FRAコンサルティングについて

 
弊社代表取締役・不動産鑑定士の降矢 等が、令和3年1月1日付で東京地方裁判所の鑑定委員に選任されましたのでお知らせいたします。
 

2092972_s
 
<ご参考>鑑定委員会制度とは

鑑定委員制度とは、裁判所に提起される民事事件のうち、借地借家法等に係る紛争手続の適正かつ妥当な解決を図ることを目的として、国民の中から選ばれた鑑定委員が裁判手続に関与することにより、その専門的知識や経験、良識が反映された裁判を行おうとする制度です。
 
 
借地非訟事件の申立てを認めるかどうか、申立てを認める場合に借地権者に対して支払を命じる金銭の額(一般に「建替え承諾料」とか「名義変更料」などといわれています。)や介入権を行使した者に支払を命じる建物及び土地賃借権の適正な対価等がどれくらいかを裁判所が適切に判断するためには、借地関係、不動産の評価等に関する専門的知識を補充したり、民間人の良識を反映させることが必要になります。

そこで、このような知識等を有する人(弁護士、不動産鑑定士及び有識者(建築士を含む。))を鑑定委員として3人以上指定して、公正な立場からの専門的かつ客観的な意見を裁判所が聴くために設けられたのが鑑定委員会制度です。

裁判所ウェブサイトより)

 
 
**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 

bfa76f7ca3b3b182fc09e0a05305eb2d_s

 

前回ブログで、争訟関係の不動産鑑定評価について、弊社不動産鑑定士は書面作成に加えて法廷での補佐人も務め皆さまをサポートさせていただいているとお伝えしましたが、税務関係の不動産評価でも、同じように書面のみならず口頭でも説明責任を尽くす所存です。
 
 
 
不動産の相続贈与同族間取引などにともなう税額計算の際に、鑑定評価が不動産の実態に即した現実的時価の把握に役立つことがあります。
 
 
鑑定評価書の鑑定評価額に基づいて当初申告を行い、申告内容をそのまま認めてもらえたときにはそこで手続き終了ですが、税務署に否認されてしまったときには、修正申告を促されたりや更正処分を受けたりすることになります。
 
修正にも更正にも応じられない、と納税者として異議申し立てをするには、税務署長への再調査の請求、国税不服審判所長への審査請求、さらには訴訟を提起、という流れです。
 
 
私どもは当初申告で税務署にご納得いただけるよう、精緻で丁寧な鑑定評価書の作成に努めます。
 
もしも、見解が相違する部分について税務署からご指摘があった際には、きちんと書面や対面で反論させていただきます。
 
さらに、不服審判に至った場合には審判所にも出頭し、鑑定評価内容を説明しております。
 
 
訴訟のための鑑定評価同様、税務のための不動産鑑定でも、お客さまをしっかりとお支えいたしますので、ご安心の上弊社にお任せください。
 

【関連記事】

不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します

企業不動産の評価:役員・会社間の不動産取引は鑑定時価で
企業不動産の評価事例:役員所有の収益マンションを会社へ売却
企業不動産の評価事例:社宅を社長の個人資産へと移管

 
 
不動産税務評価についてお悩みがおありでしたら、どうぞお気軽にお電話(03-626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご連絡ください。

 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

先日、弊社に会社経営者であるお客さまが、訴訟を視野にいれた鑑定評価のご相談にいらっしゃいました。

席につくやいなやのお客さまから次の質問に、私はちょっと面くらいました。

「降矢さんは、補佐人を引き受けて下さるのでしょうか?」

 

b775e303d32311c8279a0ca7a4a3031a_s

 

補佐人は、民事訴訟ですと、裁判所の許可を得て当事者(原告・被告)または訴訟代理人(弁護士)とともに口頭弁論期日に裁判所に出頭し、自己の専門的あるいは技術的知識によって弁論を補助する役割を担います。

 
 
 

