地元(墨田・江東・台東ほか)

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
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1月31日、京成電鉄が押上駅前に商業施設とホテルから成る「(仮称)京成押上第2ビル」を建設するとのプレスリリースがありました。

ホテルは、京成電鉄とロイヤルホールディングスが共同出資して2017年に設立したケイ・アンド・アール・ホテルデベロップメントが運営します。
以下、建設概要です。

(仮称)京成押上第2ビル
開業予定 :2022年3月
敷地面積 :約1,300㎡
延床面積:約7,000㎡
用途 :1・2階商業施設 3~13階京成リッチモンドホテル

 
 
押上の京成リッチモンドホテルは前記新会社が開発する3号店となります。

1号店は、2019年3月に門前仲町に開業。(京成リッチモンドホテル門前仲町

2号店は、現在、弊社のある錦糸町に建設中です。

(仮称)京成リッチモンドホテル2号店
開業予定 :2021年度
敷地面積 :約757㎡
延床面積:約6,100㎡
用途 :京成リッチモンドホテル(約180室)

 
3ホテルはいずれも私が公的評価を担当している地域に立地します。
ホテルの開発および営業の動向、その地域経済や地価への影響を注視してまいります。
 
 
さて、京成リッチモンドホテルのような観光客・ビジネス客をターゲットとした宿泊主体型ホテルは、新型コロナウィルスのような感染症流行の影響を直接的に受ける業種です。

2つの新ホテルの開業前にはコロナウィルスの流行は収束しているはずですが…

東京オリンピック・パラリンピックの開催が刻々と迫る中、いつ感染の拡がりにストップがかかるのか、非常に気掛かりです。

感染症がもたらす経済活動の停滞は、不動産価値の引き下げ要因です。

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個別不動産について、市況の現況および変動予測に基づく価値評価を承っております。
どうぞ弊社不動産鑑定士にご相談ください。(電話:03-3626-5160)
 

豊洲在住の不動産鑑定士・降矢等です。

「江戸前場下町」

なんと読むかお分かりになりますか?

えどまえばしもまち? えどぜんばしたまち?

そんな仮名が私の頭には浮かんだのですが… 正解は「えどまえじょうかまち」

 
来週、豊洲市場の青果棟の隣接地に三井不動産が開業する商業施設です。
 
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■江戸前場下町
開業日 :2020年1月24日(金)
フロア :1階(平屋)
営業面積:475㎡
店舗数 :21店

 

豊洲市場の城下町(場下町?)をイメージし、食関連のテナント(飲食・物販)が入るとのこと。

 江戸前場下町ホームページ

 

私が最も注目しておりますテナントは… 北斎茶房です。

以前ブログ内でご紹介したこともありますが、本店は錦糸町の弊社のすぐ近くにあり、地元だけでなく遠方からの来訪客も多い評判の甘味処です。
 

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「江戸前場下町」は2023年に商業施設のほかホテルを擁する「千客万来施設」が開設されるまで、3年間の期間限定営業です。

東京都から設置費や撤去費として補助金(上限6億円)が出されます。

限定だからこそ行ってみたい、と人気を集める施設になることを期待しつつ、私も家族と利用したいと思います。

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

お正月休み、皆さまはいかがお過ごしでしたか?

我が家は私も夫も9連休でしたが、帰省や旅行はせずに自宅にて過ごしました。

小学生の息子はエネルギーを持て余し… プレーパークで遊びたい!と言いだして松の内が明けるのを待ちわびていました^_^;

 
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プレーパーク(冒険遊び場)とは、ヨーロッパが発祥の、子どものための自由な遊び場です。
 
子どもたちが好奇心のおもむくままに、自由にやりたいことをする…モットーは「自分の責任で自由に遊ぶ」

 
 

木に登ったり、のこぎりやかなづちで何かを作ったり、焚き火をしたり、植物を育てたり。

想像力を発揮し、自分の力の限界に挑戦することができます。

 

そこにあるのはむきだしの「土地」です。

子どもが泥まみれで遊びに熱中する様子を見るたび、土地が持つ力ってすごいなぁと感じます。
 

日本でのプレーパークの活動は世田谷で始まり、1979年、国際児童年の記念事業として羽根木公園内に羽根木プレーパークが開設されました。

羽根木プレーパークが昨年40周年を迎えたことを記念し、明日、シンポジウムが開催されます。

 
 
a29ed7595b2ba067587141804e7de098_sシンポジウム「もっと広がれ!外遊び∞(ムゲンダイ)」

日時:令和2年1月11日(土)  10時00分~12時30分

場所:キャロットタワー5階 セミナールーム(東京都世田谷区太子堂4-1-1)

定員:90名 参加費無料

申込:不要、当日直接会場へ

問い合わせ先:プレーパークせたがや 電話 03-3414-4175

 
 
冒険遊び場の持つ力や可能性について、各分野のプロフェッショナルがお話してくださるそうです。

同じキャロットタワー内3階にあるギャラリーでは、羽根木プレーパークがオープンした当時の写真や映像、その他資料を集めた展覧会「プレーバック、プレーパーク!」も現在開催中です。(1月19日(日)まで。)

ご興味がおありの方は是非、三軒茶屋に足をお運び下さい!
 

