降矢等です。
 
不動産テックに関する前回のブログでは、不動産鑑定士の「不動産価格を求める役割」に着目してお話を進めましたが、不動産鑑定士にはほかにも大切な役割があります。

「不動産に関するコンサルタントの役割」です。

不動産鑑定士の仕事の本質を、私は、「そこにある土地や建物のベストの状態をイメージし、現状とベストの状態の違いがどの程度あるかを判断した上で、お客様に土地・建物の価格をお伝えすること、また、アドバイスを差し上げること」と考えています。

ベストの状態のイメージを得るため、私たちはあらゆる角度から土地・建物の分析を行います。まず、実際の不動産を見に行き、現況を隈なく点検します。そして法律関係の調査、市況の調査（不動産マーケットの状況はもちろん、景気動向など広く調べます）と進め、土地・建物が最もその力を発揮している状態を見定めます。

ここまでのリサーチは、どんなご依頼を受けた場合でも、原則として必ず行います。

その上で、お客様のご希望が、金額の形で価値を知りたいという場合には、理論的な計算を行って金額をお出しします。

また、お客様が土地や建物が十分に活かされていないと感じていらしたり、何かしらの不動産トラブルでお困りの場合には、解決プランをご提案します。

 
 
以前のブログ 「不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です」 で、伊藤が上記のように書きましたとおり、私たちの仕事は、不動産にまつわる状況分析にはじまり、皆さまの、価格・賃料を知りたい、問題を解決したい、とのご希望に沿うお手伝いをすることです。
 
さまざまなお客さまとご縁をいただき、不動産についての問題解決のためのコンサルタント/アドバイザーのお役を務めてまいりました。

例えば訴訟に至りそうなケースなど、専門家でチームを組んで解決を目指す場面で、私たち鑑定士が果たせる役割は大きいと感じます。

次回のブログでは、具体的なコンサルティングケースをご紹介いたします。
 

 
不動産についてのお悩み、何なりとお聞かせ下さい↓

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不動産鑑定士の降矢等です。
 

ITを活用した不動産関連サービス（不動産テック）が広がりを見せていますが、そのなかにはビッグデータから不動産価格を自動推定するサービスがあります。

不動産についてのさまざまなインターネット上の情報を、個々人が手作業で収集している部分を機械が担ってくれるというのは、省力化・コスト削減でメリットが大きいですね。

 
自動推定価格も一次的な参考情報として活用できるものだと思います。

不動産テックの進展で、消費者の方はより手軽に多くの情報を得られ、不動産業者の方の業務はより効率化されるようになりました。

私たち不動産鑑定士も市場調査の新たな手段を得ることができました。

 
 
しかし不動産鑑定士の本分である「不動産鑑定評価基準」等に基づいて鑑定を行う業務に関して、不動産テックの波が及んでいるようにはまだ感じません。
 

不動産鑑定士は、ご依頼者様より報酬（鑑定料や不動産調査手数料）を頂戴し、つまり「有料」で、不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定、賃料査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストです。

無料サービスとしての査定とは異なり、評価した価格や賃料について、公に責任を負っています。
 
対象物はひとつとして同じもののない不動産で、評価の過程は物件の類型ごとに異なり相当に複雑ですので、鑑定評価の完全自動化というのは難しいであろうと思えます。

 
 
とはいえ鑑定評価基準を取り込み、試行錯誤と学習を重ねたAIが”荒い”価格を導出する日はいずれ現実となるでしょう。
 
不動産鑑定士は、その”荒い”価格をたたき台として、正しい判断による修正を加えて鑑定評価額を確定させる･･･大きく世の中全体が変わる中では、不動産鑑定士の仕事にそんな変化があったとしても不思議ではないですね。

どのような世の中になったとしても、「結果に責任を持てるのは人間だけ」です。

弊社鑑定士一同、これからも責任ある鑑定評価を行ってまいります。

不動産の正しい価格の判定は、不動産鑑定士にお任せください！↓

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FRAコンサルティングの降矢です。

不動産の分野でIT技術を活用する「不動産テック」は世界中で急成長しています。

テクノロジーの進化、オープンデータ化によって、不動産業者の業務や不動産オーナーの賃貸管理、消費者の情報収集などを効率化する新しい不動産関連サービスが国内でも展開されつつあります。
 
