地元(墨田・江東・台東ほか)

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

先日、多摩のほうに出掛けた際、駅構内のラックに賑やかな表紙のパンフレットを見つけました。

『るるぶ特別編集・東京の農林水産』と銘打たれたガイドシリーズです。
 
 
ためしに、自分も住む「東京23区版」のページを開いてみますと…
 
 
 

世界屈指の大都市・東京。なかでも東京23区は、都市としての機能が集中するエリアだ。しかし近代的な街並みの間には畑が広がり、牧場もある。また、アミューズメント施設や高級ホテルが立ち並ぶ東京湾に面したベイエリアは、江戸時代には江戸前とよばれ、江戸っ子たちに豊かな海の幸を提供してきた…(以下略)

 
とのまえがきに始まり、

農業に触れるお散歩コースや生産者の情報、東京産食材を使ったレストラン案内、特産品の紹介など、お出掛けや買い物がしたくなる話題がたくさん扱われていました!

こちらのガイドブック、休日の外出や買物の参考に役立てようと思います。
 

農林水産省統計部の調査によれば、東京都の耕地面積は、2015年時点で7,130haです。

2007年に比べて2,850ha(28.6%)減少しているものの、東京都の総面積の約3.3%を占めています。
 
都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。
 
都会に残された緑を守るには、まずは東京の農業がもたらす恵みを感じ、味わっていきたいですね!
 
 

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東京の農業について知るには、公益財団法人東京都農林水産振興財団が運営するウェブサイト「TOKYO GROWN」が役立ちます。
 
←ロゴもですが、お洒落なデザインの楽しいサイトです。

 
『るるぶ特別編集・東京の農林水産』5誌は、「TOKYO GROWN」サイトのライブラリーに収められていて、そちらでご覧いただけます。

東京にお住まいのみなさま、お近くの農業スポットの探索にご活用ください☆彡
 
 

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FRAの伊藤由美子です。

これまで弊社ブログで、ちょっと不動産と関係する!?イベントの開催情報いろいろをお伝えしてまいりましたが、イベントレポートはあまりできないでおりました。

本日は、先月のブログ「令和元年、東急世田谷線が開業50周年を迎えます」の中でご紹介した「世田谷線にのって」展の会場の様子についてお伝えします!

 

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世田谷線・三軒茶屋駅のホームに到着。
ホームに隣接する高層ビル・キャロットタワーの3階にあるギャラリーが会場です。

 

 

 

 

着きました!    DSC_022

 

 

 

 

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一番、おぉっ!と私が思いました情報がこちら。

10日に1度手洗いされているなんて、ずいぶん大切にされていますね!

 

 

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「世田谷線」となる前の「玉電」時代からの100年近い歴史を振り返る年表もありました。

 

 

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昔懐かしい写真や映像は、こういった展覧会の定番展示品!

会場は小スペースでしたが、期待以上の濃い内容の展覧会でした(^o^)

 

 

 

 

 

 

 

さて以前のブログでは「幸福の招き猫電車」の復活についても触れましたが、招き猫電車の実物を見ることもできました!

 

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車体前面に“猫耳”がありました!

そして、車内には招き猫型のつり革がズラリ。

 

 

東急電鉄は招き猫電車の運行時刻表ネットで公開しています。

皆さまも是非いちど招き猫電車に乗りにいらしてください♪

 

 

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

前回ブログで開業7周年を迎えた東京スカイツリーについて取り上げましたが、今日ももう一つ地元の話題をお届けします。

 

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先端技術によって作り上げられたスカイツリーとは対照的ともいえる、職人技が光る伝統工芸品。

 

台東区は日本有数の伝統工芸産業の集積地で、伝統工芸品の情報発信に力を入れています。
3月末、旧施設をリニューアルする形で「江戸たいとう伝統工芸館」を浅草にオープンしました。
 
 
 
 

 

