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個人所有の不動産に関する評価・相続・節税対策
についても、安心してご相談ください。
不動産鑑定が有効な節税対策になります
平成27年の相続税制改正で、納税が必要となる方が大幅に増えました。相続税の節税対策として、今まで以上に不動産鑑定による時価評価や意見書が有効です。不動産相続の際は個人資産評価に数多くの実績を持つ弊社にお任せ下さい。
複数の不動産を単独所有にして備える
また、複数の不動産を共有でお持ちの方々がそれぞれ交換して単独所有にしたいというご相談も頂きます。この場合、鑑定評価により概ね等価(交換対象の時価差額が2割以内)と把握されれば交換特例を適用し大幅な節税が可能となります。親族・同族間売買などでも低廉譲渡に当たらないことを証明する鑑定評価ご依頼も多いです。このように様々な場面でお役立てできますので、是非一度ご相談ください。
相続後のトラブルに備える
さらに近年、「万が一の時のために身辺整理をしておきたい」「相続時のトラブルを避けたい」などのお考えから、不動産目録作成のご希望を多く頂いております。
不動産目録は、正式な鑑定評価書ではなく不動産鑑定士の判断による適正な資産価格を明記したものであれば十分ですので、リーズナブルな費用で作成できます。 弊社は日本全国、数多くの評価実績がありますので、国内の不動産であれば迅速かつ適正に対応させて頂きます。
個人資産の鑑定評価はもちろん、相続・遺言に備えた不動産目録の作成もお手伝いさせていただきます。
相続対策・個人資産鑑定の代表例
当社の鑑定を元に相続税申告・個人資産鑑定を行い、節税に成功した実例をご紹介します。参考になさってください。
相続税申告のための時価評価(鑑定評価書)
合わせて約2,000万円の節税効果を生み出しました
物件の特性 | 埼玉県の市街化区域内の広大地、無道路地など |
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評価の経緯 | 約2,500㎡の規模で複雑な地形を有するため、時価評価を行ったところ、大幅な評価減が認められました。 また、無道路地で部分的に敷地内高低差の大きい土地であったため、鑑定評価により市場価値がかなり低廉であることを証明しました。 |
相続税申告に係る広大地判定の意見書
評価減、他の相続不動産と合わせて約1,600万円の節税効果を生み出しました
物件の特性 | 神奈川県の市街化区域内の広大地 |
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評価の経緯 | 路線価基準の土地評価額が財産評価基本通達第24条第4項に規定される「広大地」の3要件に該当することを意見書にて証明しました。 |
複数の共有財産を物件ごとに単独所有にするための鑑定評価書
物件の特性 | 東京都西東京市の複数の土地(無道路地も含む)。親子での共有物件 |
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評価の経緯 | 将来の相続時のことも考え、物件ごとに可能な範囲で単独所有にしたいというご要望。 鑑定評価を行った後、それぞれの共有持分につき概ね等価で交換できる組合せを検討、結果として4物件と2物件にそれぞれ単独所有することが可能となった。さらに交換特例も適用できたので大幅な節税が図られた案件。 特例を適用できない場合、1つの交換契約は2つの売買取引とみなされます(税務上)。 したがって、それぞれに譲渡益が生じるとかなり高額な税金(本件の場合、お二人の合計で約5,000万円以上と推定)が課されます。 そこで、等価で交換できる組合せを見出し、各2億円ずつの特価特分を相互に交換したことで「譲渡がなかったもの」とみなされて、ほとんど税金は発生しませんでした。 |
底地の買取り依頼に伴い、適正な売買価格を把握するための調査報告書
地主からの買取り希望額:2,800万円
適正な売買価格:1,750万円(当事者間で合意)
物件の特性 | 千葉県市川市の閑静な住宅地(借地) |
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評価の経緯 | 地主から底地の買取り依頼をされた借地人からのご依頼。 提示された買取金額がかなり高額だったため、地主の了解を得た上でより適正な買取り額の評価を依頼されました。 調査報告書を作成し、ご説明の上、次のとおりとなりました。 |
よくいただくご相談事例
外部提出を視野に入れての鑑定評価書、内部資料とする調査報告書、あるいはコストを抑えて価値把握をご希望の場合には意見書、というように、ご依頼の目的に最適な形式にて評価額をお出しいたします。
不動産登記簿謄本または固定資産関係証明書等に記載されている所在地番・地目・地積・所有権者(土地の場合)、家屋番号・種類・構造・床面積・建築年月日・所有権者(建物の場合)に加え、分かる範囲で所有権以外の権利(たとえば、抵当権や賃借権など)を追記し、これらを踏まえた現在の資産価格を表記することが重要です。
但し、所有権以外の権利は登記されていないものが多々あり、また一般の方が適正な資産価格を把握するのは困難です。その場合は専門家である不動産鑑定士に「不動産目録の作成」という形で調査依頼するのがよいでしょう。
不動産の資産価値はその時の社会経済情勢を背景に、地域特性や個別性を反映して価格が形成されます。正確な(適正な)時価をお知りになりたい場合は鑑定評価が必要となるでしょう。また、所有形態として、単独所有か共有か、または区分所有、分有などがあります。不動産分割の際はその後の有効利用を考えなければなりませんので、最善の分割方法もご提案します。
親族・同族間の売買も一般の場合と同じですので、契約当事者間で合意した価格であれば原則として取引できます。