昨年、業界団体（一般社団法人不動産テック協会）も設立されました。

 
 
 
不動産業の各ステージにおいて提供されている不動産テックのサービスを、類型化すると以下のとおりです。
（国土交通省の公表資料に基づく。）
 

１．価格査定・相場情報提供
２．仲介業務支援
３．Web接客・内見
４．物件口コミ情報サイト
５．不動産情報サイト
６．オフィス・テナントマッチング
７．VR・AR内覧
８．リノベーションマッチング
９．住宅ローンマッチング
10．契約処理電子化
11．不動産クラウドファンディング
12．不動産管理・経営支援
13．IoT不動産管理
14．スペースシェアマッチング
15．スマートホーム

 
各類型の具体的なサービス内容やサービス提供会社などについては、
平成30年3月に国土交通省土地・建設産業局不動産業課が公表した、

『全国空き家・空き地バンクの構築及び地域の空き家等の流通モデルの構築に関する検討業務報告書』 
のうち、

「５．不動産流通における新技術（REAL ESTATE TECH）活用状況調査」

に詳しい記載があります。

深刻化する空き家・空き地問題の有力な解消の手立てとして不動産テックに期待が寄せられていますが、さらに大きな次元で、政府が目指す「Society（ソサエティ）5.0」（※）の実現に、不動産テックの発展が欠かせません。

 
※新たな技術を産業や社会生活に取り入れてイノベーションを創出し、一人一人のニーズに合わせる形で社会的課題を解決する、「狩猟社会」「農耕社会」「工業社会」「情報社会」に続く、人類史上5番目の新しい社会

 
 
不動産業界の不可逆的な動きである不動産テックによるサービス。

不動産にかかわるプレイヤーそれぞれにとって、ますます頼れる存在となっていくことでしょう。

新サービスも活用し、より精緻な鑑定評価に努めてまいります↓

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
新しい年が始まって1週間。

例年、年始は未来予想をテーマとする新聞・雑誌記事やテレビ番組が多く目につきますね。
 
 

 
わたしたちの社会の未来図を、機械・ロボット技術と情報技術（IT）の進展が左右するであろうことに疑いの余地はありません。

2012年にディープラーニングの手法が高い成果をあげて新たな局面に入った人工知能(AI)や、ブロックチェーンの技術は、産業のさまざまな分野について、機械化・自動化をなしとげ、革新をもたらしています。
 

たとえば、金融にIT技術を取り入れる動き（フィンテック）では、スマートフォン決済が実現し、キャッシュレス化が推し進められようとしています。

【関連記事】

キャッシュレス化の進捗で、エリアの地価が変わる？

また、翻訳技術はここ数年で劇的に進化し、精度が飛躍的に高まりました。

ネイティブレベルの翻訳家にはおよばないものの、現時点でも意思疎通には十分なレベルとなり、精度のさらなる向上が見込まれています。

不動産の世界も、自動化や革新と無縁ではありません。

さまざまな形でIT技術を活用する動きがあり、不動産テックと称されています。

1月のブログでは、不動産テックについての官民の動きや、近未来の鑑定のありようなどについて、書いてみたいと思います。

進取の気性をもち、不動産鑑定に取り組んでおります↓

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不動産鑑定士の降矢等です。

前回、前々回のブログで、不動産評価の収益還元法で用いる還元利回り（キャップレート）とはどういうものか、をお話してきました。

今日は、実際の評価で還元利回りをどのように算定しているかご紹介したいと思います。
 

まずは調査からです。

①地域調査

地域ごと・用途ごとに、標準的不動産についての還元利回り（あるいは賃料÷不動産価格で求める表面利回り）の水準、または還元利回りの幅、が形成されています。
 
評価する不動産のある地域の調査を行い、その水準・幅を掴みます。

②事例調査

評価する不動産と同種で競争関係にある収益用不動産の取引事例を集め、還元利回りを把握します。

③不動産投資家調査

一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」をはじめ、信頼できる調査報告を参照して、基準となる還元利回りを把握します。
 
 

