東京の不動産について

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

外歩きが快適な季節に、弊社近辺でのウォーキングの話題です。
 
錦糸町にある事務所から、北方に徒歩で20分ほど進むと、前回ブログで取り上げた 東京スカイツリー に至ります。

本日のブログでは、事務所南方の 「北斎通り」周辺 (西方に20分ほど直進すると両国駅へ着く道です) をご紹介してまいります。

 

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「北斎通り」は、JR総武線線路と平行に走っていて、1760年に葛飾北斎がこの付近で生まれたことにちなんでこう名付けられました。

1990年代に定められた地区計画に基いて電柱の地下化道路や建物の整備・規制が進められ、落ち着いた、気持ちよく歩ける通りとなっています。

 

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弊社を出て北斎通りを少し歩くと、人気の和カフェ 北斎茶房 があります。

2004年に長屋の一画にオープン。
すっかり地元に根付いて、観光にいらした方にも大人気です。

 

 

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そのままさらに進むと、鏡面のアルミパネルの外観が目を引く すみだ北斎美術館 があります。

2016年の開館で、海外での受賞多数の日本を代表する建築家・妹島和世氏による設計です。

世界的に評価の高い葛飾北斎を顕彰し、まち歩き観光や地域活性化に寄与する拠点となることを期待して、墨田区が構想から30年越しで実現させたプロジェクトでした。
 
 
 
北斎美術館と道をはさんだ斜め向かいに本店を構えているのが、明治43年創業の 東あられ本舗 です。

通りがかるとついつい、少し割れやかけのあるあられがたっぷり入った徳用あられの袋を、おやつ用に買ってしまいます。
 

そうこうしているうちに、清澄通りとの交差点に出て、都営大江戸線・両国駅に到着します。
 
もしお時間に余裕がおありのときは、清澄通りを少し北上なさってください。

すぐに創業明治42年の 浪花家 が右手に。薄皮で上品な甘さのたい焼きのテイクアウトができます。
 
 
D57192そのまま道なりに進むと左前方に緑の木々が見えます。
横網町公園 です。

東京都慰霊堂、東京都復興記念館などがある鎮魂の場ですが、いまは日差しのもと読書を楽しむ方やお子さんと親御さんが遊具で楽しく遊ぶ姿が見られます。

 

 

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横網町公園を抜けたところに、東京都指定名勝・ 旧安田庭園 の入り口が。

この庭園は元禄年間(1688~1703)に築造されたと伝えられており、都会のオアシスといった趣です。

 
 
 
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安田庭園に隣接して、日本美術刀剣保存協会が運営する 刀剣博物館 があります。

ご関心がおありの方は、こちらも是非お立ち寄りになってください。
一から刀剣について学ぶことができます。
 
 
 
なお、 国技館 とならび両国を代表する施設である 江戸東京博物館 全面改修工事のため、ただいま休館中です。(再オープンは2025年度の予定。)
 
 
地元墨田の歴史と進化、これからも双方に目を向けて、皆さまに情報発信いたします!
 
 

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東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

東京の街なかではツツジが見頃を迎えていますね。
 
1955528_s都内の感染状況が徐々に落ち着きをみせてきた折、東京都は来たる25日より、年初から一般見学中止となっていた「豊洲市場」について、見学を再開します。

飲食・物販エリアを含む見学者通路と豊洲市場PRコーナーの利用が可能になります。

早朝のマグロのせり見学は事前申し込み・抽選制で、6月2日からの実施です。
 
 
下記都ホームページで見学やせり申し込みの詳細についてご参照の上、お出掛けください。

豊洲市場の見学について

 

豊洲市場の観光施設 「千客万来施設」 は、2023年春の開業予定でしたが、コロナ禍の影響を事業者が受けたことによって、2023年度の冬に開業が遅れる見通しとなりました。
 
これを受けて、2020年1月に開業した豊洲市場に隣接する商業施設 「江戸前場下町」 の暫定営業(期間3年)の期間延長について都が協議を進めているとのことです。
 

【関連記事】

豊洲市場に暫定商業施設がオープンします

 

