Monthly Archives: 12月 2016

 

社外調査は、効率良く動けるルートの事前プランニングが大切です。

 
【 区役所での調査 】

 

 

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芝公園・増上寺を通り抜けて、港区役所に着きました。

 

都市計画課、土木施設管理課、建築課などで行政規制や道路について調べるとともに、建築計画概要書を閲覧、また環境課では土壌汚染の可能性について確認をしました。

 

 

他区では、ここで教育委員会の生涯学習課等へ回って、埋蔵文化財の包蔵地であるかもヒアリングします。しかし港区の場合は、別の場所にある港郷土資料館が照会窓口なので、埋文については、帰社後にファックスで照会することにします。

 

 

都市計画道路や国道に土地が面している場合には、建設事務所や都庁での調査が必要になってくることがありますが、Fさんの物件については、港区での調査で、全ての項目を把握することができました。

 

 

帰社する前に、事前準備でリストアップしておいた不動産会社に立ち寄り、Fさんの物件についての意見を聞きました。

 

 
<次回に続く>

 

 

 

居住用・事業用いずれの不動産の鑑定評価も承ります↓

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社内自席にて収集した情報を手に、社外へ出ます。

 
【 現地の調査 】

 

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現地調査当日は、幸い快晴に恵まれました。

 

Fさんが出社なさる前の早朝に、対象マンション内覧のお時間を取って頂くことになりました。

 

エントランスロビーまで迎えに来て下さったFさんの案内で、14階のお部屋に向かいます。

 

 

まだ築4年ですから、建物全体もお部屋も綺麗で、維持管理状態も良好、品等上位と判断しました。

 

マンションの管理規約や使用細則、長期修繕計画をFさんはご用意下さっていて、これら資料を評価終了までお借りすることになりました。

 

お部屋を確認し、写真を撮らせて頂いたところで、Fさんは会社へ向かい、共用部分についてはひとりで調査を行いました。

 

 

その後、マンション敷地外に出て、周辺状況を詳しく見て回ります。

 

事前に入手した対象不動産についての各資料と、大きく違っている点は特になさそうです。

 

住宅地図を手に、競合するマンションや、過去1年間に取引された土地を見て回りつつ、港区役所へと向かいます。

 

 
<次回に続く>

 

 

 

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不動産市況に関しても、机上で多数の情報を集めます。

 
【 土地取引事例、マンション取引事例、マンション賃貸事例などの入手 】

 

 

対象不動産についての基礎情報の次は、対象不動産と競合関係にある土地の取引事例や、マンションの取引事例、賃貸事例を入手し、不動産市場の状況を把握します。

 

 

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私どもは日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、土地の取引事例はインターネットを利用した閲覧サービスを使って入手できます。

 

港区内の対象土地周辺であった土地取引の事例を閲覧し、特に類似性の高い事例について詳細を取得します。

 

 
競合関係にあるマンションの取引事例や賃貸事例は、加入している民間の情報サービスの利用や、そのエリアに強い不動産業者さんに連絡を取って収集し、相場を把握します。

 

 

また、港区の概要や地価動向資料、消費・投資動向、企業活動・雇用情勢、物価・金融情勢といった一般経済情勢についての資料にもあたりました。

 

 
ここまでの情報収集を終えたら、雨が降らないことを祈りつつ、現地訪問の準備にかかります。

 

 
<次回に続く>

 

 

長年の経験に基づきアドバイスさせて頂きます↓

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平素は格別のお引き立てをいただき厚くお礼申し上げます。

誠に勝手ではございますが、下記年末年始の期間につきまして休業とさせて頂きます。

 

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【休業期間】平成28年12月31日(土)~平成28年1月3日(火)

 

 

 
ご不便おかけいたしますが、何卒ご容赦ください。

皆様がよき新年を迎えられますことを心よりお祈り申し上げます。

 

 
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降矢出演テレビ番組についてレポート第2弾です☆彡

 
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おじいさまが所有する築38年の勝浦の別荘、いまどのくらいの価値があるのか、引き継ぐ立場の小澤さんは気になっています・・・

 

 

 

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降矢チェックその1:「建物基礎部分の換気口の風通し」
小澤さんの別荘は、風通しに問題ありませんでした。

 

 

 

 

降矢チェックその2:「地勢(土地の高低や傾きの状態)」
こちらの土地は、比較的平らで、土地についてプラス評価できます。


それでは、いよいよ評価です!

