地元(墨田・江東・台東ほか)


FRAコンサルティングの伊藤です。

 

先日、約270社の中小企業が出展する東京信用保証協会主催のビジネスマッチングフェア『江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2018』に行きました。

 

 

あらゆるビジネスについて、オフィス、店舗、工場、倉庫といった不動産は欠かせないもの。
不動産鑑定評価・コンサルティングを弊社にご依頼くださるお客さまの業種は多岐にわたっています。

業務用不動産について、お客さまのビジネスの深い理解なくしては評価を進められません。

 

また、そもそも世の中の動き全般にアンテナを張っていなければ、評価の際に必ず行う将来予測で見通しをあやまってしまいます。

 

2018100213030000

 

 

そこで、降矢も私も、展示会や交流会にお声掛けいただいたときは、時間が許す限りお伺いさせていただくようにしております。

 
2018100213130000

 

有明の東京ビッグサイト(東京国際展示場)に行くことが多いのですが、今回のフェアの会場は有楽町の東京国際フォーラムでした。
入口特設ブースは、桜と人力車、そして雷門という演出がされて、ひとときお江戸気分を味わえました。

 

 

 

さて、フェアではあらゆるジャンルの幅広い情報収集に努めますが、やはり不動産に関係する目新しいサービスのブースがあると自然と足が止まります。

「一人称視点・高速再生動画によるエリア紹介サービス」

「給水管の腐食に対応し建物の寿命が尽きるまで配管交換をせずにすませるサービス」

など、さまざまなお話を聞かせていただきました。

 

 

なかでも私が一番おもしろいと思ったのは、

「ドローンによって自然災害による屋根の損傷個所を発見・点検から補修までを無料で行うサービス」です。

 

 

こちらの事業は、東京都が東京発の新しいサービス事業モデルの創出と早期の事業化を目的に選定する”革新的サービスの事業化支援事業”に昨年選ばれたのだそうです。

 

いただいた資料によれば・・・

 

ドローンを活用することにより、屋根や雨樋等を空撮し、画像解析により、自然災害で損傷した箇所を発見します。その損傷箇所を火災保険を申請し、家主様の金額負担無しで、原状回復の修理の手配を行うサービスです。

とのこと

 

サービスについてご説明下さった社長さんは、展示会前日まで自然災害が相次いだ大阪にいらして、多数の屋根被害調査を行ってこられたとおっしゃっていました。

 
お話をさせていただいた各社の皆さま、お時間ありがとうございました!

弊社でもお客さまの不動産の可能性を拡げる新しい切り口のサービスについて考えてまいりたいと存じます。

何か私どもがお役に立てることがありましたら、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてご連絡くださいませ。

 

不動産鑑定士・降矢等です。

10月1日より、江東区の『マンション等の建設に関する条例』が一部改正となりました。

 

江東区はファミリー向け住戸を「バルコニーやパイプスペース等を除く専用面積が40㎡以上の住戸」と定義しています。

 

このファミリー住戸を151戸以上含む大規模マンションの建設にあたり、事業者は、

90㎡以上の住戸をファミリー住戸数の10%以上設置
25㎡以上40㎡未満の住戸をファミリー住戸数の20%以上設置

することが必要となります。

 
また、

・生活利便施設または地域貢献施設(店舗、医療施設、子育て等支援施設など)の設置
・緊急車両等を停留させるための自動車駐車場の設置
・障害者用自動車駐車場の設置
・バリアフリー住戸の設置

も定められました。

 
(改正の詳細については、江東区「マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き」の22ページ~24ページをご覧ください。)

 

 
豊洲マンション江東区にとって、ファミリー世帯の流入にともなう小・中学校等の公共施設整備は負担となってきました。

 

この状況を背景にファミリー世帯の抑制につなげる条例改正ですが、江東区の意図するところは、単純な人口抑制というのではなく、単身者やファミリー世帯の親世代を呼び込むことで、世代の偏りを和らげて住環境をより良好なものとしていくことにある由です。

 

