不動産鑑定と鑑定士について
代表鑑定士の降矢です。
先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。
早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。
大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。
”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。
本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。
と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか（例えば、スタジオ経営）を考えてみたりも…
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活（2児の父となっていました）に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。
親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。
記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ！と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。
家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。
これが30年近く前のことです。
その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。
経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。
今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。
一期一会を大切にしております↓
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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。
父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。
アメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。
そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める！ 大いに魅力を感じました。
ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。
立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。
ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。
何を勉強しよう？ 色々な選択肢を考えました。
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。
不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません！
皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓
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こんにちは、FRAの伊藤です。
いきなりですが、ここで問題です。
藤川の印象を胸に、東京に戻って私がしたこと… 皆さま、お分かりになるでしょうか？
答えは、藤川町の地価公示チェックです！
地価公示はブログでたびたび話題としてきましたが、実は、旅先や出先で気になった街の「いま」を手っ取り早く掴むことに、私はよく活用しています。
数年前から鑑定評価書がサイトで公開されるようになり、地域の評価がよくわかるようになりました。
知りたい場所付近に必ず公示地が設定されているとは限らないのが難ですが、、、
今回は、ありました！東海道沿いに、岡崎-69 というポイントを見付けました♪
皆さまも、旅の余韻の楽しみ方の一つに、地価公示情報の検索をお役立て下さい。
検索方法は過去ブログにてご案内しております。
↓
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
藤川の話題へのお付き合い、有難うございました。
気になる不動産のお悩みはこちらまで…↓
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伊藤です。
前3回のブログで、岡崎市藤川町にて私が見たこと、思ったこと、を記しました。
藤川の雰囲気、皆さまに感じとっていただけましたでしょうか？
プライベートでの訪問でしたが、藤川は同行者のいない一人旅だったためか、観光のはずなのに、気付けば鑑定目線になっている自分がいました（苦笑）。
通常のブログは、主に実際にこれまで評価のご依頼を頂いた不動産をテーマに書いています。
