FRAコンサルティングについて

 

代表鑑定士の降矢です。

先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。

 
794ebde624c63503166e74340209c37d_s早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。

 

大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。

 

”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。

本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。

 

 
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。

 
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。

 

と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか(例えば、スタジオ経営)を考えてみたりも…

 

 
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活(2児の父となっていました)に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。

 
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。

親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。

記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ!と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。

家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。

 

 
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。

これが30年近く前のことです。

その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。

 

 
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。

経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

一期一会を大切にしております↓

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伊藤由美子です。

不動産にまつわる本の3冊目は… 『風と共に去りぬ』です。

 

 

言わずと知れた、マーガレット・ミッチェル作のベストセラー小説。

 
南北戦争を背景に、アメリカ南部の大農園“タラ”に生まれたスカーレット・オハラの波乱に満ちた人生をドラマチックに描いています。

 

ヴィヴィアン・リー主演の映画作品も不朽の名作となっています。

 

 

 

 
この物語の中で、私が大好きなのはラストシーンです。

 

夫であるレット・バトラーが彼女を置いて去っていき、一人邸宅に残されたスカーレット。
どうやって彼を取り戻そう? 私はどうしたらいいの? と涙を流し、取り乱します。

 

そんなスカーレットの耳に、亡くなった父親がかつて彼女に熱く語った言葉が蘇るのです。

「土地こそが、大切なもの。土地だけが、永遠のもの」
(Land is the only thing that matters. It’s the only thing that lasts.)

 
希望を失いかけたときに、力の源となってくれるのは、故郷であり、土地であり、その上に立つ我が家。

 

スカーレットは愛する故郷の“タラ”に戻ることを決意します。
そうすれば、きっと良い考えが浮かぶはず、と信じて。

 

そして、有名なセリフ 「また、明日が来るのだもの」(Tomorrow is another day.) とともに、物語は幕を下ろします。

 

 
『風と共に去りぬ』のこのシーンに接するたび、

「今、私たちが立っている土地は、何百年、何千年とここにあって、ここで無数の物語が生まれてきた」

という事実が思い起こされ、私は心を動かされます

 
人にとってゆりかごのような存在であり、また種々の実りを与えてくれる、土地。

土地への愛おしさが、不動産鑑定士としての私の原点です。

 

 
不動産のさまざまな側面についてお話したいと存じます↓

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伊藤由美子です。

本のご紹介、2冊目です。

 

ちいさいおうち

バージニア・リー・バートン『ちいさいおうち』

この絵本は1942年にアメリカで出版されました。
コールデコット賞(アメリカで一年間に出版された絵本の中から、最も優れた作品に授与される賞)に輝き、世界中でロングセラーとなっています。

 

この本の主人公は「家」です。
乗り物が主人公の絵本はめずらしくありませんが、家が主役の絵本は珍しいと思います。

 

 
『ちいさいおうち』はこんなお話です。

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いなかにしっかり、じょうぶに、建てられたちいさいおうち。
まだ街はおうちからずっと離れたところにありました。
家を建てた人は言いました。
「どんなにたくさん おかねをくれるといわれても、この家を売ることはできないぞ。わたしたちのまごの、まごの、そのまたまごのときまで、この家はきっとりっぱに建っているだろう」
おうちは春夏秋冬の自然を感じて過ごしています。周りのいなか道を走っているのは馬車です。

 

ところが、あるときいなか道を車が走りはじめます。
そして、ちいさいおうちの前に、広い道路がつくられました。
家が建ち、お店ができ、車はますます増え…高い建物がちいさいおうちの周りを取り囲むようになりました。
いなかは街になりました。ちいさいおうちに住む人はいなくなりました。
電車が走るようになって、地下鉄も通り… 高層ビルの灯りが、月も星も見えなくしています。
ちいさいおうちは、街はいやだ、と思います。

 

