の閲覧 ~都・国の承認 ~登記 ~終了通知
地籍調査の成果が反映される書類・図面について(地籍調査の効果)
地籍調査と相続登記 …私たちにできること

墨田区での地籍調査は「街区調査」より

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

昨今、日本の小売業界全体について、オーバーストアが指摘されるようになっています。
 
オーバーストアとは…

特定地域の消費購買力に対してその地域の小売店舗面積が適正規模を超えている状態をいう。
オーバー・ストアの明確な基準はないが、一般的には小売店舗面積1平方メートル当たりの行政人口が類似都市のそれを大きく上回った状態において使われることが多い。
オーバー・ストアということばが出てきた背景には、大手スーパーなどの急激な店舗展開により、特定都市に集中的に何店もの大型店が出店したり、人口規模の小さな地方都市に大型店が出店したりすることによって、地元の中小小売業の経営に大きな影響を与えるという事態の発生があり、次第に注目されるようになった。

(流通用語辞典より)

 

2b先月、某地方都市の商業地域に出向いた際、このオーバーストアを強く実感しました。
 
市を南北に走る国道沿い1㎞ほどに、大型のスーパーが5店舗ドラッグストアが4店ホームセンターが3店
 
数百メートルごとにロードサイド型チェーンストアが点在して立地し、比較的新しい建物もあるものの、全体としては少々建物に傷みが見られる店舗のほうが多い状況でした。

 

ショッピングモールを形成しているわけではないため、コト消費の要素は少なく、消費者のエリア滞在時間は限定的です。
 
商況の確認を金曜日と土曜日に行ったところ、週末でも各店舗の日中の客数は伸び悩んでいました。

夜の時間帯には家族連れの来店が目につきましたが(工場勤務の方が勤務シフト前後に買物をしているようです)、昼の時間帯の売り上げをカバーするほどではなさそうです。

 

某地域についての厳しい見通しをもって、東京に戻る新幹線の中で日本経済新聞に目を通していると、「日本国内で小売・外食の店舗数が減少・・・店舗増が収益拡大に直結した20世紀型の事業モデルは抜本的な見直しを迫られている」との記事(6/12付朝刊)が目に飛び込みました。
 
某地域にもこの波がいずれ到来するものと思います。

 

人口減少とイーコマース(電子商取引)の伸長が同時進行するなか、商業地についてはそれぞれの土地が所在する地域の現状把握と将来予測を丁寧に行った上での価値判断がますます重要になってきています。

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

3月も半ばとなり、東京ではスギ花粉の飛散ピークを迎えています。
花粉症の息子たちに、マスク着用と薬服用の声掛けをする毎日です…^_^;

 

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さて、スギは花粉の多寡も気になりますが、木材としての需給も気に掛けております。

今月初めの日本経済新聞で、木材輸出について驚かされる記事を目にしました。

スギなど国産材の2018年の輸出額が350億円超となり、41年ぶりの高水準となったのだそうです。

 

 
41年ぶりとは…1970年代にまでさかのぼることになります! ちなみに過去のピークは1968年の414億円だそうです。

 
林野庁のホームページ   には、こんな力強い表現が躍っていました。

近年、木材の輸出が増加しています。
平成25年に123億円だった木材の輸出額は、平成30年に351億円となりました。
品目別では、土木資材や梱包用に使用される低価格・低質な丸太が4割、輸出先国別では、中国・韓国・フィリピン・台湾・米国で9割を占めています。
輸出拡大に向け、より付加価値の高い製品輸出への転換と新たな輸出先国の開拓に向けた取組を推進して参ります。

 

 

以前のブログでも触れましたたように、外国産丸太の価格が高止まりしている中、バイオマス発電用などかつては存在しなかった木材需要も生まれ、日本産の木材への需要は外需・内需ともに高まっている模様です。

 
国内林業の復活を応援しつつ、鑑定業務の関係市場である木材市場動向に目配りを続けたいと思います。

 

【関連記事】

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地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
不動産鑑定評価での困りごと ~山林の「確定」「確認」

 

 
 

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