 
江東区は、過去(2004年)、「マンション建設計画の調整に関する条例」を4年間の時限立法として制定し、学校が不足する地区を受入困難地区に指定して、大規模マンションの建設をを抑制しました。

前記条例が施行されて失効するまで、江東区の人口増のペースは一時的に鈍化。

今回の改正も今後の人口動態に影響を及ぼしてくるものと考えられます。

 

2020年東京オリンピックがもたらすインパクトともども、注視していきたいと思います。
最新の江東区不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。

 

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

平成30年地価調査、23区商業地の上昇率上位地点ランキング・・・トップ7のうち4地点が渋谷エリアにありました。

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 

【関連記事】

平成30年地価調査・23区商業地の地価上昇率トップ7はどこか! 上昇の要因は?

 

8fd82d75fe3bc43a48dc2dc42a731358_s

新宿区、台東区と同じく、渋谷区の地価上昇にはインバウンド需要の影響があります。

渋谷は欧米からの旅行者の間で人気が高く、東京都の2017年外国人旅行者行動特性調査によればアメリカやフランスなど9ヶ国からの旅行客の「訪問した場所」アンケートで1位となりました。
なお、訪日客全体では4位です。

 

【関連記事】

東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 

 

2018092215580000

 

 

しかし、平成30年地価調査に現れた渋谷区の地価上昇の最大の要因は、渋谷駅周辺で行われている大規模再開発です。

7月時点の地価調査では、9月13日に予定されていた「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」開業への期待感が大きく反映されました。

地価を動かした「渋谷ストリーム」へ、オープン10日目に行ってみました。

 

 

 

 

2018092216010000
渋谷駅東口歩道橋から渋谷ストリームの2階へ入りました。

東口歩道橋は、現在架け替え工事中が進められています。

新しい歩道橋は、幅員を2.5mから6mに広げるなどデッキが整備され、よりゆったり快適になります。

 

なお、地下にある渋谷駅からストリームへ向かうには、16b出口が最寄りです。

 

 

 
2018092216060000商業施設に入居するのは全30店舗。スーパーマーケット1店舗を除いてほかは全て飲食店舗です。

 

昼食には遅く、夕食には早いという昼下がりの時間帯の訪問でしたので、3連休中日でしたが人で溢れかえるという状況ではありませんでした。

 

 

 

近年の再開発では、広場的機能を持つ大階段を設置することが流行っていますが、ストリームにも大階段が。

この階段は1階の稲荷橋広場へとつながっています。

 

 

2018092216020000

 

イベントや展示会などが行われる稲荷橋広場、そのデッキからは渋谷川の風景を見渡すことができます。

 

官民連携により、清流復活水を活用した壁泉で「渋谷川を再生」する取り組みについては、道半ばなのかもしれません… ちょっと川の匂いが鼻につきました^_^;
今後に期待したいと思います!

 

 

ストリームには代官山寄りにもう一つ広場(金王橋広場)があり、そちらでは中秋の名月にちなみ、伊藤園による”月見大茶会”イベントが行われていました。

 

 
2018092216090000渋谷川に面した1階にあるレモネード専門店(LEMONADE by Lemonica)には、長蛇の列ができていました。

 

金沢発祥のお店で、オリジナルレモネードのレギュラーサイズが320円。

 

一度試してみたくなる、値頃感ある設定ですね。

 

 

 

次の機会には、再開発によって整備された渋谷~代官山へ抜けるルートを歩いて人の流れを観察し、渋谷~原宿ルートの商況と比べてみようと思います。

 

これからも渋谷エリアの変化からは目が離せません。

 

 

再開発案件について評価の実績豊富です↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 

FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

浅草に続いて、上野の街の様子をお伝えします。

 

IMG_7739

 

前回ブログで、「”国際通りの壁”を越えて、浅草から上野へ外国人観光客が流れていくようになっている」と降矢がコメントしましたが、こういった訪日客が上野公園アメ横にある施設や店舗に押し寄せています。

 
9月の3連休の午後、上野動物園の人気者・ジャイアントパンダのシャンシャンの観覧は90分待ちでしたが、多くの外国人親子が列に並んでいました。

 