①～③の調査からわかる還元利回りについて、対象不動産の諸条件に応じたリスク反映を施します。
 

そして①～③の違ったアプローチによって得られた還元利回りそれぞれについて説得力の高低を見極めて総合的な判断を行い、対象不動産の還元利回りを決定します。
 
 

お客さまにお出しする書面にこれら調査の過程をどこまで詳しく記載するかはご依頼いただいた評価の種類やケースにより異なりますが、評価結果を左右する還元利回りについてご納得いただけるまでしっかりとご説明をさせていただきます。
 

不動産鑑定評価に関して何かご不明な点がおありの方は、ご遠慮なくお電話（０３-３６２６-５１６０）にて弊社不動産鑑定士にご質問ください。

降矢です。

誤解されることが多い還元利回り（キャップレート）の本質について、シンプルなモデルを用いてご説明します。

先日のブログでも申し上げましたように、還元利回りは、銀行預金の金利とは本質が異なります。

＜金利のモデル＞

（前提）
現金１，０００万円を持っているとします。

（銀行預金中。金利は便宜上の設定です）

現金　　　　　　　　金利　　　　　もうけ
１，０００万円　×　１.０％　＝　１０万円
１，０００万円　×　２.０％　＝　２０万円
１，０００万円　×　５.０％　＝　５０万円
１，０００万円　×１０.０％　＝１００万円

というように、元本１，０００万円について、銀行に預けてもうけを得るには、金利は高ければ高いほどいい、と言えます。
 

～～ここで、頭を切り替えてください～～

上記モデルでは、現金という元本の価値が１，０００万円と決まっていました。

以下モデルでは、もうけが決まっています。

＜還元利回りのモデル＞

（前提）

ある人が築年数（使用可能年数）のみ異なり、ほかは全く同じ条件の２つの建物を所有しているとします。（賃貸中）
 
Ａビルはあと１０年、Ｂビルはあと２０年で、使用不能・取壊しとなります。
 
取壊しまで、Ａビル、Ｂビルから得られるもうけは、それぞれ毎年５０万円です。
 
（なお、土地の価値や取壊し費用については考慮しないものとします。）

Step１：不動産の価値

ある人にとって所有する２つの不動産のいまの価値は以下のとおりです。

もうけ　　　　使用年数
５０万円　×　１０年　＝　　５００万円・・・Ａビルの価値
５０万円　×　２０年　＝　１０００万円・・・Ｂビルの価値

Step２：不動産の還元利回り

もうけと不動産価値から、還元利回りを求めてみます。

もうけ　　　　不動産の価値
５０万円　÷　　５００万円　＝　１０％・・・Ａビルの還元利回り
５０万円　÷　１０００万円　＝　　５％・・・Ｂビルの還元利回り

Step３：還元利回りの意味するところ

ＡビルとＢビルの違いは築年数（使用可能年数）だけで、長く使用できるＢビルのほうがＡビルより優良な不動産です。

還元利回りは、Ａビル１０％、Ｂビル５％で、１０％－５％＝５％。

Ａビルの還元利回りのほうが５％高くなっていますが、この５％は使用可能年数が短いというＡビルのマイナス項目にあたります。
 
ということで、還元利回りが低ければ低いほど優良な不動産である、つまり不動産価格が高い、と言えます。

最初に出した銀行預金の金利モデルのイメージに引っ張られ、還元利回りが高ければ高いほど優良な不動産、と誤解される方は多いです。
 

しかし、還元利回りが高いということは、築年をはじめ、建物のグレードや、管理・修繕の状況、将来の賃料変動の予測など、さまざまな項目を検討して見積もったリスクが大きい（＝不確実性が高い）ことを意味するので、還元利回りが高ければ高いほどハイリスクな不動産なのです。
 
 
 

＜還元利回り１％の違いはかなり大きい＞

還元利回りの差は不動産価格を左右します。
 
先ほどのＢビルを基準に、還元利回りを１％ずつ変動させてみます。
 

もうけ　　　還元利回り　　不動産価格
５０万円　÷　４％　＝　１，２５０万円
５０万円　÷　５％　＝　１，０００万円・・・Ｂビル
５０万円　÷　６％　＝　　　８３３万円

