不動産鑑定士・伊藤由美子です。

ひと月ほど前、私の住まいの隣地の方から依頼があって、土地の境界確認に立ち会いました。

 
不動産売買や不動産鑑定の場面で、土地の境界が確定済みであるか否かは重要です。

対象となる土地の正確な面積の把握と、将来的な境界紛争の予防に有用だからです。
 

梅雨の中休みの午後に、関係者立会いのもとで境界を確認。

境界標を設置し、境界確定図を添えた境界確認書を取り交わしました。

境界はこの塀と塀の間です。

測量がなされ…

先方と当方とで確認した境界に、境界標を設置しました。

スムーズに一連の確認と確定が進んだのには、この一帯について国土調査法にもとづく地籍調査が完了していることが大きかったと思います。
 
地籍調査とは、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」で、市区町村などの行政が調査主体です。
 
この地籍調査で得られた情報があり、双方がそれを共有しているため、身構えることなく終始和やかでいられました。
 
今回メリットを実感した地籍調査に関して、2017年12月～2018年2月にかけてブログにまとめております。

是非以下よりご覧くださいませ！
 

【地籍調査ブログシリーズ】

都市部（東京・世田谷）での地籍調査について、3年間を振り返ってお伝えします
登記所にある土地図面の半分は不正確！？　正確にするのが地籍調査です。
地籍調査とは　その①　～概要とメリット
地籍調査とは　その②　～進捗状況・山村部での地籍調査
地籍調査とは　その③　～都市部での地籍調査
地籍調査とは　その④　～都市部（東京・世田谷）の地籍調査の実際
地籍調査におけるハードル　その①　～「面積のズレ」が必ず生じます
地籍調査におけるハードル　その②　～「筆界未定」を避けるために
世田谷区での地籍調査の実体験①　～3年間の流れ
世田谷区での地籍調査の実体験②　～地籍調査説明会
世田谷区での地籍調査の実体験③　～第１回目立会　～測量作業
世田谷区での地籍調査の実体験④　～第２回目立会
世田谷区での地籍調査の実体験⑤　～マンション所有者（土地共有者）の反応
世田谷区での地籍調査の実体験⑥　～地籍簿・地籍図作成　～筆界案返答書送付
世田谷区での地籍調査の実体験⑦　～地籍簿・地籍図の閲覧　～都・国の承認　～登記　～終了通知
地籍調査の成果が反映される書類・図面について（地籍調査の効果）
地籍調査と相続登記　…私たちにできること

墨田区での地籍調査は「街区調査」より

不動産の適正価値に関するお悩み解決を承っております　↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

昨今、日本の小売業界全体について、オーバーストアが指摘されるようになっています。
 
オーバーストアとは…

特定地域の消費購買力に対してその地域の小売店舗面積が適正規模を超えている状態をいう。
オーバー・ストアの明確な基準はないが、一般的には小売店舗面積1平方メートル当たりの行政人口が類似都市のそれを大きく上回った状態において使われることが多い。
オーバー・ストアということばが出てきた背景には、大手スーパーなどの急激な店舗展開により、特定都市に集中的に何店もの大型店が出店したり、人口規模の小さな地方都市に大型店が出店したりすることによって、地元の中小小売業の経営に大きな影響を与えるという事態の発生があり、次第に注目されるようになった。

（流通用語辞典より）

先月、某地方都市の商業地域に出向いた際、このオーバーストアを強く実感しました。
 
市を南北に走る国道沿い1㎞ほどに、大型のスーパーが5店舗。ドラッグストアが4店。ホームセンターが3店。
 
数百メートルごとにロードサイド型チェーンストアが点在して立地し、比較的新しい建物もあるものの、全体としては少々建物に傷みが見られる店舗のほうが多い状況でした。

ショッピングモールを形成しているわけではないため、コト消費の要素は少なく、消費者のエリア滞在時間は限定的です。
 
商況の確認を金曜日と土曜日に行ったところ、週末でも各店舗の日中の客数は伸び悩んでいました。

夜の時間帯には家族連れの来店が目につきましたが（工場勤務の方が勤務シフト前後に買物をしているようです）、昼の時間帯の売り上げをカバーするほどではなさそうです。

某地域についての厳しい見通しをもって、東京に戻る新幹線の中で日本経済新聞に目を通していると、「日本国内で小売・外食の店舗数が減少・・・店舗増が収益拡大に直結した20世紀型の事業モデルは抜本的な見直しを迫られている」との記事（6/12付朝刊）が目に飛び込みました。
 
