Monthly Archives: 4月 2017
FRAコンサルティングの伊藤です。
バニラ・エアの就航初便で、クリスマスの日に私はセブの地に着きました。
セブの滞在は、3泊4日の短い日程でしたが、百聞は一見に如かず。
報道や本で得ていた情報に、現地での体感が加わって、フィリピンへの理解が深まりました。
この旅での見聞をもとに、不動産の価値に影響する様々な観点から、フィリピンの状況をお伝えします。
興味ある街で宿を探すとき、私はできるだけ現地の方の生活の場に近い場所を選ぶようにしています。
セブはビーチリゾートとして有名ですが、メトロ・セブはフィリピン第2の都市圏であり、経済活動も活発です。
ビーチリゾートが建ち並ぶマクタン島ではなく、セブ・シティのビジネスエリアの周辺にあるホテルを拠点としました。
宿に落ち着いたら、次はスーパーマーケットを押さえます。
スーパーはその国を最もダイレクトに感じられる場所だと思います。
フィリピン統計庁によれば、2016年の国内総生産(GDP)の伸び率は6.9%(2015年は5.9%)。GDPを需要項目でみると、その7割を占めるのは民間消費で、民間消費がフィリピンの成長を支えています。
はたして、一日いても見て回れないような、巨大なショッピングモール内のスーパーで、大きなカートに大量の商品を載せて買物をするたくさんのフィリピン人家族の姿が見られました。
さらにフィリピンらしさを感じたのは、レストランです。
日本で家族の外食といえば夫婦と子どもの核家族が中心ですが、こちらでは10~20人の三世代の親族があちこちでテーブルを囲み、大量の料理が所せましと並んでいました。
フィリピンの味として、ガイドブックで必ず紹介されているのが、ジョリビーというフィリピン発祥のファーストフード店。
モール内では各階に複数の店舗を擁し、存在感でマクドナルドを圧倒しています。
ロードサイドでも、数百メートルに1軒あるのでは?!と思うくらいに、一度見たら忘れられないユニークな蜂のキャラクターの看板が目につきました。
買って、食べて、大きな笑顔… 今から30年前、私はまだ子どもでしたが確かに消費に情熱を燃やしていたなぁ、との感慨がわき、フィリピンの人たちの姿をまぶしく感じました。
不動産の有効活用が豊かな消費につながります↓
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伊藤です。
昨年の秋、フィリピン行きの背中を押してくれるニュースがありました。
12月、日系航空会社で初めて、バニラ・エアがセブ直行便の運航開始!
例年小学生の子どもたちと時間を持て余す冬休みに、初便が出ます。
これは、いくしかない!
バニラ・エアというLCC(ローコストキャリア:効率的な運営により低価格の運賃で運航サービスを提供する航空会社)にも興味深々です。
低いコストで移動が可能となるLCCが路線開設すると、潜在的な旅客需要が掘り起こされ、地域活性化につながると報告されています。
国土交通省国土交通政策研究所の2015年の調査によれば、LCCが就航すると、
・来訪者の増加のみならず、個人客・若年層の利用者の増加など客層が変化
・客層の変化に伴い小規模宿泊施設やレンタカー利用者や、ツアーでは立ち寄らない地元の商店街・飲食店への客が増加
したそうです。(特に奄美大島では顕著とのこと。)
地域が活性化すれば、不動産価格にもよい影響が出ます。
さて、そして向かった成田空港・第3ターミナル。
このターミナルはLCC専用で、2015年4月にできました。
建物は、合理的でシンプルな作り。まだ新しくてきれいです。
機内での食事・飲み物は都度購入、映画や新聞・雑誌等のエンターテイメントが提供されないですが、親会社のANAのサービスと大きな違いを感じることはなく、快適な空の旅でした。
旅好きの鑑定士ばかりです↓
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伊藤由美子です。
今日からフィリピンの話題を綴らせていただきます。
まずは、なぜ、フィリピンに興味をもったのかのお話を。
私は幼少時から外国文化(ディズニーのプリンセスものなど…)に憧れてきました。
中高生の頃には洋画が好きになり、学校の授業では世界史が一番楽しみでした。
大学は、そんな趣味に沿う授業が多く選択できる、英語学科に進みました。
この間ずっと、私が心惹かれていた先は、ヨーロッパです。
アジアはもとより、アメリカにさえあまり興味が持てませんでした。
でも、1年間の交換留学は、帰国時期等の理由から、ヨーロッパの大学ではなくアメリカの大学を選びました。
アメリカのヨーロッパへの玄関口・ボストンで妥協、です。
このボストンでの生活から、ちょっと心境に変化が…
寮生活でアメリカ人のルームメイト達と仲良くなり、フランス人などヨーロッパからの留学生とも交流しました。
ですが、話していて波長が合い、互いに言葉にする前に考えていることがわかるのは、アジアにルーツのある人たち。
自分はアジアの中の日本人なのだなぁ、とアジアを意識するようになりました。
