地元(墨田・江東・台東ほか)

 

東京都区部第5分科会・鑑定評価員(幹事)を務めさせていただいております降矢等です。

平成最後の地価公示(平成31年1月1日時点)に向けて、業務の密度が濃くなってきました。

※はじめてブログをお読み下さる方は、以下関連記事をご参照ください。
 

【関連記事】

ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
 地価公示と地価調査の違い
東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます


FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 

来週に幹事会、続いて分科会と会議を控えております。

 

1224244平成14年度より地価公示鑑定評価員となり、平成28年度からは東京都区部第5分科会の幹事を仰せつかるようになりました。

 

平成最後の地価公示は、私にとりまして18回目の地価公示であり、幹事をさせていただくのは4回目です。

 

同じ分科会の方々の多大なご協力と、スタッフの支えがあって、ここまでくることができました。
いつもありがとうございます。

 

 

1月1日時点の土地価格を鑑定評価するものですから、クリスマス~年末年始の期間が評価の佳境の時期と重なるのがこの仕事の特徴です。

そのため、クライアント様への年末年始のご挨拶訪問がままならず申し訳ないです。
また、家族の理解に感謝しております。

 

時代は移っても、地価公示業務が、”不動産鑑定士ができる社会への貢献の基本”ということに変わりはないと私は思っています。

今後も微力ながら力を尽くしてまいります。

 

 

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豊洲在住の不動産鑑定士・降矢等です。
 
前回ブログでは、豊洲市場が開業したいまの時点の豊洲について書きました。
 
豊洲市場がオープンしても街全体にその影響は及んでいない」と申し上げましたが、これはこの先も豊洲市場(豊洲6丁目)の存在が豊洲の中心エリア(豊洲1~5丁目)を変化させないという意味ではなく、これから豊洲に変化をもたらすであろう要因は市場以外にも複数あります。
 

今日は豊洲の今後にかかわる3つの要因(民間の開発事業、交通アクセス、東京オリンピック)とその影響について考察いたします。
 
 

1.民間の開発事業

 

以下地図の斜線をつけた部分が豊洲市場です。

豊洲

 

現在は市場機能が移っただけですから、観光資源といえるのはデッキや通路からの市場見学のみ。イベントの開催や場外マルシェの仮設整備などを東京都が計画しているようですが、やはり期待されるのは、民間事業者(万葉倶楽部)による千客万来施設のオープンです。

豊洲市場の敷地内の□で囲った場所に計画されている同施設は商業棟、そして温泉・ホテル棟から成り、2020年10月着工・2022年12月完成の予定です。

 

さらに、2棟の千客万来施設と道路を介し対面することとなる市場外の区画にも、2つの新しいホテルができます。

2019年春ごろ着工・2020年度内竣工を目指して清水建設が進めているホテル計画(500室超)と、大和ハウスが現在建設中の複合施設「(仮称)Dタワー豊洲」内に2019年開業予定の「ホテルJALシティ東京 豊洲」(330室)です。

2社の開発計画ではホテル以外にオフィス商業施設の開設が予定されています。

 

豊洲6丁目のみならず、豊洲2丁目の有楽町線「豊洲」駅前でも三井不動産による市街地再開発事業が施工中です。
2020年完成予定で、オフィス機能を中心に、商業施設ホテル(約230室)で構成される豊洲エリア最大規模のプロジェクトです。

 

約1.5㎞(徒歩20分弱)離れている「豊洲市場」の入口(「市場前」駅)と「豊洲の街」の中心(有楽町線「豊洲」駅付近)との間にある遊休地の開発が進んでいくことで、豊洲全体(1~6丁目)の回遊性が増せば、地域全体が底上げされることでしょう。

 

2.交通アクセス

 

2018年11月4日に環状2号線の豊洲~築地部分が暫定開通しますが、この環状2号線を中心として、都心と臨海地域とを結ぶBRT(「Bus Rapid Transit」の略。連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、路面電車と比較し遜色のない輸送力と機能を有するバスをベースとした都市交通システムのこと)の整備が進められています。

 

交通アクセスの改善は、地域の価値を向上させます。

 

3.東京オリンピック

 

東京ベイゾーンでのオリンピックの開催は、豊洲に知名度向上や商業施設の活況をもたらしプラスに働きます。

しかし、オリンピック後の影響については、供給過剰の問題ほか反動による負のインパクトが生じることが懸念されます。

 

以上、私見ですが、豊洲にご関心をお持ちの皆さまのご参考ともなれば幸いです。
さらに、詳しいお話をご希望の場合は、どうぞお気軽に弊社にお電話(03-3626-5160)ください。