某地域にもこの波がいずれ到来するものと思います。

人口減少とイーコマース（電子商取引）の伸長が同時進行するなか、商業地についてはそれぞれの土地が所在する地域の現状把握と将来予測を丁寧に行った上での価値判断がますます重要になってきています。

商業地の適正価値評価についてご相談を承っております、どうぞお気軽にご連絡くださいませ。
（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）

降矢です。

 
前回ブログでご紹介した「大手町・丸の内・有楽町地区」のほか、「豊洲地区」が東京都内のスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域として選定されています。

東京都、江東区のほか、清水建設・三井不動産の民間事業者等代表、IHI・NTTデータ東京ガスといった構成企業群が豊洲スマートシティ連絡会を立ち上げて事業にあたります。
 
 
事業の概要は以下です。
 

出典：国土交通省ホームページ

 
豊洲については、豊洲市場が開場した昨年10月にブログでレポートしました。
その後もまだ街に目立った変化はありませんが、地価は上昇基調を維持しています。

【関連記事】

市場オープンの豊洲！　～街はまだ変わっていません
市場オープンの豊洲！　～街はこれからどう変わるのか

オリンピックの開催が来年に迫り、本年12月の「ホテルJALシティ東京　豊洲」開業といった動きに、スマートシティ取り組みが加わる豊洲。

今後も継続的に、街の様子を発信してまいります。

東京臨海部の不動産鑑定評価は弊社にお任せください↓

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FRAコンサルティングの降矢です。

 
東京駅の周辺に広がる「大手町・丸の内・有楽町地区」が国土交通省が選定するスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域に選ばれました。

東京都、千代田区、一般社団法人大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会（大丸有まちづくり協議会）がコンソーシアム（共同事業体）を作り、取り組むプロジェクトです。
 
 
事業概要は以下です。

出典：国土交通省ホームページ

 
大丸有まちづくり協議会は1988年の設立で、30年以上の歴史があります。

会員には、不動産会社、建設会社、銀行、保険会社、商社、新聞社といった幅広い業種の大企業が名を連ねています。

新しいテクノロジーを活用して、日本を代表するビジネス街としての国際競争力を強化することがプロジェクトの目標です。

スマートシティ先行モデルに選ばれた15事業のほとんどが、高齢化・生産年齢人口の減少によって生じた産業の担い手不足や公共交通の衰退の解決を目標とするなか、大丸有地区の攻めの姿勢の取り組みは、人口流入やインバウンドの増加による混雑の解消等を目指す豊洲地区とともに、目を引きます。

日本全体を勢いづけるためにも、是非その成果に期待したいプロジェクトです。

大手町・丸の内・有楽町のオフィスや店舗の鑑定実績豊富です↓

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不動産鑑定士・降矢等です。

6月末、G20首脳サミットに合わせ、『スマートシティ』に関する世界初の国際フォーラムが大阪で開催されました。

 
『スマートシティ』とはどのような街でしょうか？
 

地方都市では、人口減少によって公共交通や小売業ほか地域産業が衰退する一方で、高齢化により移動サービスや介護サービスの需要が増大しています。

また、観光都市では、インバウンド増加に伴い、交通機関の混雑や災害発生時の備えへの対応が課題です。

地域特性に応じ、都市はそれぞれに課題を抱えています。

IoT（Internet of Things）、ロボット、人工知能（AI)、ビッグデータといった開発が進む新技術をまちづくりに取り込むことが、こういった都市・地域課題、社会問題等の解決策となると期待が寄せられています。

国土交通省は、「都市の抱える諸課題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、マネジメント（計画、整備、管理・運営等）が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」を『スマートシティ』と定義し、その実現に向けて取り組み中です。

さらに、政府は先端技術を規制緩和であと押しして、自動走行・遠隔教育・遠隔医療・キャッシュレスなど複数の分野にまたがる先進的サービスがひとつの街の暮らしに同時実装された都市を『スーパーシティ』と名付け、2030年ごろの未来の生活を先行して現実にしようとしています。

今春、取り組みの一環として、スマートシティモデル事業の公募が実施され、73の提案の中から、全国の牽引役として先駆的な取組を行う「先行モデルプロジェクト」として15事業が選定されました。