その当時から20年が経ち、世界の状況も日本の状況も大きく変化しています。
どちらかと言うと悩ましい方向へと…
私の異文化へ憧れる気持ちは昔と同じですが、今は以前にはない切実感が加わって、他国について知りたいと思うようになっています。
フィリピンは、不動産投資先、労働力輸出国、退職後ロングステイ先などとして注目されている国です。
人口ピラミッドはきれいな三角形(国民の平均年齢25才)で、年6%超の経済成長を続け、これから豊かになろうとしています。
日本と対照的な国として興味が湧き、東南アジアの中で日本から最も近くて、英語が公用語であることに魅力を感じました。
近いうちにフィリピンに行ってみたい… そう願うようになった私は、チャンスを待ちました。
国内の様々な土地の文化も知りたいです↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
このところ、地政学リスク(※)を強く意識させる出来事が相次いでいます。
※特定地域が抱える政治的・軍事的・社会的な緊張の高まりが、その地域や周辺の経済、あるいは世界経済全体の先行きを不透明にする不確実性
グローバル化した世界では、ある地域での出来事が、ときに世界のマーケット全体に大きな影響を及ぼします。
不動産マーケットも例外ではありません。
地政学リスクが顕在化すると、金融市場ほどの即時反応ではありませんが、不動産市場の転換につながることがあります。
また、訪日外国人観光客は世界最速のスピードで、増加を続けています。
アジアからの来日者を中心に、訪日外国人の日本国内での存在感は年々高まり、不動産の利用や投資に変化をもたらしています。
不動産の細かな部分まで見落としがないようグッと目を近付けると同時に、視点を大きく引いて他国の状況も視野に入れておく。
私たち不動産鑑定士に、そんな新たな心構えが求められていると数年前より感じてきました。
さて、知りたいとなったら現地調査、が鑑定士の基本行動!?
昨年末、今一番関心があるフィリピンへ行きました!
次回よりフィリピン現地調査報告をお届けいたします。
常に不動産市場を見つめています↓
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FRA・伊藤です。
2017年は3年に1度の固定資産税評価がある年。
例年にもまして、FRA鑑定士一同はバタバタとした冬を過ごしました。
『湾生回家』という台湾のドキュメンタリー映画について、池田と私で盛り上がりました。
(忙中閑あり(笑)。二人それぞれ、冬のうちに劇場鑑賞に出掛けていました。)
『湾生回家』は、終戦前の台湾に生まれた「湾生」と言われる日本人の方々の、望郷の念をすくい取った台湾のドキュメンタリー映画です。
以下、公式サイトから引用します。
敗戦によって台湾から日本本土へ強制送還された日本人は、軍人・軍属を含め50万人近かったと言われています。
彼らの多くにとって、台湾は仮の住まいの土地ではなく、一生涯を送るはずの土地でした。
しかし残ることはできず、その願いはかないませんでした。
そこで生まれ育った約20万人の「湾生」にとって、台湾は紛れもなく大切な「故郷」でした。
しかし、彼らは敗戦という歴史の転換によって故郷から引き裂かれ、未知の祖国・日本へ戻されたのです。
戦後70年という長い年月を経るなかで、かつて20万人と言われた「湾生」が高齢化して、「湾生」が忘れ去られようとしている現在、台湾の人々の心とまなざしで、彼らの人生を、引揚者の想いを記録しました。
子ども時代を過ごした土地は、その人が生涯忘れ得ぬ、かけがえのない存在となる。
土地が人間にとっていかに深い意味を持つ存在であるのか、ジーンと胸に響く、素敵な映画でした。
映画への感想からさらに話は広がって、台湾好きな池田が、ブログで台湾をテーマにいくつかお伝えすることを決定!
…したところで、有難いことに、ボリュームのある評価案件をいただき、降矢・池田両名が、各地を飛び回ることになりました…
池田の執筆が終わるまで、次回からもいましばらく、私のブログにお付き合い下さいませ。
鑑定士にとって映画からの学びは多いと感じています↓
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4月も半ばにさしかかり、桜が楽しめるのもあと少しですね。
華やかに枝を広げる桜の木には、ちらほらと元気な若葉が姿を見せ始めていました。
さて、春といえば子どもたちの入学・進級。
我が子の入学・進級といえば親にとってはPTA。(ちょっと強引な連想…^_^;)
昨年度、私は子どもの通う小学校でPTA役員を務め、先日次の方へとバトンタッチをしたばかりです。
活動を通して様々な発見・経験がありましたが、地域活動の中心の場としての学校の重みを体感できたこともその一つでした。
住宅(宅地、戸建、マンション)需要者のうち、子育て層の場合は学区を考慮要因とする方が少なくありません。
販売チラシでも、「人気の〇〇小学校の学区です!」などとよく謳われています。
では、”学区”の色を決めるもととは…?