豊洲市場

 

FRAコンサルティング代表の降矢です。

 

先週の木曜日に江東区豊洲6丁目に豊洲市場がオープンしました。
この1週間、メディアは豊洲の話題で持ちきりでしたね。

 

 

 

ブログでも何度か触れておりますが、私は現在、国土交通省が毎年実施する地価公示で江東区を担当しております。
 

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FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員

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さらに、実は私は豊洲に住んでおりまして、公私いずれの場面でも豊洲について多くのご質問をいただいてきました。

 

いま一番多くいただくのは、
「市場ができて豊洲の街は変わりましたか?」  とのご質問ですが、

私は、
「まだ影響は出ていないと思います」  とお答えしています。

 
今日のブログでは、豊洲市場開業の影響がないと考える理由と、豊洲の街のいまについてお伝えします。

 

 
1.実は広い豊洲… 現状、市場から街への人の流れは弱い

 

1-1. 3つに分けられる豊洲

豊洲は1~6丁目までありますが、大きく3つのエリアに分かれます。

豊洲の概略図をお目にかけながら、ご説明します。

豊洲

 

まず、1~5丁目オフィスやマンションのエリア。ここが、いわゆる「豊洲の街」で、高層ビルが建ちならび商業施設が集まっています。

そして6丁目に入ると、東京ガスの所有地や学校などの施設があるエリアがあります。

そのさらに先が、市場エリアです。豊洲市場の敷地は地図の斜線部分です。

 

1-2.豊洲の人の流れ

「豊洲の街」の中心(有楽町線の豊洲駅がある、晴海通りと三ツ目通り支線が交わる交差点)と「豊洲市場」の入口(ゆりかもめ市場前駅)との間は、距離にして約1.5㎞

歩くと20分近くかかります。

 

その道なりにあるのは、東京ガス関係の施設や学校、バーベキュー施設、住宅展示場などで・・・外国人観光客が散策を楽しむような環境ではありません

 

そのため豊洲市場の観光客が豊洲の中心エリアに流入し、商況がよくなるといった現象は今のところ見られていません。

 

 

2.「豊洲の街」のいま

 

「豊洲市場開業」による影響は顕著となっていない豊洲ですが、石川島播磨重工業の造船事業廃止を受け、大規模再開発がスタートした2000年代以降、街は大きく変化し続けてきました。

 

2-1.豊洲の不動産市況

豊洲1~5丁目では、一部建築中のエリアがあるものの整然とした街区が完成し、現在の不動産市況は堅調に推移しています。

 

オフィス用途の不動産については強含みである一方、マンション用途の不動産ついては隣接する中央区の晴海、勝どき、月島エリアでオリンピック選手村の案件をふくめ住宅供給が続いていくことから、供給過剰となっていないかに注意していく必要があります。

 

2-2.豊洲のメインストリートの変化

豊洲のメインストリートはかつては三つ目通り支線でしたが、さまざまな開発が進められた晴海通り沿いがより賑やかとなり、現在では晴海通りが豊洲の中心道路となっています。

 

地価公示にもこの実態を反映し、平成29年度より従来の三つ目通り支線沿いの評価地点(江東5-16に加えて、晴海通り沿いの地点(江東5-17を新設しました。

 

場所については上記地図をご確認ください。

両地点の鑑定評価書は下記サイトでご覧いただけます。

平成30年地価公示 江東5-16 鑑定評価書 

平成30年地価公示 江東5-17 鑑定評価書

 

 

豊洲ほか湾岸エリアについて、気になる点がおありの方はご遠慮なくお電話(03-3626-5160)にてご質問ください。
 
次回ブログでは豊洲の街のこれからについて考察してまいります。


FRAコンサルティングの伊藤です。

 

先日、約270社の中小企業が出展する東京信用保証協会主催のビジネスマッチングフェア『江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2018』に行きました。

 

 

あらゆるビジネスについて、オフィス、店舗、工場、倉庫といった不動産は欠かせないもの。
不動産鑑定評価・コンサルティングを弊社にご依頼くださるお客さまの業種は多岐にわたっています。

業務用不動産について、お客さまのビジネスの深い理解なくしては評価を進められません。

 

また、そもそも世の中の動き全般にアンテナを張っていなければ、評価の際に必ず行う将来予測で見通しをあやまってしまいます。

 

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そこで、降矢も私も、展示会や交流会にお声掛けいただいたときは、時間が許す限りお伺いさせていただくようにしております。

