Monthly Archives: 4月 2019
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
平成27年2月にスタートして4年が経ちました弊社の「江戸っ子不動産鑑定士ブログ」･･･本日が平成最後の投稿となります！
これまで472件の記事をお届けしてまいりました。
不動産と不動産鑑定評価についての専門情報を中心に、地域の話題、弊社の紹介、をテーマに綴っております。
いつもお目通しをありがとうございます。
「このようなことについて知りたい」というご希望がありましたら、是非お気軽にコンタクトページ等からご連絡ください。
皆さまからのお声を励みに、これからも発信させていただきます！
さて、明日から特別な10連休。
弊社の地元・墨田区の江戸東京博物館では「江戸の街道をゆく ～将軍と姫君の旅路～」展がはじまります。
以下、江戸東京博物館ホームページからの引用です。
本展覧会では、将軍の上洛と日光社参、姫君たちの江戸下向に関わる資料を通して、「江戸の街道」における旅路をたどります。風景や道の姿は変わっても、先人たちが通った街道は現代の私たちにとってもなじみの深い道となっています。過去から現在まで続く街道の歴史をご覧いただけましたら幸いです。
道は、過去と現在をつないでくれる存在･･･
かつて東海道五十三次の37番目の宿場町・藤川町（愛知県岡崎市）にいった折、そう感じました。
【関連記事】 藤川の町：東海道沿い
新時代の初めに、先人の歩みを辿るのは良き時間となるかと思い、お知らせいたします。
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★「江戸の街道をゆく ～将軍と姫君の旅路～」展★
◇会期 2019年4月27日(土)～6月16日(日)
（5月7日・27日、6月3日・10日は休館）
◇会場 江戸東京博物館（東京都墨田区横網1-4-1） 1階特別展示室
◇開館時間 9：30～17：30 （土曜日は～19：30。入館は閉館30分前まで）
◇観覧料 一般1,000円 大学・専門学校生800円 高校生・中学生・小学生・65歳以上500円
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なお、不動産鑑定の視点からは、道路は不動産の価値を左右する重要な存在です。
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接道の問題ほか、なにか不動産にまつわるご心配ごとがおありでしたら、お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）ください。
ゴールデンウィーク中も、ご相談をお受けしております！
降矢等です。
2015年の「空き家対策特別措置法」の完全施行からもうすぐ4年が経ちます。
この間、東京都はさまざまな施策を打ち出してきました。
今春の最新情報を2つお知らせいたします。
１.「東京空き家ガイドブック」発行
空き家の解決の手がかりとなる”基礎知識”（「空き家のギモン編」）と”解決事例”（「空き家の事例集編」）がまとめられた冊子が先月発行されました。
「空き家のギモン編」では下記のような項目について、Ｑ＆Ａ方式で解説されています。
・どんなときに空き家になるか
・空き家の解決策にはどんなことがあるか
・空き家を相続したら、まず何を確認すればいいのか
・空き家にどのような税金がかかるのか
・空き家を売却する場合、どのような流れで進めればよいか
・空き家を賃貸する場合、大家としてどのような流れで進めればよいか
・空き家を放っておくとどうなるか
・空き家のことについて、相談できるところはあるか
・空き家に対する補助金などの支援はあるか
このガイドブックは、住宅をご所有のどなたにとっても一読の価値があるものだと思います。
東京都都市整備局のホームページよりダウンロードできますので、是非ご覧になってみてください。
２.「起業家と空き家をつなぐコーディネーター」募集
東京都は来たる6月より起業家が考える空き家活用についての事業プランを募集する予定ですが、これに先立ち、起業家からの空き家物件に関する相談への対応や物件の紹介を行うコーディネーターを募集中（～4月26日まで）です。
詳しくは、東京都の下記サイトをご覧ください。
弊社不動産鑑定士一同も民間の立場で社会問題である空き家の解決に力を尽くす所存です。
空き家のお悩みについて、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご相談ください!