そのため、プライバシー保護や守秘義務の点より、対象不動産とその近隣が特定されるような、現地実査の具体的な描写は控え目にせざるをえません。
現地や対象不動産についての表現がボヤッとしてしまうことを物足りないと感じることも…
ですが、不動産が”不動”である以上、現地に赴いて調査する重要性については言わずもがな。
所有者や管理者の方と現地でご一緒することもよくあります。
現地では、私たちはいつも五感をフル活用して情報収集に当たっています。
今回のブログでその様子の一端をお伝えできていましたら、幸いです。
現地調査をご一緒する機会を楽しみにお待ちしております↓
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伊藤由美子です。
町の散策を終え、「道の駅 藤川宿」にてお茶を飲みました。
一帯を歩いて回って得た印象と情報について、頭の中で整理がついてきました。
藤川町は、岡崎市の中心部からは離れた郊外ですが、名鉄の駅はすぐそばで、大都会・名古屋まで50分ほど。
食品と日用品は、徒歩で買いに行けます。（それも新鮮な産直品を！）
地元の小学校や大学など、様々な立場の方が協力して、むらさき麦の栽培復活等のまちおこし、まちづくりに取り組んでいるようですが「むらさきかん」の存在はそういった活動に大いに役立っていることでしょう。
行政施設の影響力は、特に地方都市で大きいです。
麦や稲が風に揺れていて、山の緑が目に飛び込みます。
目にわずらわしいものは、周囲にありません。
戦後開発されたベッドタウンとは違い、歴史が息づいている、小さな、美しい町。
この藤川町の東海道沿いの土地を、最も活かす方法を考えるとすれば…戸建住宅用地。
ですが、もしそこに既にまだ使用可能な建物があるとしたら、民泊の法制度が整った時点で外国人向けの宿泊施設にするのが面白い、と考えます。
静かに日本を感じられる環境は、旅慣れた旅行客を惹きつけるでしょう。
外国人観光客の関心は、モノ（買物）からコト（体験）へと移っています。
「藤川」駅から名鉄に乗車9分で、「岡崎公園」駅。
徳川家康が生まれた岡崎城で、葵武将隊の演武鑑賞や、八丁味噌の工場見学が可能です。
大々的な観光地に飽き足らない通好みの価値を提供できると思います。
皆さまのご所有不動産の活用をお手伝いいたします↓
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FRA・伊藤です。
昨日は、藤川の東海道沿いの様子をお話しましたが、今日は、国道1号側のお話をします。
「藤川」駅から、南ではなく北に向かうと、名鉄の線路や東海道と平行に、国道1号が通っています。
この国道1号側の駅前には、市民活動・地域活動の支援施設「岡崎市東部地域交流センター むらさきかん」と、県内初の国道1号沿いの道の駅「道の駅 藤川宿」がありました。
いずれも今から4年前、2012年にオープンしたようです。
「むらさきかん」はお休みの日にあたってしまいましたが、「道の駅」に入りました。
観光客向けの物販コーナーや情報提供コーナーもありますが、充実していたのは産直コーナー。
市内の農産物や加工品のみならず、他県からの野菜や果物も売られています。
コンビニエンスストアや軽食コーナーも入っていて、ここは地域の方の生活に必要な場所ともなっているのだな、と見て取れました。
「むらさきかん」「道の駅」いずれもかなり大きな建物です。
東海道側とは違った景色ですが、穏やかな空気感には不思議と同じだと思えました。
この空気感、別の言葉にするなら、地に足がついた感じ、といいましょうか…
ブログの感想のお電話もうれしいです↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
9/16ブログ予告から少し時間が経ちましたが…藤川のお話をさせていただきます！
藤川町は、愛知県岡崎市の東部にある、かつて東海道五十三次の37番目の宿場であった町です。
名鉄の「藤川」駅を降りた南側に東海道が走っていて、戸建住宅が建ち並んでいます。
小学校や、小さな商店等もあります。
8月の平日の昼下がり、東海道の歩行者で観光客とおぼしきは、私しかいませんでした。
自転車に乗った高校生が走り過ぎたり、車の通行もありますが、建物の背後に緑の山が迫り静かな空気に包まれています。
この東海道沿い800ｍほどの散策で、宿場町の出入口を示す「棒鼻跡」や、江戸時代の門が残る「脇本陣跡」、石垣が残る「本陣跡」を見ることができました。
それぞれの場所に説明の立札がありましたが、中でも本陣跡の立札を見ると、この町の特徴がわかりました。
以下、立札からの引用です。
「藤川宿には当初二軒の本陣があり、一番本陣、二番本陣として本陣、脇本陣の役割をはたしていました。
しかし、藤川宿は東海道の中でも規模の小さい宿であったこと、西隣の岡崎宿が栄えていたことから、ここに宿泊する旅行者は少なく、本陣、脇本陣の経営は厳しいものでした。
そのため、本陣、脇本陣の経営者は退転と交代を繰り返しました。」
…400年前から、藤川は静かで小さな町だったようです。
歴史ある物件の鑑定も、お任せ下さい↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
鑑定評価書の最終ページには、付記事項として「不動産鑑定士等の役割分担」という表を載せています。