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伊藤です。

前回のブログには、江戸時代や戦前の地図を見て土地の過去に思いを馳せる…といった内容を書きましたが、もっともっと古い時代の暮らしを感じるのにお薦めの場所があります。

東京都立埋蔵文化財調査センター」(多摩市落合1-14-2)です!
 
京王線・小田急線「多摩センター」駅から歩いて5分ほどの場所にあり、展示施設と遺跡庭園から成る施設です。

 

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展示施設では、旧石器時代・縄文時代・弥生時代の出土品の展示を中心に、江戸時代までの通史を遺物によって概観することができます。
 
見るだけでなく、縄文土器に触れたり、火起こしの体験なども可能です。

 

 

 
IMG_9317遺跡庭園”縄文の村”には、3棟の復元住居があって、中に入ることができます。
 
竪穴住居のまわりには縄文時代中期の植生を再現する樹木や野草が植えられており、庭園全体では200種類以上の植物を見ることができて、季節ごとの自然を感じる散策スポットとしても魅力的です。

 
これら全てを楽しんで… 費用は無料

 
 

今月の初めに子どもと一緒に縄文食を体験するイベントに参加するためセンターを訪れたのですが、歴史を勉強中のお子さん方だけでなく、幅広い世代の方々の好奇心を刺激してくれる場所だと思いました。
 
ちなみに、体験した縄文食メニューは…

・ドングリのロースト ・イノシシ肉入りの縄文鍋  ・ドングリクッキー

・縄文式石蒸し料理 ・エゾシカ肉のミニステーキ       でした。

どれも素朴な滋味に溢れて美味しく、ランチとしていただいてお腹がいっぱいになりました。
 

土地の永続性をしみじみと感じられる場所・埋蔵文化財センターにぜひ一度足をお運びになってみてください!
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

官公庁発表の気になったニュースを、前回ブログに続いてもう一つ。

千代田区の古地図配布」の話題です。
 

 
安政三年 千代田区復元図を全戸配布!~江戸古地図から歴史あふれる街を再発見!~(令和元年11月1日配信)

区は、区内の施設案内図の裏面に安政3年(1856年)の千代田区復元図を作成し、全世帯へ配布する取り組みを始めました。

これは、広報広聴課の市川主事(区内在住)が「令和という新しい時代を契機に、区内の今昔や千代田区ならではの深い歴史を通じて、区の魅力に気軽に接していただきたい。」という想いを込めて発案した取り組みです。令和元年11月1日から22日までの期間で、区民の暮らしに役立つ総合生活情報誌「ちよだインフォメーション」に同封して区内全世帯へお届けします。

 

千代田区ホームページより

とても素敵な企画ですね!

縁のある場所が、どういった歴史を辿ってきた土地であるのかは、皆さん興味を持たれることと思います。

たとえ初めて訪れた場所であっても、その土地の過去を知るとノルタルジックな気持ちになったりもしますよね。
 
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以前、上野にある台東区立下町風俗資料館を訪問した際、昭和17年(1942年)作成の「大東京最新図」が展示されていて、弊社のある錦糸町周辺を興味深く見ました。
 
 
関東大震災から復興し人口が急増したころの錦糸町 …このあと東京大空襲に見舞われることを思うと、胸苦しくなりました。
 
 
 
 
不動産鑑定の業務でも地図資料は欠かせません。
評価土地の利用履歴の正確・詳細な把握に、日々努めております!
 

【関連記事】

登記所にある土地図面の半分は不正確!? 正確にするのが地籍調査です。
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縁がおありの土地のお話を、是非お聞かせください↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回ブログで、今秋続々オープンする渋谷の大規模商業施設の情報をお届けしましたが、渋谷のお隣・恵比寿にもニュースがあります。
 

6a恵比寿ガーデンプレイス広場今年、恵比寿のランドマークである「恵比寿ガーデンプレイス」が開業25周年を迎えました。

サッポロビールの工場跡地に1994年10月8日に開業した恵比寿ガーデンプレイス。
(当地に工場があったなんて今では信じられませんね!)

