Monthly Archives: 5月 2017

伊藤由美子です。

 

「不動産鑑定士が見たフィリピン(その2) ~LCCのインパクト」でお話したように、LCC就航をきっかけに私はセブ旅行を決めました。

 

LCCの普及は、私のようなアウトバウンドとインバウンドの両方に影響を与え、訪日外国人数の増加や訪日消費に寄与しています。

 
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以下、2017年5月1日の日経新聞より。

 

『失速していた訪日外国人の消費に底入れ感が出てきた。「爆買い」の一服で平均単価はかつてほど高くないが、格安航空会社(LCC)の普及などで客数が増加。家電販売やレジャー施設の利用も含め、再び訪日消費が日本経済の追い風になりそうだ。』

 

 

 

これまで訪日外国人というと、中国の方の印象が強かったですが、東南アジアからの訪日客の増加がこのところ顕著なようです。

 

2017年4月14日の日経新聞です。

『フィリピンでは昨年、格安航空会社(LCC)のジェットスター・ジャパンが成田-マニラの直行便を新規就航。日本への旅行を後押しする空のネットワークが広がる。

日本政府観光局によると、インドネシアからの観光客数は2016年に15年比で32%増えた。フィリピンは30%増、ベトナムも26%増にそれぞれ拡大している。足元で伸びは一段と高まり、今年1~2月の観光客数はインドネシアからが前年同期比57%増、フィリピンは40%増と訪日客全体の16%増を大きく上回った。』

 
こういった動きを受け、宿泊施設ニーズの増大・多様化がますます進んでいくと思われます。

 

東南アジアからの観光客は、桜シーズンに特に多いそうです。

有名な名所ではない私たちの生活の場にも、咲き誇る姿で春の喜びを感じさせてくれる桜はたくさんあります。

そんなささやかな幸福感を、海外からのお客様と分かち合えたなら、互いに忘れ難い記憶となることでしょう。

 

 

 

錦糸町の桜も見にいらして下さい!↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

前回までのブログで、見て感じたフィリピンについてご紹介してきました。

今日は海外不動産投資にご興味がある方のために、フィリピンの不動産への投資について概説します。

 

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フィリピンでは外国人の土地所有が認められていないので、区分所有登記が可能なコンドミニアムへ投資することになります。

 
物件タイプは、レジデンスタイプを中心に、ホテルタイプやドミトリータイプなどがあります。

 

 

 

フィリピンを含む新興国では、プレビルドと呼ばれる完成前の物件販売が一般的です。

パンフレットやショールームで計画内容を把握し、契約・支払いを行います。

その後物件の完成を待ち(購入タイミングにより2~5年程度)、引渡し・賃貸付け、運用していくことになります。

 

フィリピン不動産への投資は、成長する経済を背景にキャピタルゲイン・インカムゲインへの期待がある反面、日本のワンルームマンション投資のように、構築された運用の仕組みに乗り管理会社のノウハウに委ねるといった体制は整っていません。

 

フィリピンの国情、不動産投資市場に精通なさった上で、国内不動産や他国不動産とフィリピン不動産の相対比較を十分に行って、投資判断をなさって下さい。

 
複数の本に目を通した中で、フィリピンを知る最良の書だと思いました本をご紹介いたします。

井出穣治著『フィリピン-急成長する若き「大国」』

 

 
次回からは舞台を日本に移し、もう少しフィリピンの話題を続けます。

 

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 
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かつて「アジアの病人」と呼ばれたフィリピンは、今や「アジアの希望の星」と言われるようになりました。

 

貧富の格差、インフラの不備、雇用の不足といった克服すべき課題を抱えつつ、人口が増加し、経済は成長しています。

 

 

 

消費への高い意欲や、よりよい未来への期待、といった人々の内から外へ出るプラスのエネルギーを肌で感じること。
これが、私のフィリピンの旅の一番の目的でした。

 

 
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また、土地の空気を味わうことも、その地でなければできません。

 

写真だと東京と遜色ない都会的なセブのビジネスエリアですが、熱帯性気候がもたらす湿った熱気や車の排気ガスの匂いは視覚ではとらえられません。

 

 

 

フィリピンを旅したことで、「日本は先進国である」と普段意識の外にある事実に気付き、まずこの点で東南アジアの国々の方にとって日本は魅力的な旅先となっているのだな、と思い至りました。

 

 
ドゥテルテ大統領がフィリピンのリーダーとなって一年を迎えます。
今後ますます発展していくであろうフィリピンと日本が、良い関係を維持できることを願っています。

 

 

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伊藤由美子です。

 
2015年実施の国勢調査で、フィリピンの総人口は1億98万1437人。(2015年8月1日時点)

