staff15

1 2 3 56

218aecf5f584d36b8dbe3867a3fba_s

 

不動産鑑定士・降矢等です。

昨日、みなとみらい地区にある物件の調査で横浜に出向きました。

ランドマークタワーにも立ち寄ったところ…展望フロアのスカイガーデンががちょうど昨日より改装工事のための休業期間に入っていました。
 
スカイガーデンは1993年の開業で、同タワーの69階に位置し、地上273メートルからの景色を楽しめる展望施設です。

 

 

 
三菱地所プロパティマネジメントのプレスリリースによれば、リニューアルコンセプトは「YOKOHAMA360°」

このコンセプトワードには

1. 展望フロア一周(360°)を楽しむ
2. 様々なコンテンツを通して多角的(360°)な視点で横浜を知る
3. 世代・国籍を問わず誰もが多様な過ごし方(360°)で楽しめる

と3つの思いが込められているそうです。
 

新しくなる展望フロアには「横浜・神奈川」と「空」に特化した本2,000冊を厳選したコンセプト型のライブラリーが創設されるほか、横浜の街が床や壁に投影された空間、カフェスペースギフトショップ等が設けられます。

スカイガーデンは、私どもの地元の東京スカイツリーのライバルになるやもしれません!
 

リニューアルオープン4月25日(土)
オープン後にみなとみらいを再訪した折には、一度行ってみたいと思います。
 
横浜では、横浜駅西口の新しい駅ビル開業も近づいています。
次回ブログでは、この駅ビルの話題を取り上げます。

 
 

横浜の不動産鑑定評価を多数お受けしております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

 
FRAコンサルティングの降矢です。

来週19日(水)、東京信用保証協会主催のビジネスフェア『江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2020』が開催されます。
 
214d57c576616c6eba31b7d573e0883c2_s江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2020

日時:2020年2月19日(水) 10:00~17:00

会場:東京国際フォーラム ホールE・ロビーギャラリー
(東京都千代田区丸の内3-5-1)

ブース展示:中小企業259社、支援機関12機関・団体

(詳細は、江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2020ホームページ をご覧ください。)

 
 

東京信用保証協会が、中小企業等の事業の拡大・発展を目的に開催しているこの総合ビジネスフェアは、今回で13回目となるそうです。

前回のフェアに弊社の伊藤が参加し(2018年10月16日ブログ)、良き情報収集と出会いの機会になったと申しておりましたので、今回は私が伺う予定でおります。
 
なお、当日は講演会も開催されます。

◇第1部 11:00~12:30
「サイボーグ時代の人生戦略 我々は何を作り、何を身に纏って生きるか」
株式会社オリィ研究所 代表取締役 CEO 吉藤 健太朗 氏

◇第2部 15:00~16:00
「サバイバルのための選択と集中」
小説家 真山 仁 氏

 
予約不要とのことなので、時間が許せば私も聴講したいです。
不動産鑑定に関する研修以外では昨今なかなかこのような機会を得られずでおります。
 
もし東京国際フォーラムにてお会いすることが可能な方がいらっしゃいましたら、こちらのページまたはお電話(03-3626-5160)でご連絡ください。
 

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
27c5e1b714dd50aea6e66b2c33ce808de_s

1月31日、京成電鉄が押上駅前に商業施設とホテルから成る「(仮称)京成押上第2ビル」を建設するとのプレスリリースがありました。

ホテルは、京成電鉄とロイヤルホールディングスが共同出資して2017年に設立したケイ・アンド・アール・ホテルデベロップメントが運営します。
以下、建設概要です。

(仮称)京成押上第2ビル
開業予定 :2022年3月
敷地面積 :約1,300㎡
延床面積:約7,000㎡
用途 :1・2階商業施設 3~13階京成リッチモンドホテル

 
 
押上の京成リッチモンドホテルは前記新会社が開発する3号店となります。

1号店は、2019年3月に門前仲町に開業。(京成リッチモンドホテル門前仲町

2号店は、現在、弊社のある錦糸町に建設中です。

(仮称)京成リッチモンドホテル2号店
開業予定 :2021年度
敷地面積 :約757㎡
延床面積:約6,100㎡
用途 :京成リッチモンドホテル(約180室)

 
3ホテルはいずれも私が公的評価を担当している地域に立地します。
ホテルの開発および営業の動向、その地域経済や地価への影響を注視してまいります。
 
 
さて、京成リッチモンドホテルのような観光客・ビジネス客をターゲットとした宿泊主体型ホテルは、新型コロナウィルスのような感染症流行の影響を直接的に受ける業種です。

2つの新ホテルの開業前にはコロナウィルスの流行は収束しているはずですが…

東京オリンピック・パラリンピックの開催が刻々と迫る中、いつ感染の拡がりにストップがかかるのか、非常に気掛かりです。

感染症がもたらす経済活動の停滞は、不動産価値の引き下げ要因です。

【関連記事】

不動産価格の暴騰・暴落が起きる理由

 