 
2018100213130000

 

有明の東京ビッグサイト(東京国際展示場)に行くことが多いのですが、今回のフェアの会場は有楽町の東京国際フォーラムでした。
入口特設ブースは、桜と人力車、そして雷門という演出がされて、ひとときお江戸気分を味わえました。

 

 

 

さて、フェアではあらゆるジャンルの幅広い情報収集に努めますが、やはり不動産に関係する目新しいサービスのブースがあると自然と足が止まります。

「一人称視点・高速再生動画によるエリア紹介サービス」

「給水管の腐食に対応し建物の寿命が尽きるまで配管交換をせずにすませるサービス」

など、さまざまなお話を聞かせていただきました。

 

 

なかでも私が一番おもしろいと思ったのは、

「ドローンによって自然災害による屋根の損傷個所を発見・点検から補修までを無料で行うサービス」です。

 

 

こちらの事業は、東京都が東京発の新しいサービス事業モデルの創出と早期の事業化を目的に選定する”革新的サービスの事業化支援事業”に昨年選ばれたのだそうです。

 

いただいた資料によれば・・・

 

ドローンを活用することにより、屋根や雨樋等を空撮し、画像解析により、自然災害で損傷した箇所を発見します。その損傷箇所を火災保険を申請し、家主様の金額負担無しで、原状回復の修理の手配を行うサービスです。

とのこと

 

サービスについてご説明下さった社長さんは、展示会前日まで自然災害が相次いだ大阪にいらして、多数の屋根被害調査を行ってこられたとおっしゃっていました。

 
お話をさせていただいた各社の皆さま、お時間ありがとうございました!

弊社でもお客さまの不動産の可能性を拡げる新しい切り口のサービスについて考えてまいりたいと存じます。

何か私どもがお役に立てることがありましたら、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてご連絡くださいませ。

 

不動産鑑定士・降矢等です。

10月1日より、江東区の『マンション等の建設に関する条例』が一部改正となりました。

 

江東区はファミリー向け住戸を「バルコニーやパイプスペース等を除く専用面積が40㎡以上の住戸」と定義しています。

 

このファミリー住戸を151戸以上含む大規模マンションの建設にあたり、事業者は、

90㎡以上の住戸をファミリー住戸数の10%以上設置
25㎡以上40㎡未満の住戸をファミリー住戸数の20%以上設置

することが必要となります。

 
また、

・生活利便施設または地域貢献施設(店舗、医療施設、子育て等支援施設など)の設置
・緊急車両等を停留させるための自動車駐車場の設置
・障害者用自動車駐車場の設置
・バリアフリー住戸の設置

も定められました。

 
(改正の詳細については、江東区「マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き」の22ページ~24ページをご覧ください。)

 

 
豊洲マンション江東区にとって、ファミリー世帯の流入にともなう小・中学校等の公共施設整備は負担となってきました。

 

この状況を背景にファミリー世帯の抑制につなげる条例改正ですが、江東区の意図するところは、単純な人口抑制というのではなく、単身者やファミリー世帯の親世代を呼び込むことで、世代の偏りを和らげて住環境をより良好なものとしていくことにある由です。

 

 
江東区は、過去(2004年)、「マンション建設計画の調整に関する条例」を4年間の時限立法として制定し、学校が不足する地区を受入困難地区に指定して、大規模マンションの建設をを抑制しました。

前記条例が施行されて失効するまで、江東区の人口増のペースは一時的に鈍化。

今回の改正も今後の人口動態に影響を及ぼしてくるものと考えられます。

 

2020年東京オリンピックがもたらすインパクトともども、注視していきたいと思います。
最新の江東区不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。

 

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

平成30年地価調査、23区商業地の上昇率上位地点ランキング・・・トップ7のうち4地点が渋谷エリアにありました。

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 

【関連記事】

平成30年地価調査・23区商業地の地価上昇率トップ7はどこか! 上昇の要因は?