そんなある日、女の人と子どもたちがちいさいおうちの前にやってきます。
女の人はちいさいおうちを建てた人の孫娘でした。
女の人は、ちいさいおうちの引越しを決め、建築屋さんに会います。
建築屋さんは「これはしっかりした家だ。これなら、どこへでももっていけます」と言って、ちいさいおうちを車に乗せて、引越しさせます。
自然の残るいなかへ移り、また人が住んでくれるようになって、ちいさいおうちは喜びました。

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岩波書店の翻訳絵本は、ほぼ全てがひらがな書きの文章で、幼児対象であることが明らかですが、こうしてストーリーをまとめてみると、大人こそ感じるところの多い本だと思います。

 
歴史的建築物や古民家については、日本でも移築が行われることがあります。

普通の住宅の場合は… 思い入れのあるお家でも、移築に踏み切るケースはほとんどないでしょう。
「まごの、まごの、そのまたまごのときまで…」との考えで家を建てる起点からして我彼の差があると思います。

 
家のあり方、街のあり方について、お子さんやお孫さんと一緒に考える機会を与えてくれる本として、『ちいさいおうち』をおすすめいたします(*^_^*)

 

 

 
三世代でのお越しも大歓迎いたします↓

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伊藤です。

前回のブログで、私が前職で本にかかわる仕事をしていたお話をしました。

ブログを書く間に、「不動産」と「本」どちらも人のあらゆる活動に影響を与える力を持つ!と、意外にも二者に共通項があることに気付き、両者ともますます、いいものだなぁ、と思います。

 
これまで「不動産」を考えるきっかけとなる「本」と出会ってきました。

そんな本を今日から3冊ほどご紹介させていただきます。

 
tokyo style

最初の1冊は『TOKYO STYLE』です。

 

1993年発売の都築響一さんの手による写真集。
(オリジナルのハードカバーは12,000円でした! 文庫版・1,620円が今も書店にあります。)

1991年頃の東京の普通の暮らしを、小さなスペースにモノが詰めこまれた部屋など、住まい手の生活感に満ちた居住空間を切り取る大量の写真によって提示し、いま(当時)の東京を表現した本です。

 

 

生活を離れて美しくととのえられた空間ばかりのインテリア特集や写真集、伝統的和の美に偏った視点で作られた外国人向けの日本紹介写真集、といったフィクションの世界にリアルを突き付け、国内外にインパクトを与えました。

 

 
この本を手にすると、家と人との分かち難いつながりを強く感じます。

 
写真の中に住人の姿はありませんが、部屋の個性は人の個性そのもの。
誰もいない空間なのに、誰かの存在感がたしかにあるのです。

 

くつろぎ、癒され、また働く場ともなる家なくして、人は生きていけません。

家とは土地と建物という不動産。そして人も不動産も唯一無二。

 

それぞれの方の不動産との結びつきに心を寄せていきたい、と思わせてくれる本です。

 

 

かけがえのない不動産の価値を適正に評価いたします↓

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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。

 
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。

 

父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。

 
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。

 

b_nightアメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。

 
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…

 

 
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。

 

そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める! 大いに魅力を感じました。

 

ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。

立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。

 
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。

ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。

 

何を勉強しよう? 色々な選択肢を考えました。

 
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。

 

 
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。

不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません!

 

 

 

皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

鑑定評価書の最終ページには、付記事項として「不動産鑑定士等の役割分担」という表を載せています。

この表に示す不動産鑑定士の役割分担について、本日は例を挙げてお伝えしたいと思います。

 
弊社の発行する評価書面は全て、統括を代表不動産鑑定士の降矢 等が行っています。PISA0265

 

評価作業には、資料整理、現地・役所調査、市場調査、文書作成 等々のステップがあります。

 
降矢の統括の下、作業ボリュームの大きな案件等で所属鑑定士3名それぞれが最も能力を発揮できる分担を行うこともあれば、一人の鑑定士が全てのステップを担当する場合もあり、ケースバイケースです。

 

 

分担の場合について、評価の流れに沿って具体的にお話します。

 

 