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
前回ブログで、争訟関係の不動産鑑定評価について、弊社不動産鑑定士は書面作成に加えて法廷での補佐人も務め皆さまをサポートさせていただいているとお伝えしましたが、税務関係の不動産評価でも、同じように書面のみならず口頭でも説明責任を尽くす所存です。
不動産の相続、贈与、同族間取引などにともなう税額計算の際に、鑑定評価が不動産の実態に即した現実的時価の把握に役立つことがあります。
鑑定評価書の鑑定評価額に基づいて当初申告を行い、申告内容をそのまま認めてもらえたときにはそこで手続き終了ですが、税務署に否認されてしまったときには、修正申告を促されたりや更正処分を受けたりすることになります。
修正にも更正にも応じられない、と納税者として異議申し立てをするには、税務署長への再調査の請求、国税不服審判所長への審査請求、さらには訴訟を提起、という流れです。
私どもは当初申告で税務署にご納得いただけるよう、精緻で丁寧な鑑定評価書の作成に努めます。
もしも、見解が相違する部分について税務署からご指摘があった際には、きちんと書面や対面で反論させていただきます。
さらに、不服審判に至った場合には審判所にも出頭し、鑑定評価内容を説明しております。
訴訟のための鑑定評価同様、税務のための不動産鑑定でも、お客さまをしっかりとお支えいたしますので、ご安心の上弊社にお任せください。
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不動産税務評価についてお悩みがおありでしたら、どうぞお気軽にお電話（０３-６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。
不動産鑑定士・降矢等です。
先日、弊社に会社経営者であるお客さまが、訴訟を視野にいれた鑑定評価のご相談にいらっしゃいました。
席につくやいなやのお客さまから次の質問に、私はちょっと面くらいました。
「降矢さんは、補佐人を引き受けて下さるのでしょうか？」
補佐人は、民事訴訟ですと、裁判所の許可を得て当事者（原告・被告）または訴訟代理人（弁護士）とともに口頭弁論期日に裁判所に出頭し、自己の専門的あるいは技術的知識によって弁論を補助する役割を担います。
「もちろんお受けしております」
私がそう申し上げますと、お客さまは安堵の表情となられ、
「では、安心してお願いできます。不動産鑑定士の方のなかには、鑑定評価はできても出頭はできないと言う方もいるので」
とおっしゃいました。
貸し手と借り手のあいだで賃料の増額や減額について争いがあるケースや、立退いてもらいたいオーナーと立退きたくないテナントとが立退きの是非や立退き料の金額について合意できないケースが典型的な事例ですが、不動産にまつわる紛争の交渉や裁判の過程でご自身の主張証拠として、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書を多くご利用いただいています。
民事訴訟の場で、訴訟当事者には、いわゆる私的鑑定書として鑑定評価書を証拠として提出する自由が認められています。
弊社では先ほど挙げた典型的な事案（継続賃料、立退料）はもとより、売買価格に問題があったケースや取引状況に不備があったケースなど、さまざまな訴訟に対応する鑑定評価書を作成してまいりましたし、担当不動産鑑定士が出廷もしております。
お客さまの主張なさるところを検証した上で、豊富な客観データを盛り込んだ緻密な論理構成による鑑定書・意見書でお支えするのが不動産鑑定士としての使命と考え、いかなる場においても自信を持って評価した内容についてご説明し、ご質問にお答えしてきたとの自負があります。
そんな私には、”書面の鑑定書は作るけれど、口頭でその内容を第三者に説明することはできない”という姿勢は理解しがたいのですが…
考えてみますと、不動産鑑定士の資格はあっても得意分野を限定して訴訟に関係する鑑定評価書を行っていない方は多いですし、逆に争訟の鑑定書でよく名前をお見かけする鑑定士の方もいます。
またいずれ具体的な事例をご紹介させていただきたいと思いますが、弊社はこれまで訴訟のための鑑定評価を多数お受けしており、出廷にもご対応いたします。
代理人弁護士の方と緊密に連携しつつ、不動産についての専門的知見によりお客さまを全力サポートいたしますので、ご安心ください！
どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でお悩みごとをお聞かせください。
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不動産鑑定士・降矢等です。
平成31年度地価公示の発表を機に、数回のブログで地元である台東・墨田・江東の地価分析や最新トピックをお届けしてまいりましたが、今日で地価公示に関する話題は一度区切りをつけたいと思います。
個人、法人の皆さまからご依頼いただく不動産鑑定評価やコンサルティング業務と、公的機関からご依頼いただく鑑定評価は、その両方が弊社業務の中心を成しております。
それぞれの評価を恒常的・継続的に担当させていただくことで、一般評価には公的評価の過程で得られる不動産市場全体を捉えた知見を盛り込み、反対に、公的評価には一般評価を通して得られるリアルなマーケットプレイヤーの思考と行動を反映することが可能となって、厚みと深みのある不動産評価を皆さまにご提供差し上げられるものと思い、日々の業務に邁進しております。
地価公示は、今年、制度が始まって50年の節目を迎えます。
地価公示制度は固定資産税など土地税制を支える基礎であり、毎年の結果は、広く国民の不動産を見る眼に影響を与えてきました。
私が地価公示の鑑定評価員となって18年、鑑定評価員が所属する分科会の取りまとめ役である幹事を仰せつかるようになってからは4年が経ちました。
ベテランと呼ばれる年次となってはいますが、初心を忘れず、ひとつひとつの評価地点としっかり向き合って精緻な評価に努めることで、すべての不動産の効用が最大に発揮される社会の実現に貢献してまいります。
