不動産鑑定と鑑定士について

 
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FRAコンサルティングの伊藤です。
 

前回まで10回にわたり「不動産鑑定士になるには」のシリーズ名でブログをお届けしてまいりました。
 
 
 
 
受験案内をご覧になるだけではわかりにくい不動産鑑定士試験について、少しでも具体的なイメージを持っていただけたようでしたら幸いです。

(令和2年 不動産鑑定士試験受験案内は、こちら です。)

 

不動産鑑定士となってからの実務等については、過去のブログでご説明をしております。
ぜひ今回のブログシリーズと合わせてご覧くださいませ。
 

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不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
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不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)

 

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士は価格の評価だけではありません。家賃・地代、立退き料も専門的に評定します。

 

不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)
不動産鑑定士になる前のこと(伊藤由美子)

 
 
明日9月9日は、今年度の不動産鑑定士試験・短答式試験の合格発表日です。

全力を尽くされた方々の秋桜咲く日となりますように!
 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験での専門科目「不動産の鑑定評価に関する理論」の演習問題についてご紹介します。
 

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こちらは2時間のうちに、ひとつの事例について鑑定評価手法を適用して鑑定評価を行う、という演習形式の試験です。

出題される問題は、建物とその敷地の価格はもちろん、賃料や、借地権価格、底地価格など、さまざま。

例年、問題用紙20ページ前後、解答用紙10ページ前後、となっています。

実際の鑑定評価では表計算ソフトを活用していますが、試験では電卓ですべての計算処理を行います。
 

 
鑑定評価基準・留意事項の深い理解を前提として、資料の的確な分析力、論理的かつスピーディーな処理能力、そして不動産鑑定士としての判断力が備わっているが試されます。

 
 
演習問題のボリューム感など、ご興味がおありの方は下記をご覧ください。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)」・問題用紙

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)」・解答用紙

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験での最重要科目「不動産の鑑定評価に関する理論」の論述問題についてご紹介します。
 
短答式試験と同じく、国土交通省が定めた不動産鑑定評価を行う際に規範とすべき次の基準および留意事項から出題されます。

『不動産鑑定評価基準』

『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項』

 

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2時間の試験が2回(大問4問)で、合計4時間、不動産の鑑定評価について論じ続けることが求められます。
 
鑑定評価基準および留意事項より不動産鑑定評価の体系・本質を押さえ、どのような角度からの問いにも鑑定士の共通認識に基づいた論を述べることができるようになったときには、基準・留意事項のすべてを覚えるに至ります。
 
 
コツコツと着実な積み重ねができるか否か… そんな資質も確認される専門科目なのかもしれません。
 
 
 
不動産鑑定に関するどのような論点が出題されているのか、ご興味がおありの方は下記をご覧ください。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題)」

 
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「会計学」についてご紹介します。

 

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「会計学」の出題範囲は、”企業の財務諸表の作成および理解に必要な会計理論、関係法令および会計諸規則を含む、財務会計論”です。

「会計学」では、企業会計原則の一般原則にはじまり、貸借対照表原則や損益計算書原則などを学びます。
 

不動産の鑑定評価は、企業活動の一環としてのご依頼が多くあります。

事業収支に基づいて不動産価値を導くといった際には財務諸表を活用します。

こういった点からも、財務諸表作成のルール、そのルールの根底にある会計理論の知識が、不動産鑑定士には必要です。
 
 
なお、鑑定実務の現場では、たとえば業界ごとの収益構造の特徴を掴んだ上で特定企業の市場競争力を複数年の財務資料から読み解くといった場面など、試験での学びにとどまらず財務分析力を磨き続ける必要性をしばしば実感しております。
 
 

不動産鑑定士試験の「会計学」でどのような問題が出されるのか、ご興味がおありの方は国土交通省のホームページで近年の問題が公開されていますのでご覧ください。

昨年度の問題はこちらです。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「会計学」

 
 

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FRAの伊藤です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「経済学」についてご紹介します。

 
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「経済学」の出題範囲は、”ミクロおよびマクロの経済理論と経済政策論”です。

個々の企業や家計の行動などについて分析を行うのがミクロ経済学、一国全体や世界経済などについて分析を行うのがマクロ経済学です。

試験では、ミクロ経済学とマクロ経済学のそれぞれの分野から大問が一つずつ出題されて、その問いに対し、文章、数式、グラフを駆使して解答することが求められます。

 

 
 
「経済学」の学習は、経済理論の知識習得のみならず、問題演習を通して”現象について理論をあてはめ説得力ある説明を展開していく”訓練を積むことができる点で、鑑定評価書の作成実務へつながっていくように思います。
 
 
不動産鑑定士試験の「経済学」でどのような問題が出されるのか、ご興味がおありの方は国土交通省のホームページで近年の問題が公開されていますのでご覧ください。
 
昨年度の問題はこちらです。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「経済学」

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「民法」についてご紹介します。

 

DSC_1743「民法」は不動産鑑定士試験のなかで、「経済学」「会計学」とともに教養科目として位置づけられています。

「民法」の出題範囲は、民法借地借家法建物の区分所有等に関する法律、です。
 
「経済学」と「会計学」は、不動産というテーマに限定されることなく、それぞれの学問における基本的重要事項について学びます。

これに対して「民法」は、試験の出題がほぼ不動産が関係する事項に限られており、不動産についての売買、賃貸借、請負などの場面で、どういった関係性や争点が生じ、いかなる法の適用および解釈が妥当なのかという点について、知識を身に付け思考する、そのような学び方になります。
 
