不動産鑑定士・伊藤です。
地価公示・地価調査についてご理解を頂いたところで、今日は土地の「一物四価」についてのお話を。
「一物四価」とは ”一つの土地には四つの価格がある” ことを意味します。
四つの価格、それは…
①実勢価格
②公示価格
③相続税評価額
④固定資産税評価額
です。
なお、本項では、地価調査は地価公示の補完役として、地価公示に含有されている、とお考え下さい。
このように価格が四つあるのはそれぞれの価格を求める目的が違うからです。
まず目的を確認します。
①実勢価格・・・売り手と買い手が不動産取引を行うため
②公示価格・・・適正な土地取引価格の指標を示すため
③相続税評価額・・・相続税、贈与税の課税のため
④固定資産税評価額・・・固定資産税等の課税のため
この目的の違いに応じて、
課税目的で用いる③と④は、指標である②よりも低い価格にされています。②公示価格を100%とすれば、概ね③相続税評価額は80%、④固定資産税評価額は70%の水準での評価となっています。
取引目的で見い出す①は、売り手と買い手の合意で決まります。②公示価格の水準より高くなる場合も低くなる場合もありえます。
上記の内容について、単純化したモデルケースを挙げてみます。
東京都内のある地価公示の標準地(鑑定地点として選ばれた土地をこう呼びます)について、ある年の1月1日時点の価格を確認したところ、
②公示価格は、50万円/㎡
③相続税評価額は、40万円/㎡
④固定資産税評価額は、35万円/㎡
でした。
同じ1月1日に、実はこの土地の売買があり、その時の取引は、
①実勢価格として53万円/㎡
で成立していました。
土地の一物四価、より詳しくお知りになりたい方は…↓
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