同時に、専門家の派遣や計画策定支援などにより、早期の事業実施を目指して重点的に支援が行われる「重点事業化促進プロジェクト」も23事業が選ばれています。
 

出典：国土交通省ホームページ

スマートシティの取り組みの成功は、そのエリアの地価にとってプラスのインパクトをもたらしていくはずです。
圏域内でのエリアごとの地価ランクが変動することになるかもしれません。

東京都内からは、「千代田区大手町・丸の内・有楽町エリア」と「江東区豊洲エリア」の2地区が「先行モデルプロジェクト」に選ばれました。

次回以後のブログではこの2事業についてご紹介します。

 
最新情報を盛り込み、全国の不動産の鑑定評価を行っております↓

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
 

前回ブログで、降矢が私たちの身の回りでのIT活用について話題にしておりましたが…　海外での仮想現実（バーチャル・リアリティ、VR）活用の事例で、想像をはるかに超える驚きの会社が、令和に入ってすぐの日本経済新聞で紹介されていました。

 
eXp Realtyというアメリカの不動産会社です。

同社は2009年リーマンショック後の創業で、そのオフィスはVR（バーチャル・リアリティ）空間の中にあります。

2013年に株式を公開し、6年間で株価は10倍になり、アメリカ不動産業界で最も成長が速い会社として注目を集めているそうです。

 
 
eXp社の社員は全米に散らばっていて、彼らはバーチャルな世界のオフィスに出勤して、アバターとなって打合せや仕事をこなし、会議の際には新たな知己を得るネットワーキングをするそうです。

VR空間のなかのビーチにアバター同士で出掛けたり、サッカーをしたり、ダンスをしたり、と同僚同士で親睦を深めてもいるとのこと。

 
VRオフィスでも十分に意思疎通ができ、アバター同士が対面する環境は、電話会議より同じ場所にいる感覚が得られて、緊密なつながりを感じるようになる、と社員の方はコメントしています。
 
 
弊社もスタッフ全員が外に出ていることが多く、それぞれが自宅や外出先で事務作業を済ますことも多くあります。

【関連記事】　スカイツリーとともに。ＦＲＡコンサルティングご紹介。（その４）

 
そのため、電話打合せは頻繁ですが…アバターになっての打合せとはどんな感じがするのでしょう！？

想像がつきません。

アバター同士で知り合った同僚と、実際に会ったときには、互いにアバターと実物との差に驚いたりするのでしょうか。

価値観の転換が体験できそうな、そんな会社に一時出向してみたい気もします(^^)
 
 
この先、「VR空間に会社」という動きが国内でも広がりを見せたときには、土地建物の価格水準に影響が及ぶことになります。

ITの進化にはますます気を配っていかなければいけないと、身が引き締まりました。

多種多様な要因に目配りし、精緻な不動産鑑定評価に努めております↓

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FRAコンサルティングの降矢です。

前回のブログで災害に備えて知識を深める講座の情報をお伝えしましたが、いざ災害が発生したときには住民と自治体が正確な情報を共有して適切な行動をとることが求められます。

 
この災害発生後の対応に関し、先月の報道で、政府が「LINE」を活用して被害状況の吸い上げと支援情報の提供を行う仕組みの構築を準備中だと知り、心強く感じています。

吸い上げた情報の整理にAIを活用して情報の精度を高め、対応の優先順位づけに役立てるのだそうです。

 
 
 
テクノロジーによって生活をより良くすることに思い入れがあるため、2021年に予定されているサービス開始が待ち遠しいです。

【関連記事】  不動産鑑定士になる前のこと（降矢 等）

ITの活用に関しては、先月、裁判手続きのデジタル化が本格化へ、という報道もありました。

2020円2月より、全国の9つの裁判所で、民事訴訟において争点整理手続き（※）に、マイクロソフト社のグループチャットツール「Teams」が用いられる予定です。

ウェブ会議やファイル共有によって争点整理手続きが効率化されます。

※裁判当事者と裁判所とが質疑応答を交わして争点を明らかにする手続き

法改正をした上で、2022年頃に当事者の出頭を必要としない口頭弁論を実現し、最終的にはオンラインで訴状ほか書面を提出したり、記録を閲覧したりできるようにするという目標が掲げられています。
 
今後、訴訟関係の鑑定案件について、弁護士さんとの協働の場で、変化がおきることでしょう。

【関連記事】  訴訟関係の不動産評価…補佐人として鑑定士が裁判所へ出廷いたします

 
 
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