浅草の浅草寺、上野の寛永寺を始め、寺町として賑わいを見せていた現在の台東区は、江戸の市域が再編され、拡大するにつれて多くの職人が集まるようになりました。また、遊里「吉原」や歌舞伎、人形浄瑠璃の劇場が浅草に移されたことで、それまでの浅草寺境内の奥山とあわせて、浅草が江戸随一の盛り場として栄えたことなどから、人と物の供給が増え、さまざまな場面で職人の技能が求められるようになりました。このような歴史的背景のもと、台東区には多くの職人が集まり、現在に至るまで伝統の技を受け継ぎ、活躍を続けています。

江戸たいとう伝統工芸館は、より多くの国内外の皆様に伝統工芸品を広く紹介できるよう、館内展示解説をスマートフォンに対応させ、大型ディスプレイを備え、平成31年3月にリニューアルオープンしました。江戸簾(すだれ)・東京桐たんす・江戸指物など、約48業種250点余りを常設展示しています。

 

台東区公式「江戸たいとう伝統工芸館」ホームページより

 

「江戸たいとう伝統工芸館」では伝統工芸品を展示して紹介するほか、週末には職人の製作実演を行うなど、様々な催しが行われています。

浅草にいらっしゃった折には、是非お立ち寄りになってみてください。
 
 
また、台東区は「伝統工芸品サイト」を開設して、ウェブでの伝統工芸・職人についての情報提供もしています。
 
 
歴史あるもの、人の手によるものが持つ価値の再認識は、外国人観光客の増加がもたらしたプラスの影響の一つで、伝統や職人技に接することができる場所(不動産)の価値は上昇するようになっています。
 
伝統や職人技を大切にすることで経済を活性化する・・・この動きを不動産鑑定士の立ち位置よりお手伝いしていく所存です!
 
 

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企業不動産の評価事例:役員所有の工房を会社所有とする事業承継対策

 
 
 
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不動産鑑定士・降矢等です。

明日、東京下町を代表するスポットとなった東京スカイツリーが、2012年5月22日の開業から7周年を迎えます。

 

「7」という数字は、なんだかおめでたく(ラッキー・セブンが想起され…)、キリが良い印象を受けますね。

 

 

東京スカイツリータウン・東京ソラマチでは「7」をキーワードとした記念商品(“七色”“レインボー”など)が販売中で、明日の当日には先着634名(スカイツリーの高さ634mにちなんでいますね)に、「7周年記念 浅草やげん堀 七味唐辛子」がプレゼントされるそうです。

 
7周年記念の七色の特別ライティング(22日~25日)を見るのも楽しみです。

東京スカイツリーのイベント等最新情報は、こちら より、どうぞ。
 
 
さて、地元・墨田区の不動産鑑定士として、「東京スカイツリー」および「スカイツリー周辺」のいま、について開業7年目を機に少しお話させていただきます。
 
7周年のお祝いムードに水を差すようですが、近年、東京スカイツリータウンの来場者数は微減傾向にあります。

スカイツリーも東京ソラマチも、リピーターが増えづらい状況にあるようです。
 

運営会社の東武鉄道は、4月1日より天望デッキの入場料金体系を変更し、事前に日時を予約し、優先してデッキへ登ることができる日時指定券が当日券よりも安く購入できるようにするなど、集客のテコ入れを図っています。(これまでは、日時指定券が当日券よりも高い設定。)

 
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スカイツリーの押上等周辺エリア商業への経済波及効果は限定的であった、と評価がほぼ固まりつつあります。

開業前に期待されたような周辺商店街への回遊はほとんど生じませんでした。

 

 

一般的な中小店舗では、スカイツリータウン開業だけではなく店主の高齢化・後継者難などの理由もありますが、閉店が増えています。

伝統工芸品の店など特色ある店舗には、外国人などが足を伸ばしているようです。
 
 
”閉店”の文字をご覧になると、地価下落…のイメージが浮かべられる方もいらっしゃるかと思いますが、地価は上がっています。
 
スカイツリー周辺は都心への交通利便性の高さ等から、賃貸・分譲マンション需要が高いエリアです。

マンション用地としての価値はスカイツリータウン開業で明らかに高まりました。

また、訪日客増加による宿泊施設需要など、かつては当地になかった新たな不動産需要が生まれています。

こういった堅調な不動産需要が、高く売ったり貸したりできるのなら商売を続けるよりも…と、店主の閉店決断を後押ししている面があります。

 
 