 

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新宿区、台東区と同じく、渋谷区の地価上昇にはインバウンド需要の影響があります。

渋谷は欧米からの旅行者の間で人気が高く、東京都の2017年外国人旅行者行動特性調査によればアメリカやフランスなど9ヶ国からの旅行客の「訪問した場所」アンケートで1位となりました。
なお、訪日客全体では4位です。

 

【関連記事】

東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 

 

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しかし、平成30年地価調査に現れた渋谷区の地価上昇の最大の要因は、渋谷駅周辺で行われている大規模再開発です。

7月時点の地価調査では、9月13日に予定されていた「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」開業への期待感が大きく反映されました。

地価を動かした「渋谷ストリーム」へ、オープン10日目に行ってみました。

 

 

 

 

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渋谷駅東口歩道橋から渋谷ストリームの2階へ入りました。

東口歩道橋は、現在架け替え工事中が進められています。

新しい歩道橋は、幅員を2.5mから6mに広げるなどデッキが整備され、よりゆったり快適になります。

 

なお、地下にある渋谷駅からストリームへ向かうには、16b出口が最寄りです。

 

 

 
2018092216060000商業施設に入居するのは全30店舗。スーパーマーケット1店舗を除いてほかは全て飲食店舗です。

 

昼食には遅く、夕食には早いという昼下がりの時間帯の訪問でしたので、3連休中日でしたが人で溢れかえるという状況ではありませんでした。

 

 

 

近年の再開発では、広場的機能を持つ大階段を設置することが流行っていますが、ストリームにも大階段が。

この階段は1階の稲荷橋広場へとつながっています。

 

 

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イベントや展示会などが行われる稲荷橋広場、そのデッキからは渋谷川の風景を見渡すことができます。

 

官民連携により、清流復活水を活用した壁泉で「渋谷川を再生」する取り組みについては、道半ばなのかもしれません… ちょっと川の匂いが鼻につきました^_^;
今後に期待したいと思います!

 

 

ストリームには代官山寄りにもう一つ広場(金王橋広場)があり、そちらでは中秋の名月にちなみ、伊藤園による”月見大茶会”イベントが行われていました。

 

 
2018092216090000渋谷川に面した1階にあるレモネード専門店(LEMONADE by Lemonica)には、長蛇の列ができていました。

 

金沢発祥のお店で、オリジナルレモネードのレギュラーサイズが320円。

 

一度試してみたくなる、値頃感ある設定ですね。

 

 

 

次の機会には、再開発によって整備された渋谷~代官山へ抜けるルートを歩いて人の流れを観察し、渋谷~原宿ルートの商況と比べてみようと思います。

 

これからも渋谷エリアの変化からは目が離せません。

 

 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

浅草に続いて、上野の街の様子をお伝えします。

 

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前回ブログで、「”国際通りの壁”を越えて、浅草から上野へ外国人観光客が流れていくようになっている」と降矢がコメントしましたが、こういった訪日客が上野公園アメ横にある施設や店舗に押し寄せています。

 
9月の3連休の午後、上野動物園の人気者・ジャイアントパンダのシャンシャンの観覧は90分待ちでしたが、多くの外国人親子が列に並んでいました。

 

 

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同日、アメ横や上野御徒町の老舗ディスカウントストア・多慶屋(たけや)も外国人グループでにぎわっていました。

 

 

観光客や買い物客の増加で、飲食店舗は活況を呈し、低層店舗の家賃ははっきりと上昇しています。

 

 

 

ホテルも続々とオープンしており、この秋は『with green & art ” 緑とアートと共に ”』をテーマする「イチホテル上野新御徒町」、『地域との深いつながりから生まれる素敵な経験』をコンセプトに掲げる「NOHGA HOTEL UENO」といった個性的なホテルが誕生します。

 

 

 
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昨年11月にオープンした地域の新・ランドマーク「上野フロンティアタワー」の商業施設(「松坂屋上野店」「パルコヤ」「TOHOシネマズ 上野」)の集客も堅調です。

 

反響の高さで話題となった不忍池の隣接地に建つタワーマンション「ブリリアタワー上野池之端」(36階建て全361戸)は現在工事進捗中で、来年には入居となります。

 

 

 
最高峰の文化・芸術に触れ、自然や科学に親しみ、そして買物の楽しみも味わえる上野。
これからも国内外の人々を惹きつけていきそうです。

 

 

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台東区・上野地区の不動産市況調査を開始

 

 

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不動産鑑定士の降矢等です。

今週発表があった平成30年地価調査で、台東区の担当グループの幹事を務めさせていただきました。

 
前回のブログでお知らせしたように、都内の商業地にある地価調査対象地について、平成30年7月1日時点の価格の前年同日時点からの価格変動をランク付けしたところ、上昇率ランキングの2位5位浅草エリアの地点が入りました。

 

西端を上野駅・東端を浅草駅とする下↓の地図で、青色シールに5-1・5-17と黒数字で記されているところがその場所です。
(赤色もつけています。)

 

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浅草1丁目(5-1地点)は15.4%、西浅草2丁目(5-17地点)は13.3%、この1年で地価が上がりました。

