Monthly Archives: 7月 2015

FRA・伊藤です。

 

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スカイツリーから見える墨田・江東・台東の風景に私が胸を熱くする理由、それは弊社代表の降矢等が十有余年にわたりこの地区の地価公示・地価調査の鑑定評価員の業務に携わり、私も他のスタッフも、降矢の補助者として、このエリアの不動産市場の調査を行い続けているからです。

 

 

北は北海道から南は沖縄まで、弊社は不動産のあるところ全てを業務範囲とし、出張も日常のことではありますが、地元と呼べるのは東京・城東。

これまでに1,500件以上、当地域の不動産の評価をこなしてまいりました。

 

降矢が平成28年度地価公示から墨田・江東・台東エリアを担当する東京都区部第5分科会の幹事となり、ますますご縁深く感じております。
地価公示・地価調査という言葉、それって、なに?と思われた方は、いらっしゃいますか?

 

 

よく質問を頂くので、弊社オフィシャルサイトに説明を載せております、そちらを再掲いたします。
「地価公示」とは国土交通省が、毎年1回、1月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を公表(毎年3月頃、価格、所在地、地番、地積、形状、土地の利用状況などを発表)することをいいます。この地価公示によって公表された公示地価は、適正な土地取引価格の指標となっています。

 

「地価調査」は、都道府県知事が毎年1回、7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を公表(毎年9月頃)することをいいます。一般に地価公示が主に都市計画区域内を対象としているのに対し、地価調査には都市計画区域外の林地等も対象に含まれ、この地価調査によって公表された基準地価は、公示地価同様に土地取引価格の指標となっています。
・・・この”オフィシャル”な説明では、皆さまとは関係のない制度、と思えてしまうかもしれませんね。。

 

 

これからのブログで、地価公示・地価調査とはどういった制度なのかをできるだけわかりやすく、ざっくりとご説明したいと思います。
そして、鑑定評価員(分科会幹事)の降矢がどのような活動を行っているのかのご紹介や、不動産鑑定士の役割、どのような場面で皆さまのお役に立てるかへとお話を広げていければ、と。

お付き合い、よろしくお願いいたします!

 

 

 
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伊藤です。

 

今日は東京スカイツリー天望デッキ(地上350m)からの風景をご紹介します。

 

 

IMG_3695こちらの写真が、南方(東京湾方面)を眺めた景色です。

 

写真中央やや下の、大きな緑色の陸屋根は、日本たばこ産業(JT)の東京工場です。
こうして見ると、広い!ですね。

 

そのまま視線を写真上部に移して頂いて、高いビルが集積して見えるところが、錦糸町駅のあたりです。
さらに視線を先に送ると、江東区を過ぎ、東京湾へと至ります。

 

 

展望デッキを反対側へと回れば、墨田区の北部や台東区、荒川などがよく見えました。

 

これらの眺望に、私は強く心打たれました。

 

都市地図や住宅地図でいつも真剣に凝視している土地・建物の全てを、いま、この眼で一望している…
ごく小さくですが、行き交う車や人の動きも見えます。
不動産と人の営みが共にある…

 

私がしみじみと感動した理由、それは、このエリアと弊社との深い関わりにあります。

次回、お話を続けます。

 

 

 
城東エリア(墨田区、江東区、台東区、荒川区、葛飾区、江戸川区)の不動産鑑定はお任せ下さい↓

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

 

IMG_36916月初めのブログで、「3歳」になったスカイツリーについて綴りましたが…情報を耳にするだけでは飽き足らず、実はその後、現地調査をしてきました!

 

 

空き家についてお伝えしたいことがたくさんあって、ブログでレポートするのが遅くなってしまいましたが、以下のような状況でした。

 

 

◆◇訪問日:6月20日(土) 天気:晴れ◇◆

・10時過ぎに到着、12時-12時半の枠の展望台整理券をもらう。

・10時~12時 ソラマチの人出は、非常に快適に見て回れる程度。

・11時半で、フードコートの席確保に問題なし。トイレ待ちもなし。

・12時に当日券購入場所へ。40分弱ほど購入列に並んだあとは、 スムーズにエレベーターへ。昇り・下りとも、エレベーター待ちなし。

・展望台は、ソラマチよりは人出があるも、ストレスを感じるレベルではなし。

 
これからスカイツリーへ行ってみようという皆さま、混雑状況についてご参考となれば幸いです(^o^)

 
余談となりますが、私どもは全国のショッピングモールやスーパーマーケット等の大型店舗、銀座や原宿などの著名商業エリアのショップや飲食店、地域密着商店街のお店、はたまたロードサイドのパチンコ店など、商業用不動産の評価も多く行っております。

 

