地元(墨田・江東・台東ほか)

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
平成31年度地価公示の発表を機に、数回のブログで地元である台東・墨田・江東の地価分析や最新トピックをお届けしてまいりましたが、今日で地価公示に関する話題は一度区切りをつけたいと思います。
 
 
7a38710819852190bbc0c34270b06ec646_s個人、法人の皆さまからご依頼いただく不動産鑑定評価やコンサルティング業務と、公的機関からご依頼いただく鑑定評価は、その両方が弊社業務の中心を成しております。

それぞれの評価を恒常的・継続的に担当させていただくことで、一般評価には公的評価の過程で得られる不動産市場全体を捉えた知見を盛り込み、反対に、公的評価には一般評価を通して得られるリアルなマーケットプレイヤーの思考と行動を反映することが可能となって、厚みと深みのある不動産評価を皆さまにご提供差し上げられるものと思い、日々の業務に邁進しております。
 
 
地価公示は、今年、制度が始まって50年の節目を迎えます。
 
地価公示制度は固定資産税など土地税制を支える基礎であり、毎年の結果は、広く国民の不動産を見る眼に影響を与えてきました。
 
 
私が地価公示の鑑定評価員となって18年、鑑定評価員が所属する分科会の取りまとめ役である幹事を仰せつかるようになってからは4年が経ちました。
 
ベテランと呼ばれる年次となってはいますが、初心を忘れず、ひとつひとつの評価地点としっかり向き合って精緻な評価に努めることで、すべての不動産の効用が最大に発揮される社会の実現に貢献してまいります。
 
 
不動産に関するお悩み・ご相談がございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

台東区、墨田区と、平成31年地価公示の発表以後ブログで取り上げてまいりましたが、本日は江東区についての話題です。
 
豊洲市場に東京オリンピックに、と数年来、湾岸エリアがメディアで報道される機会が多い江東区ですが、区全体を見渡すと、その地域特性は、墨田区と同様に、住宅地・商業地・工業地の混在地域であるといえます。

特にマンション需要が高いのが江東区の特徴ですが、これは都心のオフィス街へのアクセスが良く生活にも便利でありながら物件価格や家賃に値頃感があるためです。
 
 
6be96003a8d981bbfaae9bbdf97e0ffa2_s平成31年地価公示では区内全域の地価が上昇し、なかでも豊洲や亀戸エリアが10%を超える高い上昇率を示しました。
 
亀戸では、今年、地元で熱い注目を集める開発プロジェクトが着工します。
 
かつて亀戸駅東口にほど近い場所に立地し、3年前に閉鎖となったショッピングモール「サンストリート亀戸」の跡地に、マンションと商業施設が建設されます。
 
 
本年6月に着工し、竣工は3年後。開発敷地面積22,989.26㎡、マンション・地上25階地下2階建、商業施設・地上6階地下1階建、の大規模プロジェクトです!
 
マンションは1000戸程度となる模様で、ショッピングモール復活による利便性の向上とともに、新たな住民の流入が亀戸の街に変化をもたらしていくことでしょう。
 
 
これから折々に、工事の進捗や周辺への影響の実態などを調査をしていくつもりでおります。
 
本件ほか最新の江東区の不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。
 
 

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市場オープンの豊洲! ~街はこれからどう変わるのか
江東区『マンション等の建設に関する条例』が一部改正されました

 

FRAコンサルティングの降矢です。

平成31年地価公示に関連し、今日は、墨田区の話題をお届けします。

まず簡単に墨田区がたどった歩みを振り返ってみます。
 
現在の墨田区のあたりはもともと農村地帯でしたが、南部は江戸時代に明暦の大火の復興として幕府が行った開拓により、武家屋敷や町家、寺社等の移転先となり、その後は住宅・商業地域として発展しました。北部地域は農村地帯を中心に、隅田川と周辺の寺社地は江戸の市民や文人墨客の遊覧の地として親しまれていました。