個別不動産について、市況の現況および変動予測に基づく価値評価を承っております。
どうぞ弊社不動産鑑定士にご相談ください。(電話:03-3626-5160)
 

住宅宿泊事業法が整備され、民泊が不動産の新たな利用法に加わりました。

民泊は地域産業の活性化・競争力強化を促進すると行政も期待を寄せています。

日本経済新聞社主催、内閣府・観光庁後援の民泊をテーマにしたフォーラムが来週開催されますので、お知らせいたします。

 

「地方創生の視点から捉える 民泊の新たな可能性」
 

24ba421c2fd036a1c66ce41d94f40acb_s

日時:令和2年2月12日(水)  13時00分~17時30分

場所:日経ホール

(東京都千代田区大手町1-3-7 日経ビル3階)

定員:600名 入場料無料

申込:お申込みフォーム より2月7日(金)17時まで受付

問い合わせ先:「地方創生フォーラム」事務局

電話 03-6812-8659

プログラム概要:

13時00分~13時30分 基調講演 観光庁審議官 加藤 進氏

13時30分~14時00分 基調講演 五輪メダリスト/メンタルトレーナー IOCマーケティング委員

         田中ウルヴェ 京氏氏

14時00分~14時30分 企業講演 Airbnb Japan 代表取締役田邉 泰之氏

「Airbnbが提供する新しい旅の面白さ」

14時40分~16時00分 パネルディスカッション

「自治体によるイベントホームステイ(イベント民泊)の取り組み」(仮)

16時10分~17時30分 パネルディスカッション

「オリンピック、オリンピックレガシーにおけるイベントホームステイ/民泊の重要性」(仮)

 

【関連記事】

不動産の新たな活用法・民泊 法施行1年 ~関係者の心境と行動
不動産の新たな活用法・民泊 法施行1年 ~全国の概況
「観光白書」から見えてくる、不動産価値を守る方法
人生ベストの宿は民泊!

 
 

**◇◆【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング◆◇*********

ウェブフォームより24時間受付中です ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話は土日祝日もお受けいたします ⇒ 03-3626-5160

***********************************************************

不動産鑑定士の降矢です。

前回に続き、相続に関係して最近ご相談をいただいた案件をご紹介します。

セカンドオピニオンについての事例です。

 

hb4bee1f7fbb868055b30143a426601d_s神奈川県にお住まいのご依頼者は、地方中核都市の一等地にある150坪ほどの土地を相続なさいました。
 
ご本人も配偶者の方もこれまで不動産経営と縁がなく、この土地をどのように活用したら良いのか見当がつかない状態でいらっしゃいましたが、当該地域の中心にある時価で10億円を超えるような土地ですから、不動産会社の方々が今回の所有権移転を見逃すわけがありません。

 

規模も営業エリアもさまざまな会社より土地活用についての提案がご依頼者のもとに持ち込まれました。
 
ずっと遊休地としておくわけにもいかない…と、依頼者ご夫妻は実績を重視して全国で事業を展開する大手不動産会社からの提案について検討を始められました。

オーナーが定期借地契約に基づき土地を貸し、不動産会社が建物を建ててホテル運営会社に賃貸するというプランでした。

不動産会社からの年間地代のオファーは約1000万円
この地代はちょっと安すぎるのではないかとお感じになられたそうです。

そこで私どもにセカンドオピニオンのご相談をくださいました。
 
不動産会社の提案内容の妥当性の検証ということで、弊社鑑定士が現地視察を行うことはせず、地代について机上での概算評価

評価の結果、地代は年間3000万円が妥当と判断、根拠資料を添えてご報告しました。

この結果をもとに、ご夫妻は不動産会社との交渉を開始されました。
ご夫妻と会社とで交渉が難航したときは、私が交渉を引き継いで行います。
 
 
弊社では不動産の価格・賃料の評価書面(鑑定評価書、調査報告書、意見書など評価目的やご予算に応じてお選びいただけます)の発行や、各種コンサルティングをご提供しておりますが、ご依頼いただく前段階で、お客さまのお考えにある不動産の価格あるいは賃料(家賃・地代)が適正時価の範囲にあるかどうか、無料簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご連絡ください。
 

【関連記事】

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」

 