 

IMG_7903

 

同日、アメ横や上野御徒町の老舗ディスカウントストア・多慶屋(たけや)も外国人グループでにぎわっていました。

 

 

観光客や買い物客の増加で、飲食店舗は活況を呈し、低層店舗の家賃ははっきりと上昇しています。

 

 

 

ホテルも続々とオープンしており、この秋は『with green & art ” 緑とアートと共に ”』をテーマする「イチホテル上野新御徒町」、『地域との深いつながりから生まれる素敵な経験』をコンセプトに掲げる「NOHGA HOTEL UENO」といった個性的なホテルが誕生します。

 

 

 
IMG_7911

 

昨年11月にオープンした地域の新・ランドマーク「上野フロンティアタワー」の商業施設(「松坂屋上野店」「パルコヤ」「TOHOシネマズ 上野」)の集客も堅調です。

 

反響の高さで話題となった不忍池の隣接地に建つタワーマンション「ブリリアタワー上野池之端」(36階建て全361戸)は現在工事進捗中で、来年には入居となります。

 

 

 
最高峰の文化・芸術に触れ、自然や科学に親しみ、そして買物の楽しみも味わえる上野。
これからも国内外の人々を惹きつけていきそうです。

 

 

【関連記事】

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 

台東区・上野地区の不動産市況調査を開始

 

 

東京都内の不動産鑑定評価は、FRAにお任せください!↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 

不動産鑑定士の降矢等です。

今週発表があった平成30年地価調査で、台東区の担当グループの幹事を務めさせていただきました。

 
前回のブログでお知らせしたように、都内の商業地にある地価調査対象地について、平成30年7月1日時点の価格の前年同日時点からの価格変動をランク付けしたところ、上昇率ランキングの2位5位浅草エリアの地点が入りました。

 

西端を上野駅・東端を浅草駅とする下↓の地図で、青色シールに5-1・5-17と黒数字で記されているところがその場所です。
(赤色もつけています。)

 

IMG_78

 

浅草1丁目(5-1地点)は15.4%、西浅草2丁目(5-17地点)は13.3%、この1年で地価が上がりました。

 

 

b0dba0f024833d0957624a6433a2ad07_s
定番の観光スポットである浅草寺を中心に、浅草は外国人に人気の街であり続けてきました。

 

その浅草の地価がここにきて一段の上昇を見せた理由は「国際通り」の壁”を越えて、賑わいに広がりがもたらされたことにあります。

 

 

 

先ほどの地図をもう一度ご覧ください。

浅草寺の西側を南北に走る太い道路が国際通りです。

 

かつて、浅草を訪れる外国人旅行者が国際通りを越えて西浅草や松が谷へと進むことはほとんどありませんでした。

個人旅行の外国人は、浅草駅に降り立ち、浅草寺周辺を散策し、浅草駅に再び戻って別のスポットへと電車で向かう、ということが多かったのです。

 

しかし、昨今のSNSの発達により、国際通りを渡った西方に、ユニークかっぱ橋道具街があり、中小神社仏閣も集積していることが外国人に知られるようになりました。
その結果、そぞろ歩きを楽しみながら上野方面へ流れていく旅行客が増加しています。

 

 
東京スカイツリーから浅草へ、浅草から上野へ・・・東京の下町観光ルートの中心にある浅草に対して、ホテルや飲食、各種サービス事業者の投資意欲は旺盛です。

 

 

IMG_79

 

変わる浅草を感じに、皆さまも是非一度お出掛け下さい。

 
不動産についてのご相談ごとがおありの方は、そのまま弊社の方へも是非・・・お電話(03-3626-5160)でお気軽にご連絡ください。

 

左の写真は、私どもの事務所のビル前より撮影したスカイツリーです。

 

 

 

【関連記事】

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

浅草寺だけではない!地主である寺社、その鑑定ニーズ


 

不動産鑑定士・降矢等です。

評価員として携わってまいりました「平成30年 地価調査」の結果が発表となりました。

 

