Monthly Archives: 6月 2017

伊藤由美子です。

住宅のトレンドテーマ「環境」については、2つの角度から2回に分けてお話をしたいと思います。

今日は1回目です。

 
(1)地球環境にやさしい住宅をつくる

 
家庭のエネルギー使用が環境に与える負荷は大きいです。

環境省と国立環境研究所のとりまとめによれば、2015年度の温室効果ガス排出量(確報値)において、家庭部門の排出するCO2量は国内総排出量の15.6%を占めます。

 

63cb74e195497e8830770d63e44b1522_s住宅エコポイント、省エネ住宅ポイントなどの制度で、政府は省エネ住宅の新築やエコリフォームの普及を目指してきました。

 

政策に加え、地球環境保護の意識や節約意識の高まりにより、住宅の新築やリフォーム、住まい方を考えるときに省エネへの配慮をする方が多くなっています。

 
ところで、省エネ住宅とは、どのような住宅を言うのでしょう?

環境省は以下の「エコハウス」を提案しています。

 
◆エコハウスの基本

地域の気候風土や敷地の条件、住まい方に応じて自然エネルギーが最大限に活かされること、さらに身近に手に入る地域の材料を使うなど、環境に負担をかけない方法で建てられること

 

 
◆エコハウスの3つのテーマ

 

1)環境基本性能の確保

①断熱 ②気密  ③日射遮蔽 ④日射導入 ⑤蓄熱 ⑥通風 ⑦換気 ⑧自然素材

といったことを十分に理解し、実践する。
基本性能を確保することで、住まいに必要なエネルギーを最小限に抑えることができ、かつ快適な住宅となる。

 
2)自然・再生可能エネルギー活用

必要なエネルギーは自然エネルギーを最大限利用し、なるべく化石燃料に頼らない生活をおくる。
地域の特徴から、太陽光、太陽熱、風、地中熱、水、バイオマス、温度差を上手に生かす技術や工夫が大切。

 
3)エコライフスタイルと住まい方

集まって住むための新しい仕組みや、農地付き住宅のような新しいライフスタイルを考える。
日除けのための草木を植えたり、暑い時は窓を開ける、寒い時は一枚着るなど、住まい手の意識や行動も大切。

 

 
以上の基本的なテーマに加えて、もう一つ。

 
4)地域らしさ

エコハウスがそれぞれの地域で永く受け入れられる、魅力ある住宅であるためには、地域の気候風土、文化に根ざした、地域らしい住宅であることが大切。
地域らしさは、地域の気候風土、文化などにより培われてきた地域資源。周辺環境、材料、工法、デザインなど、地域の特色を生かした住宅とする。

 

 
エコハウスの具体的なモデルは、こちらのサイトで見ることができます。

環境省エコハウスモデル事業・20のチャレンジ

 

 

 

鑑定評価でもエコを実践していきたいと思っています↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

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少子高齢化の進行で住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家が増加しています。

 

総務省による最新の「住宅・土地統計調査」(2013年10月1日時点)によると、空き家数は820万戸。

5年前の前回調査から63万戸(8.3%)の増加となりました。

 

これを受け、政府は「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会への移行を目指し、中古住宅市場の活性化に取り組んでいます。

 

中古住宅市場における主たる問題は、以下2点です。

(1)建物の性能、品質、維持管理の状態について、買主はもとより売主も正確な把握が困難となっている。

(2)売買される建物価格の査定根拠が不明確で、通常は低く査定されがち。(木造戸建では0円査定も多い。)

 

これら問題を解決すると同時に、リフォーム市場の信頼性や利便性を高め、売買を後押しする制度を整備する必要もあります。

 

日本の全住宅流通量に占める中古住宅のシェアは約14.7%(2013年)となっています。

これは欧米諸国と比べると1/6程度と依然として低い水準です。
しかしそのシェアは徐々に大きくなっており、新築住宅にこだわらない層が着実に増え、築年数のかなり経過した建物であっても需要が増しています。

 

最新の「住宅・土地統計調査」と10年前(2003年)の同調査について、中古住宅を購入して実際に入居した世帯の住宅の築年数をみると、築33年以上の住宅への入居が、戸建は8.4%→20.6%と2倍以上、マンションは2.9%→18.4%と6倍以上になりました。
この変化は個人的にも嬉しいです。(先日のブログをご参照ください。)

 

中古住宅活用の新しい流れを、建物有効活用のコンサルティングサービスを通して、サポートしてまいります!

