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FRAコンサルティング代表の降矢です。

前回ブログで開業7周年を迎えた東京スカイツリーについて取り上げましたが、今日ももう一つ地元の話題をお届けします。

 

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先端技術によって作り上げられたスカイツリーとは対照的ともいえる、職人技が光る伝統工芸品。

 

台東区は日本有数の伝統工芸産業の集積地で、伝統工芸品の情報発信に力を入れています。
3月末、旧施設をリニューアルする形で「江戸たいとう伝統工芸館」を浅草にオープンしました。
 
 
 
 

 

浅草の浅草寺、上野の寛永寺を始め、寺町として賑わいを見せていた現在の台東区は、江戸の市域が再編され、拡大するにつれて多くの職人が集まるようになりました。また、遊里「吉原」や歌舞伎、人形浄瑠璃の劇場が浅草に移されたことで、それまでの浅草寺境内の奥山とあわせて、浅草が江戸随一の盛り場として栄えたことなどから、人と物の供給が増え、さまざまな場面で職人の技能が求められるようになりました。このような歴史的背景のもと、台東区には多くの職人が集まり、現在に至るまで伝統の技を受け継ぎ、活躍を続けています。

江戸たいとう伝統工芸館は、より多くの国内外の皆様に伝統工芸品を広く紹介できるよう、館内展示解説をスマートフォンに対応させ、大型ディスプレイを備え、平成31年3月にリニューアルオープンしました。江戸簾(すだれ)・東京桐たんす・江戸指物など、約48業種250点余りを常設展示しています。

 

台東区公式「江戸たいとう伝統工芸館」ホームページより

 

「江戸たいとう伝統工芸館」では伝統工芸品を展示して紹介するほか、週末には職人の製作実演を行うなど、様々な催しが行われています。

浅草にいらっしゃった折には、是非お立ち寄りになってみてください。
 
 
また、台東区は「伝統工芸品サイト」を開設して、ウェブでの伝統工芸・職人についての情報提供もしています。
 
 
歴史あるもの、人の手によるものが持つ価値の再認識は、外国人観光客の増加がもたらしたプラスの影響の一つで、伝統や職人技に接することができる場所(不動産)の価値は上昇するようになっています。
 
伝統や職人技を大切にすることで経済を活性化する・・・この動きを不動産鑑定士の立ち位置よりお手伝いしていく所存です!
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

明日、東京下町を代表するスポットとなった東京スカイツリーが、2012年5月22日の開業から7周年を迎えます。

 

「7」という数字は、なんだかおめでたく(ラッキー・セブンが想起され…)、キリが良い印象を受けますね。

 

 

東京スカイツリータウン・東京ソラマチでは「7」をキーワードとした記念商品(“七色”“レインボー”など)が販売中で、明日の当日には先着634名(スカイツリーの高さ634mにちなんでいますね)に、「7周年記念 浅草やげん堀 七味唐辛子」がプレゼントされるそうです。

 
7周年記念の七色の特別ライティング(22日~25日)を見るのも楽しみです。

東京スカイツリーのイベント等最新情報は、こちら より、どうぞ。
 
 
さて、地元・墨田区の不動産鑑定士として、「東京スカイツリー」および「スカイツリー周辺」のいま、について開業7年目を機に少しお話させていただきます。
 
7周年のお祝いムードに水を差すようですが、近年、東京スカイツリータウンの来場者数は微減傾向にあります。

スカイツリーも東京ソラマチも、リピーターが増えづらい状況にあるようです。
 

運営会社の東武鉄道は、4月1日より天望デッキの入場料金体系を変更し、事前に日時を予約し、優先してデッキへ登ることができる日時指定券が当日券よりも安く購入できるようにするなど、集客のテコ入れを図っています。(これまでは、日時指定券が当日券よりも高い設定。)

 
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スカイツリーの押上等周辺エリア商業への経済波及効果は限定的であった、と評価がほぼ固まりつつあります。

開業前に期待されたような周辺商店街への回遊はほとんど生じませんでした。

 

 

一般的な中小店舗では、スカイツリータウン開業だけではなく店主の高齢化・後継者難などの理由もありますが、閉店が増えています。

伝統工芸品の店など特色ある店舗には、外国人などが足を伸ばしているようです。
 
 
”閉店”の文字をご覧になると、地価下落…のイメージが浮かべられる方もいらっしゃるかと思いますが、地価は上がっています。
 
スカイツリー周辺は都心への交通利便性の高さ等から、賃貸・分譲マンション需要が高いエリアです。

マンション用地としての価値はスカイツリータウン開業で明らかに高まりました。

また、訪日客増加による宿泊施設需要など、かつては当地になかった新たな不動産需要が生まれています。

こういった堅調な不動産需要が、高く売ったり貸したりできるのなら商売を続けるよりも…と、店主の閉店決断を後押ししている面があります。

 
 