「もちろんお受けしております」

私がそう申し上げますと、お客さまは安堵の表情となられ、

「では、安心してお願いできます。不動産鑑定士の方のなかには、鑑定評価はできても出頭はできないと言う方もいるので」

とおっしゃいました。
 
 
貸し手と借り手のあいだで賃料の増額や減額について争いがあるケースや、立退いてもらいたいオーナーと立退きたくないテナントとが立退きの是非や立退き料の金額について合意できないケースが典型的な事例ですが、不動産にまつわる紛争の交渉や裁判の過程でご自身の主張証拠として、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書を多くご利用いただいています。
 
民事訴訟の場で、訴訟当事者には、いわゆる私的鑑定書として鑑定評価書を証拠として提出する自由が認められています。
 
弊社では先ほど挙げた典型的な事案(継続賃料、立退料)はもとより、売買価格に問題があったケース取引状況に不備があったケースなど、さまざまな訴訟に対応する鑑定評価書を作成してまいりましたし、担当不動産鑑定士が出廷もしております。
 
 
お客さまの主張なさるところを検証した上で、豊富な客観データを盛り込んだ緻密な論理構成による鑑定書・意見書でお支えするのが不動産鑑定士としての使命と考え、いかなる場においても自信を持って評価した内容についてご説明し、ご質問にお答えしてきたとの自負があります。
 
そんな私には、”書面の鑑定書は作るけれど、口頭でその内容を第三者に説明することはできない”という姿勢は理解しがたいのですが…
 
考えてみますと、不動産鑑定士の資格はあっても得意分野を限定して訴訟に関係する鑑定評価書を行っていない方は多いですし、逆に争訟の鑑定書でよく名前をお見かけする鑑定士の方もいます。
 
 
またいずれ具体的な事例をご紹介させていただきたいと思いますが、弊社はこれまで訴訟のための鑑定評価を多数お受けしており、出廷にもご対応いたします
 
代理人弁護士の方と緊密に連携しつつ、不動産についての専門的知見によりお客さまを全力サポートいたしますので、ご安心ください!
 
どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でお悩みごとをお聞かせください。
 
 

【関連記事】

不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します


 

 

代表鑑定士の降矢です。

先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。

 
794ebde624c63503166e74340209c37d_s早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。

 

大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。

 

”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。

本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。

 

 
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。

 
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。

 

と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか(例えば、スタジオ経営)を考えてみたりも…

 

 
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活(2児の父となっていました)に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。

 
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。

親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。

記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ!と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。

家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。

 

 
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。

これが30年近く前のことです。

その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。

 

 
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。

経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

一期一会を大切にしております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 

前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。

 
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。

 

父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。

 
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。

 

b_nightアメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。

 
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…

 

 
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。

 

そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める! 大いに魅力を感じました。

 

ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。

立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。

 
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。

ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。

 

何を勉強しよう? 色々な選択肢を考えました。

 
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。

 

 
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。

不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません!

 

 

 

皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

鑑定評価書の最終ページには、付記事項として「不動産鑑定士等の役割分担」という表を載せています。

この表に示す不動産鑑定士の役割分担について、本日は例を挙げてお伝えしたいと思います。

 
弊社の発行する評価書面は全て、統括を代表不動産鑑定士の降矢 等が行っています。PISA0265

 

評価作業には、資料整理、現地・役所調査、市場調査、文書作成 等々のステップがあります。

 
降矢の統括の下、作業ボリュームの大きな案件等で所属鑑定士3名それぞれが最も能力を発揮できる分担を行うこともあれば、一人の鑑定士が全てのステップを担当する場合もあり、ケースバイケースです。

 

 

分担の場合について、評価の流れに沿って具体的にお話します。

 

 

c64150742beaa86642d0c62c526b00e5_s

先日ご依頼のあった物件は、建物延床面積が5万㎡を超える大型物件内の店舗でした。

 

