不動産鑑定と鑑定士について

FRAコンサルティングの降矢です。

更地価格を求めるための基本手法「取引事例比較法」と「収益還元法」について、前回までのブログでご紹介しました。

両手法とも、土地評価においていずれも重視すべき手法ですが、今日は土地評価の歴史を振り返り、歴史の中での両手法の位置付けの変遷を辿ってみましょう。
 
 
ze1f2ab54d01006cd0462fdaf46c313f_s明治6年、明治政府は地租改正を行うとともに、地券(土地の所有権を示す証券)を発行しました。このとき、明治政府は収益還元法によって農地などの土地価格評価を行っっています。

またこの時代、銀行が不動産を担保に融資を行う際にも、土地の収益性から担保価値を割り出しており、収益還元法による土地評価が広がり、定着していきました。

 

しかし、第二次世界大戦が終わって迎えた高度経済成長の時代に、土地評価手法に変化が現れます。

企業の事業用地需要や都市部の宅地需要などが増大し、土地の取引価格が急上昇していきます。
そこで、収益還元法よりも高騰相場がダイレクトに反映される取引事例比較法が土地評価の主流となっていきました。
 
その後バブルの終焉とともに、土地相場は下落へ。
土地神話崩壊を教訓に、収益の裏付けに基づき価格を算定する収益還元法は決定的に重要だと誰もが認識するようになりました。

Jリートが誕生し、不動産の証券化が一般的となった現在、収益還元法はより洗練され、ますます評価上の重みを増しています。

 
そんな収益還元法は、その評価過程において、多くの判断事項が介在します。そのため、時には収益価格に大きなブレが生じることがあります。

その不動産の真の姿を捉えているのかという視点で、判断項目についての検証が欠かせません。

また、取引事例比較法による比準価格も検証手段となります。
 

不動産鑑定評価の手法について、ご不明な点がありましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせ下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、収益還元法についてご説明します。

 

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収益還元法は、不動産の収益性に着目した手法で、直接還元法とDCF法があります。
 
直接還元法は、不動産を永久に保有したとして、これから先に不動産から生み出されていくであろう毎年の収益(=収入-費用)を将来の不確実性を加味しつつ現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
 
DCF法は、不動産の永久保有ではなく一定期間保有後に売却するものとして、シミュレーションに基づく一定期間の収益と保有期間終了時の売却価格(復帰価格)を現在価値に割戻し、その合計額として不動産価格を求める方法です。
 
更地価格を求めるための直接還元法は土地残余法と呼ばれ、収益還元法を適用して求められた評価対象土地の価格を、収益価格と言います。
 

不動産価格の評価において、収益還元法は欠かすことのできない重要な手法です。

以前のブログでは、直接還元法で用いる還元利回りについて、数字モデルを用いてご説明しました。
こちらも是非ご一読ください。

【関連記事】

収益還元法・還元利回りが意味するところ
よくわかる!還元利回り ~還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係
よくわかる!還元利回り ~還元利回りの求め方

 

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この収益価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。

 

収益還元法についてさらに詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

更地価格を求める手法のうち、取引事例比較法についてご説明します。
 
取引事例比較法は、不動産の市場性に着目した手法です。

まず、対象地と用途が同じであるなど、地域としての条件が一致してひとまとまりであると考えられる地域(近隣地域)の範囲を判定します。

そして、その近隣地域内で、標準的だと思われる画地の条件(用途や面積、間口奥行など)を見定め、標準的画地を設定します。
 
 
r8a70f930a6f1aa845fd952bc5ee141_s次に、例えば弊社のある錦糸町のような市街地では、多くの土地取引がなされ、取引市場が形成されていますので、評価対象土地と似ていてライバル関係にあるとみられる土地が実際に取引された事例をできるだけ多く集め、その中から3~5程度の事例を選定します。

選定した取引事例それぞれについての近隣地域(対象地の属する近隣地域に対する類似地域と言えます)を判定し、それぞれの地域の標準的画地を想定します。
 
 

取引事例地とその属する近隣地域(類似地域)の標準的画地の比較

類似地域の標準的画地と近隣地域の標準的画地の比較

近隣地域の標準的画地と評価対象土地の比較

 
と、手順を踏み、その過程で取引に関する特別事情や取引年月日についての補正や修正も加えつつ、取引事例の価格から評価対象地の価格を導いていきます。
 
採用した取引事例の数だけ評価対象地の価格候補が得られますので、最後に、得られた複数の価格候補について類似性や信頼性の面から吟味をして、最終的な取引事例比較法による評価対象地の価格を試算します。

