Monthly Archives: 2月 2017

 

今回の案件は、FRAコンサルティングの代表鑑定士と若手鑑定士の二人で担当することになりました。

 

 
【 弁護士事務所訪問 】

 
約束の金曜日の朝、四谷にある事務所を私と若手の二人で訪問しました。

 
ご依頼について確認した内容は…

 

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依頼者は、オーストラリア人女性のGさん。

 
ファッションモデルだったGさんは10年以上前に来日し、仕事を通して出会った日本人のアパレル会社社長と結婚。

 
一児をもうけ、夫の会社を手伝ってきた。

 

 

しかし、結婚直後から夫の女性関係に悩まされ、ついに離婚を決意。

 

協議によって子どもの親権を得たGさんは、息子を連れてオーストラリアへ最近帰国したが、財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価金額について、見解相違の問題が残っている。

 

夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。

 

 

本件は、建物調査含む不動産調査が得意な若手鑑定士を主担当としました。

 

一般的住宅と異なる視点が必要な高級住宅評価の注意事項を、彼にしっかり伝えていこうと思います。

 

 

 
<次回に続く>

 

 

 

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FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤です。

 

前回ブログで予告の通り、高級住宅の評価について、Gさんのストーリーを用いてお届けいたします。

(このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。)

 

 

【 弁護士からの連絡 】

 
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ある水曜日の昼下がり、以前からご依頼を下さっている女性弁護士の方から、電話が入りました。

 

 

 

「鑑定評価を一件お願いしたくてご連絡しました。

対象不動産は、渋谷区内の一軒家です。

詳細は、うちの事務所にお越し頂いてご説明させて頂きたいと思いますが、ご都合いかがでしょう?」

 

 
金曜日に、事務所にお伺いすることになりました。

 

 
<次回に続く>

 

 
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伊藤由美子です。

 
テレビ番組出演をきっかけに始まった弊社代表・降矢等のブログシリーズは、皆さまいかがでしたでしょう?

 
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私は、読者として過ごしたこの1ヶ月、どこかに自分を待つお得な別荘があるかも!?…箱根、熱海、伊豆、軽井沢、苗場…と、脳内旅行をしていました。

 

関西で育っておりますので、六甲や有馬、箕面、伊勢志摩…へも想像は広がり…

 
不動産については、考えているだけでワクワクして気分が上がってきます。

 

 

そんな夢見る心の旅の一方で、次のブログシリーズはどうしようかな、と現実的なことも考えていましたが…別荘と同じく、居宅の中で特殊性がある高級住宅の評価をテーマに、ストーリーシリーズを書かせて頂きたいと思います。

 

高級住宅については、相続に関係してトピック(高額な相続税や分割の問題)となることが多いのですが、今回は弊社が以前ご依頼を頂いた財産分与の実例を元にお話をして参ります。

 

どうぞ宜しくお願いいたします!

 

 

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「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容についての最後の補足です。

 

 

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左記「基礎がしっかりして住める物件→土地代だけで買えてお買い得」は、耐用年数の超過した木造家屋でも、基礎など重要な部分に問題がなければ、まだ数年は十分に住めるので、土地代だけで購入できてお買い得となります。

 

 

 

ただし、将来において新築する場合は、既存の建物を解体しなければならず、その場合は取壊し費用がかかることをどうぞお忘れなく。ちなみに、今回査定した勝浦の別荘(小規模の木造平家建)の解体費は、諸経費込みで60~70万円程度と思われます。

 

さらに、ご参考までにお話しますと、小澤さんの別荘の場合とは逆で、「住めない家屋」のある別荘については、売りに出して成約できる価格(市場価格)は、土地値マイナス取壊し費用、例えば、土地値550万円-取壊し費用60万円=市場価格490万円、となることが多いです(取り壊し費用が売主負担の場合)。

 

 

以上、別荘をテーマに、久々にブログシリーズを書かせて頂きました。

 

皆様のご関心あるテーマについて、今後も情報提供していきたい所存です。
ご意見・ご感想をお待ちしております。

 

 
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「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容補足の2回目です。

 

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本日は、左記フリップ「30年以上経った木造建築はほとんど価値がなくなる」につきまして。

 

 

 
今回査定させて頂いたピスタチオの小澤さん宅については、築35年以上経過している割には建物コンディションに大きな問題はありませんでした(但し、外観診断ですが・・・)。

 

しかし、最終的に土地と建物の評価額を550万円とし、そのうち土地価格がほとんどを占め、建物価格はゼロと申し上げました。

 

建物の状態も悪くなく、まだ使えそうなのになぜ市場価値はないのでしょうか?