・まず、資料の整理を伊藤が担当し、建物内の位置関係確定。

・評価する店舗は男性をターゲットとした業態で、建物の物理的状況について確認が必要な項目も多かったので、現地調査は一級建築士でもある池田 広幸が中心となって行うことになりました。

 

・役所調査は、窓口が市内に点在していたため、弊社スタッフ総出で行いました。

・そして、市場調査は、面談聴取については池田が、データ収集は伊藤が行いました。

・ここまでの作業で出揃った情報に基づき、伊藤が評価文書を作成。

・池田の文書チェック後、降矢が最終審査を行い、鑑定評価書が完成しました!

 

 

 

ダブルチェック、トリプルチェックで、精確な評価を心がけています↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

FRAの伊藤由美子です。

 

PISA0281

 

人々の生活と切り離せない不動産。

 
国家・組織・個人の経済活動のインフラである不動産。

 

 
その不動産についての公正中立な専門家として、鑑定評価という独占業務が許されているのが不動産鑑定士です。

 

言い換えれば、「不動産がいくらか」を、対価を頂いて、責任をもって、回答できるのは、鑑定士のみです。

 

 

 

不動産鑑定士がサポートさせて頂くことで、不動産オーナーの皆さまに経済的メリットをもたらすことができる場面がたくさんあります。

 

 

 

ですが、不動産を所有する方からダイレクトにご連絡を頂くケースは、まだあまり多くありません。
ホームページを見て、電話帳を見て、とオーナーの方からご相談を頂くと、とても嬉しくありがたく、何としてもお困りごと解決を!と、力が入ります。

 

 

資格名にある「鑑定」の単語が大仰で、皆さまとの距離が遠くなっているのでしょうか…不動産のお悩みについては、税理士さんや会計士さん、また、弁護士さんや司法書士さん、あるいは、不動産業者さんや取引銀行等を、最初の相談先として所有者の方は考えられるようです。

 

そして、弊社へはオーナーの方のお悩みをまず受け止められた他の士業の方等を通じて、ご相談が寄せられています。

 

 

税務面から、法律面から、あるいはマーケットプレーヤーとして、不動産に詳しい方はもちろんいらっしゃいます。ですが、必ずしも不動産にお強い税理士さんや弁護士さんばかりではありません。
特に、悩みのタネとなるような土地や建物は、特殊・複雑な要素を含んでいて、そのような不動産の正確な価値を数字で表し、困難を解きほぐすことは、鑑定士以外の士業の方や、不動産業者さんの手に余るケースがほとんどです。

 

また、納税や訴訟の場面で客観的証拠となる「不動産鑑定評価書」等を発行できるのは、不動産鑑定士だけです。不動産業者さんの査定では足りません。

 

 

私どもはこれまで、多くの税理士や会計士の方、弁護士の方、経営コンサルティング会社の方とご一緒し、最適な役割分担の元で、オーナーの皆さまが不動産から得られる利益を最大化するお手伝いをしてまいりました。

創業以来、5,000件以上の評価実績がございます。

 

 

皆さまのお付き合いのある士業の方が、もしかすると不動産にあまり詳しくないのでは…とご心配になられた場合には、どうぞ一度お悩みをお聞かせ下さい。

 

 

 

親切、丁寧、ソフト、でも、しなやかな強さと粘りでお客様の「勝ち」にはこだわる、そんな鑑定会社です↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

伊藤由美子です。

 

弊社代表鑑定士・降矢等の、東京都区部第5分科会(墨田区・江東区・台東区)の幹事としての業務についてお話いたします。

 

4c380dd6dd2813d3577111d230ef9a4e_s幹事として降矢は、分科会内の評価員から吸い上げたエリア内の地価に関する意見を整理し、「東京都幹事会」にて報告や質疑応答を行います。

 

東京都には19の分科会があるので、出席する幹事は都内全域より19名。そこに、国土交通省や東京都の職員の方も加わります。

 