相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 

降矢等です。

本日は、不動産相続に備えてご依頼をいただいた鑑定評価事例をご紹介します。

 
g9a5f99af9c9115ef22c8f3742668b8d_s
対象物件は東京西部の閑静な住宅街にある戸建住宅で、土地が借地の「借地権付建物」でした。

ご依頼者はこの住宅にお住まいの方です。

借地権付建物の所有者は高齢のご親戚で、将来相続が発生する前にご依頼者がご親戚より借地権付建物をご購入することになりました。

 
 
親族間の不動産取引は、第三者との取引よりも恣意的になりやすいことから、税務上、時価(=不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に通常成立すると認められる価格)にて行わなければならないとされています。

適正な時価に基づく取引であるとの税務当局への証明には、鑑定評価額での売買とすることが有効です。
 
また、こちらの物件は土地部分が所有権ではなく借地権であるという特殊性もあります。
 
そこで、借地権付建物としての適正な時価を示す不動産鑑定評価書の作成を弊社にご依頼いただいた次第です。
 
 
借地権付建物の鑑定評価手法には、

・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法   という3つの手法の適用が考えられます。

 
取引事例比較法は、近隣あるいは不動産取引上の市場を同じくすると考えられる(=代替競争関係にある)地域における近時の借地権付建物の売買事例を集め、それらの比較検討によって本物件の価格を導出する手法ですが、手法の適用に必要な借地契約の熟成の程度やその残存期間、一時金の授受の有無およびその額、賃料改定の経緯や契約更新可能性などの契約個別性等について正確かつ詳細に把握することができる多数の事例を収集し得なかったため適用を見送り、原価法と収益還元法の2手法を適用しました。
 
原価法は、評価時点での「借地権の価格+建物の価格」で本件住宅の価格を算定する手法です。

収益還元法は、評価時点でこの住宅を第三者に賃貸したときに得られる収益を基に価格を導く手法です。

前者は費用性、後者は収益性から不動産の価値にアプローチする手法で、異なる複数の視点より不動産価値を見るという点に意義がありますが、一般の個人住宅については、これを賃貸して収益を上げたいという不動産購入者(投資家)が現れることはほとんどありません。
 
評価の結果、原価法による価格に対して収益還元法による価格は65%ほどの水準となりました。
 
求められた2つの価格に、地域性や個別性、手法の適用過程で用いた資料の信頼性などについて再度の分析を加え、最終的により説得力の高い原価法による価格を重視して鑑定評価額を決定しました。
 

この鑑定評価書の発行によって、ご親族一同から相続対策としての売買についてご納得を得られ、また税務対応もスムーズに進めていただくことができました。
 

【関連記事】

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。

不動産鑑定士の責任について
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」

 

相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

これまで、相続対象の不動産について、下記関連記事に挙げておりますような、さまざまな評価や調査のご依頼をいただいてまいりました。

【関連記事】

相続のお悩みをズバリ解決する方法(その2)
相続のお悩みをズバリ解決する方法(その3)
相続のお悩みをズバリ解決する方法(その4)
相続のお悩みをズバリ解決する方法(その5)
相続のお悩みをズバリ解決する方法(その6)

 

公的に認められた不動産評価のプロフェッショナルとして、正確な不動産価格(時価)を算定し、皆さまの暮らしの安心のお役に立てることは、私どもにとって大きな喜びです。
 
 
近年は、「セカンドオピニオン」のご相談が増えております。
 
f3c57372b56aaaeb8ac02d368bd475af_s
相続増税後、土地の有効活用がより重要な意義を持つようになってきました。
 
不動産会社から提示される活用案について、その提案内容が最善なものなのかどうか、オーナーの方が判断に迷われるケースは珍しいことではありません。
 
 
弊社は不動産の鑑定・コンサルティング専業ですから、不動産取引や不動産開発に利害を有さず、中立的・客観的立場よりアドバイスをいたします。

 

【関連記事】

不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その1)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その3)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)

 

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。

 

相続を契機とする不動産の鑑定評価事例、セカンドオピニオン事例について続く2回のブログでお話をいたします。

不動産相続について疑問がおありの際は、どのようなことでもお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

早いもので、新しい年となって3週間が経とうとしています。

この年末年始は、三が日明けの4日・5日が土日にあたり日並びが良かったことで、例年より長く帰省なさった方が多くいらしたのではないでしょうか。

「実家で、親が所有する不動産についての話になって…」と、不動産相続に関するご相談のご連絡をいくつかいただいております。

 

ecaa887cb1a136db3a974e7b0b49fd18_s弊社は、

(1) 不動産時価評価
(2) 不動産目録作成
(3) 不動産資産分析

 
によって複数不動産について最善の相続のかたちをご提案するサービスのほか、個別不動産についてピンポイントで対応する相続関連の評価業務を多く行ってまいりました。

 
 