豊洲のオフィス・マンションエリアにある豊洲2丁目4-2街区では、三菱地所とIHIによりオフィスを中心とした複合施設の共同開発事業が実施されます。(2022年春着工、2025年春竣工予定。)

これで全ての街区に建物が建ち、豊洲2・3丁目再開発はひとつの区切りを迎えます。
 
 
また今年1月末、東京メトロが有楽町線豊洲~住吉間の延伸についての鉄道事業許可を国土交通相に申請。

2030年代半ばに予定される開業後には、豊洲と東京スカイツリーのアクセスが向上して、観光需要の盛り上がりが期待されます。
 

【関連記事】

スマートシティ先行モデルプロジェクト「江東区豊洲地区」

市場オープンの豊洲! ~街はまだ変わっていません
市場オープンの豊洲! ~街はこれからどう変わるのか

 
 
これからも地元ネットワークより情報を収集し、皆さまに東京湾岸エリアのニュースをお届けしてまいります。
 
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
新型コロナウイルスの発生を受けた最初の緊急事態宣言が令和2年4月に発令されて2年が経ちました。

令和2年春から令和4年春まで 東京の不動産マーケット動向 を振りかえってみたいと思います。

 

国立競技場等空撮令和2年3月末より不動産市場では取引の様子見がはじまり、東京オリンピックが延期となった夏を過ぎ、秋になり、さらに冬を迎えても市場参加者が動かない状況が続きました。
 

その結果、令和3年1月1日の地価公示の価格時点において、東京圏の住宅地・商業地ともに、平成25年以来8年ぶりで平均変動率下落となりました。
 
 
 
令和3年の春となって、ディベロッパーが市場動きはじめます。

また、価格下落を好機とみたマンションや戸建住宅の実需者や投資家も、不動産取得に乗り出しました。
 
それからの一年、東京23区の住宅地では地価上昇が続いています。

商業地については、都心の中央区、千代田区、港区では、飲食や観光の需要減退やテレワークの広がりによるオフィス市況の不透明感の影響が続き、地価の下落傾向が継続しています。
ただし、人流が回復傾向にあること等より、下落率は縮小しました。

中野駅周辺で再開発事業が進行中の中野区をはじめ、上記都心3区以外の20区では総じて商業地価格の上昇がみられます。
 

令和3年1月~令和4年1月までの一年間の23区地価動向詳細については、つぎの令和4年地価公示・国土交通省公表資料でご確認ください。

令和4年地価公示・東京圏の市区の対前年平均変動率

 

本日ここで新型コロナウイルス発生以降の不動産市況を概観したのは、不動産マーケットが、新たな要因の元でふたたび先の予測が難しい状況となっているからです。

ウクライナ危機により混迷の度合い深める世界情勢が、これからの不動産市場に不透明をもたらしています。
 
一刻も早く彼の地の平和が取り戻されることを強く念じながら、状況把握を続けて変化を見逃さないようにいたします。
 
 

【関連記事】

【令和3年地価公示】台東区・墨田区・江東区について
不動産価格の暴騰・暴落が起きる理由

 
 
 

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FRAコンサルティングの降矢です。
 
本日は公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会が定期的に調査・公表している『東京都不動産DI』についてご紹介します。
 

『東京都不動産DI』は、東京都内の不動産価格動向を把握し、都内不動産市況についての指標 として活用いただくことを目的としています。

ここで、DI(Diffusion Index) とは、数値化しづらい、業況感や景況感といった定性的な対象を、アンケートの回答の割合を用いて数値化したものです。
 

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アンケートは都内不動産の用途別の取引件数・取引価格・賃料の将来予測についての質問で構成され、毎年4月と10月に実施されます。
 
回答者は東京都不動産鑑定士協会の業者会員、東京都宅地建物取引業協会および全日本不動産協会東京都本部の会員です。
 
 
 
調査は平成26年4月に始まり、令和3年10月実施で第16回目となりました。

東京都における不動産価格等の動向に関するアンケート調査結果【第16回】

 
第1回から第15回までのアンケート結果、DIの推移は、東京都不動産鑑定士協会のこちらのウェブページでご覧いただけます。
 
 
なお、全国の地価動向についての公的調査やレポートには、『地価調査』『都道府県地価調査』『土地白書』『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』『土地取引動向調査』などがあります。
 