墨田区を含む地価公示・地価調査(2つの代表的公的評価)を担当する東京都区部第5分科会の幹事として、令和元年7月1日時点の地価調査、令和2年1月1日の地価公示に向けて、すでに業務を始めております。
 
東京東部の不動産市況について、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 
 

【関連記事】

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります

スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その3)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)

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FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。

「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」が制定され、2020年4月から、築年の経過したマンションは、管理組合による管理状況の東京都への届出が義務になりました。

 
 
 
この条例について、弊社代表の降矢が、前回・前々回のブログで制定の背景とおもな内容をお伝えしましたが、この管理状況届出制度については、私がご説明をいたします。

私が住んでおりますマンションは・・・要届出マンション(※)です!

※昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるもの

【関連記事】 築38年は新しい!?

 

◇届出事項

管理組合が届け出なければならないのは、

・管理組合の運営体制の整備
・管理規約の設定
・総会の開催
・管理費および修繕積立金の額の設定
・修繕の計画的な実施

など管理状況に関する事項で、今後、都が規則で定めるようです。

 
◇届出方法

届出書の提出に加えて、インターネットからの入力が認められる予定です。

 

◇届出の更新・変更

要届出マンションの管理組合は、定期に届出内容の更新が必要になります。(頻度については今後定められる予定。)

また、届出を行った管理組合は、届出内容に変更が生じた際には変更の届け出が必要です。

 
◇その他

東京都は、届け出を行ったマンションや、正当な理由なく届出がないマンションの管理組合や区分所有者等に対し、管理組合または区分所有者等の協力を得て、当該マンションに立ち入り、書類その他の物件を調査することができます。

 

通常の管理がなされているマンション(管理組合)にとっては、特にハードルは高くない届け出項目だと思います。

管理組合が機能していないマンションについて都の調査や指導の権限が明確になったこと、マンション所有者に管理意識を高めるよう呼びかけたこと、が今回の条例制定の意義ではないでしょうか。

 

 

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

本日は、東京都がこの3月に制定した「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」のおもな内容についてお話しします。
 
条例は、以下の3つの柱で構成されています。

 
 
 

1.都や管理組合、事業者等の責務の明確化

東京都をはじめ、管理組合や、区分所有者、関係事業者等の責務が示されています。

東京都はマンションの適正な管理の促進を図るための計画や施策実施、マンションの管理の主体である管理組合は適正管理(具体的な留意事項の提示あり)、区分所有者は管理組合の運営への参加に努めるものとされました。

 
2.管理組合による管理状況の届出(管理状況届出制度)

昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるものを「要届出マンション」とし、要届出マンションの管理組合に、管理状況の届出が義務付けられました。
届出開始は2020年4月の予定です。

なお、要届出マンション以外のマンションであっても、都が、管理不全の兆候があると思われると判断した場合には、その管理組合は、管理状況を届け出なければなりません。

また、要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができます。

今回の条例の目玉が、この管理状況届出制度です。
この項目については、次回ブログで改めてお伝えします。

 
3.管理状況に応じた助言・支援等の実施

都は、区市町村や関係事業者等と連携して、届出によって把握した管理状況に応じ、管理組合等に対する助言・支援、 指導等を行うものとされました。

 

 
都は「東京都マンションポータルサイト」を開設し、マンションの管理や再生に役立つ情報発信をしています。
 
「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」の全文は、同サイト内の”マンション施策に関する法令・データ”のページでご覧いただけます。

