不動産鑑定士の降矢等です。

前回、前々回のブログで、不動産評価の収益還元法で用いる還元利回り（キャップレート）とはどういうものか、をお話してきました。

今日は、実際の評価で還元利回りをどのように算定しているかご紹介したいと思います。
 

まずは調査からです。

①地域調査

地域ごと・用途ごとに、標準的不動産についての還元利回り（あるいは賃料÷不動産価格で求める表面利回り）の水準、または還元利回りの幅、が形成されています。
 
評価する不動産のある地域の調査を行い、その水準・幅を掴みます。

②事例調査

評価する不動産と同種で競争関係にある収益用不動産の取引事例を集め、還元利回りを把握します。

③不動産投資家調査

一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」をはじめ、信頼できる調査報告を参照して、基準となる還元利回りを把握します。
 
 

①～③の調査からわかる還元利回りについて、対象不動産の諸条件に応じたリスク反映を施します。
 

そして①～③の違ったアプローチによって得られた還元利回りそれぞれについて説得力の高低を見極めて総合的な判断を行い、対象不動産の還元利回りを決定します。
 
 

お客さまにお出しする書面にこれら調査の過程をどこまで詳しく記載するかはご依頼いただいた評価の種類やケースにより異なりますが、評価結果を左右する還元利回りについてご納得いただけるまでしっかりとご説明をさせていただきます。
 

不動産鑑定評価に関して何かご不明な点がおありの方は、ご遠慮なくお電話（０３-３６２６-５１６０）にて弊社不動産鑑定士にご質問ください。

降矢です。

誤解されることが多い還元利回り（キャップレート）の本質について、シンプルなモデルを用いてご説明します。

先日のブログでも申し上げましたように、還元利回りは、銀行預金の金利とは本質が異なります。

＜金利のモデル＞

（前提）
現金１，０００万円を持っているとします。

（銀行預金中。金利は便宜上の設定です）

現金　　　　　　　　金利　　　　　もうけ
１，０００万円　×　１.０％　＝　１０万円
１，０００万円　×　２.０％　＝　２０万円
１，０００万円　×　５.０％　＝　５０万円
１，０００万円　×１０.０％　＝１００万円

というように、元本１，０００万円について、銀行に預けてもうけを得るには、金利は高ければ高いほどいい、と言えます。
 

～～ここで、頭を切り替えてください～～

上記モデルでは、現金という元本の価値が１，０００万円と決まっていました。

以下モデルでは、もうけが決まっています。

＜還元利回りのモデル＞

（前提）

ある人が築年数（使用可能年数）のみ異なり、ほかは全く同じ条件の２つの建物を所有しているとします。（賃貸中）
 
Ａビルはあと１０年、Ｂビルはあと２０年で、使用不能・取壊しとなります。
 
取壊しまで、Ａビル、Ｂビルから得られるもうけは、それぞれ毎年５０万円です。
 
（なお、土地の価値や取壊し費用については考慮しないものとします。）

Step１：不動産の価値

ある人にとって所有する２つの不動産のいまの価値は以下のとおりです。

もうけ　　　　使用年数
５０万円　×　１０年　＝　　５００万円・・・Ａビルの価値
５０万円　×　２０年　＝　１０００万円・・・Ｂビルの価値

Step２：不動産の還元利回り

もうけと不動産価値から、還元利回りを求めてみます。

もうけ　　　　不動産の価値
５０万円　÷　　５００万円　＝　１０％・・・Ａビルの還元利回り
５０万円　÷　１０００万円　＝　　５％・・・Ｂビルの還元利回り

Step３：還元利回りの意味するところ

ＡビルとＢビルの違いは築年数（使用可能年数）だけで、長く使用できるＢビルのほうがＡビルより優良な不動産です。

還元利回りは、Ａビル１０％、Ｂビル５％で、１０％－５％＝５％。

Ａビルの還元利回りのほうが５％高くなっていますが、この５％は使用可能年数が短いというＡビルのマイナス項目にあたります。
 
ということで、還元利回りが低ければ低いほど優良な不動産である、つまり不動産価格が高い、と言えます。

最初に出した銀行預金の金利モデルのイメージに引っ張られ、還元利回りが高ければ高いほど優良な不動産、と誤解される方は多いです。
 

しかし、還元利回りが高いということは、築年をはじめ、建物のグレードや、管理・修繕の状況、将来の賃料変動の予測など、さまざまな項目を検討して見積もったリスクが大きい（＝不確実性が高い）ことを意味するので、還元利回りが高ければ高いほどハイリスクな不動産なのです。
 
 
 

＜還元利回り１％の違いはかなり大きい＞

還元利回りの差は不動産価格を左右します。
 
先ほどのＢビルを基準に、還元利回りを１％ずつ変動させてみます。
 

もうけ　　　還元利回り　　不動産価格
５０万円　÷　４％　＝　１，２５０万円
５０万円　÷　５％　＝　１，０００万円・・・Ｂビル
５０万円　÷　６％　＝　　　８３３万円

還元利回りが１％変化すれば、不動産価格にかなりの違いが出ることがおわかりいただけるかと思います。
 

皆さまが収益還元法による評価をご覧になったとき、妥当性の判断が最も難しい項目のうちの一つが還元利回りではないでしょうか。

そのような場合には、どうぞ弊社不動産鑑定士にご相談ください。（電話：０３-３６２６-５１６０）
還元利回りを含む収益還元法・収益価格についてのセカンドオピニオンをご提供いたします。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

前回のブログまで、不動産に関係する今年の法改正を振り返ってまいりました。

2018年の不動産にまつわる事件について考えてみますと、シェアハウス融資事件と、地面師詐欺事件が二大事件と言えるでしょうか。

前者の事件については、不動産評価の手法である「収益還元法」を不適切な形で用いたことが不正行為として金融庁に認定されました。

不動産鑑定評価の3手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の中でも、収益還元法はとても重要な手法で、弊社ではほとんどの評価でこの手法を適用しています。

他の手法に比べて、評価の過程に担当者判断による項目が多く（この点がシェアハウス融資事件では利用されてしまいました）、だからこそ一番神経を使う手法です。

判断すべき項目について、私どもでは、調査・精査を重ねた上で決定しています。

この収益還元法は、鑑定評価書をお受け取りになったお客さまから、3つの手法の中で最も多くのご質問をいただく手法でもあります。
 
 

収益還元法（直接還元法とDCF法とがありますが、ここでは直接還元法についてお話します）は、その名のとおり、

“不動産価格” を “収益” と “還元利回り” から求める方法 です。

“収益”の言葉が意味するところについては皆さまあまりお悩みになることはないと思います。

“還元利回り” は、いかがでしょう？

多くのお客さまから「”還元利回り”って･･･何ですか」とお声があがります。
 
 

 
キャップレートとも呼ばれている”還元利回り” は、

「①一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率
②将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測にともなう不確実性を含む」

というのが、不動産鑑定評価基準にある説明です。

･･･なかなかスッキリとはならない説明かと思います。

①より、（収益還元法による）不動産価格を左右する率！
②より、将来予想やその予想が外れるかもしれない不確実性を織り込む率！

よって、銀行預金の金利とは根本的に違う性質を持つものである、というイメージでお考えください。
 
 
上記イメージを出発点に、よくわかる！還元利回り「還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係」「還元利回りの求め方」とこれからブログを続け、ご説明いたします。
 
次回を待たずこの先を今すぐ知りたい！という方は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお申し出ください。

個別にご対応させていただきます。