 

 

建物価格について根拠に基づき評価をいたします↓

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28be0e113f98d8b5bc737f34ab801812_s伊藤です。

今日から、建物の話題です。

一言で建物といっても、住宅、事務所ビル、商業施設、ホテル、工場や物流施設までそのタイプはさまざま。

 
ここでは、住宅(戸建・マンション(一室)・一棟マンション)と事務所ビルを中心にお話しします。

 

 

住宅と事務所ビルに共通する最近のキーワードは、以下の3つです。
①中古

②環境

③耐震性

 
次回から、それぞれのキーワードについて見てまいります。

 

 

ところで、前回のブログで触れた築38年の我が家や築41年の弊社のように、築年が経過した住宅・事務所ビルは、

 

(1)時間とともに劣化した部分についての修繕工事(破損・劣化した建物部分や設備機器等の修理・取り替えを行って、初期の水準に戻す)

を、随時必要とします。

 

また、

(2)時間とともに向上した一般的な同種建物レベルを基準に、建物の価値・競争力を増すためのバリューアップ工事(建物の性能や機能を初期の水準以上に改善する)

について、費用対効果を軸に検討することもあります。

 

 

リフォーム、リノベーション、リニューアル… と、建物の工事は様々な言葉で語られますが、それぞれの言葉の定義が固まっておらず、混乱が見られますので、新テーマの最初に工事の本質を整理いたしました。

 

 

中古建物に施す工事が、初期水準の回復なのか、初期水準を上回る内容なのか、意識的に区別なさって下さい。

 

 

 

バリューアップ工事実施の適否をご一緒に考えます ↓

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池田の台湾ブログシリーズを読み、旅心をさそわれております伊藤です。

 
2017060711160000海外旅行の計画はあいにく白紙ですが…

 
最近立て続けに外国からのお客さまを家に迎え、すこし日常を離れた気分になりました。

 

先週の来客は、アメリカ人の大学生。

 
その前の週には、スイス在住の友人とその家族をランチにお招きしました。

 

 

我が家は昭和に建てられたマンションで、5年前にフルリノベーションをしています。

ランチの場で、私は「うちのマンションは古いの、築38年」と話しました。

いつもなら、これを聞いた方からは「へーっ(それは古いねぇ)」という反応が返ってきます。

ですが、人生のほとんどを欧米で暮らしている友人(日本人)とその旦那さまのイギリス人の方は、「え、それはまだ新しいよ!」と。

そうだ、ヨーロッパでは築100年超の家が珍しくないのだった、と思い出しました(笑)

 
ちなみに、弊社が入居するのは築41年のビルの1階です。

 
中古建物の活用は喫緊の課題として、官民を挙げて知恵を絞っての取り組みが進められています。

このような「建物」に関する最近のテーマや、土地上の「建物のみ」の評価(部分鑑定評価とよばれます)について、次回からみなさまにお伝えしてまいります!

 

 

建物の評価はお任せください↓

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FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

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段々夏を感じさせるような陽気となってきました。台湾でもマンゴーの美味しい季節に入ってきた頃です。

マンゴーといえば台南のマンゴーを特におススメします!台南市の「玉井」というところが有名です、チャンスがあれば是非とも訪れてみたい場所です。

(左写真は台南市のマンゴーかき氷が美味しい「裕成水果店」さんにて撮影。)

 

 
台湾11日本の方々は台北中心に観光される方がほとんどではないかなと思いますが、台南や高雄などの南部や台東などの東部の街は、台北とはまた違った良さを感じられるのではないかと思います。

 
右の写真は台南最大といわれ、とても活気を有する夜市である「花園夜市」の様子です。

 

 

 
さて、今回は台湾の「不動産市況」についてお伝えします。

 

台湾6直轄都市等における住宅価格推移を以下のグラフに示します(図1)。

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

少し見づらくて恐縮ですが、上記 図1 は各都市の2004年から2017年における新築住宅価格の推移を示したものです。

 

太い赤い線が全国平均の推移であり、それを大きく上回っているものが橙色の台北市、灰色の新北市となっております。台北市を中心とした北部エリアの人口増加を反映した形となっています。それに比べて南部の都市である台南市や高雄市は緩やかな上昇となっていることがわかります。

 

なお「中華民国106年」を西暦に言い換えますと2017年になります。これは中華民国が成立した西暦1912年を元年(民國紀元)とされていることが由来であり、西暦との差は1911年であります。ですので、民國紀元に1911年を足すとちょうど西暦となります。単に西暦の下二桁から「11年」引いてしまえば民國紀元になりますので、訪問された際にでも参考にしていただければと思います。