以上により、試算された対象土地の価格は、比準価格と呼ばれます。
 

最終的な対象土地の鑑定評価額は、この比準価格と他の手法によって求められた価格とを、評価のために採用した資料の精度や評価過程の説得力の違いによって重みづけして、決定します。
 
取引事例比較法についてより詳しい説明をご希望の方は、どうぞお気軽にご連絡下さい。
(電話:03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします。)

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不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、弊社に不動産の評価についてご相談下さるお客さまに、まず最初にお伝えしていることをブログでもご案内いたします。
 
 
弊社の不動産鑑定士がご依頼を受けて行う価格や賃料についての評価は、大きく

①不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価
②それ以外の価値評価

とに分かれます。

 
①の評価で発行させていただく書面が「不動産鑑定評価書」です。
これは不動産の鑑定評価に関する法律第39条にもとづいて、不動産鑑定業者が依頼者の方に交付する文書であり、この文書の作成を法律で認められた資格者が不動産鑑定士です。
 
②の評価で結果をご報告する書面は「不動産調査報告書」や「意見書」など。
弊社標準の書式のほか、お客様のご指定の書式での作成も承ります。
 
①と②のいずれの評価においても、専門職である不動産鑑定士が、理論的に不動産について評価を行い、ご依頼者が把握なさりたい価値を算定する、という点は同じです

①と②では、評価における調査・資料収集の範囲や、適用する鑑定評価の手法の数、ご報告書面への記載事項などが異なります
 
価値把握の目的、評価にかけられるお時間・ご予算等に応じて、最適な評価形式をお選びいただけます。

お客さまから不動産の状況やご要望についてじっくりとお話を聞かせていただいた上で、担当鑑定士より形式のご提案を差し上げることもできますので、まずはお気軽にご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 

さて、不動産の価格あるいは賃料をもとめる鑑定評価の手法には、下に列挙したような、複数の手法があります。
 

価格を求めるための評価手法

原価法、取引事例比較法、収益還元法(直接還元法、DCF法)、開発法

賃料を求めるための評価手法

積算法、賃貸事例比較法、収益分析法、差額配分法、利回り法、スライド法

 

不動産鑑定士は、案件ごとに、数ある鑑定評価手法から適切な手法を選定します。

ごく稀に、お客様とのご相談に基づき、評価する不動産の性質に最も適合した1手法のみで評価を行うこともありますが、ほとんどの鑑定評価・価値評価では、複数の手法を適用し、求められた複数の価格・賃料を比較し相互に検証して、適正な価格あるいは賃料を決定しています。
 
 
q6c7e8ff35bed2b9881bab9cb96477_sたとえば、弊社のある錦糸町駅周辺の大通り背後に位置する100㎡程度の土地(更地)、が評価対象だとしますと、その価格評価には、取引事例比較法 と 収益還元法 を適用します。

原価法は、不動産の調達コストに着目し、同じ不動産を作るのにはいくらかかるかを求めることから始める手法ですが、錦糸町のような既に市街地になっている場所にある土地については、完成宅地となっていない宅地造成工事前の土地(素地)価格を知ることができないので、適用しません。

 
また、開発法は、近隣の標準的な土地の面積と比べ大きな規模の土地について、マンション分譲、建売分譲、更地分譲などの開発を行うことを想定して土地価格を求める手法なので、上の例ではあてはまらず、こちらも適用しません。
 

更地価格を求めるための基本手法、取引事例比較法と収益還元法については、次回以後のブログでご説明いたします。

 

代表鑑定士の降矢です。

先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。

 
794ebde624c63503166e74340209c37d_s早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。

 

大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。

 

”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。

本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。

 

 
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。

 
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。

 

と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか(例えば、スタジオ経営)を考えてみたりも…

 

 
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活(2児の父となっていました)に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。

 
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。

親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。

記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ!と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。

家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。

 

 
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。

これが30年近く前のことです。

その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。

 

 
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。

経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。

 
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。

 

父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。

 
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。

 

b_nightアメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。

 
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…

 

 
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。

 

そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める! 大いに魅力を感じました。

 

ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。

立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。

 
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。

ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。

 

何を勉強しよう? 色々な選択肢を考えました。

 
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。

 

 
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。

不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません!

 

 

 

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こんにちは、FRAの伊藤です。
いきなりですが、ここで問題です。

藤川の印象を胸に、東京に戻って私がしたこと… 皆さま、お分かりになるでしょうか?

