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FRAコンサルティングの伊藤です。
 
令和5年10月1日~令和6年1月1日の地価動向を明らかにした 令和5年第4四半期『地価LOOKレポート』 が公開となりました。
 
【関連記事】  『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』とは
 

国土交通省の発表によれば、

主要都市の高度利用地等(全国80地区)における令和5年10月1日~令和6年1月1日の地価動向※は、景気が緩やかに回復している中、利便性や住環境に優れた地区におけるマンション需要が堅調であることに加え、店舗需要の回復傾向が継続したことなどにより、5期連続で全ての地区において上昇又は横ばいとなった。住宅地では、7期連続で全ての地区で上昇した。

※令和6年1月1日午前0時以降に発生した能登半島における地震による影響は、本四半期では反映されていない。
 
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・全80地区のうち、上昇が79地区(前回78)、横ばいが1地区(前回2)、下落が0地区(前回0)となった。

・上昇地区79地区について、変動率区分(上昇・横ばい・下落の区分)別に見ると、「上昇(3~6%)」が7地区、「上昇(0~3%)」が72地区となった。

・住宅地では、7期連続で23地区全ての地区で上昇となった。

・商業地では、上昇が56地区(前回55)、横ばいが1地区(前回2)となった。このうち、変動率区分が「上昇(0~3%)」から「上昇(3~6%)」に移行した地区が4地区、 「横ばい(0%)」から「上昇(0~3%)」に転じた地区が1地区となった。
 

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その主な要因として、以下2点を指摘しています。
 

・住宅地では、利便性や住環境に優れた地区におけるマンション需要に引き続き堅調さが認められたことから、上昇が継続した。

・商業地では、人流の回復を受け、店舗需要の回復傾向が継続したほか、オフィス需要が底堅く推移したことなどから、上昇傾向が継続した。
 

※調査対象内訳・・・東京圏35地区、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区
 
 

出典: 国土交通省ウェブサイト

 
レポート全文はPDFにて公開されています。
 
「地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)~令和5年第4四半期 (令和5年10月1日~令和6年1月1日)の動向」
 
 
公表された地価LOOKレポートの期間以後の不動産市況についてなど、弊社不動産鑑定士が状況把握のお手伝いをさせていただきます。

初回ご相談は無料です。
 
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創業より25年、不動産相続の成功をサポートしてまいりましたFRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
本日は「終活」における「不動産目録」の必要性をお話します。
 
不動産について以下のようなお悩みをお持ちで、何処に相談してよいか分からないという方々が最近多くいらっしゃるようです。
 
弊社ホームページを見てお電話下さった60代の女性の方からのお話です。
 
 
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「最近、テレビなどでよく『終活』とか『エンディングノート』という言葉を聞きます。初めのうちは私もまだそこまでの年齢ではないので・・・と聞き流していましたが、幾つかの不動産を所有しており子供も三人いますので、将来のことを考えると少々気になり始めました。今は相応の家賃収入があり、現在の生活は安定していますが、私に万が一のことがあった時、子供たちが争わないようある程度の財産整理はしておきたい。自分の所有する不動産の現在の正しい価格を知っておきたい。そのためにはどうすればよいでしょうか。」
 
 
この方が求めていらっしゃることは、直接的な相続対策や節税対策ということではなく、ご自身の所有する各不動産の実状を一目で把握できる、また正しい不動産価格を明記した「不動産目録」のようなものを作ってほしい、そして安心したいということでした。
 
 
お聞きしたところ、所有される不動産は賃貸アパート、未利用の広大地のほか権利関係のやや複雑な物件もありました。
 
このようなケースですと、やはり経験豊富な不動産鑑定士でなければ正確な実情の把握、正しい不動産価格の算定はできないでしょう。
 

 

弊社不動産鑑定士へのお電話でのご相談は無料です。
 
不動産に纏わるお悩み事やご相談がありましたら《全国どちらの物件でも》承っておりますので、どうぞお気軽にお電話下さい。
 
「不動産目録」等の作成も非常にリーズナブルな費用でお請けしております。

 

 

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【初回ご相談無料】
 株式会社FRAコンサルティング

 