そして明治時代となって、河川の水運、労働力、用地の確保のしやすさから北部は紡績、南部はゴム・精密機械などの工業地帯として発展。その後、南部地域は関東大震災、第二次世界大戦による大きな被害を受けた一方、北部地域は戦災を免れ、現在へと至っています。
 
このような経緯より、住宅地・商業地・工業地が混在しているのが墨田区の特徴で、おおむね北十間川を境にして、北部は中低層の建物を中心とする密集市街地、南部は中高層の建物を中心とする街並みが形成されています。
 
 
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平成31年地価公示では、区内全域の地価が上昇しました。
 
特に、南部のJR総武線錦糸町駅・両国駅の周辺の評価地点では、10~14%の上昇が認められました。

前回ブログで取り上げた浅草橋周辺と同じく、錦糸町・両国エリアでも外国人旅行者が年々存在感を増しています。
 
 
 
弊社は錦糸町駅にほど近い場所にありますが、夜食を買いにコンビニに立寄ったときなど、レジに列を作っているのはほとんどが外国の方です。

錦糸町には以前はアジア系の旅行者が多かったですが、最近では半分アジア、半分欧米、という印象で、欧米系の方が目立つようになってきました。
 
 
こうしたインバウンド要因に加えて、平成31年1月1日時点の価格を求める地価公示には別に織り込まれていた要因があります。

この3月16日にオープンした「錦糸町パルコ」開業の影響です。
 
下町エリアのパルコの新店では、平成29年11月にオープンした「パルコヤ上野」が思い出されますが、こだわりを持つオトナ世代をターゲットとしたパルコヤに対し、錦糸町パルコのほうは、職住接近で忙しく働く共働き世帯が想定顧客ということで、全国最大級の無印良品などより生活に密着した業態のテナントが揃っています。
 
 
墨田区最大の繁華街である錦糸町は、交通アクセス良好でその商圏は広く、錦糸町パルコオープンが街のさらなる活性化をもたらすことを地元の人間として期待しつつ、今後も墨田区全域の地価動向に目配りしてまいります。
 
墨田区の不動産に関するご相談ごと等おありの際は、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

前回までのブログで、台東区にあって世界的知名度を誇る浅草の地価についてお話してまいりました。

本日は、台東区の浅草以外の地域について、平成31年地価公示をふまえつつ見ていきます。

 

浅草の北側、台東区の北東部(千束、三ノ輪、日本堤、東浅草、清川等)にも、事業用不動産の需要が広がっています。区内では価格水準が低めのエリアで、採算がとりやすいと判断されているようです。

 
 

4b6be93bb065e93c1108074bbfe50ca0b_s浅草から南へ、蔵前そして浅草橋へと向かう一帯も、需要が年々高まっています。

浅草や上野へのアクセスが良く、その他地域への公共交通の便も良好であり、特に浅草橋駅周辺は外国人に人気の秋葉原にも隣接していることから、有名繁華街ではなくその徒歩圏の周辺に宿をとって観光の拠点としようという需要にマッチした地域となっており、大きなスーツケースを各人1つずつ携えた家族旅行とおぼしき外国人グループの姿が見られます。

 

浅草橋については、こういった目的を持って到着した外国人以外に、勘違いして駅に降り立つ外国人の方も多いようです…
JR総武線浅草橋駅のホームには、

「ここは浅草ではありません。浅草へは都営浅草線へお乗り換え下さい。
なお、当駅から浅草までは、徒歩で30~40分位の距離があります」

と、丁寧な掲示がされています。

 
 

台東区西側の上野・御徒町エリアの商業地の需要も堅調で、平成31年地価公示の評価地点はいずれも1割前後の上昇を見せました。
 
 

台東区は観光都市として、東京スカイツリー開業の数年前より、観光客増加を見据え、商店街の景観整備浅草文化観光センターの設置などさまざまな取り組みをスタートさせていました。
 
区や区内事業者が蒔いた種が、時流に乗って成長し、平成の終わりにしっかり結実したように思います。
 
 
台東区の不動産に関するご相談ごとなどおありのときは、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢です。