 

 

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定番の観光スポットである浅草寺を中心に、浅草は外国人に人気の街であり続けてきました。

 

その浅草の地価がここにきて一段の上昇を見せた理由は「国際通り」の壁”を越えて、賑わいに広がりがもたらされたことにあります。

 

 

 

先ほどの地図をもう一度ご覧ください。

浅草寺の西側を南北に走る太い道路が国際通りです。

 

かつて、浅草を訪れる外国人旅行者が国際通りを越えて西浅草や松が谷へと進むことはほとんどありませんでした。

個人旅行の外国人は、浅草駅に降り立ち、浅草寺周辺を散策し、浅草駅に再び戻って別のスポットへと電車で向かう、ということが多かったのです。

 

しかし、昨今のSNSの発達により、国際通りを渡った西方に、ユニークかっぱ橋道具街があり、中小神社仏閣も集積していることが外国人に知られるようになりました。
その結果、そぞろ歩きを楽しみながら上野方面へ流れていく旅行客が増加しています。

 

 
東京スカイツリーから浅草へ、浅草から上野へ・・・東京の下町観光ルートの中心にある浅草に対して、ホテルや飲食、各種サービス事業者の投資意欲は旺盛です。

 

 

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変わる浅草を感じに、皆さまも是非一度お出掛け下さい。

 
不動産についてのご相談ごとがおありの方は、そのまま弊社の方へも是非・・・お電話(03-3626-5160)でお気軽にご連絡ください。

 

左の写真は、私どもの事務所のビル前より撮影したスカイツリーです。

 

 

 

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浅草寺だけではない!地主である寺社、その鑑定ニーズ


 

不動産鑑定士・降矢等です。

評価員として携わってまいりました「平成30年 地価調査」の結果が発表となりました。

 

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都道府県知事が毎年1回・7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査する「地価調査」の結果は、例年この時期に公表されます。

 

地価調査による基準地価は、公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)と同様に、全国の地価の推移を知るための基本情報です。

 

 
東京23区については、住宅地・商業地ともに地価は上昇基調を保っています。

区部の平均変動率は、住宅地が+4.3%、商業地が+7.2%でした。

 

今回の調査では、商業地の上昇率上位地点に特定の傾向が浮かびあがりました。
ここで上昇率ランキングをお目にかけましょう。

 

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 
1位の新宿区に続いて、2位~7位を台東区渋谷区の複数地点が占めることになりました。

このあとは、8位北区・9位荒川区・10位中央区…と、各区の基準地が続きます。

 
新宿区、台東区、渋谷区はいずれも外国人観光客がこぞって訪問する街を擁しています。
そこで生じるインバウンド需要と、大型再開発の影響がトップ7の大幅な地価上昇の要因です。

 
次回ブログより、浅草上野渋谷の街のインバウンドおよび再開発の最新状況をお伝えします!

 
なお、平成30年地価調査に関する発表・報道の内容でご不明な点がおありの場合には、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)をお寄せください。

解説させていただきます。

 

 

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東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 


異文化に触れる旅が大好きな、不動産鑑定士・伊藤由美子です。

振り返れば、先月は旅につながる話題のブログが多くなりました。

次回ブログよりしばらく降矢に執筆のバトンをわたすその前に、都内にいながら外国暮らし気分になれるスポットをご紹介したいと思います。

 

「サクラホテル」のカフェです。

 

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サクラホテルは、神保町、幡ヶ谷、池袋、日暮里にあり、外国人ゲストを主たるターゲットとするリーズナブルな価格設定のホテルです。

神保町と池袋のホテルには、個室だけでなくドミトリータイプのシェアルームも備わっています。

サクラホテル併設のカフェはホテルのラウンジを兼ねており、宿泊ゲストに世界のドリンクと食事の提供をしています。

 

 

このサクラカフェ、宿泊ゲストではなくても利用することができるのです。

 

もともとサクラホテルは「世界中の人びとが出会い、お互いに理解し合う場を作りたい」をモットーに始まったとのことですから、そのカフェの雰囲気はフレンドリーで、インターナショナル。そして、とてもカジュアルです。

 

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いずれも大通りではない裏道沿いの比較的静かなロケーション …旅の途中の外国の方と同じ空間に身を置き、アフリカやアジアの見慣れないお料理を口にすると、海を渡ったような気がしてきます。

 

 

 

他にはない価値の提供で不動産を活かす。そんな視点からも、興味深いサクラホテルとサクラカフェです。

 

 

 

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