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先日ご依頼のあった物件は、建物延床面積が5万㎡を超える大型物件内の店舗でした。

 

・まず、資料の整理を伊藤が担当し、建物内の位置関係確定。

・評価する店舗は男性をターゲットとした業態で、建物の物理的状況について確認が必要な項目も多かったので、現地調査は一級建築士でもある池田 広幸が中心となって行うことになりました。

 

・役所調査は、窓口が市内に点在していたため、弊社スタッフ総出で行いました。

・そして、市場調査は、面談聴取については池田が、データ収集は伊藤が行いました。

・ここまでの作業で出揃った情報に基づき、伊藤が評価文書を作成。

・池田の文書チェック後、降矢が最終審査を行い、鑑定評価書が完成しました!

 

 

 

ダブルチェック、トリプルチェックで、精確な評価を心がけています↓

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FRAの伊藤由美子です。

 

PISA0281

 

人々の生活と切り離せない不動産。

 
国家・組織・個人の経済活動のインフラである不動産。

 

 
その不動産についての公正中立な専門家として、鑑定評価という独占業務が許されているのが不動産鑑定士です。

 

言い換えれば、「不動産がいくらか」を、対価を頂いて、責任をもって、回答できるのは、鑑定士のみです。

 

 

 

不動産鑑定士がサポートさせて頂くことで、不動産オーナーの皆さまに経済的メリットをもたらすことができる場面がたくさんあります。

 

 

 

ですが、不動産を所有する方からダイレクトにご連絡を頂くケースは、まだあまり多くありません。
ホームページを見て、電話帳を見て、とオーナーの方からご相談を頂くと、とても嬉しくありがたく、何としてもお困りごと解決を!と、力が入ります。

 

 

資格名にある「鑑定」の単語が大仰で、皆さまとの距離が遠くなっているのでしょうか…不動産のお悩みについては、税理士さんや会計士さん、また、弁護士さんや司法書士さん、あるいは、不動産業者さんや取引銀行等を、最初の相談先として所有者の方は考えられるようです。

 

そして、弊社へはオーナーの方のお悩みをまず受け止められた他の士業の方等を通じて、ご相談が寄せられています。

 

 

税務面から、法律面から、あるいはマーケットプレーヤーとして、不動産に詳しい方はもちろんいらっしゃいます。ですが、必ずしも不動産にお強い税理士さんや弁護士さんばかりではありません。
特に、悩みのタネとなるような土地や建物は、特殊・複雑な要素を含んでいて、そのような不動産の正確な価値を数字で表し、困難を解きほぐすことは、鑑定士以外の士業の方や、不動産業者さんの手に余るケースがほとんどです。

 

また、納税や訴訟の場面で客観的証拠となる「不動産鑑定評価書」等を発行できるのは、不動産鑑定士だけです。不動産業者さんの査定では足りません。

 

 

私どもはこれまで、多くの税理士や会計士の方、弁護士の方、経営コンサルティング会社の方とご一緒し、最適な役割分担の元で、オーナーの皆さまが不動産から得られる利益を最大化するお手伝いをしてまいりました。

創業以来、5,000件以上の評価実績がございます。

 

 

皆さまのお付き合いのある士業の方が、もしかすると不動産にあまり詳しくないのでは…とご心配になられた場合には、どうぞ一度お悩みをお聞かせ下さい。

 

 

 

親切、丁寧、ソフト、でも、しなやかな強さと粘りでお客様の「勝ち」にはこだわる、そんな鑑定会社です↓

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伊藤由美子です。

 

弊社代表鑑定士・降矢等の、東京都区部第5分科会(墨田区・江東区・台東区)の幹事としての業務についてお話いたします。

 

4c380dd6dd2813d3577111d230ef9a4e_s幹事として降矢は、分科会内の評価員から吸い上げたエリア内の地価に関する意見を整理し、「東京都幹事会」にて報告や質疑応答を行います。

 

東京都には19の分科会があるので、出席する幹事は都内全域より19名。そこに、国土交通省や東京都の職員の方も加わります。

 