 

 

次に、住宅価格推移を指数化したものを以下の 図2 に示します。

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<図2 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

中華民国100年(西暦2011年)のQ1を1.00とし、各都市の推移を見てみると、南部の台南市、中部の台中市、台湾の玄関である桃園国際空港が存する桃園市が1.5前後と大きく上昇しています。

 
一方で、住宅価格が台湾において最高水準にある台北市では数年前の勢いに陰りがみられ、直近3期で1.05~1.14と若干の上昇はみられるものの、ほぼ横ばいであることがわかります。
また新北市についても同様に、一時期の勢いがないことがわかります。

 

 

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ここで台北市について細かく見てみます。

ほぼ横ばい傾向に落ち着いてきたとはいえ、図1 の楕円の赤枠が示す通り、台北市は台湾において住宅価格が最高水準にあるエリアには間違いありません。

 
信義区等の人気エリアでは坪当たり300萬元を超すものもみられるようですし、中心部では坪当り100萬元超が普通のようです。日本円で換算しますと4倍弱ですので、かなりの水準にあることがわかります。

台湾の方々の所得は30年で3倍まで増加しているものの、台北市の住宅価格はこの10年程度で3倍近く上昇しており、所得の増加を大きく上回っています。

台北市の住居系のキャップレートですが、1%台後半から2%程度のようです。これは都内のキャップレートと比べても2%程度低いものです。

 

投資用物件として想定した場合、賃料がキャップレートのキーポイントとなります。
様々な要因により物件価格は高額ですが、前述のとおり所得の伸びは住宅価格ほどの上昇ペースにはありません。
よって一般的な賃借人の所得は高額賃料を負担可能な水準にはなく、少々抑えられた賃料を前提としたインカムを反映し、そのような低位のキャップレートになるのではないかと思われます。

 

これに対して日本では、東京のほかに主要な投資エリアとして大阪、名古屋、福岡、仙台、札幌があって不動産市場に規模があり、キャップレートはまだまだ台湾の物件に比べて高く、投資妙味を有するものと思います。

 
日本の良質な投資用物件について、台湾をはじめとした中華圏の投資家の方々にさらに興味を持っていただければ幸いです。そして、玉石混淆の物件の目利きとして、一助となれましたら幸甚です。

 

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台湾に烏山頭ダムを整備され、当時の台湾の農業水利事業に多大な貢献をされた日本人土木技術師である八田與一氏の写真を最後に掲載させていただき、今回のお話を終えたいと思います。

 
最後まで長文駄文にお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

 

(この項おわり)

 

 

 
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FRA不動産鑑定士の池田です。

本日は台湾編(その2) ということで、所得状況をみていきます。

 

 

まず、台湾における世帯当たりの平均総所得及び平均可処分所得を以下に示します(図1)。

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 

1974年から2015年までの推移をみてみますと、10倍以上の増加となっています。
ちなみに2017年6月時点で概ね1台湾ドルは3.6円前後となっておりますので、2015年の所得では約440万円と把握されます。

 

 

ここで、日本の世帯当たり総所得も確認してみましょう(図2)。

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<図2 総務省統計局資料を参考に筆者作成>

 

日本の1985年から2014年までの平均総所得は1985年の493.3万円から1994年の664.2万円のピークまで上昇、その後は緩やかに減少傾向となっております。

 

 
次に、日本及び台湾における1985年の各世帯当たり平均総所得を100として、指数化したものをみてみましょう(図3)。

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<図3 総務省統計局資料及び中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 

上記期間内において日本は横ばい或いは緩やかな減少傾向であるのに対して、台湾は2000年くらいまで大きく上昇し、その後も鈍化はしているものの緩やかな上昇傾向となっており30年程度で3倍まで増加しています。

 

 

では最後は、前回ご紹介した6つの直轄都市について、それぞれの世帯当たりの平均総所得(2015年)をみてみます(図4)。

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<図4 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

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図4のグラフから、首都である台北市がトップ、桃園空港のある桃園市がそれに続いており、これら北部エリアの都市に比べて南部の高雄市や台南市が低位であることがわかります。

(つづく)

 

 
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こんにちは。FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

本日から3回のブログシリーズで、東日本大震災の際には世界で最も多くの義援金を送っていただいた「台湾」について、不動産評価に必要な視点からアプローチしてみます。

 
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台湾は東京(羽田・成田)から飛行機で約3時間半とアクセスも良く、また航空便数も大変多いため、皆さまの中にもご旅行された方が多くいらっしゃるかと思います。