授業やクラス運営は重要ですが、公立校の先生方はローテーションで入れ替わります。
となると、学区の特色の決め手は、そこに通う子どもたちを育てる親であり、見守る地域の方といえるのではないでしょうか。
学校を拠点に展開されるPTA活動には、親と地域の住民・事業者が手をたずさえる場が多々あります。
そうしたPTAの活動内容やその頻度、運営スタイル等は、学区の評判につながります。
ゆえに、ある学校のPTA活動は学区内の不動産価値に影響する…!?
子どもたちのためのみならず、ご自宅を所有される方にとっては資産価値の維持向上にも、PTA活動が役立つとしたら、PTA活動にお悩みの方のお心が少し安らぎますでしょうか。
地縁のないエリアで居住用の不動産を購入なさる方は、学区の小・中学校のPTA活動について情報収集し、地域を知る一助となさってみて下さいませ(^_-)
不動産価値の将来見通しについてのアドバイスもいたします↓
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鑑定評価は、Gさんのお役に立ったでしょうか…?
【 弁護士来訪とユーカリキャンディ 】
会社の入口ドアが開き、明るい女性の声が室内に響きました。
「千葉のほうの仕事があったので、ちょっとこちらにお邪魔して、例の財産分与の案件のご報告をと思いまして」
私は、わざわざありがとうございます、どうぞこちらへ、と中へご案内しました。
鑑定評価書を提出してから、2ヶ月ほど経っていました。
「相手側からは、10億円ちょっとの鑑定評価書が出て、それぞれの評価書を精査し、協議しました。そして最終的に、ご自宅は13億円の現在価値ということで、財産分与を進める話でまとまりました。
オーストラリアのGさんは、問題が解決してとてもハッピーとおっしゃって、お世話になった方々に、と昨日Gさんから小包が届きました」
そういって彼女は、鞄から、キャンディの袋をテーブルに出しました。
「こちらFRAの皆さまに。ユーカリキャンディだそうで。スーッとして、花粉症や喉のイガイガに効くみたいですよ」
ユーカリキャンディ!?初めて目にします。
秋の花粉に悩まされる私にはちょっと嬉しいプレゼントです。
鑑定評価を通じての様々な出会いに感謝し、これからもお困り事の解決に尽くしたいとの思いを胸に、優しい色のキャンディを口に入れました。
<この項終わり>
財産分与に関係する評価の実績豊富です↓
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複数の試算価格(鑑定評価手法を適用して求められた価格)を求め、それらを調整することで鑑定評価額を決定します。
【 積算価格と収益価格の開差 】
現地・役所調査を終えて、主担当の鑑定士は評価書の作成を着実に進めていきました。
そして、評価前打合せから1週間経って、私たちは再びミーティングテーブルを囲んでいました。
「やはり、事例がなく、取引事例比較法は適用を断念せざるをえませんでした。そして原価法による積算価格と収益還元法による収益価格の間には、大きな開差が出てしまって…」
評価書を鑑定評価額決定の直前まで書き上げ、担当鑑定士は悩ましい表情です。
なるほど。収益価格は、積算価格の半分少し、かなり低い金額で出ています。
それぞれの手法の評価過程が正確であるかを確認して、私は言いました。
「高級住宅のみならず一般住宅も含めて、戸建住宅を賃貸物件とした場合の収益価格が土地・建物それぞれの現在価値を積み上げた積算価格に対して相当低位の額となることはよくあります。期待される収益性が低いものだから、そうなって不思議はない。
高級住宅の市場参加者の実態を考えてみましょうか。この不動産の需要者として、収益獲得を目的とする投資家は考えづらく、自己居住用としての住宅取得を目的とする実需者たるエンドユーザー、もしくは転売を目的とする不動産業者。
そうだとすると、市場価格は、対象不動産の収益性を反映する収益価格ではなく、居住の快適性やステイタス性を反映した積算価格が軸となっていきます。
この分析をふまえ、鑑定評価額は、収益価格は積算価格の検証的位置付けとして捉えて、積算価格を標準に決定しましょう」
鑑定評価額は、14億8,000万円となりました。
<次回に続く>
分かりやすい説明を心掛けています↓
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