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

先月のブログで、「東京空き家ハンドブック」の発行など、空き家となった戸建て住宅についての東京都の対策についてご紹介しましたが、東京都はマンション空き家の対策も進めています。

この3月「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」が制定されました。

本日から3回のブログで、この条例について取り上げてまいります。

 
まず、条例制定の背景について解説をいたします。
 
東京都都市整備局の調査によれば、2017年末の時点で、東京都内にある分譲マンションの戸数は約181万戸。
100万戸超となったのは、2002年のことです。

分譲マンションの建設は1970年代に本格化し、2000年代の初めの大量着工を経て、2011年以後は毎年4万戸程度の着工となっています。

東京、特に中心都区部では、マンション住まいが一般的な居住形態となっています。

かくいう私もマンション住人です。
 
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東京に限ったことではありませんが、年々築年が経過したマンションが増え、そのような築古マンションを新築当時に購入した居住者は高齢化しています。
 
東京都はこれを「二つの老い」の進行ととらえ、「老い」がマンションの管理不全に結びついてしまうと、周辺環境に深刻な影響を及ぼす恐れがある、と懸念しています。
 

 
 
 
実際に、高齢の住人が亡くなりマンション住戸の相続が発生した際、その部屋が「空き家」となるケースは多くあります。

「空き家」を多数抱えてしまったマンションが、管理・修繕の計画実行、管理組合理事の確保が難しくなって、老朽化するに任せてしまっている事態が現実となっています。

 

こういった状況をふまえ、すでに豊島区や墨田区が適切な管理によって良質なマンションストック形成を目指す条例を施行しています。

都道府県として初めて、同趣旨の条例を制定したのが東京都となりました。
 
 

なお、マンション空き家を防ぐ相続対策として、鑑定評価をご利用いただくことができます。

ご心配がおありでしたら、お気軽にお電話(03-626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご相談ください。

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

平成27年2月にスタートして4年が経ちました弊社の「江戸っ子不動産鑑定士ブログ」・・・本日が平成最後の投稿となります!
 
これまで472件の記事をお届けしてまいりました。

不動産と不動産鑑定評価についての専門情報を中心に、地域の話題、弊社の紹介、をテーマに綴っております。
いつもお目通しをありがとうございます。
 
「このようなことについて知りたい」というご希望がありましたら、是非お気軽にコンタクトページ等からご連絡ください。

皆さまからのお声を励みに、これからも発信させていただきます!
 
7北国街道・海野宿
 
さて、明日から特別な10連休。
 
弊社の地元・墨田区の江戸東京博物館では「江戸の街道をゆく ~将軍と姫君の旅路~」展がはじまります。

 

 
以下、江戸東京博物館ホームページからの引用です。

 
 
本展覧会では、将軍の上洛と日光社参、姫君たちの江戸下向に関わる資料を通して、「江戸の街道」における旅路をたどります。風景や道の姿は変わっても、先人たちが通った街道は現代の私たちにとってもなじみの深い道となっています。過去から現在まで続く街道の歴史をご覧いただけましたら幸いです。

 

道は、過去と現在をつないでくれる存在・・・

かつて東海道五十三次の37番目の宿場町・藤川町(愛知県岡崎市)にいった折、そう感じました。

【関連記事】 藤川の町:東海道沿い

 
新時代の初めに、先人の歩みを辿るのは良き時間となるかと思い、お知らせいたします。
 
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★「江戸の街道をゆく ~将軍と姫君の旅路~」展★

◇会期 2019年4月27日(土)~6月16日(日)
(5月7日・27日、6月3日・10日は休館)

◇会場 江戸東京博物館(東京都墨田区横網1-4-1) 1階特別展示室

◇開館時間 9:30~17:30 (土曜日は~19:30。入館は閉館30分前まで)

◇観覧料 一般1,000円 大学・専門学校生800円 高校生・中学生・小学生・65歳以上500円

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なお、不動産鑑定の視点からは、道路は不動産の価値を左右する重要な存在です。

【関連記事】

敷地の接道義務について
不動産鑑定評価での困りごと ~どこまでが道路かわからない
不動産鑑定評価での困りごと ~建築基準法上の道路ではなく、43条但書道路だった

 
接道の問題ほか、なにか不動産にまつわるご心配ごとがおありでしたら、お気軽にお電話(03-3626-5160)ください。

ゴールデンウィーク中も、ご相談をお受けしております!