1181875

都道府県知事が毎年1回・7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査する「地価調査」の結果は、例年この時期に公表されます。

 

地価調査による基準地価は、公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)と同様に、全国の地価の推移を知るための基本情報です。

 

 
東京23区については、住宅地・商業地ともに地価は上昇基調を保っています。

区部の平均変動率は、住宅地が+4.3%、商業地が+7.2%でした。

 

今回の調査では、商業地の上昇率上位地点に特定の傾向が浮かびあがりました。
ここで上昇率ランキングをお目にかけましょう。

 

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 
1位の新宿区に続いて、2位~7位を台東区渋谷区の複数地点が占めることになりました。

このあとは、8位北区・9位荒川区・10位中央区…と、各区の基準地が続きます。

 
新宿区、台東区、渋谷区はいずれも外国人観光客がこぞって訪問する街を擁しています。
そこで生じるインバウンド需要と、大型再開発の影響がトップ7の大幅な地価上昇の要因です。

 
次回ブログより、浅草上野渋谷の街のインバウンドおよび再開発の最新状況をお伝えします!

 
なお、平成30年地価調査に関する発表・報道の内容でご不明な点がおありの場合には、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)をお寄せください。

解説させていただきます。

 

 

【関連記事】

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 


異文化に触れる旅が大好きな、不動産鑑定士・伊藤由美子です。

振り返れば、先月は旅につながる話題のブログが多くなりました。

次回ブログよりしばらく降矢に執筆のバトンをわたすその前に、都内にいながら外国暮らし気分になれるスポットをご紹介したいと思います。

 

「サクラホテル」のカフェです。

 

2018052011540000

 

サクラホテルは、神保町、幡ヶ谷、池袋、日暮里にあり、外国人ゲストを主たるターゲットとするリーズナブルな価格設定のホテルです。

神保町と池袋のホテルには、個室だけでなくドミトリータイプのシェアルームも備わっています。

サクラホテル併設のカフェはホテルのラウンジを兼ねており、宿泊ゲストに世界のドリンクと食事の提供をしています。

 

 

このサクラカフェ、宿泊ゲストではなくても利用することができるのです。

 

もともとサクラホテルは「世界中の人びとが出会い、お互いに理解し合う場を作りたい」をモットーに始まったとのことですから、そのカフェの雰囲気はフレンドリーで、インターナショナル。そして、とてもカジュアルです。

 

2018052012130000

 

いずれも大通りではない裏道沿いの比較的静かなロケーション …旅の途中の外国の方と同じ空間に身を置き、アフリカやアジアの見慣れないお料理を口にすると、海を渡ったような気がしてきます。

 

 

 

他にはない価値の提供で不動産を活かす。そんな視点からも、興味深いサクラホテルとサクラカフェです。

 

 

 

外国人不動産オーナーの方のお手伝いもしております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 
FRAコンサルティングの伊藤です。

 

908277b6d5cc57950c71e832129233c0_s

 
 

7月9日、東京都は臨海副都心で整備を進めている新たな客船ターミナルの名称を「東京国際クルーズターミナル」とすると発表し、同ターミナルやクルーズ振興についての情報を発信する「東京国際クルーズターミナルWEBサイト」を立ち上げました。

 

 
 

船の科学館の近くに設けられる新ターミナルは、22万総トン級という世界最大級のクルーズ客船に対応可能で、2020年6月末の完成の予定です。

 

 

これに先立つ2019年3月ごろ、新交通システムゆりかもめの「船の科学館」駅を「東京国際クルーズターミナル」駅に改称することを、ゆりかもめの運営会社が発表。

 

同時に「国際展示場正門」駅は「東京ビッグサイト」駅になります。
 
「東京ビッグサイト」が利用者により親しまれているわかりやすい呼称だから、というのが変更の理由だそうです。

 

 

東京オリンピック・パラリンピックの開催まであと2年。
これからますます、東京の変化が見えるかたちとなって目前にあらわれてくることでしょう。

 

変化が不動産市況に与えるインパクトを見落とさないよう心してまいります。

 

 

 