 
初めての相続を控える方から、多くのご相談をいただいております不動産鑑定士・降矢等です。
 
今日は、「終活」になぜ「正しい不動産価格」が必要なのか、あるご相談内容を紹介しながら説明したいと思います。

 
50代の男性とご高齢のお父様が弊社にお見えになって、次のようにおっしゃいました。

 

「父の年齢を考えて、いわゆる終活を行っています。というのも、父は賃貸用物件や土地などの不動産を幾つか所有(個人名義)していますが、一方で現金や他の財産はほどんどなく、もしもの時の相続税を考えれば、その時は不動産の一部を処分することになるのか、など今のうちから整理しておきたいのです。先日、お世話になっている税理士さんからエンディングノートを作るようお話があり、ひな形を入手しましたが、財産、特に所有不動産の整理に関してはどうしてよいか分からず困りましたので、こちらに相談に来ました。」
 

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このお二人(親子)は、相応の相続税が発生することは避けられないので、それぞれの不動産の正しい価値(時価)は如何程あって、抵当に入れた不動産の残った借金なども考慮した場合、相続時にどれを処分すればよいか、相続人の財産分割に最も良い方法は何かなどを知りたいご様子でした。
 

結果として、弊社が「正しい不動産価格」を明記した「不動産目録」を作成し、これに基づき最良の方策をご提案することで調査ご依頼を頂きました。
 
 
不動産の価格は、複雑な物件でなければ不動産鑑定士でなくてもある程度の相場から大体の時価は査定できます。

しかし、実態に即した正しい価格、市場における適正な価格ということになれば不動産鑑定士による評価が不可欠となります。
 
 
終活において作成するエンディングノートや不動産目録だからこそ、不動産鑑定士による正しい不動産価格が必要となるのです。

 

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 株式会社FRAコンサルティング

 

 
相続案件に強い不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
先だって、ある税理士さんから、不動産コンサルティングのご依頼をいただいた時のお話です。

 

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「私のお客様のご子息から、『父のもしもの時に、相続人である私たちは兄弟が5人いるので、相続財産(主に不動産)を共有にするか、可能な範囲で分割した方が良いか』など相談がありました。その際、私は『相続税は、その分け方によって(上手に分割すれば)特例もあり、税負担も軽減できます。また、できれば共有は避けた方が良いので、検討しましょう』と、お伝えしたのですが、具体的に最も有効な不動産の分割方法が見いだせず、FRAさんにコンサルをお願いしたいのです。」 というご依頼でした。
 
 

上手に不動産(相続財産)を分割できれば、これに越したことはありません。
 
共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

具体的には、以下です。

① 土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
② 自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③ 居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある。

 
そして、親からの不動産を相続で子どもが共有し、子どもからその子ども(親から見て孫)へ相続…と世代を重ねると、さらに共有関係が複雑となり、売却や建築がより難しくなってしまいます。
 
 
個々の事案によっていろいろな良策(最も有効な分割方法)が考えられます。

今回のケースでは、5人の相続人それぞれのご希望を踏まえ、試案を複数ご提示し、最終的にご納得いただける分割、そして節税へとつながりました。
 
 
このようなことでお悩みの場合は、是非一度お問い合わせフォーム等よりお問い合わせください。
初回ご相談は無料です。

 

 
不動産相続のご相談をお受けして25年となる不動産鑑定士・降矢等です。
 
以前、72歳男性の方より以下のご相談をうけたまわりました。
 
「8年ほど前に一人暮らしだった母が亡くなり、古い一軒家とその土地を相続しました。その後、売却も考えましたがその当時は不動産価格が上昇しており、様子を見ていました。また、固定資産税も思ったほど高くないので、結局未利用のまま所有してきました。ところが、1年ほど前、そのご近所の方から『長い間、空家のようだけど、このままだと危険だし、景観も悪いので取り壊してほしい』という旨のお話があり、今後どうしたらよいか、どのようにすれば経済的に有益かを教えてほしい」
 
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これは高齢化先進国・日本の大いなる悩みごと、空家問題※ですね