 
こういった科目としての特徴もあってか、実務に携わる中での個人的な印象ですが、教養科目のなかで「民法」については学びと業務とがダイレクトに結びついているように思います。
 
たとえば、5月のブログ「家賃支援策、検討が続いています」で触れた賃貸借契約解除についての考え方も、不動産鑑定士試験の「民法」で学ぶ論点のひとつです。
 
 
各年の「民法」の試験問題が国土交通省のホームページで公開されています。

昨年度の問題はこちらです

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「民法」

 
どのような不動産取引のシーンが設定されているか、是非一度ご覧ください。
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

今年度は新型コロナウイルス感染症の影響で、10月中旬に実施予定である不動産鑑定士試験・論文式試験ですが、例年は、8月上旬の土曜日~月曜日に東京都・大阪府・福岡県の3都市で実施されます。

受験資格は不動産鑑定士試験・短答式試験の合格者です。

 
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試験は民法経済学会計学不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)の4科目です。
 

最初の3科目は教養科目鑑定理論が専門科目の位置付けで、教養科目はそれぞれ大問2問・試験時間2時間・配点100点であるのに対し、鑑定理論は大問4問・試験時間4時間・配点200点および演習1問・試験時間2時間・配点100点、となっています。

 
 
論文式試験全体でみると、試験時間、配点ともに、教養科目が1/2・専門科目が1/2の割合であり、深い鑑定理論の学びなくしては合格できない試験となっています。
 
 
真夏の連続する3日間に、以下の時間割で6コマの試験があります。
 

<1日目>

(1)民法 10:00~12:00
(2)経済学 13:30~15:30

<2日目>

(1)会計学 10:00~12:00
(2)不動産の鑑定評価に関する理論・論文 13:30~15:30

<3日目>

(1)不動産の鑑定評価に関する理論・論文 10:00~12:00
(2)不動産の鑑定評価に関する理論・演習 13:30~15:30

 
 
合格基準点は、総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とされます。

ただし、総合点のほかに各試験科目について一定の得点が必要になります。
 

10月中旬に、国土交通省および各都道府県庁での掲示と国土交通省ホームページへの掲載で、合格が発表されます。
 
論文式試験の各科目の試験内容については、次回以後のブログでご説明してまいります。
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・短答式試験の科目の一つ「不動産の鑑定評価に関する理論」についてご紹介します。

不動産の鑑定評価はどのような理論に基づきどういった手順で行うのか。
これを学ぶ不動産鑑定士となるための最重要専門科目が「鑑定理論」です。

 
 
試験では国土交通省が制定する次の基準および留意事項についての正確な理解が試されます。

『不動産鑑定評価基準』

『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項』

 

短答式試験は出題形式が択一式(マークシート方式)で、基準および留意事項を読み込み自分の中に落とし込んでいく、といった学び方でも対応ができますが、短答式試験合格後に臨む論文式試験での「鑑定理論」は、設問の問いに対して基準と留意事項の文言を使って論述することが求められます。
 
最終的にほとんどの不動産鑑定士は… 基準および留意事項を諳んじることができるようになります。
 
 
7月26日に行われた今年度の短答式試験の問題が国土交通省ホームページで公開されています。

ご興味がおありの方はご覧になってみてください。

令和2年不動産鑑定士試験短答式試験「不動産の鑑定評価に関する理論」

 
 

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FRAコンサルティングの伊藤です。

不動産鑑定士試験・短答式試験の科目の一つ「不動産に関する行政法規」についてご紹介します。

「行政法規」は、不動産の鑑定評価を行うために知っておかなければならない下記37の法令から出題されます。

 
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土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替え等の円滑化に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、宅地建物取引業法、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法、景観法、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律、不動産特定共同事業法、資産の流動化に関する法律、投資信託及び投資法人に関する法律、金融商品取引法、所得税法、法人税法、地方税法
 
 
 
たとえば、不動産の評価書面に記載する土地の用途地域(第一種低層住居専用地域、商業地域、準工業地域など)について規定しているのは都市計画法で、用途地域ごとの建ぺい率・容積率や建築制限について規定しているのは建築基準法です。
 
「行政法規」は不動産鑑定士となるための専門科目であり、試験を通して学んだ各法令についての基本的知識はその後の鑑定実務の場面で不可欠です。

またこれら法令には法改正が頻繁なものもあり、改正情報にアンテナを張っておくことも欠かせません。
 

先日実施された試験の問題が国土交通省ホームページで公開されています。

令和2年不動産鑑定士試験短答式試験「不動産に関する行政法規」

 
どうぞご参考にご覧ください。
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

今年度は新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、2週間前に実施された不動産鑑定士試験・短答式試験。

例年は、5月上旬の日曜日に全国の10都市で実施されます。

受験資格はとくにありません。
 

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試験は2科目です。

不動産に関する行政法規 10:00~12:00
不動産の鑑定評価に関する理論 13:30~15:30

 
いずれも五肢択一式で40問の試験となっています。
 
合格基準点は、総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とされます。

ただし、総合点のほかに各試験科目について一定の得点が必要になります。
 
 
6月下旬、国土交通省および各都道府県庁での掲示と国土交通省ホームページへの掲載で、合格が発表されます。
 

「行政法規」と「鑑定理論」の試験内容については、次回以降のブログでご説明します。
 
 

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