平成31年地価公示で、都内商業地の上昇率トップ3が浅草エリアの地点となりました。

 

1位 台東5-4  (浅草1丁目)   34.7%
2位 台東5-28 (浅草2丁目)   24.9%
3位 台東5-5  (西浅草2丁目) 24.8%

 

この上昇の背景について、段階を追って見てまいります。
 

3a591b633383bd5ca52e2b3d75439d699a_s元・浅草寺所有地が取引市場へ
 
浅草寺はその寺社の敷地のみならず、周辺土地を広く所有しています。
浅草寺周辺の商業地は寺社から事業者が土地を借りて商売をしている、という借地が多いエリアです。

 
その借地関係について、この2、30年の間に少しずつ変化が生じています。
土地を手放すことに慎重な姿勢であった寺社が、長年の契約関係に引きずられた安い賃料しか得られない土地であるのであれば、借地人に売却してもよしと考え、その一方で借地人の中にも安い賃料はいいがずっと借地を続けるよりはやはり土地を所有をしたい、と思う人が出現し、地主である寺社とその借地人との間で土地売買が成立するケースが出てきていました。

 

そういった元・寺社からの借地人の所有地が、地価が上昇している中で相続などをきっかけにさらに第三者へと売り出されるケースも見られるようになって、土地取引が極めて少なかった浅草の一等地周辺で土地取引の厚みが増しつつあります。

 
訪日外国人旅行者数の底堅い増加傾向

訪日外国人旅行者数は平成24年(東京スカイツリー開業の年です)以後、増加を続けています。

平成24年  8,358,105人
平成25年 10,363,904人
平成26年 13,413,467人
平成27年 19,737,409人
平成28年 24,039,700人
平成29年 28,691,073人

(日本政府観光局調査による確定人数)

平成30年の訪日客数については、新聞報道によれば3119万人に達した模様です。
政府が掲げる4000万人の目標に向けて、種々の施策がこれからも展開されていきます。
 
 
3b185d5b795c309775109f0ee0766cdca_s浅草および周辺における事業者の高い事業意欲
 

前述の訪日客の動向等をふまえ、ホテルや飲食、物販等の事業者は、東京オリンピック以後も観光客は増加を続け、浅草周辺の商業ポテンシャルは高まるものと予測し、浅草エリアの不動産需要を強めています。

スカイツリーの開業が起点で東京オリンピックがゴール、のような一時的な浅草ブームによる土地需要増でないことは、オリンピックの宿泊需要には間に合わないホテル用地取引が2018年の間に多々あったこと、浅草寺周辺からより外側へと土地需要・地価上昇が波及していること、などから見てとれます。
 
 
 
以上の状況を踏まえ、浅草の地価上昇はいよいよ本物で、中長期的なトレンドであろうと広く認識されるようになったことが、今般の高い上昇率の背景にあります。
 
浅草周辺の個別の土地に関するご相談ごとなどがございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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平成30年地価調査・なぜ浅草の地価は大幅上昇となったのか

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不動産鑑定士の降矢等です。

平成31年地価公示の発表を受け、台東区について解説してまいります。

 

台東区は東京23区のほぼ中央に位置しています。面積10k㎡少々と23区の中において最小ですが、江戸時代より商工業の中心地の一つとして、人口と産業が高度に集積しており、上野や浅草をはじめ、古い歴史や伝統、豊かな文化を誇る商業のまちとして発展してきました。

 

地価公示では区内にきめ細かく多数の商業地の評価地点が設定されています。

 
2f57a216fc1bb9409c2abe07eed2df4a7_sそんな台東区を代表する商業地といえば、浅草です。

年々存在感を高めている外国人観光客にとって、浅草は東京観光の起点。
浅草寺の雷門の写真は、東京を、もっと言えば日本を、象徴するビジュアルとなっています。

商業地としての浅草は低迷していた一時期もありましたが、東京スカイツリーが開業した平成24年ごろに地価は底を打ち、以後上昇を続けてきました。

 