この表に示す不動産鑑定士の役割分担について、本日は例を挙げてお伝えしたいと思います。
弊社の発行する評価書面は全て、統括を代表不動産鑑定士の降矢 等が行っています。
評価作業には、資料整理、現地・役所調査、市場調査、文書作成 等々のステップがあります。
降矢の統括の下、作業ボリュームの大きな案件等で所属鑑定士3名それぞれが最も能力を発揮できる分担を行うこともあれば、一人の鑑定士が全てのステップを担当する場合もあり、ケースバイケースです。
分担の場合について、評価の流れに沿って具体的にお話します。
先日ご依頼のあった物件は、建物延床面積が5万㎡を超える大型物件内の店舗でした。
・まず、資料の整理を伊藤が担当し、建物内の位置関係確定。
・評価する店舗は男性をターゲットとした業態で、建物の物理的状況について確認が必要な項目も多かったので、現地調査は一級建築士でもある池田 広幸が中心となって行うことになりました。
・役所調査は、窓口が市内に点在していたため、弊社スタッフ総出で行いました。
・そして、市場調査は、面談聴取については池田が、データ収集は伊藤が行いました。
・ここまでの作業で出揃った情報に基づき、伊藤が評価文書を作成。
・池田の文書チェック後、降矢が最終審査を行い、鑑定評価書が完成しました！
ダブルチェック、トリプルチェックで、精確な評価を心がけています↓
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伊藤由美子です。
今日は、私どもが皆さまからご依頼を頂戴し、不動産鑑定評価書を発行した場合に負います”責任”についてご説明します。
不動産鑑定評価書の発行にあたっては、“鑑定業者としての責任”と、“不動産鑑定士としての責任”が発生します。
鑑定業者である弊社・FRAコンサルティングの代表者は降矢 等であり、降矢は弊社の全ての不動産鑑定評価書について、最終的な鑑定業者としての責任を負っております。
また、所属鑑定士（降矢 等・伊藤 由美子・池田 広幸）は、作成に関与した不動産鑑定評価書について、不動産鑑定士としての責任を負います。
すなわち、私どもがお客様に納品させて頂く鑑定評価書は、常に、専門業者として、また、専門職業家として、責務を果たす内容なのです。
何度かブログでも取り上げておりますとおり、この責任が、不動産業者さんの査定にはありません。
万が一にも不当鑑定と認められるような事態になりましたら、私どもには厳しい処分が科されます。
責任を自覚し、最善の評価となりますよう、一つ一つの案件に誠心誠意取り組む毎日です。
皆さまに何よりも安心をお届けしたいと願っております↓
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鑑定士・伊藤です。
昨日までのブログで、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県についての、公的な鑑定評価のエリア区分（地価公示・地価調査の分科会）についてご案内しました。
皆さまのお住まいのある街、同じ分科会にはほかにどの街が入っていましたか？
ご紹介できなかった道府県の分科会については、国土交通省のサイトに全国の一覧がありますので、ご参照下さい。
このように、日本全国の土地について、たくさんの不動産鑑定士が組織立って鑑定評価を行っています。
平成27年地価公示では、全国それぞれの地域の代表的（標準的）な地点が23,380地点選ばれて、鑑定が実施されました。
１
月１日時点で鑑定評価する地価公示の結果は３月下旬、７月１日時点の地価調査の結果は９月下旬に公表となり、公表時は経済ニュースとして新聞・テレビ等で報道されますが、報道を見逃された場合でも、国土交通省のサイトでいつでも結果を検索・閲覧することができます。
最新の地価公示の情報を検索をする、簡単な方法をご案内します。
① まずこちらをクリックして、検索画面を立ち上げて下さい。
② 「都道府県名」「市・郡名(東京23区は入力なしです）」「区・町・村名」をそれぞれ入力します。
③ お探しの「地名」を入力します。○丁目をまずは入れず、地名のみで入力するのがお勧めです。
④ 下方の「検索」ボタンをクリックします。
⑤ 次ページが開いたら、何も入力せず「検索」ボタンをクリックします。
⑥ 開いた次ページに、お探しの「地名」での鑑定結果はありましたか？ もし結果ゼロとなった場合は、②に戻り、お探しの地名に隣接する地名に変えて検索なさってみて下さい。
ご関心ある鑑定地点については、枠の右上の「詳細を開く」をクリックして下さい。鑑定地点のより詳しい情報が出ます。
さらに、詳細を開いた状態で、枠内一番下にある鑑定評価書「詳細表示」をクリックなさると、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書をご覧頂けます。
なお、地価公示・地価調査の「鑑定評価書」は専用のパソコンソフトによって作成する決まりとなっており、一般の不動産鑑定評価書の書式とは異なります。
弊社の通常の鑑定評価書は30～40ページほどで、製本して発行しております。
サンプルをお目に掛けることができますので、ご請求下さいませ。
不動産鑑定評価書のサンプルご請求は、こちらへお願いします↓
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