観光地やグルメの話題については、他のブログやサイトにたくさん掲載されているため、そちらにお任せしたいと思います。

 

 

まず台湾の基本情報を見てみましょう。

 
◆面積:36013.73㎡(中華民國統計資訊網)

日本の九州(36782.37㎡)とほぼ同じで沖縄島(1,206.98㎡)の約3倍の面積です。

ちなみに北方領土である択捉島は3,166.64㎡(それぞれ国土地理院に基づく)で、こちらもほぼ台湾と同じくらいの面積なのですね。

 
◆人口:23,346,728人(2015年 中華民國統計資訊網)

同規模の九州が7県合わせて13,059,000人(平成26年国勢調査人口推計)と比較すると、人口密度が高いことがわかります。

 

台湾は6つの直轄都市と3つの省轄市、13の県に区分されています。

その中で6つの直轄都市に16,190,138人と台湾全土の約7割が集中、さらに台北市や新北市を中心とした北部エリアに8,781,234人と約4割が集中するといった状態となっています。

 
1998年以降、台湾全土としては年平均で0.4%ずつ人口が増加しており、対1998年比で6.7%の増加となっております(図1)。

 

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

6つの直轄都市の人口推移をみてみます。

台湾の空の玄関口である台湾桃園国際空港がある桃園市が年平均1.4%、1998年比27.5%でトップの人口増加率、新北市の年平均0.8%、1998年比で14.8%となっており、台北市を中心としたエリアの人口増加の伸びが顕著となっています。

それに比べて南部の高雄市、台南市はいずれも1998年比で3%以上の増加はみせてはいますが、北部に比べると低い推移となっています(図2)。

 

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<図2 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 
(つづく)

 

 
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伊藤由美子です。

 
前回まで、予定よりも長くフィリピンの考察を続けてしまいました^_^;

 
旅行は、実際に旅している時間よりも、準備をしたり振り返ったりする時間のほうがはるかに長いものですね。

そして、先々残る記憶の濃さが、旅は同じ時間の日常の10倍くらいあるように感じられます。

 

 
不動産鑑定士の仕事の良いところだと思うのですが、一般的な旅行ではまず目指すことのない地が、旅(出張)の目的地なることがしばしばあります。

物件の現地調査に出ると、評価の責任の重さを感じながらも、たくさん動き、五感が刺激され、元気が湧いてきます。

是非、皆さまの大切な不動産を拝見する、新しい旅の機会をいただけましたら幸いです。

 

 
13(池田さん③に採用ないか要確認)

さて、次回からは池田にブログをバトンタッチします。(お待たせいたしました!)

 

池田が旅を重ねている土地・台湾がテーマです。

どうぞご期待下さい!

 

 

 

 

 

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FRAの伊藤です。

 

厚生労働省によると、日本で働く外国人労働者数は2016年初めて100万人の大台を突破しました。(2016年10月末時点で108万人。)

国籍別では、中国が最も多く(全体の31.8%)、次いでベトナム(同15.9%)。フィリピンは第3位(同11.8%)で、127,518人が日本で働いています。

 

 
2009年より日本はフィリピンとの経済連携協定(EPA)に基づき、フィリピン人の介護・看護人材の受け入れを始めました。

 

さらにこの春には政府の国家戦略特区を活用した家事支援外国人受け入れ事業が、東京都、神奈川県、大阪府でスタート。
パソナ、ダスキン、ポピンズといった企業が、フィリピンで人材を採用して日本の家庭へ派遣するサービスを開始しています。

 

 
家事代行サービスは子どもたちが小さかった頃に私も何度か利用したことがあります。

 

乳幼児を抱え、大人は家に自分のみだと、育児で24時間全く気が抜けません。
その合間を縫ってこなさなくてはいけない家事を、代行してもらえてありがたかったです。

 

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フィリピン人には子ども好きな方が多いと思います。

 
家事や育児を手伝ってもらえたら、親も子も笑顔でいられる時間が増えるはずです。

 

 
なお、今回の家事支援外国人受け入れ事業では、海外で一般的な住み込みは認められておらず、フィリピン人スタッフは企業が用意した寮に入居して依頼者宅へ通うのだそうです。

 

家事代行の分野のみならず、日本に住み働く外国人の方は今後ますます存在感を増していくことでしょう。

このような社会の変化が、不動産市場にもたらす影響に注目していきたいと思います。

 

 

 

プロに任せて笑顔!は、不動産のお悩みでも同じです(^o^)↓

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