江東区在住の不動産鑑定士がおります↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

降矢等です。

前回に続き、最近の報道に関するブログをお届けします。

 

cbd6859ce3972f9d5ca3ba12bb9ed39c_s東京湾の中央防波堤埋め立て地の帰属を江東区、大田区の双方が主張している問題で、東京都が約500ヘクタールの土地のうち86.2%を江東区、13.8%を大田区とする調停案を示しました。

 

しかし、大田区はこの案を受け入れず、江東区を相手取っての提訴に踏み切り、これを受けて都は調停打ち切りを決めたことが明らかになりました。

 

 
弊社は2年ほど前、この中央防波堤埋め立て地の鑑定評価をさせて頂きました。

 
東京都からのご依頼です。帰属の決まっていないこちらの土地は東京都港湾局が管理し、民間へ倉庫用地やコンテナ置場等として貸付が行われています。この貸付のための鑑定評価でした。

 
不動産鑑定評価書で、最初に書かなければならないのが対象不動産の所在です。
その所在表示で市区町村の記載ができない、というのは私の鑑定士人生で初めてのケースでした。

 

「中央防波堤内側埋立地のうち 〇〇〇㎡」

 

帰属のない土地はこう記すしかありませんでした。

 

 

中央防波堤内側埋立地は、平成8年に埋立が完了し、現在は第二航路海底トンネル・臨海トンネル・東京ゲートブリッジの3ルートで有明ほか周辺地域と接続されています。

オリンピックの競技会場となるほか、工業地(港湾関連用地や埠頭用地等)という位置付けのもとで今後の開発が見込まれ、交通量増加に対応すべく新たな臨港道路も整備されます。

東京港を成し、羽田空港、都心へのアクセスが容易で、実は「陸・海・空の結節点」と呼ぶべき地理的優位性があるエリアなのです。

 

こういった中央防波堤埋め立て地の持つポテンシャルが、帰属問題が複雑な様相となっている背景にあります。

 

 

オリンピックまでの解決は本当にもう無理なのでしょうか… 今後も動向を注視していきます。

 

 

 
臨海/内陸の工業地の鑑定評価も実績多数ございます↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

代表鑑定士の降矢です。

新聞・雑誌等メディアで、浅草寺の仲見世商店街に対する家賃値上げ要求が話題になっています。

 

下記、東京新聞2017年11月12日の報道からの引用です。

 
5449564abc8c9237c3af5d9b565a9472_s

 

東京を代表する観光名所・浅草寺(東京都台東区)が門前の仲見世商店街に来年一月から家賃を十六倍にする案を提示し、騒動となっている。寺側は「近隣相場に合わせた」と理解を求めるが、商店街側は「値上げに耐えられず廃業する店が出たら、街の風情が失われる」と訴え、協議が続いている。

 

 
「家賃十六倍」は、九月に寺から商店街に伝えられた。十平方メートル当たり月額一万五千円を、来年一月から二十五万円にするという内容だ。

 

東京都が七月、所有していた商店街の長屋の建物を浅草寺に約二千万円で売却したのが、騒動のきっかけ。仲見世商店街の土地は寺のものだが、建物を所有していたのは都で、各店は家賃を都に払っていた。

(引用おわり)

 

 
この浅草寺の事例のように、台東区をはじめ東京下町では寺社が地主ということがよくあります。

浅草寺は商業地にありますが、住宅地にある寺社周辺では戸建住宅やマンションが所有権ではなく借地権を権原に建っている場合が珍しくありません。

 

これまで寺社所有地に関係する様々な評価をお受けしてまいりました。

3例、挙げてみます。

・借地権付建物(土地所有者は寺)の売買に際し、借地権付建物価格と名義書換料を鑑定

・神社所有の底地を借地人に買い取ってもらうため、交渉資料となる底地価格を査定

・借地非訟事件(相手方が寺)での鑑定

 

 
台東、荒川、墨田等の寺社集積エリアの借地権と、これにより派生する底地等の価格については、是非弊社にお問い合わせ下さい。

 

 

 

烏山寺町も馴染み深い地域です↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************