(※老朽化した家屋などが空家のまま長く放置されると、防犯上の問題や火災の発生、自然崩落・倒壊等の危険性、加えて景観や生活環境の悪化をもたらすという問題)。

 
総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年時点で全国の空家は約849万戸です。
 
住宅用地の場合、空家でも古くても敷地が小規模宅地に相当する部分は土地の固定資産税が6分の1まで軽減される措置がありますので、仮に家屋を取り壊し、更地となると固定資産税に軽減措置がなくなって従前の6倍の税金がかかってしまいます。

それを回避するために所有者は家屋が老朽化してもそのまま放置しておくケースが多く、徐々に空家が増加し社会問題となったわけです。
 

この空家増加現象を少しでも解消する目的で、2015年2月26日から税制優遇措置を見直す「空家対策特別措置法」が施行されました。(2023年12月13日には改正法が施行。)
 
老朽家屋をそのままにし「特定空家等」とみなされてしまった場合、更地と同等の高額な固定資産税を課される可能性があります。
 
つまり、このご相談の方のお悩みは、このままだと所有者責任に加えて、税額も6倍になってしまうという二重の問題を抱えていることになります。
 
 

決して話(不安)を大きくしているのではありません。
 
この空家問題を放置せず、良策を検討することをお勧めしようと思い、ブログアップした次第です。

 
解決策としてはいろいろあります。たとえば、①このまま売却する方法、②大幅な改装を行って貸家とする方法、③取り壊して更地化し、駐車場等として一時貸しする方法、④同様に更地化して建物所有目的の貸地とする方法、⑤取り壊して賃貸マンションを建築し、賃貸運営する方法、⑥銀行等に委託(信託)して管理運用を任せる方法、等々ありますが、本件では、その立地条件を検討した上で、お客様の資金力や融資の可能性、また将来動向を見込んで、ズバリ上記⑤をお勧めしました。もちろん賃貸事業を行うにあたっては相応の専門業者との委託契約も必要ですが、全ての専門業者が高い信頼性と数多い実績を有するとは限りませんので併せてご相談に応じております。
 
空家問題等でお悩みの方は、弊社までお気軽にご連絡ください。

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。
 

 
FRAコンサルティング所属の不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 
日本の不動産市場において、海外の企業や投資家の存在感は、年々その重みを増しています。
 
この流れを受け、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会が、国外からの市場参加者の日本の不動産鑑定評価基準の理解を促進し、日本の不動産鑑定評価・制度に対する信頼を確固たるものとすることを目的として、 「不動産鑑定評価基準」の英訳 を作成・公表しました。

 

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◆「不動産鑑定評価基準」英訳の概要◆

1.不動産鑑定評価基準の制定者

国土交通省

2.英訳対象の不動産鑑定評価基準

平成26年(2014年)5月1日一部改正

3.英訳の作成者

公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会(国際委員会・国際評価実務小委員会)

4.英訳の基準日

令和5年(2023年)6月1日

 

英訳は、不動産鑑定士協会連合会のウェブサイトから入手可能です。

不動産鑑定評価基準 英訳(PDF)

 

今後も日本の不動産市場の透明性と信頼性の向上につながる取り組みが各方面で続けられることを願い、私どもも微力ながら業務を通じて貢献してまいりたいと存じます。

 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会が不動産鑑定関連の情報や全国の鑑定士の活動内容等についてお知らせする広報誌  『鑑定のひろば』 (年4回発刊、1月・4月・7月・10月)の最新号が発行されました。

 

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連合会の広報誌「鑑定のひろば」掲載ページより、表紙画像のクリックでPDFファイルをダウンロードしていただけます。

少々ファイルサイズが大きいので、ご注意ください。
 
最新の225号の地域レポートでは、北陸新幹線の開業を控える 「福井県」 が取り上げられています。

 
 
 
 
今後また新たな掲載がありました際には、随時お知らせをいたします。
どうぞご一読くださいませ!
 