墨田区を含む地価公示・地価調査(2つの代表的公的評価)を担当する東京都区部第5分科会の幹事として、令和元年7月1日時点の地価調査、令和2年1月1日の地価公示に向けて、すでに業務を始めております。
 
東京東部の不動産市況について、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 
 

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スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
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FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。

「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」が制定され、2020年4月から、築年の経過したマンションは、管理組合による管理状況の東京都への届出が義務になりました。

 
 
 
この条例について、弊社代表の降矢が、前回・前々回のブログで制定の背景とおもな内容をお伝えしましたが、この管理状況届出制度については、私がご説明をいたします。

私が住んでおりますマンションは・・・要届出マンション(※)です!

※昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるもの

【関連記事】 築38年は新しい!?

 

◇届出事項

管理組合が届け出なければならないのは、

・管理組合の運営体制の整備
・管理規約の設定
・総会の開催
・管理費および修繕積立金の額の設定
・修繕の計画的な実施

など管理状況に関する事項で、今後、都が規則で定めるようです。

 
◇届出方法

届出書の提出に加えて、インターネットからの入力が認められる予定です。

 

◇届出の更新・変更

要届出マンションの管理組合は、定期に届出内容の更新が必要になります。(頻度については今後定められる予定。)

また、届出を行った管理組合は、届出内容に変更が生じた際には変更の届け出が必要です。

 
◇その他

東京都は、届け出を行ったマンションや、正当な理由なく届出がないマンションの管理組合や区分所有者等に対し、管理組合または区分所有者等の協力を得て、当該マンションに立ち入り、書類その他の物件を調査することができます。

 

通常の管理がなされているマンション(管理組合)にとっては、特にハードルは高くない届け出項目だと思います。

管理組合が機能していないマンションについて都の調査や指導の権限が明確になったこと、マンション所有者に管理意識を高めるよう呼びかけたこと、が今回の条例制定の意義ではないでしょうか。

 

 

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

本日は、東京都がこの3月に制定した「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」のおもな内容についてお話しします。
 
条例は、以下の3つの柱で構成されています。

 
 
 

1.都や管理組合、事業者等の責務の明確化

東京都をはじめ、管理組合や、区分所有者、関係事業者等の責務が示されています。

東京都はマンションの適正な管理の促進を図るための計画や施策実施、マンションの管理の主体である管理組合は適正管理(具体的な留意事項の提示あり)、区分所有者は管理組合の運営への参加に努めるものとされました。

 
2.管理組合による管理状況の届出(管理状況届出制度)

昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住の用に供する独立部分の数が6以上であるものを「要届出マンション」とし、要届出マンションの管理組合に、管理状況の届出が義務付けられました。
届出開始は2020年4月の予定です。

なお、要届出マンション以外のマンションであっても、都が、管理不全の兆候があると思われると判断した場合には、その管理組合は、管理状況を届け出なければなりません。

また、要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができます。

今回の条例の目玉が、この管理状況届出制度です。
この項目については、次回ブログで改めてお伝えします。

 
3.管理状況に応じた助言・支援等の実施

都は、区市町村や関係事業者等と連携して、届出によって把握した管理状況に応じ、管理組合等に対する助言・支援、 指導等を行うものとされました。

 

 
都は「東京都マンションポータルサイト」を開設し、マンションの管理や再生に役立つ情報発信をしています。
 
「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」の全文は、同サイト内の”マンション施策に関する法令・データ”のページでご覧いただけます。

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

先月のブログで、「東京空き家ハンドブック」の発行など、空き家となった戸建て住宅についての東京都の対策についてご紹介しましたが、東京都はマンション空き家の対策も進めています。

この3月「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」が制定されました。

本日から3回のブログで、この条例について取り上げてまいります。

 
まず、条例制定の背景について解説をいたします。
 
東京都都市整備局の調査によれば、2017年末の時点で、東京都内にある分譲マンションの戸数は約181万戸。
100万戸超となったのは、2002年のことです。

分譲マンションの建設は1970年代に本格化し、2000年代の初めの大量着工を経て、2011年以後は毎年4万戸程度の着工となっています。

東京、特に中心都区部では、マンション住まいが一般的な居住形態となっています。

かくいう私もマンション住人です。
 
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東京に限ったことではありませんが、年々築年が経過したマンションが増え、そのような築古マンションを新築当時に購入した居住者は高齢化しています。
 