営業状況に関する資料を頂けない状態で評価を行わなければならないケースもあり、その場合には現地調査は特に念入りに行います。
レジの台数を数え、レジ1台に1時間に顧客が何人並ぶかを観察し、1人当たりの平均売上を見積もって最終的に月商を推定…そんな地道な積み上げで数字を出していきます。

 

このような現地調査は、「自然に」行うことが大切です。
周囲に不審な印象を与えてしまうことは、避けなければなりません。
(友人の鑑定士から不審者として通報されてしまった…という話を聞いたことがあります。こうなると、鑑定業務に差し障ってしまいます。)

 

男性鑑定士と女性鑑定士、年代の異なる鑑定士が在籍していることで、あらゆる業種のお店をスムーズに調査できることもFRAコンサルティングの強みです!

 

 

 

 

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FRA・伊藤由美子です。

今日が、空き家問題についての一連のブログの最終回です。

ここでいま一度…空き家を所有し、あるいは空き家が近隣にあってお困りの皆さま、どうぞご連絡下さい!

 

空き家は、貧困や格差の問題と同様に、社会問題です。
知恵を出し合って、手を携え、解決を図ることが、個々の皆さまのみならず、地域を、ひいては我が国全体をより良くしていくことに繋がります。

 

不動産鑑定士として、今、最も社会に貢献できることが空き家問題解決のお手伝いではないか、とFRAの鑑定士一同で考えております。
空き家を再び価値の高い不動産にするために、全力で分析・対応いたします。

 

国土交通省は、空き家の増加を抑えるためには、中古住宅の売買市場やリフォーム市場を活性化させることが必要と考えており、各種施策を打ち出しています。
(国交省サイト「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」)

こういった施策が奏功するかは、私たち一人一人の価値観の変化が、施策の展開と並行して起こっていくかどうかにかかっているのでは、と、私は考えています。

 

4441651c94c1f4612aa61c30373fe619_s時を重ねたものに価値(美しさ)を見い出し、他人任せではなく、リフォームを通して自らの工夫や個性の発揮を楽しみたいと望む。
リフォームや新築のときには、施工時から右肩下がりで劣化するような部材は回避、経年を見越して、”経年劣化”ではなく”経年優化”で味わいが増すような部材を選び、その後は適切な維持管理や追加投資を行っていく。
古民家などを、不便を面白がる遊び心で活かしていく。

 

若者から年配者までの全ての世代にそんな洗練された住まい手が増えていくことで、空き家問題は根本的に解決し、住宅の良い循環が実現した日本はより美しい国となっていくのではないでしょうか…

空き家ブログシリーズへの長らくのお付き合い、ありがとうございました!

 

 

 
まだまだお話したいことがあります…↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日は、公的機関からの情報で、空き家にお悩みの方に役立つと思いましたPDFを厳選してご紹介いたします。

(サイズの大きいファイルもございます、ご留意下さいませ。)

 

 
ここがポイント! 空き家の管理・活用術
(大分県 平成26年12月)

行政の立場から、とてもわかりやすく空き家の問題点と対応策がまとめられています。(写真やイラストも豊富です。)
私どものブログと併せてご一読をお薦めします!

 

 
消費者(空き家所有者、空き家利用意向者)アンケート結果概要
(価値総合研究所 平成25年11月)

空き家所有者2187人・空き家利用意向者2207人へのアンケート結果です。
ご所有の空き家についてのお気持ちやお考えの整理に役立つと思います。

 

 

空き家の問題についてより考察を深めたい方は、以下もご覧になってみて下さい。

空き家の現状と問題について
(国土交通省 平成26年8月)

個人住宅の管理の実態について
(価値総合研究所 平成25年)

 

 

不動産鑑定士はリサーチも専門業務です↓

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鑑定士の伊藤です。

これまで、約1ヶ月・20回のブログシリーズとして、空き家がどうして問題なのか、どうしたら空き家を空き家でなくせるのか、についてお伝えしてきました。

挙げてきました種々の方策を前向きにご検討下さった後、それでもやはり諸事情から空き家をしばらく空き家のままにせざるを得ない、という結論となる方がいらっしゃることと思います。

 

PAK85_bukiminanokisaki20140102_TP_V[1]その場合、できれば月に一度、少なくとも年に数回は、建物と敷地の状況確認・メンテナンスを行いましょう。

空き家の放置は、不動産の資産価値を損ね、ご近所や地域に迷惑・心配を掛けてしまいます。
社会問題としての認識が高まるにつれて、これまで以上に放置空き家には厳しい目が向けられるようになってきていますから、無為無策ではいられなくなります。

 

管理の具体的な内容は、「室内に風を通す。通水を行う。庭の草木の手入れをする。郵便物を回収する。外壁や屋根の傷みや、不法侵入の痕跡はないかを確認する」です。

 