平成30年7月1日時点の地価を調査した東京都の地価調査では、浅草から上野方面への回遊傾向の高まりにより、過去1年間で15%前後のプラス変動と、地価上昇に弾みがついていることが確認されました。

 

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そして、このたびの平成31年1月1日時点の地価公示で、浅草エリア一等地は率にしてプラス25%~35%程度と、さらに顕著な地価上昇となりました。

次回ブログではこの地価上昇の背景を探ってまいります。

 
浅草エリアの地価変動のより詳しい推移についてなど、台東区の土地価格についてのご質問がございましたら、お気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご連絡ください。

不動産鑑定士・降矢等です。

私が台東区・墨田区・江東区の分科会幹事を務めました平成31年地価公示の結果が公表されました。

公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)は、全国の地価の推移を掴むための基礎情報です。
 
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平成最後の地価公示、都内の商業地の上昇率ランキングでは…

1位 台東5-4  (浅草1丁目)   34.7%
2位 台東5-28 (浅草2丁目)   24.9%
3位 台東5-5  (西浅草2丁目) 24.8%

トップ3を浅草のポイントが占める結果となりました。
 
 
 
浅草の地価はここ数年来、上昇傾向が続いていましたが、いよいよその勢いが東京一に!
 
注目が集まる浅草の地価上昇の背景ほか、台東・墨田・江東の地価に関するトピックについて、次回から数回のブログで解説をしてまいります。

 

なお、地価公示制度全般に関する情報は以下のブログをご参照ください。
 

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地価公示についてご不明な点がおありでしたら、いつでも個別にお答えいたします!
お気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご質問ください。

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不動産鑑定士・降矢等です。

今月の初め、2020年東京オリンピック・パラリンピックでの、選手村から各競技会場までの移動時間の目安が判明した、との報道がありました。

新聞各紙が伝えるところでは、例えば、新国立競技場までは30分(招致段階は10分)、国立代々木競技場までは50分(同15分)とのことです。

 

この所要時間の増大には、「環状2号線」(環2)という道路の整備事情が大きく関係しています。
 
環2は、戦後間もなく都市計画決定された都心と臨海部を結ぶ全長約14㎞の道路です。

 

オリンピックの前に完成する予定でしたが、築地市場の豊洲への移転が後ろ倒しとなったことにより、築地市場跡地の地下を通すトンネルの工事が遅れています。

東京都はオリンピック前のトンネル完成を断念し、オリンピック・パラリンピックの際には、暫定的に地上道路で対応をすると決定しました。

こうして2020年時点の環2の輸送能力は全面開通を想定した内容より劣ることになり、大会期間中の交通に負の影響をもたらすことになったのです。

東京都がホームページで公開している図面 をご覧になると、旧築地市場のあたりの輸送力低下がよくわかります。
 
 
環2が完成するのは2022年度の予定です。

完成した環2には湾岸エリアと都心(新橋)をつなぐ新交通システムが導入されます。
世界的に渋滞解決に役立つものとして注目されている、バス高速輸送システム(BRT)です。

 
車も人も、臨海部での移動の利便性が大きく向上します。
全面開通した環2は、湾岸をそして東京を変えていく道路となるでしょう!

 
環2が東京にもたらす影響や臨海部の地価動向などより詳しくお知りになりたいという方は、どうぞお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。

 

東京都区部第5分科会・鑑定評価員(幹事)を務めさせていただいております降矢等です。

平成最後の地価公示(平成31年1月1日時点)に向けて、業務の密度が濃くなってきました。

※はじめてブログをお読み下さる方は、以下関連記事をご参照ください。
 

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来週に幹事会、続いて分科会と会議を控えております。

 

1224244平成14年度より地価公示鑑定評価員となり、平成28年度からは東京都区部第5分科会の幹事を仰せつかるようになりました。

 

平成最後の地価公示は、私にとりまして18回目の地価公示であり、幹事をさせていただくのは4回目です。

 