しかし、一例となりますが特に身内同士の場合などで、適正な時価を大きく下回って安価で売買するとその差益分が税務上、贈与(寄付金)とみなされる場合がありますので注意を要します。したがって、低廉譲渡を避けるためにも鑑定評価に基づく価格(適正な時価)で取引することが望ましいです。
共有不動産については各場面でいろいろなご相談を頂きます。
ご質問のような財産分与のケースで、たとえば慰謝料として相手方に持分の全てを譲り渡す場合、またはその持分を譲らず第三者に売却して金銭に変える場合とでも評価額(時価)は異なりますし、またご夫婦合意の下、共有不動産を一括で第三者に売却処分し、各持分割合に応じた配分を行う場合でも評価額の変わる時があります。このように同一不動産であってもその前提条件により時価が異なる場合がありますので注意が必要です。
借地人が底地を買取った後は、借地契約が終了し、土地全てが自分の完全所有地となりますので、「更地としての価格」から「借地権の市場価格」を控除した残余の価格であれば、借地人にとって損のない買い物となります。
一方、地主さんがその底地を借地人ではなく別の方(第三者)に売り、地主さん自身が変わるケースも少なくありません。この場合、基本的には借地契約が継続し、新しい地主さんは当面、地代収益のみを期待するにとどまるため、借地人に買取ってもらう時の底地価格よりも安価で取引されるのが一般的です。
したがって、地主さんにとっては借地人に買取ってもらった方が得ということになりますが、借地人にとってはその分、高い買い物となりますので妥当な金額をお知りになりたい場合は不動産鑑定士に相談するのが良いと思います。なお、税法上の財産評価基準による相続税路線価が敷設されている地域であれば、更地価格に対する借地権割合が記載されているので目安として十分に参考となりますが、借地契約の経緯や個別事情などにより借地権の市場価格に大きな幅が生じる場合がありますのでご留意下さい。
テナントに対する立退料は、一般に借家権価格、営業補償費、移転費用などによって構成されており、その事業性や経営状態、業種・業態などによっても幅が生じます。さらに、必要に応じて「暖簾代」と言われる営業権なども加算されるケースがあります。
立退料の算定は、不動産の鑑定評価基準に則って評定した権利価格に、損失補償の観点から算出する補償費等を積算することで求めます。
したがって、「だいたいこのくらい・・」というようなお答えはできませんので、弊社のような「立退き請求に係る補償額算定」の実績豊富な専門業者に一度ご相談してみて下さい。
税務署による不動産自体の評価は、基本的に納税者の負担を考慮し、一定の条件を設けて通常の市場価格よりも低位で把握されます。また、相続税等の申告に際しても原則として財産評価基準に沿って一般に税理士さんが納税額を計算しますので、特に問題の生ずるケースは少ないと考えます。
但し、その課税に疑義を感じたり、どうしても納得いかないとお考えの場合は、不服申立て手続きという制度があります。これにより更正請求は可能ですが、その前に不動産鑑定士に事前相談することをお勧めします。なお、広大地や不整形地、無道路地などの特殊な土地については、財産評価基準(相続税路線価を基礎とする)によらず、不動産鑑定による時価評価が有効な場合もありますので是非ご活用下さい。
費用について
相続対策・個人資産鑑定・不動産目録作成に関する費用の目安は下記のとおりです。
鑑定評価書 | 20万円~ | 不動産鑑定評価基準に基づいた評価書です。税務署等への提出はこちらが必要です。 |
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調査報告書 | 10万円~ | 価格算定過程の説明が鑑定評価書より簡略化されています。(簡易鑑定) |
意見書 | 3万円~※ | 価格について鑑定士の見解を述べた書面です(A4用紙2~3枚程度)。 |
不動産目録作成 | 3万円/件~ | 複数物件のご依頼の場合は弊社規定にしたがい、複数地点割引いたします。但し、遠隔地に関しては旅費交通費等、別途実費をご請求させていただく場合がございます。 |
どのようなご相談か内容を伺った上で、迅速にお見積りをさせて頂きます。安心してご相談ください。
「相続対策・個人資産鑑定・不動産目録作成」の近年実績
中央区(東京都) | 契約更新を控えた借地人より、地主に支払うべき適正な更新料及び建替え承諾料の額の算定依頼(調査報告書) |
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渋谷区(東京都) | 離婚時の共有財産分与に関する資産評価のための鑑定評価書 |
墨田区(東京都) | 設立予定の不動産管理会社に個人資産を譲渡するための時価評価(鑑定評価書) |
台東区、荒川区(東京都) | 兄弟で2分の1ずつ所有する2物件の土地を相互に交換して単独所有にするための評価依頼(鑑定評価書) |
西東京市(東京都) | 相続に備え、親子で所有する複数物件を単独所有にするための時価評価(鑑定評価書) |
市川市(千葉県) | 底地の買取り依頼に伴い、適正な売買価格を把握するための調査報告書 |
新座市(埼玉県) | 相続税申告のための時価評価(鑑定評価書) |
横浜市(神奈川県) | 相続税申告に係る広大地判定の意見書 |
富士市(静岡県) | 不動産目録の作成:静岡県の宅地、林地、貸家等 |
相続と不動産、離婚の財産分与と不動産、借地権・底地・借家権に関する投稿
相続・個人資産鑑定をお考えの方へ
相続税基礎控除額の引下げは、多くの方々にとって悩ましいところです。また近年、エンディングノートの作成を考える方が増えておりますが、所有不動産についてどのように書けばよいのかというご相談も頂きます。 不動産全般に関してどんなに小さなことでも結構です。
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