 

答えは、藤川町の地価公示チェックです!
地価公示はブログでたびたび話題としてきましたが、実は、旅先や出先で気になった街の「いま」を手っ取り早く掴むことに、私はよく活用しています。

 

数年前から鑑定評価書がサイトで公開されるようになり、地域の評価がよくわかるようになりました。

知りたい場所付近に必ず公示地が設定されているとは限らないのが難ですが、、、

 

 
今回は、ありました!東海道沿いに、岡崎-69 というポイントを見付けました♪

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皆さまも、旅の余韻の楽しみ方の一つに、地価公示情報の検索をお役立て下さい。

 

検索方法は過去ブログにてご案内しております。

不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索

 

藤川の話題へのお付き合い、有難うございました。

 

 

 
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伊藤です。

前3回のブログで、岡崎市藤川町にて私が見たこと、思ったこと、を記しました。

藤川の雰囲気、皆さまに感じとっていただけましたでしょうか?

 

 

 

 
プライベートでの訪問でしたが、藤川は同行者のいない一人旅だったためか、観光のはずなのに、気付けば鑑定目線になっている自分がいました(苦笑)。

 

 
通常のブログは、主に実際にこれまで評価のご依頼を頂いた不動産をテーマに書いています。

そのため、プライバシー保護や守秘義務の点より、対象不動産とその近隣が特定されるような、現地実査の具体的な描写は控え目にせざるをえません。

現地や対象不動産についての表現がボヤッとしてしまうことを物足りないと感じることも…

 

 

ですが、不動産が”不動”である以上、現地に赴いて調査する重要性については言わずもがな。

所有者や管理者の方と現地でご一緒することもよくあります。

 

 

 
現地では、私たちはいつも五感をフル活用して情報収集に当たっています。

今回のブログでその様子の一端をお伝えできていましたら、幸いです。

 

 
現地調査をご一緒する機会を楽しみにお待ちしております↓

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伊藤由美子です。

 

町の散策を終え、「道の駅 藤川宿」にてお茶を飲みました。

一帯を歩いて回って得た印象と情報について、頭の中で整理がついてきました。

 
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藤川町は、岡崎市の中心部からは離れた郊外ですが、名鉄の駅はすぐそばで、大都会・名古屋まで50分ほど。

 

食品と日用品は、徒歩で買いに行けます。(それも新鮮な産直品を!)

 

 

地元の小学校や大学など、様々な立場の方が協力して、むらさき麦の栽培復活等のまちおこし、まちづくりに取り組んでいるようですが「むらさきかん」の存在はそういった活動に大いに役立っていることでしょう。

 

行政施設の影響力は、特に地方都市で大きいです。

 

 

 

 

麦や稲が風に揺れていて、山の緑が目に飛び込みます。
目にわずらわしいものは、周囲にありません。

 

戦後開発されたベッドタウンとは違い、歴史が息づいている、小さな、美しい町。

 

 

 

 

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この藤川町の東海道沿いの土地を、最も活かす方法を考えるとすれば…戸建住宅用地。

 

ですが、もしそこに既にまだ使用可能な建物があるとしたら、民泊の法制度が整った時点で外国人向けの宿泊施設にするのが面白い、と考えます。

 

 

静かに日本を感じられる環境は、旅慣れた旅行客を惹きつけるでしょう。

 

外国人観光客の関心は、モノ(買物)からコト(体験)へと移っています。

 

「藤川」駅から名鉄に乗車9分で、「岡崎公園」駅。
徳川家康が生まれた岡崎城で、葵武将隊の演武鑑賞や、八丁味噌の工場見学が可能です。

 

 
大々的な観光地に飽き足らない通好みの価値を提供できると思います。

 

 

 

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FRA・伊藤です。

 

 
昨日は、藤川の東海道沿いの様子をお話しましたが、今日は、国道1号側のお話をします。

 

 

「藤川」駅から、南ではなく北に向かうと、名鉄の線路や東海道と平行に、国道1号が通っています。

 

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この国道1号側の駅前には、市民活動・地域活動の支援施設「岡崎市東部地域交流センター むらさきかん」と、県内初の国道1号沿いの道の駅「道の駅 藤川宿」がありました。

 
いずれも今から4年前、2012年にオープンしたようです。

 

 

 

 

「むらさきかん」はお休みの日にあたってしまいましたが、「道の駅」に入りました。

 

 
観光客向けの物販コーナーや情報提供コーナーもありますが、充実していたのは産直コーナー。
市内の農産物や加工品のみならず、他県からの野菜や果物も売られています。

 
コンビニエンスストアや軽食コーナーも入っていて、ここは地域の方の生活に必要な場所ともなっているのだな、と見て取れました。

 

 

「むらさきかん」「道の駅」いずれもかなり大きな建物です。

東海道側とは違った景色ですが、穏やかな空気感には不思議と同じだと思えました。

 

この空気感、別の言葉にするなら、地に足がついた感じ、といいましょうか…

 

 

 
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