 

国際連合の人口推計では、フィリピンの人口は年間約1.5%というアジアの中でも高い伸び率で増加を続け、2025~30年のうちに日本の人口を追い越すと予測されています。

 

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さらに人口構成が若いことから、ASEANの国々の中で少子高齢化となるのが一番遅く、人口ボーナス期(15~64歳の生産年齢人口の総人口に占める比率が増える時期)は2050年頃までと長く続きます。

2050年時点では総人口の約2/3を生産年齢人口が占める見通しです。

 

 
たしかに、セブの巨大ショッピングモールは人であふれ、どこにいても目に付くのは若者や子どもでした。

 

フィリピンに近い奄美大島に1年前に行ったのですが、奄美では年配者しか目に入ってこなかったことと対照的です。

 

 

フィリピンの人たちは、概して明るくフレンドリー、そして大らかです。8-2

 

大らかさは、クリスマスツリーからもわかりました。

 
ホテルロビーを彩る素敵なクリスマスツリーですが、もうクリスマスは過ぎています(笑)

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日本では一夜にしてクリスマスからお正月へと装飾切り替え…ですが、ここまで厳密なのは日本だけかもしれませんね。

 

 
このようなフィリピンの人の気質は、BPO産業や英語教育産業がフィリピンに拠点を置く理由の一つとなっているようです。

 

 

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

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旅出ちの前はもちろん、どこに行こうかを考える段階から、渡航先の物価は気になる情報です。

 
まずは、2017年1月5日の日本経済新聞より。

『フィリピン政府は5日、2016年の消費者物価指数(CPI)上昇率が1.8%だったと発表した。フィリピン中央銀行のインフレ目標の2~4%の下限を下回った。2016年のCPI上昇率は前年より0.4ポイント拡大した。ペルニア国家経済開発庁長官は「原油価格の上昇などが見られるものの、17、18年のインフレ率も目標の範囲に収まるだろう」と述べた。』

 

 

インフレ率が安定的に推移し、物価に関してフィリピンは健全な状態にあるようです。

 
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旅をして、フィリピンの物価水準はフィリピン国産品については日本の同等品の1/2~2/3の価格水準だと思いました。

 

人件費のコスト割合が高いもの、例えばタクシーや美容サービスの価格は日本の1/5以下ではないかと…
これには、フィリピン国内の所得格差や高い貧困率が関係していそうです。

 

 

所得格差を示す指標であるジニ係数は、近年でも社会騒乱が起きる目安とされる40%を超えています。
また、人口に占める貧困層の割合である貧困率も、近年緩やかに低下傾向にあるものの、いまだ近隣諸国と比べて高い20%超の水準となっています。

 
体験した朝食価格の事例を挙げます。

フィリピン・ファーストフードの雄、ジョリビーでの3名の朝食が、170ペソ(約370円)
セブ市内で一番のホテルビュッフェだというマリオットでの3名の朝食は、1850ペソ(約4000円)

 
ジョリビーの価格と人気振りにはびっくりしました。
一方、マリオットの朝食を悠然と楽しむフィリピン人ファミリー達の姿も印象に残っています。

 

 

 
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伊藤由美子です。

 

「不動産鑑定士が見たフィリピン(その3) ~消費は善なり!」でフィリピンの国内総生産(GDP)について、需要項目からみた特徴(=民間消費がGDPの7割を占める)を挙げましたが、ほかにも特徴的な点が2つあります。

 

① GDPの6割をサービス業が占める
② 海外への出稼ぎ労働者による送金がGDPの1割を占める  ということです。

 

 
先に、②の特徴について見ていきます。

フィリピン中央銀行によると、2016年の海外出稼ぎ労働者を含む在外フィリピン人からの送金額(銀行経由のみ)は、前年比5.0%増の269億米ドル(約3兆400億円)となり、2000年代に入って毎年過去最高を更新し続けています。

 

送金額が対GDP比1割というのは、世界の他の国々と比べて際立って高い割合です。
また、出稼ぎ者数の対総人口比も1割です。フィリピン国民の10人に1人が国外で働いていることになります。

 

フィリピン経済の成長を労働力の輸出が支えており、海外就労は国内の失業対策ともなるため、フィリピン政府は海外雇用庁という海外での雇用促進を目的とした機関を置いて出稼ぎを後押ししています。

 
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次に、①の特徴です。

フィリピンのサービス業は、旺盛な民間消費の需要を反映し、商業、金融、不動産、通信などいずれも盛んで、全就業人口の約56%がサービス業に従事しています。(2016年1月・フィリピン国家統計局)

 

 