【関連記事】

ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
地価公示と地価調査の違い
『土地白書』とは
『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』とは
『土地取引動向調査』とは

 
 
不動産価格・賃料についてお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)にて、どうぞお気軽にご連絡ください。(初回ご相談無料、オンライン面談可能)
 
 

 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

本日は、都内最長のアーケードを備える商店街(パルム)がある街、武蔵小山(品川区)の再開発について取り上げたいと思います。

 
 
以前のブログの中で、弊社代表の降矢が、

再開発事業は、ひとつの案件の着手から完了まで10年以上を要します。
商業コンサルタントとともに鑑定会社も数年間にわたり業務を担うことが珍しくありません。

不動産鑑定会社の主な仕事は、不動産の権利変換をするために、再開発工事前の「従前資産」と予定される再開発施設完成後の「従後資産」の価値を鑑定評価することですが、再開発では価格や賃料はもとより、借地権や借家権、立退料など、あらゆる種類の価値評価が求められる場面があります。

と記しました。

 
武蔵小山を例としてみると、市街地再開発には、新たな土地開発とは異なり、事業の開始から完了まで大変長い時間がかかることの実感が湧きます。
 
 
現在、武蔵小山駅の南東では、以下5つの市街地再開発事業が進められています。

< >内の年月日は「再開発準備組合」 (再開発手続を行う準備のために再開発予定区域内の地権者が任意に組織する、「市街地再開発組合」の前身団体) の設立日です。

 

12~武蔵小山駅前~

武蔵小山駅前通り地区 <2005年7月31日>
→2021年4月 シティータワー武蔵小山 竣工(地上41階建・506戸)

武蔵小山パルム駅前地区 <2007年8月7日>
→2019年9月 パークシティ武蔵小山 竣工(地上41階建・624戸)
 
両タワーマンションの低層階は、商業施設や公共施設
武蔵小山パルム駅前地区の再開発組合は、2022年3月に解散の予定
 
また、武蔵小山駅前通り地区の隣接地では
武蔵小山駅東C地区 <2021年1月28日> の計画が始動
 
 
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~武蔵小山商店街パルム沿い~

小山三丁目第1地区 <2012年5月11日>

小山三丁目第二地区 <2018年3月5日>

→2022年市街地再開発組合設立、2029年度建物完成 が目標
 
3つのタワーマンション(計約2000戸)が、アーケードをまたく形で建設される予定
アーケード街に面する2階店舗の前には通路を設置して回遊できるようにする予定
 
 
 
・・・いかがでしょうか? 小さな子どもが大人になるほどの年月を要する長期プロジェクト、です。
 
なお、武蔵小山地区再開発のより詳しい経緯・最新情報につきましては、”武蔵小山商店街パルム 再開発ニュース”とネット検索をしていただくと、品川区・都市開発課が発信する再開発情報レターが集約掲載されているページが表示されますので、そちらをご参照ください。
 
 
商店街を残しながらの大規模再開発事業は大変珍しい試みです。

アーケード商店街の近くで育った者として、挑戦を応援していきたいです!

 
 
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不動産鑑定士・降矢等です。
 
以前ブログにて、公益財団法人メトロ文化財団が、メトロ沿線地域での伝統工芸・芸能、文化遺産、祭り、などの展示・紹介をしているEchika池袋ギャラリー(有楽町線池袋駅と副都心線池袋駅をむすぶ通路)ついて取り上げました。

墨田区について展示中… 東京メトロ池袋駅通路にて
 
 
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同ギャラリーにて、今月は台東区の文化・歴史・芸術についてのパネル展が行われています。

「いきいきTOKYO夢職人」と題された展示では、江戸手描提灯と彫刻看板の職人の方がそのこだわりを語っています。
 
展示は10月28日(木)までです。
 
 
台東区は長く公的評価を担当させていただいている地域です。

当地の伝統に根差した魅力を、より多くの方に知っていただきたく思っております。

 

【関連記事】

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FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります

 
 