空き家がお住まいから遠くにあって、ご自分での管理が難しい場合には、管理サービスの利用をご検討下さい。

 

民間では不動産会社や警備会社によるサービス提供が増えてきています。
上記した基本的な管理を行ってもらった場合の費用は、1回当たり1万円ほどが多いようです。

 

地域のシルバー人材センターが市区町村と提携して、空き家管理を行っているところもあります。
民間より費用は抑えられるかと思いますので自治体にお問い合せ下さい。

 

 

空き家管理のご相談もお受けします↓

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伊藤由美子です。

空き家となっている建物を残し、貸し出す方法として、

 

リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す
DIY型賃貸借で空き家を貸す
保育施設として空き家を貸す
介護施設として空き家を貸す

 

 

を、代表的な方法として挙げましたが、インターネットが普及した今は、継続的賃貸だけではなく、一時的に建物を貸すことも可能になっています。

 

 

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例えば、ミーティングやパーティー、商用のレンタルスペースとして、あるいは映画・テレビのロケハウスとして、時間や日数に応じた課金システムで貸し出すことを仲介するサイトが色々と見られます。

 

 

 

 

また、現時点で法的に曖昧なところがありますが、世界中で展開されているairbnbに登録したならば、宿泊シェア用ハウスとして、海外からのゲストに喜んで使ってもらえるかもしれません。

 

これらは、まだ一般的な手法とは言えず、是非にとお薦めするものではありませんが、個人的には、あるものを活かし価値を生み出していく、面白い試みだと注目しています。

 

 

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FRA・伊藤由美子です。

 

以前のブログで、「空き家の心配解決は市町村の条例確認から始めましょう」と書きました。

全国で約400の自治体が、老朽家屋の適正管理に関する規定を定めた空き家条例を制定しています。

 

 

662fa7d2047eb75585d81a96bf983a01_s管理を規定するにとどまらず、空き家の所有者と利用希望者のマッチングや、老朽家屋の取り壊し費用の補助など空き家問題解決への独自のサポートを行っている自治体もあります。

例えば、東京都でみると、世田谷区は「空き家等地域貢献活用相談窓口」を開設し、空き家所有者と空き家を活用したい地域団体との間を取り持つサポートを行っています。そして、荒川区には、危険な老朽空家住宅を所有する個人を対象に除却費用を助成する制度があります。

 

 

様々な条件が合えば使えるというサポートなので、実際に使うことができるケースはそう多くはないとは思いますが、条例内容の確認と同時に、支援制度がないか調べてみると宜しいかと思います。

 

国土交通省住宅局・一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会が開設している「空家住宅情報」サイト で、地方公共団体の相談窓口検索を行うこともできます。

 

 

 

自治体サポートの確認のお手伝いもできます↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回までのブログで見てきた、脱「空き家」の代表的な選択肢を、ここでまとめます。

 
①建物を残したまま

中古住宅として空き家を売却
古家付き土地として空き家を売却
リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す
DIY型賃貸借で空き家を貸す
保育施設として空き家を貸す
介護施設として空き家を貸す

 

②建物を壊し更地に

建物敷地として土地を貸す
駐車場用地とする

 

③建物を壊し新しい建物を建てる

アパート経営を行う
高齢者施設を建て一括貸しする

 
どの方法がいいのかとても選べない…!と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。
皆さまのお気持ちを踏まえ、不動産のいまの状況・これからの予測を行い、取捨選択のお手伝いをいたします。
不動産鑑定士は、不動産に関する客観的な分析と判断の専門職です。
お気軽に、ご相談下さい。

 
次回以後も、違う角度から、空き家のお話をもう少し続けます。

 

 

 

空き家問題の個別相談、お待ちしております↓

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鑑定士の伊藤です。

 

空き家の敷地がかなりの広さである場合には、有効活用策として、高齢者施設を建設して事業者に長期一括貸しする形態を、アパート・マンション経営と比較してみる意義があるかと思います。

 

f9cb72f0a4c654bfa0aca9ca287fbfdf_s高齢者施設事業は成長分野のビジネスですから、施設の運営会社による一括借上げ(20~25年程度)で、今後の人口減少の影響に注意が必要なアパート経営と比べて長期的に安定した賃貸収益が得られる可能性があります。

 

この場合は、パートナーとなる建設会社及び事業運営会社の慎重な選定と、賃貸借契約の詳細の確認、特に今後の修繕区分を明確にすることが大切になってきます。

 

 

弊社で、アパート建設と、高齢者施設建設の両方についてのシミュレーションを承れます。
ご興味のある方は、どうぞお申し付け下さい。

 
シミュレーションのお申込みはこちらからお願いします↓

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