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オーナーとテナント間の家賃・地代交渉時の根拠となる賃料交渉向け鑑定。
ご予算に応じ、スピーディーに評価書面を作成いたします。
一度決まった家賃や地代は、次の更新時まで変更できない、と思っていませんか。そんなことはないのです！
家賃や地代は、経済事情が変わったことなどを理由に、契約期間の途中であっても上げることも下げることも可能、と借地借家法（第11条、第32条）が認めています。
契約更新期にある方はもちろん、そうでない方も、賃料が安すぎるあるいは高すぎるというお悩みは、まず一度弊社の不動産鑑定士にご相談下さい。賃料増減の可能性があるのかどうかを無料でお答えいたします。
家賃・地代交渉の成功例
当社の鑑定を元に家賃・地代交渉を行い、家賃・地代の「値下げ」や「値上げ」に成功した実例の中から、数例を抜粋してご紹介します。参考になさってください。
家賃増額の事例 ～その１～
年間７８０万円（６５万円／月）の家賃値上げとなりました
| 物件の特性 | 皇居にほど近い千代田区のビジネスエリアに存する事務所ビルの３階事務所。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 景気低迷期に契約した現行賃料は景気回復に伴い上昇した市場賃料と乖離が認められるので、賃料増額交渉のため、オーナーから評価依頼。 |
家賃増額の事例 ～その２～
年間７６８万円（６４万円／月）の家賃値上げとなりました
| 物件の特性 | 目黒区自由が丘にほど近い好立地の１階飲食店舗。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 一棟賃貸用ビルに係るオーナーチェンジにあたり、１階店舗の現行賃料がかなり低廉とみられるので、賃料増額交渉のため、新オーナーから評価依頼。 |
家賃減額の事例 ～その１～
年間１，５６０万円（１３０万円／月）の家賃値下げとなりました
| 物件の特性 | 神奈川県秦野市に存する大型量販店。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 契約後６年の間景気が後退し続け、店舗売上も減少。賃料減額交渉のため、賃借人から評価依頼。 |
家賃減額の事例 ～その２～
年間１０８万円（９万円／月）の家賃値下げとなりました
| 物件の特性 | 東京都江東区のある商店街に存する焼肉店。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 10年以上営業し借家を継続してきたが、前から賃料が高いのではないかと疑念を持っていた。賃料減額交渉のため、賃借人から評価依頼。 |
地代増額の事例
年間５５２万円（４６万円／月）の地代値上げとなりました
| 物件の特性 | 東京都足立区の住・工混在地に立地する中規模物流倉庫。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 30年近く貸地として倉庫業者に賃貸してきたが、近時に更新期を迎えるため、これを機に賃料増額交渉のための評価依頼。同時に、適正な契約更新料についても算定した。 |
立退料の事例
立退料：１億１，０００万円
| 物件の特性 | 仙台市に存する大型店舗。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | 築40年ほどとなり建て替えが必要となった。賃借人との立ち退き交渉のため、オーナーから評価依頼。 |
立退料：４，４００万円
| 物件の特性 | 東京都北区のＪＲ京浜東北線の駅至近に立地する事務所ビルの3階事務所。 |
|---|---|
| 評価の経緯 | オーナーから立退料１，０００万円で突然の立ち退きを要請されてお困りの賃借人からの評価依頼。 |
このような時にお役に立ちます
オーナーの方
親から受け継いだ賃貸中の物件の家賃が低いので、値上げを試みたい。
過去からの経緯を引き継いだ契約の見直しは当然の権利です。契約当時、その後の賃料改定時、そして現在に至るまでの事情や経済情勢等を丁寧に説明し、賃借人への配慮を示すことで、スムーズな値上げが実現できます。