オフィスマンションのほかに、三越ウェスティンホテルガーデンシネマ東京都写真美術館、そしてエビスビール記念館など、生活を豊かにする多彩な施設が集まっています。

 

1990年代半ば、私は2年半ほどガーデンプレイスのすぐ近くに住んでいました。

開業間もないガーデンプレイスは、観光でいらっしゃる方も大勢いるほど賑わっていましたが、思い返すと近くにいた頃、私はそこまでガーデンプレイスに足を向けていなかったような。

いつでも行けると思うとかえって行かない、ということはよくありますよね。

友人との集まりを企画するときは、自分だけ帰り道が近いのは…と気が引けて、ガーデンプレイスは外していました。
 
恵比寿を離れてからのほうが、ガーデンプレイスに行くようになりました、昔を懐かしく思い出させてくれる、私にとっての癒しスポットのような場所になっています。

特にウェスティンホテルが好きで、古くは2000年を迎える大晦日にはミレニアムパーティーに参加、そして結婚が決まったときには、ホテル内の和食レストランで両家の顔合わせをしました。

1Fにあるザ・テラスが今のお気に入りです。平日限定デザートビュッフェは女性の皆さまにおススメです!
 

恵比寿ガーデンプレイスは、複合都市プロジェクトの先駆けです。

商業施設「グラススクエア」が追加されるなど、折々に手を加えられつつ、25年の時を美しく重ねてきている、と思います。

このグラススクエアの地下には、今月、シェアオフィスを中心に人々の交流が生まれる仕掛けが盛り込まれた「ポータルポイント恵比寿」がオープンします。

これから先も、時代の要請を取り入れつつ、刻まれた時が魅力となるガーデンプレイスであって欲しいと願っています。

 
 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

昨日までの令和元年最後の3連休、皆さまいかがお過ごしになられましたか?

平成が続いていれば、天皇誕生日の祝日で年内にもう一度3連休があるところでしたが、今年から12月23日の祝日はありません ・・・12月23日の祝日がなくなり、ちょっと残念です。

クリスマスの前日であるイブ、さらにイブの前日である23日。
華やいだ雰囲気で迎えるこの休日に、若いころは友達と街へ出掛け、このところは家族とのクリスマスイベントなど行ってきました。
あと、年賀状の追い込み集中日となることもありました^_^;

この師走の変化に、あと2、3年、戸惑ってしまいそうです。

 
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さて、本題へ。

 

11月1日に渋谷駅直結・直上に、「渋谷スクランブルスクエア」(第一期・東棟)がオープンしたのを皮切りに、「渋谷PARCO」「渋谷フクラス」と、今秋3つの新しい大規模商業施設が渋谷エリアに誕生します。
 
今年のクリスマスの渋谷のまちは、合計で約460もの新しい店舗に彩られることに!

 

 

 
以下、3商業施設の概要です。

DSC_0625■渋谷スクランブルスクエア
開業日  :2019年11月1日(金)
フロア  :地下2階~14階
営業面積:約32,000㎡
店舗数  :212店

■渋谷PARCO
開業日  :2019年11月22日(金)
フロア  :地下1階~9階、10階一部
営業面積:約42,000㎡
店舗数  :192店

■渋谷フクラス
開業日  :2019年12月5日(木)
フロア  :地下1階~8階、17階~18階
営業面積:不明(延床面積約58,970㎡)
店舗数  :69店

 

国内のみならず世界にその名を知られる渋谷の再開発への期待は、継続的な地価上昇に示されてきました。

【関連記事】

平成30年地価調査・「渋谷ストリーム」が引き上げた渋谷地価
東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 
3施設開業の影響がどのようなかたちで周辺に波及していくのか、注目してまいります。

 
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

以前ブログに書きました、江東区と大田区の中央防波堤埋め立て地をめぐる争いについて、その後のご報告です。

 中央防波堤埋め立て地 ~江東区 VS 大田区 帰属争いの背景

 
1973年に東京都が埋め立てを開始して以来、江東区と大田区がともに歴史的経緯を理由に100%帰属を求めたため、どこの区に属するかが決まらないままできた中央防波堤埋め立て地でしたが、2017年、東京都が調停案を提示したことがひとつの節目に。

調停案は、約500ヘクタールの土地のうち13.8%を大田区、86.2%を江東区とする内容でした。
しかし大田区はこれを受け入れず、江東区を提訴。
 
・・・裁判が始まって、2年近くが経ちました。
 
2d96e66aff82d74ccab0488ff8168c3be_s2019年9月20日、東京地裁は全体の20.7%大田区79.3%江東区とする判決を言い渡しました。
 
同26日に江東区、10月3日に大田区がそれぞれ判決の受け入れを表明。
 
半世紀近くに及ぶ懸案は、東京オリンピック・パラリンピックの晴れ舞台となる日の前に、解決をみました。
 
 
それぞれの区民の方にはまだ複雑な思いもおありでしょうが、都民の立場としては、本当に良かったと思っております。
 
判決によって画定された境界では、五輪でボートやカヌーの会場となる「海の森水上競技場」や馬術が行われる「海の森クロスカントリーコース」などの競技会場は全て江東区に属することになります。