さて、年初の台東区の地価の状況は、

商業地平均が昨年は+14.9%の上昇を見せていたところ、今年は-4.0%という大転換となりました。
増え続けていた訪日観光客が一挙ほぼゼロとなり、大きく減退してしまった区内での飲食や宿泊の需要はその回復時期が今も見通せません。

【令和3年地価公示】台東区・墨田区・江東区について ブログより )

といった状況でした。

 
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外国人観光客が戻っていない状況はいまも変わらないですが、ワクチン接種が進展し感染状況が落ち着くなか、商業エリアの人通りが平日でも増えてきました。
 
物販については業況の改善も見られる一方で、飲食はまだ難しい環境が続いています。
 
 
 
土地取引に目を向けますと、エリア全体としてコロナ後を見据えた売買が活発になってきています。

とくにマンション用地需要は旺盛です。
 

このような状況より、浅草や上野に所在する区内一等地を点でみるとコロナ以前の状態に復帰したとは言い難いですが、区内全域を面として捉えると明るさが感じられる、というのが私が肌で感じております台東区のいまの不動産市況です。

 
 
台東区不動産についてのご質問がおありの際は、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)にて、どうぞお気軽にご連絡ください。(初回無料、オンライン可能)

 
 

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オンライン面談サービス開始のお知らせ

 

 
FRAコンサルティングの伊藤です。

すっかり秋の風情となっていますが、みなさま体調にお変わりありませんでしょうか?
 
夏の終わり、弊社代表の降矢から話を聞いていた東京区政会館に行く機会がありました。
 

【関連記事】 江東区について展示中… 東京区政会館1階エントランスホールにて

 

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東京区政会館は、特別区協議会の事務所建物です。

特別区(東京23区)の自治発展を目的に設立された同協議会は、特別区の自治に関する調査研究・普及啓発、特別区の事務の支援などの事業を担っています。
 
 
 

同会館の1階エントランスホールには「東京23区観光コーナー」があり、紹介展示や各区作成のパンフレット類の配布が行われています。

「東京23区観光コーナー」(特別区協議会公式ホームページより)

 

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都庁にも東京の市区町村のパンフレットコーナーがあって、出向いた際にはちょくちょく立ち寄っていますが、区政会館でもさまざまな情報を入手することができました!
 
地元ご自慢のルートが紹介された地図類は、ウォーキングのお伴に最適ですね。
 
 
 
東京の魅力をふたたび全国の方に、世界の方に、体感していただける日常へと早く戻れますように…
 
 
 
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
ただいま、各線飯田橋駅からすぐの場所にある東京区政会館のエントランスホールにて、江東区の、歴史・文化・レジャースポット等についてのパネル展が行われています。

 

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展示期間は9月6日(月)まで。(日曜日、祝日を除く。)
 
「魅力発信!スポーツと人情があついまち、江東区」
と題し、隅田川、荒川、そして東京湾に囲まれた水と緑豊かな水彩都市・江東区の魅力が紹介されているとのことです。
 
 
 
 
臨海部に東京オリンピック・パラリンピックの会場も多く擁する江東区。

より多くの方々にご関心を持っていただけるようでしたら、江東区地価変動を常に追っております私もうれしく存じます。
 

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東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります

 
 
パネル展についての詳細は、特別区協議会公式ホームページてご確認ください。

 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

明日、高尾山口駅前に、京王電鉄がホテルをオープンします。

駅から徒歩1分、旧ホテルをリノベーションした体験型ホテル「タカオネ」です。
 
 
 
体験型ホテル!? いったいどのようなホテルに・・・?

(以下、引用部分の出典は、京王電鉄のプレスリリースです。)

 

体験型ホテルである「タカオネ」では、能動的に体験することのできる機会をご提供し、「タカオネで過ごす時間そのものが、アクティビティのような一つの体験として楽しめること」を目的としています。また、家族やグループはもちろん、ホテルを訪れるさまざまな人との交流を楽しめるような場を目指しています。
中庭で薪を割って火を起こし、みんなで食事をつくる焚き火ディナーや、朝日を見に行く裏山サンライズハイクツアー、街と山を巡る高尾ローカルツアーなど、登山やアウトドアスポーツの枠に捉われないさまざまな過ごし方をご用意しております。

 
東京在住で高尾山へ、というと日帰りのイメージが強いですが、短時間の移動・お泊まりでゆっくり非日常、は魅力的ですね!
 