近年成長分野として注目をされているのが、「不動産鑑定士が見たフィリピン(その4) ~活発な不動産投資」でもふれた、BPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング:自社の業務プロセスの一部を継続的に外部の専門企業に委託すること)産業です。

 

 
フィリピンでは英語が公用語となっている(国語はフィリピノ語)ため、国民の多くが高い英語力を備えています。
海外やBPO産業で働くフィリピン人の増加は、この英語力があってこそです。

 

旅行中、英語が通じなくて困ることはなく、フィリピン人の英語はクセがなくて聞きやすいと感じました。

 

フィリピン独特だな、と感じたのは、「sir」と「ma’am」の多用です。
“Yes, ma’am.” “Thank you, ma’am. ” “Good morning, ma’am.” あらゆる会話の最後に、ma’amがつけられたような…^_^;
行ってみて初めてわかった発見の一つでした。

 

 
フィリピン人の英語力の高さを活用した新しいサービス業として、セブには韓国資本や日本資本の英語スクールが増えています。

日本人の英語力の底上げが国の課題となっている今、近くてリゾートも楽しめるセブの語学学校の魅力は大きい! ポテンシャルの高い産業だと思いました。

 

 

 

企業活動や雇用状態は、不動産市場に影響します↓

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伊藤です。

 
5フィリピンのインフラ(道路、電力、鉄道、下水等)整備は、非常に遅れており、これが製造業育成の阻害要因となっていると言われます。

 

ダボス会議で有名な、世界経済フォーラムが発表した「2016-2017 世界競争力レポート」によれば、フィリピンの公共インフラの質は、対象138ヶ国中95位です。

ちなみに、日本は5位です。

 
滞在中にインフラの不備を体感したのは… 道路とトイレでした。

 
仕事・プライベートを問わず、足を使って発見・刺激を得ることを私は大切にしています。セブでも連日街を歩きました。

 

ホテルが面する車道と歩道が分離した大通りは幹線道路のはずですが… 道路に凹凸があるのはもとより、唐突に歩道が消えて平均台わたりのようなことをしなければ先に進めなくなったことに驚きました。おそるおそる何とか渡りました。

 

 

タクシーに乗ったときには渋滞に遭い、目的地はすぐ近くなのにいっこうに辿りつけないことがありました。

 

 
何より一番私が困ったのは、トイレにトイレットペーパーを流せないことです。

 
ペーパーはトイレの横にあるカゴ等に捨てなければいけませんが、身についている習慣は簡単には変えられず、つい流してしそうになります。

 
宿泊ホテルだけでなく、ITパーク内・リゾートエリア内、いずれの高級ホテルでも流すことはNGでした。

 

 
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2017年5月2日の日本経済新聞に、以下の記事がありました。

 
『フィリピンのドゥテルテ大統領がインフラ開発を軸とした経済政策を始動させる。今後3年間で3兆6000億ペソ(約7兆9000億円)を投じる。インフラ整備資金は積極的な首脳外交で日本と中国から取り付けた経済支援を活用。脆弱な公共インフラを改善し、7~8%の経済成長を目指す。』

 

 

 
公共投資が着実に実行されてインフラの質が上がり、フィリピン滞在がより快適になる日が楽しみです。

 

 

上下水道・都市ガスの普及率は、大切な地域要因です↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 
近年、セブはビジネス都市として成長を続けています。

世界のグローバル化とIT化を捉えたBPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング:自社の業務プロセスの一部を継続的に外部の専門企業に委託すること)産業が、フィリピン経済を牽引していますが、セブはフィリピン中部におけるBPO産業の中核都市です。

 

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私が宿泊したホテル近くの「セブITパーク」には、多数のBPO企業が集積して近代的な街並みが形成されています。

 

そのITパーク周辺には、外国人やフィリピン人富裕層をターゲットとした高層の高級コンドミニアムが林立していました。

 

 
セブ島の湾岸エリア(サウス・ロード・プロパティ(SRP)と呼ばれる埋立地)では大規模開発が進められて、2015年11月に新ショッピングモール「SMシーサイドシティセブ」がオープン。

 
マクタン島の国際空港のほど近くでは、「マクタンニュータウン」という新しい街を大手ディベロッパーが開発しています。

 
島内リゾートエリアにおいても、世界的なホテルブランドのコンドミニアムなど、外国人投資家向けの様々な物件の建設が進められています。

 
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こういった大規模開発のみならず、セブシティとマクタン島を行き来するタクシー車中から、住宅・商業様々な種類の中・小規模建物の工事も目にし、セブにおける不動産投資の活況を感じました。

 

 

 

 

 

首都圏はもとより、全国の不動産投資の状況に目を光らせています↓

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