なお、各号の掲載期間は2年間となっております。
 
 
 
↓不動産の鑑定評価、価格・賃料調査は弊社不動産鑑定士にお任せください↓

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相続案件に強い不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
不動産鑑定士だから気が付くことができる節税策をご提案した相談事例を紹介します。

 
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都内で老舗飲食店を経営される社長さんから、
 
『先代の社長であった高齢の父親(母親は既に他界している)が個人名義の不動産を、数多く、またそれぞれ共有の形で所有している。その多くは土地で、それもほとんど更地の状態なので、父親がもしもの時は多額の相続税が発生すると聞いている。そこで、父親の共有持分を全て自営の会社に安く売却するなどして、少しでも節税できないか。』
 
というお話がありました。

 

更地など建物の無い土地の場合、税務上の計算は「相続税路線価格×地積」がそのまま評価額となり、減額控除はほとんどないので相続税額も高額となる場合があります。

(ただし、地積規模の大きな宅地や不整形地、法地・傾斜地などの場合は相応に減額されます。)
 
そこで、ご相談の社長さんもお父様の持分を自分の会社に安く売却して、なんとか節税を図ろうとお考えになったわけです。
 

しかし、同族会社または自ら経営する会社に売却する場合は適正な時価をもって取引することが原則ですので、市場価値より低い安価な譲渡は問題となります。
 
ところが、今回のお話を詳しくお聞きすると、お父様以外に複数の共有者(親族)がいらっしゃることがわかりました。
 
時価評価(鑑定評価)を行えば、その持分割合相当額からさらに市場性減価が可能となるのでその結果として、鑑定評価による「適正な時価」が、税法上の評価額を大きく下回る可能性がある旨お答えし、試算をお示ししました。

 

不動産は1つ1つそれぞれ個性があって、無二無三の財産です。
 
節税に限らず、何か疑問に思われる点やお悩みごとなどありましたら、我々不動産の専門家に一度ご相談下さい。
 
初回ご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせフォーム等よりお問い合わせください。お待ちしています。
 

 
初めての相続に対応中の方から、多くのご相談をいただいております不動産鑑定士・降矢等です。
 
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不動産を相続したが、不動産に詳しくないので困っている、という方は決して少なくありません。
 
千葉県在住のお客様から、
 
「父親が生前所有していた北海道と広島県にある複数の土地を相続したが、それが実際に何処にあって、どのような状況になっているのかわからない。固定資産税は払い続けなければならないので、処分も含め整理したい。そのため物件所在の特定、現況を調査してほしい。」
 
というご依頼がありました。

 

弊社にご連絡下さるお客様から、この類の相談は何処にお願いしてよいかわからなかった、たまたま不動産鑑定士を知ったので調査依頼した、不動産鑑定士であれば不動産のことなら何でも分かるはずなので頼んでみた、といったお声を多くいただきます。

 

どんなに小さなお悩みでも構いません。日本全国どこへでも調査に参ります。不動産にまつわるご心配ごと、お悩みごとなどありましたら、一度弊社にご連絡ください。

 

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。
 

 
創業より25年、不動産相続の成功をサポートしてまいりましたFRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
将来の不動産相続についてお悩みの方からご相談のあった一例をご紹介します。
 
概要は次のとおりです。
 
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「昨年、お婆ちゃんが亡くなった際、幾つかの不動産を相続(一部、売却)したので相応の相続税を支払ったが、今度は私たち(60代の奥様とそのご主人様)の番だから、もしもの時に自分の子供たちにどのくらい相続税がかかるのか、心配です。」
 
「私たちには現金その他の財産はほとんど無いけど、主人のものと併せ、不動産を幾つか所有しているので、大体のところを教えてください。」

 

このご相談は税理士さんの範疇かもしれませんが、やや複雑な不動産もありましたので、弊社にご相談いただいた案件です。
 
概算でしたが、結果的には法定相続人の方が多かったこともあって、基礎控除額を下回ると見られたので、「現時点で相続税は基本的に発生しません」とお答えしました。

大変安心されたご様子でした!
 
但し、不動産の場合は、評価時点によって価格が変わりますのでご注意ください。

 

このような不安をお持ちの方は少なくありません。
 
財産評価基準では、同じ不動産であってもその利用状況などによって評価額(税金)が大きく変わってきますので、ご心配でしたら、お気軽にご相談下さい。

 

初回ご相談は無料です。お問い合わせフォームからのご連絡、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

 

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