「幹事説明会」への出席もあります。
首都圏の幹事説明会は、東京・千葉・神奈川・埼玉・長野・山梨の各分科会幹事約65名、国土交通省や各都県の職員の方、日本不動産鑑定士協会連合会の関係の方も参加なさる規模の大きな会合です。

 

ほか、降矢は不動産鑑定士協会連合会の「地価調査委員会」の委員を務めています。
地価公示業務実施のための「運用指針・公示システム」策定に携わり、こちらの会議にも出ております。

 

このような会議や鑑定士同士の横のつながり、不動産会社の方との懇談などを通し、首都圏不動産について多くの情報に触れている降矢。
弊社が皆さまに発行する不動産鑑定評価書は、複数鑑定士による検証を基本に、降矢が必ず総括を行います。

 

社内外で慌ただしく動き回っている降矢の目下の悩みは…江戸っ子鑑定士ブログに書きたい話題を溜めてしまっていることだそうです(^_^;)

 

 

 
首都圏全域の鑑定評価はお任せ下さい!↓

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FRA・伊藤由美子です。

 

適正な土地取引価格の指標を示すために行われる、地価公示と地価調査。

その鑑定を行う鑑定評価員=不動産鑑定士の仕事について、弊社代表・降矢等の例を通してご紹介します。

 

鑑定評価員は、全国をグループ分けした「分科会」という組織に所属します。

降矢が所属しておりますのは、台東・墨田・江東エリアを担当する東京都区部第5分科会です。
台東区は外国人観光客に人気の浅草、墨田区はスカイツリー、江東区は東京オリンピックに向けて開発の進む湾岸エリアをそれぞれ抱え、今後の地域の変化が注目されています。

 

 

8c69f4468aa42eb75f1ca39a7f374b6a_sこの区部第5分科会に所属する評価員は全員で16名。

年間に、地価公示で6~7回、地価調査は4~5回、平均すれば月1回ほど、評価員が集まって、分科会担当エリアの地価分析等を行う会議があります。

エリアに関する様々な情報収集や、取引事例の収集など、評価員同士で役割を分担し、収集データを共有した上で、それぞれの評価員が自分の担当する鑑定地点の評価を進めます。

 

 

 

この分科会の取りまとめを行うのが「分科会幹事」で、降矢は現在この幹事を務めております。

 

次回は、幹事の仕事についてお伝えします。

 

 

 

墨田・江東・台東に精通しております!↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

 

不動産の一物四価(=一つの不動産には四つの価格がある)、単純化したモデルケースで、

①実勢価格(時価)・・・53万円/㎡
②公示価格・・・50万円/㎡
③相続税評価額・・・40万円/㎡
④固定資産税評価額・・・35万円/㎡

のような場合ですが、弊社では、①~④の全ての評価を行っております。

 

 

PISA0336弊社代表の降矢等は、

国土交通省地価公示鑑定評価員(幹事)として・・・②公示価格 を、
東京国税局土地評価鑑定評価員(副主幹)として・・・③相続税評価額 を、
東京都主税局土地評価鑑定評価員として・・・ ④固定資産税評価額 を、

長年、鑑定評価しております。

 

 

公的機関からのご発注では、他にも国税局の公売用評価や、東京都建設局、東京都港湾局など、様々なご依頼を頂戴しております。
(これらご依頼は①実勢価格(時価)の鑑定となります。)

 

 

 
このように公的な鑑定評価も継続して行っておりますが、ご発注下さる方の属性や、取扱い評価件数としては、民間の皆さまのお仕事が圧倒的に多く、①実勢価格(時価)の評価が弊社業務の中心です。これまで5,000件以上の不動産について評価を行って参りました。

 

 

不動産の一物四価を誰よりも知っている私どもの鑑定評価が、今後とも皆さまの不動産に関する問題解決のお役に立ちましたら幸いです!

 

 

 

無料相談(60分・予約制)を承っております↓

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