「幹事説明会」への出席もあります。
首都圏の幹事説明会は、東京・千葉・神奈川・埼玉・長野・山梨の各分科会幹事約65名、国土交通省や各都県の職員の方、日本不動産鑑定士協会連合会の関係の方も参加なさる規模の大きな会合です。

 

ほか、降矢は不動産鑑定士協会連合会の「地価調査委員会」の委員を務めています。
地価公示業務実施のための「運用指針・公示システム」策定に携わり、こちらの会議にも出ております。

 

このような会議や鑑定士同士の横のつながり、不動産会社の方との懇談などを通し、首都圏不動産について多くの情報に触れている降矢。
弊社が皆さまに発行する不動産鑑定評価書は、複数鑑定士による検証を基本に、降矢が必ず総括を行います。

 

社内外で慌ただしく動き回っている降矢の目下の悩みは…江戸っ子鑑定士ブログに書きたい話題を溜めてしまっていることだそうです(^_^;)

 

 

 
首都圏全域の鑑定評価はお任せ下さい!↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

FRA・伊藤由美子です。

 

適正な土地取引価格の指標を示すために行われる、地価公示と地価調査。

その鑑定を行う鑑定評価員=不動産鑑定士の仕事について、弊社代表・降矢等の例を通してご紹介します。

 

鑑定評価員は、全国をグループ分けした「分科会」という組織に所属します。

降矢が所属しておりますのは、台東・墨田・江東エリアを担当する東京都区部第5分科会です。
台東区は外国人観光客に人気の浅草、墨田区はスカイツリー、江東区は東京オリンピックに向けて開発の進む湾岸エリアをそれぞれ抱え、今後の地域の変化が注目されています。

 

 

8c69f4468aa42eb75f1ca39a7f374b6a_sこの区部第5分科会に所属する評価員は全員で16名。

年間に、地価公示で6~7回、地価調査は4~5回、平均すれば月1回ほど、評価員が集まって、分科会担当エリアの地価分析等を行う会議があります。

エリアに関する様々な情報収集や、取引事例の収集など、評価員同士で役割を分担し、収集データを共有した上で、それぞれの評価員が自分の担当する鑑定地点の評価を進めます。

 

 

 

この分科会の取りまとめを行うのが「分科会幹事」で、降矢は現在この幹事を務めております。

 

次回は、幹事の仕事についてお伝えします。

 

 

 

墨田・江東・台東に精通しております!↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

 

不動産の一物四価(=一つの不動産には四つの価格がある)、単純化したモデルケースで、

①実勢価格(時価)・・・53万円/㎡
②公示価格・・・50万円/㎡
③相続税評価額・・・40万円/㎡
④固定資産税評価額・・・35万円/㎡

のような場合ですが、弊社では、①~④の全ての評価を行っております。

 

 

PISA0336弊社代表の降矢等は、

国土交通省地価公示鑑定評価員(幹事)として・・・②公示価格 を、
東京国税局土地評価鑑定評価員(副主幹)として・・・③相続税評価額 を、
東京都主税局土地評価鑑定評価員として・・・ ④固定資産税評価額 を、

長年、鑑定評価しております。

 

 

公的機関からのご発注では、他にも国税局の公売用評価や、東京都建設局、東京都港湾局など、様々なご依頼を頂戴しております。
(これらご依頼は①実勢価格(時価)の鑑定となります。)

 

 

 
このように公的な鑑定評価も継続して行っておりますが、ご発注下さる方の属性や、取扱い評価件数としては、民間の皆さまのお仕事が圧倒的に多く、①実勢価格(時価)の評価が弊社業務の中心です。これまで5,000件以上の不動産について評価を行って参りました。

 

 

不動産の一物四価を誰よりも知っている私どもの鑑定評価が、今後とも皆さまの不動産に関する問題解決のお役に立ちましたら幸いです!

 

 

 

無料相談(60分・予約制)を承っております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************