東京都はこれを「二つの老い」の進行ととらえ、「老い」がマンションの管理不全に結びついてしまうと、周辺環境に深刻な影響を及ぼす恐れがある、と懸念しています。
 

 
 
 
実際に、高齢の住人が亡くなりマンション住戸の相続が発生した際、その部屋が「空き家」となるケースは多くあります。

「空き家」を多数抱えてしまったマンションが、管理・修繕の計画実行、管理組合理事の確保が難しくなって、老朽化するに任せてしまっている事態が現実となっています。

 

こういった状況をふまえ、すでに豊島区や墨田区が適切な管理によって良質なマンションストック形成を目指す条例を施行しています。

都道府県として初めて、同趣旨の条例を制定したのが東京都となりました。
 
 

なお、マンション空き家を防ぐ相続対策として、鑑定評価をご利用いただくことができます。

ご心配がおありでしたら、お気軽にお電話(03-626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご相談ください。

FRAの伊藤です。

「平成最後」のあとは、「令和最初」のブログです!

「平成最後」でFRAの地元・墨田の話題をお届けしましたが、「令和最初」は伊藤の地元・世田谷の話題といたします。

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世田谷の中央を三軒茶屋と下高井戸を結んで走る世田谷線は、1969年5月11日、にそれまでの玉川電気鉄道(玉電)の支線・下高井戸線から、東急世田谷線となり、それから50年が経ちます。

東急世田谷線50周年を祝して、沿線ではさまざまなイベントが展開中です。
 
 
 

「世田谷線にのって」展(~5月26日まで)

地域と電車のあゆみを振り返りながら、世田谷線の旅で見つかった沿線の魅力を写真やパネルで紹介する展覧会。
生活工房ギャラリー(三軒茶屋・キャロットタワー3F)で、9:00~20:00、会期中無休、です。

 
 
世田谷線沿線シールラリー(~6月16日まで)

世田谷線沿線のキャンペーン参加店舗でお買いものをしてシールをゲット。
それを写真に撮って応募すると抽選でTHE ROYAL EXPRESS食事つきペア乗車券などの賞品が当たります。

 
50周年を迎えるこの週末に控えているのは・・・
 
復活!「幸福の招き猫電車」

「幸福の招き猫電車」は、世田谷線沿線にある招き猫発祥の地ともいわれている豪徳寺の招き猫をモチーフにデザインされた電車。つり革も招き猫型、床面には猫の足のシールが貼られており、2017年9月の玉電開通110周年イベント時に登場しました。この電車を目当てに世田谷線に乗りにくる方もいらっしゃるほどで、外国人観光客の方の間でも評判に。
 
この招き猫電車が5月12日(日)より復活します!
(運転終了時期は未定。)
 
今回は、車体前面に“猫耳”が新たに描かれるなど、より「猫感」が増すそうなので、私も乗るのが楽しみです。

 
 
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世田谷線フェス

5月11日(土)と12日(日)の2日間、世田谷線の沿線各駅で、マルシェ、街バル、フリーマーケット、乗務員体験など企画盛り沢山の「世田谷線フェス」が開催されます。

 

 
 

世田谷線沿線にはこのところカフェなど若い経営者のお店が増え、わざわざ遠方から来られる方が増えています。
 
皆さまも是非、世田谷線と沿線歩きをお楽しみにお越しください。
 
世田谷には降矢も縁があり、世田谷のあれこれについて過去のブログでもご紹介をしております。
こちらもお読みいただけましたら、幸いです。
 

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外環道・東名ジャンクション予定地に遺跡が!

 
 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

平成27年2月にスタートして4年が経ちました弊社の「江戸っ子不動産鑑定士ブログ」・・・本日が平成最後の投稿となります!
 
これまで472件の記事をお届けしてまいりました。

不動産と不動産鑑定評価についての専門情報を中心に、地域の話題、弊社の紹介、をテーマに綴っております。
いつもお目通しをありがとうございます。
 
「このようなことについて知りたい」というご希望がありましたら、是非お気軽にコンタクトページ等からご連絡ください。

皆さまからのお声を励みに、これからも発信させていただきます!
 