コンテナ関連施設など港湾関連用地や埠頭用地大田区の帰属です。
 

土地の帰属がはっきりしたことで、エリアの特性を活かした当地および周辺の開発に弾みがつくことを期待したいです。

 
 

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

10月4日の弊社ブログで水害リスクに言及しておりました矢先の10月12日~13日、かつてない規模の台風19号が列島を襲いました。

被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。
 

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今回の台風による豪雨では東京都内でも、多摩地域などで多数の土砂災害がありました。
 
東京都は、つい1ヵ月前(9月26日)に、『土砂災害防止法』に基づく土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について都内全域の指定を完了したばかりです。

 

 

「土砂災害警戒区域」(イエローゾーン)

  ・・・土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、災害情報の伝達や避難が早くできるように区市町村により整備が図られる

 

「土砂災害特別警戒区域」(レッドゾーン)

  ・・・イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造規制が義務づけられる

 
都内にお住まいの方は、どうぞこの機にご自宅等の場所が区域指定を受けていないか、ご確認ください。

東京都・土砂災害(特別)警戒区域の区市町村別指定状況

 
都は、区域指定に先立って、斜面や渓流およびその下流など土砂災害により被害を受けるおそれのある区域の地形、地質、土地利用状況等についての調査(基礎調査)を実施しています。
 

区域指定後は、おおむね5年ごとに再度、区域指定された地域全域を確認。

地形や構造物の状態などに変化があれば、再度、基礎調査を実施し、その結果に基づき、区域を指定することになっています。

この5年ごとの確認にもご留意ください。
 

【関連記事】

土砂災害の3分類&危険を見分ける4つのステップ
「土砂災害(特別)警戒区域」の土地評価の方法

 
弊社ブログでは、引き続き、災害被害防止のための情報発信に力を入れてまいります。
 
災害リスクがご所有不動産の価値にどう影響してくるのか等、具体的なお悩みごとがおありでしたら、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご相談ください。
 

FRAコンサルティング代表の不動産鑑定士・降矢等です。

このほど「令和元年 地価調査」の結果が発表となりました。

【関連記事】

  ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
  東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
  FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
  FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事
  地価公示と地価調査の違い

 

今回の地価調査で発表されたのは7月1日時点の価格です。
 
都内に設定された評価ポイント(基準地)の価格は、全用途の平均で、前年比4.1%上昇しました。上昇は7年連続です。

商業地については、訪日外国人観光客が多い地域や再開発が進む地点の地価が大きく上がりました。

 
2318096f2a7d5b0a4d66953e9ed7a1ea_s私が地価調査の鑑定評価員として所属する区部第5分科会の担当エリアには、東京を代表する観光地・浅草があります。
 
半年前(1月1日時点)の平成31年度地価公示、一年前の平成30年度地価調査、の折にも、浅草の不動産市況の活況について当ブログで言及・解説してまいりましたが、令和に入ってからも、浅草の不動産市場の勢いは衰えず、関係者の耳目を集めています。
 

【関連記事】

  平成31年地価公示解説・浅草が都内商業地の上昇率トップに!
  平成31年地価公示解説・台東区について
  平成31年地価公示解説・浅草の地価が大幅上昇!その理由は?

  平成30年地価調査・なぜ浅草の地価は大幅上昇となったのか

 

平成31年地価公示では、浅草の中心地である浅草1丁目の評価ポイント・台東5-4が都内商業地の上昇率ランキングのトップでした。
 
続く今回の令和元年地価調査でも、同じ浅草1丁目にあるポイント・台東5-1が、上昇率34.5%都内商業地のトップです。

ちなみに、台東5-1の平成30年地価調査の時点における上昇率は15.4%。昨年は都内第2位でした。
 

台東5-23

台東5-23

 

浅草1丁目には、令和元年から新たに2地点の基準地が新設になっています。

台東5-23(浅草1-30-11)
台東5-24(浅草1-9-2)

 

台東5-24

台東5-24

 

 

この10数年の間、東京都での基準地の新設はありませんでした。
近年、地価上昇が勢いづいていることを受けて都が増設を決定した10ポイントのうち、浅草の2地点以外は中心区への設定です。

 
 
 
先月の地価調査結果の発表前後には、私どもへ複数の記者の方から市況についてのお問い合わせがありましたが、ホテル用や事業用を中心に浅草エリア不動産への引き合いは強いです。
 

次回令和2年の地価調査、価格時点は東京オリンピック・パラリンピックの開催直前(7月1日)、発表は閉会後(9月後半)となります。
 
向こう1年、引き続き市況をしっかりと見つめてまいります。

 
台東・墨田・江東をはじめ、首都圏不動産に関するご相談・ご質問がございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 

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