不動産に関するお悩み・ご相談がございましたら、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
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地価公示と地価調査の違い
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
平成２８年度の地価公示分科会幹事に就任しました
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
不動産鑑定士・降矢等です。
台東区、墨田区と、平成31年地価公示の発表以後ブログで取り上げてまいりましたが、本日は江東区についての話題です。
豊洲市場に東京オリンピックに、と数年来、湾岸エリアがメディアで報道される機会が多い江東区ですが、区全体を見渡すと、その地域特性は、墨田区と同様に、住宅地・商業地・工業地の混在地域であるといえます。
特にマンション需要が高いのが江東区の特徴ですが、これは都心のオフィス街へのアクセスが良く生活にも便利でありながら物件価格や家賃に値頃感があるためです。
平成31年地価公示では区内全域の地価が上昇し、なかでも豊洲や亀戸エリアが10％を超える高い上昇率を示しました。
亀戸では、今年、地元で熱い注目を集める開発プロジェクトが着工します。
かつて亀戸駅東口にほど近い場所に立地し、3年前に閉鎖となったショッピングモール「サンストリート亀戸」の跡地に、マンションと商業施設が建設されます。
本年6月に着工し、竣工は3年後。開発敷地面積22,989.26㎡、マンション・地上25階地下2階建、商業施設・地上6階地下1階建、の大規模プロジェクトです！
マンションは1000戸程度となる模様で、ショッピングモール復活による利便性の向上とともに、新たな住民の流入が亀戸の街に変化をもたらしていくことでしょう。
これから折々に、工事の進捗や周辺への影響の実態などを調査をしていくつもりでおります。
本件ほか最新の江東区の不動産市況につきましては、お電話（０３-３６２６-５１６０）でお気軽にお問い合わせください。
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市場オープンの豊洲！ ～街はこれからどう変わるのか
江東区『マンション等の建設に関する条例』が一部改正されました
FRAコンサルティングの降矢です。
平成31年地価公示に関連し、今日は、墨田区の話題をお届けします。
まず簡単に墨田区がたどった歩みを振り返ってみます。
現在の墨田区のあたりはもともと農村地帯でしたが、南部は江戸時代に明暦の大火の復興として幕府が行った開拓により、武家屋敷や町家、寺社等の移転先となり、その後は住宅・商業地域として発展しました。北部地域は農村地帯を中心に、隅田川と周辺の寺社地は江戸の市民や文人墨客の遊覧の地として親しまれていました。
そして明治時代となって、河川の水運、労働力、用地の確保のしやすさから北部は紡績、南部はゴム・精密機械などの工業地帯として発展。その後、南部地域は関東大震災、第二次世界大戦による大きな被害を受けた一方、北部地域は戦災を免れ、現在へと至っています。
このような経緯より、住宅地・商業地・工業地が混在しているのが墨田区の特徴で、おおむね北十間川を境にして、北部は中低層の建物を中心とする密集市街地、南部は中高層の建物を中心とする街並みが形成されています。
平成31年地価公示では、区内全域の地価が上昇しました。
特に、南部のJR総武線錦糸町駅・両国駅の周辺の評価地点では、10～14％の上昇が認められました。
前回ブログで取り上げた浅草橋周辺と同じく、錦糸町・両国エリアでも外国人旅行者が年々存在感を増しています。
弊社は錦糸町駅にほど近い場所にありますが、夜食を買いにコンビニに立寄ったときなど、レジに列を作っているのはほとんどが外国の方です。
錦糸町には以前はアジア系の旅行者が多かったですが、最近では半分アジア、半分欧米、という印象で、欧米系の方が目立つようになってきました。
こうしたインバウンド要因に加えて、平成31年1月1日時点の価格を求める地価公示には別に織り込まれていた要因があります。
この3月16日にオープンした「錦糸町パルコ」開業の影響です。
下町エリアのパルコの新店では、平成29年11月にオープンした「パルコヤ上野」が思い出されますが、こだわりを持つオトナ世代をターゲットとしたパルコヤに対し、錦糸町パルコのほうは、職住接近で忙しく働く共働き世帯が想定顧客ということで、全国最大級の無印良品などより生活に密着した業態のテナントが揃っています。
墨田区最大の繁華街である錦糸町は、交通アクセス良好でその商圏は広く、錦糸町パルコオープンが街のさらなる活性化をもたらすことを地元の人間として期待しつつ、今後も墨田区全域の地価動向に目配りしてまいります。
墨田区の不動産に関するご相談ごと等おありの際は、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
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FRAコンサルティングの伊藤です。
心華やぐ春を迎えました。新生活を始められた方、あるいはもうすぐ始められるという方が多くいらっしゃるかと思います。素晴らしいスタートとなりますことをお祈りいたします！
さて、弊社が所属する「東京都不動産鑑定士協会」では、毎年4月に都内7ヵ所（新宿、町田、錦糸町、吉祥寺、渋谷、蒲田、西多摩）で街頭無料相談会を開催いたします。
不動産の価値や売買、活用、税務等に関するお悩みごとについて、不動産鑑定士が無料で相談に応じております。
詳しい日程・場所につきましては、↓下記リンクをご覧ください
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