 

木造の戸建住宅の「経済的」耐用年数は概ね30年と言われています。

この「経済的」というのは、その木造家屋の価値を指しています。

 

 

木造は、古くなると(30年以上経過すると)どうしても耐久性や耐震性、設備面(目に見えない部分)などの問題で劣化は否めません。

 

所有者自身はこの先まだ数年使用できるのだから価値があるのでは思われますが、これは資産価値、つまり家屋として使える物理的価値があるのではと考えるからです。

 
不動産市場に出した場合、この別荘を買っても良いと考える方は、その家ではなくその土地(場所)が欲しい。

 

つまり、仮に売りに出して成約できる価格(これを一般に市場価格といいます)は、買主にとって「家はおまけ」であって、ほぼ土地値で買わないと損をしてしまうと考えます。

 
この別荘を買った方は、その後1~3年ほど”おまけ”の家を使った後、取り壊して、自分のプランに合った家屋を新築するでしょう。

 
ですので、近いうちに取り壊すであろう「耐用年数の超過した建物」にまでお金を出して買うなら、建築物のない他の更地を探した方が得策となるからです。

 

 

 

したがって、30年以上経過した木造家屋は、文化財指定など特別なプレミアが付かない限り、市場価格は僅少ないしは値が付かない、ということになります。

 

 

 
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別荘評価のポイントを5回のブログでお伝えしてきました。

 
今回から3回のブログにて、「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容について補足をさせて頂きます。

 

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本日は、放映の中で左記フリップで示された

「傾斜→価値が低い」「平ら→価値が高い」

についてです。

 

 

 

一般的には、平坦な土地の方が傾斜地に比べて生活利便に支障が少なくなります。

そのため同じ地域でしたら、平坦地の方が好まれますし、傾斜地に家を建てると造成工事費もかかりますので、総じて傾斜地の方が安くなる傾向があるという意味で、「平ら→価値が高い」という表現は、同じ地域の傾斜地と比べた場合には少なからず価値は高くなる、とご理解下さい。

 

ただ、別荘地の場合は、眺望も大きな要素となりますので、「海に向かって傾斜している地勢のある土地」や「傾斜があることによって日照に恵まれる土地」などはむしろ、平坦地より高くなる場合もありますので、その土地の需要者(どういう方が購入するのかなど)を十分に検討の上評価する必要があることを申し添えます。

 

 

 

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前回まで別荘地(土地)の選定ポイントについて述べてきましたが、次は別荘の建物部分、とりわけ築年の経過した木造家屋の良し悪しの簡単な見分け方を一部、ご紹介します。

 

建物は基礎部分の状態が特に重要な要素となってきますので、テレビ放映ではこの件について取り上げましたが、その他外壁の状況(たとえばクラックが多くないか)や、できれば屋根に上ってみて破損や傷みの目立った箇所はないかなどをチェックする必要があります。

 

 

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ピスタチオ・小澤さんの勝浦の別荘評価では、建物の基礎部分の簡単な確認方法として、床下換気口をチェックしてみました。
床下換気口とは、住宅の基礎に設けられた開口部のことです。

 
ここが詰まっていたり手入れがなされていないと風通しが悪くなり湿気などで家が早く傷みます。木造家屋にとって、一番大事な土台を守る大切なものです。

 

 

床下換気口の設置の仕方は建築基準法で定められていますが、簡単に言うと、対角線上に配置して、床下に満遍なく空気が流れるようにします。

 

1階床下、つまり基礎部分の湿気を外に逃がすためで、湿気が多いと土台に使われている木材が腐ったり、シロアリの被害もあり、大変危険です。
またカビも発生しやすくなり、その上の室内にもカビの生ずる大きな原因となります。

 

 

特に勝浦は沿岸部ですので、湿気だけでなく塩害も視野に入れ、今回、視聴者の方が誰でも簡単に外観より判断できる方法として、この件をお話しました。

 

 

床下換気口の役割は別荘に限らず、木造家屋にとって非常に大きいです。

 

 

 

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次に2つ目は、別荘地の地勢についてです。

 

地勢とは広く「土地のありさま」、つまり傾斜のみならず、地質や地盤の状態なども含みますが、ここでいう地勢は土地の傾斜の程度や周辺地域の高低差を指します。

 

 
たとえば、「当地域の地勢は概ね平坦」とか「当地域の地勢は南方に向かって緩やかな傾斜地となる」、または「当地域の地勢は東方に向かって上り急勾配となっていて、一番高い所との高低差は40mほどある」など、表現は様々ですが、イメージ頂けるのではと思います。

 

 

そこで、先ほど述べました想定される購入者のうち、比較的ご高齢で、移住目的の方への注意事項となります。

 

海に向かっての開放感や良好な眺望を期待できる別荘地は当然ながらその地勢が相応に傾斜しています。

 

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多くの方は自動車を使用して移動しますので特に問題がないようにも思えますが、移住目的で自然環境を楽しみながら生活したいとするご高齢の方は、日課として徒歩で散策に出るでしょう。その際、平坦地あるいは僅かな傾斜ならほぼ問題はないのですが、やや勾配のある地勢ですと楽しみにしていた散歩ですら体力を使うので気が進まなくなります。

 

 

したがって、良好な景観や眺望を求めると同時に、ご自身の別荘地周辺の地勢(傾斜の程度)も十分に視野に入れるべきです。

 

 

 
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