【関連記事】

「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
成功する不動産相続のためにまずすべきこと
不動産価値見極めの3ポイント

 
高齢化が進展し社会環境が変化するなか、昨今の相続税法、相続法の大きな改正もあり、不動産相続に関するお問い合わせ・ご依頼は、年々数が増えるとともに多様化していると感じております。

 

【関連記事】

改正相続法! とくに不動産に関係がある項目は?
結婚20年以上の夫婦間で贈与・遺贈された居住用不動産は、相続財産計算の対象外に!
不動産の親族共有を回避!? 遺留分減殺請求権が金銭債権化!
遺言によって得た不動産、登記をお忘れなく!

 

次回以後のブログで、最近の相続不動産への個別ご対応事例を紹介してまいります。

不動産相続についてのお悩みごとは、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。

 

豊洲在住の不動産鑑定士・降矢等です。

「江戸前場下町」

なんと読むかお分かりになりますか?

えどまえばしもまち? えどぜんばしたまち?

そんな仮名が私の頭には浮かんだのですが… 正解は「えどまえじょうかまち」

 
来週、豊洲市場の青果棟の隣接地に三井不動産が開業する商業施設です。
 
d81f9bd6c482c07095a3ebaa9a0fb179c_s
 

■江戸前場下町
開業日 :2020年1月24日(金)
フロア :1階(平屋)
営業面積:475㎡
店舗数 :21店

 

豊洲市場の城下町(場下町?)をイメージし、食関連のテナント(飲食・物販)が入るとのこと。

 江戸前場下町ホームページ

 

私が最も注目しておりますテナントは… 北斎茶房です。

以前ブログ内でご紹介したこともありますが、本店は錦糸町の弊社のすぐ近くにあり、地元だけでなく遠方からの来訪客も多い評判の甘味処です。
 

【関連記事】

すみだ北斎美術館がオープンします

 

「江戸前場下町」は2023年に商業施設のほかホテルを擁する「千客万来施設」が開設されるまで、3年間の期間限定営業です。

東京都から設置費や撤去費として補助金(上限6億円)が出されます。

限定だからこそ行ってみたい、と人気を集める施設になることを期待しつつ、私も家族と利用したいと思います。

 
 
 
商業施設の鑑定評価ご依頼を多くいただいております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

寒い毎日が続いています。

元気いっぱいの子どもたちは屋外でへっちゃら!でも、大人は室内でゆったり…過ごしたくなるところですね。
 

c8de4ca9d0e375457c0d43413ff16b67_s年が改まった折、テクノロジーの発達が未来の私たちの生活をどのように変えていくのか、六本木ヒルズの森タワーで考えてみませんか?
 
森タワーにある森美術館で、AI、バイオ技術、ロボット工学、AR(拡張現実)など最先端のテクノロジーと、その影響を受けて生まれたアート、デザイン、建築を通して、近未来の都市、環境問題、ライフスタイル等について考えることを目指した展覧会が開催中です。

 
 


 

★「未来と芸術展:AI、ロボット、都市、生命―人は明日どう生きるのか」★

 

◇会期 令和元年11月19日(火)~令和2年3月29日(日)

◇会場 森美術館(六本木ヒルズ森タワー53階 東京都港区六本木6-10-1)

◇展示時間 10:00~22:00(最終入館 21:30)
火曜日のみ17:00まで(最終入館 16:30)ただし11月19日(火)、12月31日(火)、2月11日(火・祝)は22:00まで(最終入館 21:30)

◇観覧料 一般1800円 大学・高校生1200円 子ども(4歳~中学生)600円 シニア(65歳以上)1500円

◇見どころ 「都市の新たな可能性」、「ネオ・メタボリズム建築へ」、「ライフスタイルとデザインの革新」、「身体の拡張と倫理」、「変容する社会と人間」の5つのセクションで構成し、100点を超えるプロジェクトや作品を紹介します。

 


 

 
あらゆる場面でテクノロジーの進化と無縁ではいられない以上、業務でも日常でも環境変化に敏感に、そして前向きでありたいと思います。

 

【参考記事】

不動産の分野でIT技術を活用・・・不動産テック
不動産テックによる新サービスの種類
不動産テックと不動産鑑定評価
不動産テック成長の時代を、皆さまとともに

 

 

進取の気性をもち、不動産鑑定に取り組んでおります↓↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

1 2 3 56