同じ分科会の方々の多大なご協力と、スタッフの支えがあって、ここまでくることができました。
いつもありがとうございます。

 

 

1月1日時点の土地価格を鑑定評価するものですから、クリスマス~年末年始の期間が評価の佳境の時期と重なるのがこの仕事の特徴です。

そのため、クライアント様への年末年始のご挨拶訪問がままならず申し訳ないです。
また、家族の理解に感謝しております。

 

時代は移っても、地価公示業務が、”不動産鑑定士ができる社会への貢献の基本”ということに変わりはないと私は思っています。

今後も微力ながら力を尽くしてまいります。

 

 

不動産鑑定評価は実績豊富な当社にお任せください↓

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豊洲在住の不動産鑑定士・降矢等です。
 
前回ブログでは、豊洲市場が開業したいまの時点の豊洲について書きました。
 
豊洲市場がオープンしても街全体にその影響は及んでいない」と申し上げましたが、これはこの先も豊洲市場(豊洲6丁目)の存在が豊洲の中心エリア(豊洲1~5丁目)を変化させないという意味ではなく、これから豊洲に変化をもたらすであろう要因は市場以外にも複数あります。
 

今日は豊洲の今後にかかわる3つの要因(民間の開発事業、交通アクセス、東京オリンピック)とその影響について考察いたします。
 
 

1.民間の開発事業

 

以下地図の斜線をつけた部分が豊洲市場です。

豊洲

 

現在は市場機能が移っただけですから、観光資源といえるのはデッキや通路からの市場見学のみ。イベントの開催や場外マルシェの仮設整備などを東京都が計画しているようですが、やはり期待されるのは、民間事業者(万葉倶楽部)による千客万来施設のオープンです。

豊洲市場の敷地内の□で囲った場所に計画されている同施設は商業棟、そして温泉・ホテル棟から成り、2020年10月着工・2022年12月完成の予定です。

 

さらに、2棟の千客万来施設と道路を介し対面することとなる市場外の区画にも、2つの新しいホテルができます。

2019年春ごろ着工・2020年度内竣工を目指して清水建設が進めているホテル計画(500室超)と、大和ハウスが現在建設中の複合施設「(仮称)Dタワー豊洲」内に2019年開業予定の「ホテルJALシティ東京 豊洲」(330室)です。

2社の開発計画ではホテル以外にオフィス商業施設の開設が予定されています。

 

豊洲6丁目のみならず、豊洲2丁目の有楽町線「豊洲」駅前でも三井不動産による市街地再開発事業が施工中です。
2020年完成予定で、オフィス機能を中心に、商業施設ホテル(約230室)で構成される豊洲エリア最大規模のプロジェクトです。

 

約1.5㎞(徒歩20分弱)離れている「豊洲市場」の入口(「市場前」駅)と「豊洲の街」の中心(有楽町線「豊洲」駅付近)との間にある遊休地の開発が進んでいくことで、豊洲全体(1~6丁目)の回遊性が増せば、地域全体が底上げされることでしょう。

 

2.交通アクセス

 

2018年11月4日に環状2号線の豊洲~築地部分が暫定開通しますが、この環状2号線を中心として、都心と臨海地域とを結ぶBRT(「Bus Rapid Transit」の略。連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、路面電車と比較し遜色のない輸送力と機能を有するバスをベースとした都市交通システムのこと)の整備が進められています。

 

交通アクセスの改善は、地域の価値を向上させます。

 

3.東京オリンピック

 

東京ベイゾーンでのオリンピックの開催は、豊洲に知名度向上や商業施設の活況をもたらしプラスに働きます。

しかし、オリンピック後の影響については、供給過剰の問題ほか反動による負のインパクトが生じることが懸念されます。

 

以上、私見ですが、豊洲にご関心をお持ちの皆さまのご参考ともなれば幸いです。
さらに、詳しいお話をご希望の場合は、どうぞお気軽に弊社にお電話(03-3626-5160)ください。

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