7北国街道・海野宿
 
さて、明日から特別な10連休。
 
弊社の地元・墨田区の江戸東京博物館では「江戸の街道をゆく ~将軍と姫君の旅路~」展がはじまります。

 

 
以下、江戸東京博物館ホームページからの引用です。

 
 
本展覧会では、将軍の上洛と日光社参、姫君たちの江戸下向に関わる資料を通して、「江戸の街道」における旅路をたどります。風景や道の姿は変わっても、先人たちが通った街道は現代の私たちにとってもなじみの深い道となっています。過去から現在まで続く街道の歴史をご覧いただけましたら幸いです。

 

道は、過去と現在をつないでくれる存在・・・

かつて東海道五十三次の37番目の宿場町・藤川町(愛知県岡崎市)にいった折、そう感じました。

【関連記事】 藤川の町:東海道沿い

 
新時代の初めに、先人の歩みを辿るのは良き時間となるかと思い、お知らせいたします。
 
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★「江戸の街道をゆく ~将軍と姫君の旅路~」展★

◇会期 2019年4月27日(土)~6月16日(日)
(5月7日・27日、6月3日・10日は休館)

◇会場 江戸東京博物館(東京都墨田区横網1-4-1) 1階特別展示室

◇開館時間 9:30~17:30 (土曜日は~19:30。入館は閉館30分前まで)

◇観覧料 一般1,000円 大学・専門学校生800円 高校生・中学生・小学生・65歳以上500円

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なお、不動産鑑定の視点からは、道路は不動産の価値を左右する重要な存在です。

【関連記事】

敷地の接道義務について
不動産鑑定評価での困りごと ~どこまでが道路かわからない
不動産鑑定評価での困りごと ~建築基準法上の道路ではなく、43条但書道路だった

 
接道の問題ほか、なにか不動産にまつわるご心配ごとがおありでしたら、お気軽にお電話(03-3626-5160)ください。

ゴールデンウィーク中も、ご相談をお受けしております!


降矢等です。

2015年の「空き家対策特別措置法」の完全施行からもうすぐ4年が経ちます。

この間、東京都はさまざまな施策を打ち出してきました。
今春の最新情報を2つお知らせいたします。

 

 

 

1.「東京空き家ガイドブック」発行

空き家の解決の手がかりとなる”基礎知識”(「空き家のギモン編」)と”解決事例”(「空き家の事例集編」)がまとめられた冊子が先月発行されました。

「空き家のギモン編」では下記のような項目について、Q&A方式で解説されています。

・どんなときに空き家になるか
・空き家の解決策にはどんなことがあるか
・空き家を相続したら、まず何を確認すればいいのか
・空き家にどのような税金がかかるのか
・空き家を売却する場合、どのような流れで進めればよいか
・空き家を賃貸する場合、大家としてどのような流れで進めればよいか
・空き家を放っておくとどうなるか
・空き家のことについて、相談できるところはあるか
・空き家に対する補助金などの支援はあるか

このガイドブックは、住宅をご所有のどなたにとっても一読の価値があるものだと思います。
東京都都市整備局のホームページよりダウンロードできますので、是非ご覧になってみてください。

「東京空き家ガイドブック」

 

2.「起業家と空き家をつなぐコーディネーター」募集

東京都は来たる6月より起業家が考える空き家活用についての事業プランを募集する予定ですが、これに先立ち、起業家からの空き家物件に関する相談への対応や物件の紹介を行うコーディネーターを募集中(~4月26日まで)です。

詳しくは、東京都の下記サイトをご覧ください。

起業家と空き家をつなぐコーディネーターを募集します

 

 

弊社不動産鑑定士一同も民間の立場で社会問題である空き家の解決に力を尽くす所存です。

空き家のお悩みについて、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご相談ください!

 

 【関連記事】

 空き家は、景観・衛生・治安を悪化させ、倒壊の危険も

身動きが取れない、空き家所有者

空き家の心配解決、市町村の条例確認から始めましょう

中古住宅として空き家を売却 ~空き家解決・建物を残したまま

古家付き土地として空き家を売却 ~空き家解決・建物を残したまま

リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

DIY型賃貸借で空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

保育施設として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

介護施設として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

建物敷地として土地を貸す ~空き家解決・建物を壊し更地に

駐車場用地とする ~空き家解決・建物を壊し更地に

アパート経営を行う ~空き家解決・新しい建物を建てる

高齢者施設を建て一括貸しする ~空き家解決・新しい建物を建てる

空き家問題、解決方法のまとめ

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 

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前回ブログで、争訟関係の不動産鑑定評価について、弊社不動産鑑定士は書面作成に加えて法廷での補佐人も務め皆さまをサポートさせていただいているとお伝えしましたが、税務関係の不動産評価でも、同じように書面のみならず口頭でも説明責任を尽くす所存です。
 