キャンプブームにはちょっと乗り切れないけれど、自然を感じたい、焚き火に癒されてみたい、という方々にピッタリでは。(・・・私もこのグループに入ります。)
 

【関連記事】

第二次キャンプブームとは
焚き火の効用・ASMR(自律感覚絶頂反応)について

 
 

一般的な個人利用はもちろん、学生・社会人・サークルなどさまざまな団体の合宿や研修にもおすすめのアクティビティが体験でき、「都心からアクセス抜群でありながら、大自然を満喫できる新しい合宿」として活用できます。さらに、「ワーケーション」など新しい働き方の拠点や、さまざまなコミュニティ拠点としても利用できます。

 
まず出社感覚でタカオネへ。その日はしっかり仕事をして、翌日は早朝から山登り!

下山したら高尾山口駅直結の極楽湯にてお風呂と食事をゆっくり楽しんで家路へ・・・といった、お手軽ワーケーションのイメージが湧きました。
 
ワーケーションデビュー、してみたいです!
 
 
タカオネの開業が、京王電鉄が目指す高尾山エリアの価値向上へとつながるかどうか、注目していきたいと思います。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

東京に出されていた緊急事態宣言は期限となる6月20日に解除、7月11日までを期間とするまん延防止等重点措置に移行することが、昨日、決まりました。

ワクチン接種の進展に希望を持ち、引き続き感染予防に努めていきたいです。

 
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さて、以前のブログでも取り上げました、『下北線路街』に、一昨日、新しい商業施設がオープンしました。

「reload(リロード)」 です。

在宅勤務の本日、昼食ついでに自転車&徒歩にて開業直後の様子を見にいってまいりました!
 

【関連記事】

『下北線路街』を歩く

 

関連記事で紹介した商業施設「BONUS TRACK」にはネーミングの妙がありましたが、reload(リロード)にもまた深い意味が込められています。
 

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下北沢の地域に根付いた人・店・カルチャーを大切にしながらも、日々住民とのコミュニケーションを重ねていく個性あふれるテナントや、都度表情を変えていくPOP UPスペースを掛け合わせることで、完成することなく変わり続ける場であること、新たな歴史を更新していく施設となるよう「reload」と名称をつけました。

<運営会社・株式会社GREENINGのプレスリリースより>

 
 

同プレスリリースで、建物の設計・デザインについては以下のように書かれています。
 
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従来のビル型商業施設とは一線を画し、大小様々な建物が軒を連ねる低層分棟形式の施設構造と、そのそれぞれに店主の顔が見える個性的な店舗が入居するのが特徴。
施設の大部分を占める屋外空間はテラスやベンチ、豊富に施された植栽の緑が清々しく、ポストコロナ時代においても心地良い、個店街を散策・回遊しながらまるで下北沢の街並みをそぞろ歩きするような楽しさが感じられます。

 

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狙いのとおり、回遊を前提とした2階建ての建物は、迷路的な楽しさのある空間でした!

規模や形態は違いますが、店舗を巡りながら不思議な感覚にとらわれるところは、表参道ヒルズと共通するように思いました。

階段が多くそれが場の個性となっている点では、渋谷東急ハンズとも少し似ています。
 
 
 
 
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開業時は全24区画のうち10区画が開店、ということで、まだ工事未着手の空き区画のほうが多く、オープニングの高揚感に溢れているといった雰囲気ではなかったです。
 
 
 
・・・この肩の力が抜けたゆるっとした感じこそ、シモキタらしさ、そこが大事にされたからなのかもしれません。

 
 
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こだわりを感じさせる、カフェ、カレー店、文具店、眼鏡店、衣類店、理髪店などが営業を開始しています。

アクセスは、下北沢駅、東北沢駅、いずれの駅からも徒歩4分ほど。

「reload」の今後の変化が楽しみです!
 
 
 
 
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