事情があってテナントに立ち退きをお願いしたいのですが、立退料としていくら払ったらいいのかわからない。
立退料の構成要素は、移転費用、営業権、借地権、借家権等に分けられます。ご事情をしっかり伺った上で、それぞれの項目を査定し、適正な立退料を算定します。立退料に定型式はありません。鑑定士にお任せ下さい。
これから賃貸に出す物件の適正賃料を知りたい。
特に一棟貸しの事務所や店舗は、周辺相場のみを拠りどころとするのではなく、ご所有物件の特長や投下資本回収の視点からの分析を踏まえて賃料設定をすることが、賃貸事業の成功に不可欠です。
賃借人の方
賃貸借契約の更新時に、大家さんから大幅な家賃値上げを通告されたが、納得できない。
契約を継続してきた場合の賃料は、新たに契約する場合の賃料とは性格が異なります。大家さんにこの点をご理解頂き、納得感ある新賃料とできるよう、調査報告書等でご説明します。
好況期に契約し、高額のままに推移している家賃を減額してもらえるよう請求したい。
賃料減額の余地が多いにあると思います。鑑定評価書を用いて交渉へ臨めば、減額への強い意思をオーナーに伝えることができます。もし裁判による解決となった場合にも、鑑定評価書は客観証拠となります。
移転を検討している事務所・店舗の賃料が適正か調べたい。
近隣相場をベースに、検討物件の個性に応じた適正賃料を意見書等にてご提示します。特に店舗賃料は個性の反映が大きく、万一将来再移転となると顧客離れの可能性もあります。契約には細心の注意が必要です。
費用について
ご使用目的やご予算に応じて、3タイプの報告書面よりお選び下さい。
| 賃料鑑定評価書 | 30万円～ | 不動産鑑定評価基準に基づいた評価書です。 訴訟等の場合はこちらが必要です。 |
|---|---|---|
| 賃料調査報告書 | 15万円～ | 賃料算定過程の説明が鑑定評価書より簡略化されています。 （簡易鑑定） |
| 賃料意見書 | 5万円～ | 賃料について鑑定士の見解を述べた書面です。 （Ａ4用紙3～5枚程度） |
どのようなお悩みか内容を伺った上で、迅速にお見積りをさせて頂きます。
価格評価に比べますと賃料評価は分析項目が多岐に亘るため、少々高めの費用となりますが、評価書等に基づく交渉で賃料増額・減額に成功すると、その後の月額収入あるいは支出に大きなインパクトがもたらされます！
「家賃・地代交渉向け鑑定」評価書等の作成に必要な書類
① 登記簿謄本
② 公図（あるいは地籍図等）
③ 建物図面
④ 地積測量図（ある場合）
⑤ 賃貸借契約書（ある場合は覚書なども）
①～④の法務局備付け資料は、弊社で取得を代行することも可能です。（法務局実費のみご負担下さい。）
初回ご相談段階（無料）では、物件の所在と契約概要を口頭でお知らせ頂くだけでも結構です。
「家賃・地代交渉向け鑑定」の近年実績
| 墨田区（東京） | 地代 | 中央区（東京） | 事務所賃料 | 墨田区（東京） | 賃貸条件変更承諾料 |
|---|---|---|---|---|---|
| 札幌市（北海道） | 立退料 | 仙台市（宮城県） | 店舗賃料 | 仙台市（宮城県） | 立退料 |
| 港区（東京都） | 店舗・事務所賃料 | 多摩市（東京都） | 店舗賃料 | 千代田区（東京都） | 事務所賃料 |
| 渋谷区（東京都） | 店舗賃料 | 渋谷区（東京都） | 店舗賃料 | 江東区（東京都） | 店舗賃料 |
| 豊中市（大阪府） | 店舗賃料 | 秦野市（神奈川県） | 店舗賃料 | 北区（東京都） | 立退料 |
| 豊島区（東京都） | 事務所賃料 | 世田谷区（東京都） | 店舗賃料 | 足立区（東京都） | 地代・更新料 |
家賃・地代鑑定をお考えの方へ
適正賃料は刻一刻と変化していきます。 また、 様々な契約の事情によって左右されるものです。 私どもは、諸々の事情の全てをしっかりとお伺いした上で、「いま」の適正賃料を算定いたします。 利益が相反する賃料交渉には誠意と冷静さが大切です。どうぞお悩みを抱え込まず、まずはお気軽に状況をお話し下さい。
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