 

 

ちなみに、建築時の建物価値は・・・

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とのこと。

 

では、今の時点の建物価値はというと・・・

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よって、残っているのは土地の価値のみで、

img_5785との評価に。

 

 
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別荘購入を検討される方にとっては、小澤さんの別荘は土地代だけでまだ使える建物も手に入ってお得!とも言えます。

 

 

 

 

いかがでしたでしょうか?

 

放送後、別荘に関するお問い合わせをいくつか頂戴しており、今後あらためて、別荘評価についてのブログ執筆を予定しております。

 

どうぞご期待下さいませ!

 

 

 

↓ご所有別荘の時価評価、承ります!

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FRAコンサルティングの伊藤です。

ブログ「マンションの財産分与。Fさんのストーリー」の途中ではありますが・・・2週間前に弊社代表の降矢が出演しましたテレビ番組についてレポートをさせていただきます!

事前にお知らせしましたとおり、11月26日(土)10:30~11:25 日本テレビ系列で全国放映されました。

 

千葉県勝浦市のとある別荘を訪れたピスタチオのお二人に、降矢が加わって…という展開です。

 

築38年と少々古いですが、勝浦駅から車で5分、目の前にゴルフ場もある別荘。

 

この別荘の持ち主は、ズバリ・・・

 

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所有者がわかったところで、降矢が登場!

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不動産鑑定士として、別荘の時価を評価します。

 

評価額はズバリ・・・550万円。

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さらに、最近の価格動向についてもお二人にご説明しました。

 

次回は、レポート第2弾としまして、小澤さんの別荘について降矢がコメントした内容をお届けします。

 

 

↓勝浦のみならず、熱海、軽井沢等々の別荘評価もお任せ下さい。

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対象不動産の実地調査や役所調査に先立ち、入念な机上調査を行います。

 

 
【 行政情報、道路台帳、路線価図などの入手 】

 

 

対象不動産を、登記簿謄本や図面上で確定できたら、机上調査に入ります。
自席のパソコンに向かい、対象不動産に関する情報を集めます。

 

 

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対象不動産がある東京都港区のみならず、多くの自治体が用途地域や、道路台帳についてインターネット上で公開をしていますが、これをチェックします。

 

 

 

 

実際に役所へ調査に出向く前に、まず前情報を収集しておくことで、役所で特に確認が必要な項目を整理することができます。

 

 
そして、相続税路線価の図面も国税庁のサイトから入手し、同時に、対象土地の付近にあって類似性がある地価公示地等を探します。

 

この地価公示地の価格は、鑑定評価で土地の価格を算定するときに、指標となります。

 

 

<次回に続く>

 

 

 

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面談翌日、評価作業開始です。

 
【 不動産を確定する法務局資料の入手 】

 

 

納期までは10日ほど頂きましたが、できるだけ早く評価額をお伝えできるよう、作業計画を考え、動き始めます。

 

 

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まずは、評価に必要な資料収集です。

 

面談時に、Fさんから頂いた資料は、マンションの新築分譲時パンフレットのコピーのみ。

 

 

 

固定資産税・都市計画税の課税明細書だけ、追加でお送り下さるようFさんにお願いし、他の資料はこちらで代行取得します。

 

 

 

登記簿謄本などの入手に必要な、対象物件の地番や家屋番号はまだ不明。

 
課税明細書が届けば、そちらを見て地番等わかりますが…すぐに評価をスタートするため、私は法務局へ向かいました。

 

 

ブルーマップの確認や、Fさんのお部屋番号からの推測で、無事、土地・建物登記簿、公図、建物図面、の法務局備付資料を入手することができました。

 

 

住宅地図や都市地図は、会社に揃っていますので、そちらを使います。

 

 

これで、評価対象不動産を確定するために、最低限必要な資料が揃いました。

 
<次回に続く>

 

 

 

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