 
 
不動産の相続贈与同族間取引などにともなう税額計算の際に、鑑定評価が不動産の実態に即した現実的時価の把握に役立つことがあります。
 
 
鑑定評価書の鑑定評価額に基づいて当初申告を行い、申告内容をそのまま認めてもらえたときにはそこで手続き終了ですが、税務署に否認されてしまったときには、修正申告を促されたりや更正処分を受けたりすることになります。
 
修正にも更正にも応じられない、と納税者として異議申し立てをするには、税務署長への再調査の請求、国税不服審判所長への審査請求、さらには訴訟を提起、という流れです。
 
 
私どもは当初申告で税務署にご納得いただけるよう、精緻で丁寧な鑑定評価書の作成に努めます。
 
もしも、見解が相違する部分について税務署からご指摘があった際には、きちんと書面や対面で反論させていただきます。
 
さらに、不服審判に至った場合には審判所にも出頭し、鑑定評価内容を説明しております。
 
 
訴訟のための鑑定評価同様、税務のための不動産鑑定でも、お客さまをしっかりとお支えいたしますので、ご安心の上弊社にお任せください。
 

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企業不動産の評価:役員・会社間の不動産取引は鑑定時価で
企業不動産の評価事例:役員所有の収益マンションを会社へ売却
企業不動産の評価事例:社宅を社長の個人資産へと移管

 
 
不動産税務評価についてお悩みがおありでしたら、どうぞお気軽にお電話(03-626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご連絡ください。

 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

先日、弊社に会社経営者であるお客さまが、訴訟を視野にいれた鑑定評価のご相談にいらっしゃいました。

席につくやいなやのお客さまから次の質問に、私はちょっと面くらいました。

「降矢さんは、補佐人を引き受けて下さるのでしょうか?」

 

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補佐人は、民事訴訟ですと、裁判所の許可を得て当事者(原告・被告)または訴訟代理人(弁護士)とともに口頭弁論期日に裁判所に出頭し、自己の専門的あるいは技術的知識によって弁論を補助する役割を担います。

 
 
 

「もちろんお受けしております」

私がそう申し上げますと、お客さまは安堵の表情となられ、

「では、安心してお願いできます。不動産鑑定士の方のなかには、鑑定評価はできても出頭はできないと言う方もいるので」

とおっしゃいました。
 
 
貸し手と借り手のあいだで賃料の増額や減額について争いがあるケースや、立退いてもらいたいオーナーと立退きたくないテナントとが立退きの是非や立退き料の金額について合意できないケースが典型的な事例ですが、不動産にまつわる紛争の交渉や裁判の過程でご自身の主張証拠として、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書を多くご利用いただいています。
 
民事訴訟の場で、訴訟当事者には、いわゆる私的鑑定書として鑑定評価書を証拠として提出する自由が認められています。
 
弊社では先ほど挙げた典型的な事案(継続賃料、立退料)はもとより、売買価格に問題があったケース取引状況に不備があったケースなど、さまざまな訴訟に対応する鑑定評価書を作成してまいりましたし、担当不動産鑑定士が出廷もしております。
 
 
お客さまの主張なさるところを検証した上で、豊富な客観データを盛り込んだ緻密な論理構成による鑑定書・意見書でお支えするのが不動産鑑定士としての使命と考え、いかなる場においても自信を持って評価した内容についてご説明し、ご質問にお答えしてきたとの自負があります。
 
そんな私には、”書面の鑑定書は作るけれど、口頭でその内容を第三者に説明することはできない”という姿勢は理解しがたいのですが…
 
考えてみますと、不動産鑑定士の資格はあっても得意分野を限定して訴訟に関係する鑑定評価書を行っていない方は多いですし、逆に争訟の鑑定書でよく名前をお見かけする鑑定士の方もいます。
 
 
またいずれ具体的な事例をご紹介させていただきたいと思いますが、弊社はこれまで訴訟のための鑑定評価を多数お受けしており、出廷にもご対応いたします
 
代理人弁護士の方と緊密に連携しつつ、不動産についての専門的知見によりお客さまを全力サポートいたしますので、ご安心ください!
 
どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でお悩みごとをお聞かせください。
 
 

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