不動産鑑定士・降矢等です。
 
平成31年度地価公示の発表を機に、数回のブログで地元である台東・墨田・江東の地価分析や最新トピックをお届けしてまいりましたが、今日で地価公示に関する話題は一度区切りをつけたいと思います。
 
 
7a38710819852190bbc0c34270b06ec646_s個人、法人の皆さまからご依頼いただく不動産鑑定評価やコンサルティング業務と、公的機関からご依頼いただく鑑定評価は、その両方が弊社業務の中心を成しております。

それぞれの評価を恒常的・継続的に担当させていただくことで、一般評価には公的評価の過程で得られる不動産市場全体を捉えた知見を盛り込み、反対に、公的評価には一般評価を通して得られるリアルなマーケットプレイヤーの思考と行動を反映することが可能となって、厚みと深みのある不動産評価を皆さまにご提供差し上げられるものと思い、日々の業務に邁進しております。
 
 
地価公示は、今年、制度が始まって50年の節目を迎えます。
 
地価公示制度は固定資産税など土地税制を支える基礎であり、毎年の結果は、広く国民の不動産を見る眼に影響を与えてきました。
 
 
私が地価公示の鑑定評価員となって18年、鑑定評価員が所属する分科会の取りまとめ役である幹事を仰せつかるようになってからは4年が経ちました。
 
ベテランと呼ばれる年次となってはいますが、初心を忘れず、ひとつひとつの評価地点としっかり向き合って精緻な評価に努めることで、すべての不動産の効用が最大に発揮される社会の実現に貢献してまいります。
 
 
不動産に関するお悩み・ご相談がございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
 

【関連記事】

ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
地価公示と地価調査の違い
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索

東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります

東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
平成28年度の地価公示分科会幹事に就任しました
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 

不動産鑑定士・降矢等です。

台東区、墨田区と、平成31年地価公示の発表以後ブログで取り上げてまいりましたが、本日は江東区についての話題です。
 
豊洲市場に東京オリンピックに、と数年来、湾岸エリアがメディアで報道される機会が多い江東区ですが、区全体を見渡すと、その地域特性は、墨田区と同様に、住宅地・商業地・工業地の混在地域であるといえます。

特にマンション需要が高いのが江東区の特徴ですが、これは都心のオフィス街へのアクセスが良く生活にも便利でありながら物件価格や家賃に値頃感があるためです。
 
 
6be96003a8d981bbfaae9bbdf97e0ffa2_s平成31年地価公示では区内全域の地価が上昇し、なかでも豊洲や亀戸エリアが10%を超える高い上昇率を示しました。
 
亀戸では、今年、地元で熱い注目を集める開発プロジェクトが着工します。
 
かつて亀戸駅東口にほど近い場所に立地し、3年前に閉鎖となったショッピングモール「サンストリート亀戸」の跡地に、マンションと商業施設が建設されます。
 
 
本年6月に着工し、竣工は3年後。開発敷地面積22,989.26㎡、マンション・地上25階地下2階建、商業施設・地上6階地下1階建、の大規模プロジェクトです!
 
マンションは1000戸程度となる模様で、ショッピングモール復活による利便性の向上とともに、新たな住民の流入が亀戸の街に変化をもたらしていくことでしょう。
 
 
これから折々に、工事の進捗や周辺への影響の実態などを調査をしていくつもりでおります。
 
本件ほか最新の江東区の不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。
 
 

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FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

市場オープンの豊洲! ~街はこれからどう変わるのか
江東区『マンション等の建設に関する条例』が一部改正されました

 

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