還元利回りが１％変化すれば、不動産価格にかなりの違いが出ることがおわかりいただけるかと思います。
 

皆さまが収益還元法による評価をご覧になったとき、妥当性の判断が最も難しい項目のうちの一つが還元利回りではないでしょうか。

そのような場合には、どうぞ弊社不動産鑑定士にご相談ください。（電話：０３-３６２６-５１６０）
還元利回りを含む収益還元法・収益価格についてのセカンドオピニオンをご提供いたします。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

前回のブログまで、不動産に関係する今年の法改正を振り返ってまいりました。

2018年の不動産にまつわる事件について考えてみますと、シェアハウス融資事件と、地面師詐欺事件が二大事件と言えるでしょうか。

前者の事件については、不動産評価の手法である「収益還元法」を不適切な形で用いたことが不正行為として金融庁に認定されました。

不動産鑑定評価の3手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）の中でも、収益還元法はとても重要な手法で、弊社ではほとんどの評価でこの手法を適用しています。

他の手法に比べて、評価の過程に担当者判断による項目が多く（この点がシェアハウス融資事件では利用されてしまいました）、だからこそ一番神経を使う手法です。

判断すべき項目について、私どもでは、調査・精査を重ねた上で決定しています。

この収益還元法は、鑑定評価書をお受け取りになったお客さまから、3つの手法の中で最も多くのご質問をいただく手法でもあります。
 
 

収益還元法（直接還元法とDCF法とがありますが、ここでは直接還元法についてお話します）は、その名のとおり、

“不動産価格” を “収益” と “還元利回り” から求める方法 です。

“収益”の言葉が意味するところについては皆さまあまりお悩みになることはないと思います。

“還元利回り” は、いかがでしょう？

多くのお客さまから「”還元利回り”って･･･何ですか」とお声があがります。
 
 

 
キャップレートとも呼ばれている”還元利回り” は、

「①一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率
②将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測にともなう不確実性を含む」

というのが、不動産鑑定評価基準にある説明です。

･･･なかなかスッキリとはならない説明かと思います。

①より、（収益還元法による）不動産価格を左右する率！
②より、将来予想やその予想が外れるかもしれない不確実性を織り込む率！

よって、銀行預金の金利とは根本的に違う性質を持つものである、というイメージでお考えください。
 
 
上記イメージを出発点に、よくわかる！還元利回り「還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係」「還元利回りの求め方」とこれからブログを続け、ご説明いたします。
 
次回を待たずこの先を今すぐ知りたい！という方は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお申し出ください。

個別にご対応させていただきます。

伊藤です。

2018年6月よりスタートした民泊新法では、民泊を「家主居住型｣（住宅提供者が住宅内に居住しながら住宅の一部を利用者に貸し出す）と、｢家主不在型｣（住宅提供者が離れた場所にいる住宅を貸し出す）に区分しています。

「家主不在型」民泊の健全な発展は、我が国で大きな社会問題となっている空き家問題への対策の一つとなりえます。

【関連記事】

空き家を一時的に貸すことができる時代になっています

「家主居住型」民泊は、ゲストとホストの相互理解や国際理解につながる、体験を共有する意義があります。

こういった交流の一層の進展を願い、その一端を私も担っていくことができれば、と思います。

これまでの人生で私にとってもっとも記憶に残る宿泊体験は・・・大学時代のアメリカ・フィラデルフィアでの民泊です。

Victorian B&Bという名前で、自宅の一部屋が貸し出されていました。

B&Bとは、ベッドと朝食を基本とする小さな宿泊施設のことです。
民泊仲介サイト・エアビーアンドビー（Airbnb)の社名もここから取っています。

左の写真はVictorian B&Bのお部屋の様子です。
女性家主の方の手によってかわいらしくデコレーションされていました。

朝食に出てきたのは、オレンジジュース、イチゴ、メロン、クランベリー、マフィン、ワッフル、ソーセージ、紅茶。

上品で家庭的なお味のお食事を美しい食器や家具に囲まれていただき、西洋社会のおもてなしに接して深く感銘を受けました。

この民泊の体験のほか、ホームステイも幾度か経験していますが、家庭に泊まる時間はいつも発見に溢れていました。

その後家庭を持ち、子どもたちが少し大きくなった最近は、日本に学びにきた外国人の方のホームステイを受け入れるホストファミリーを時折しています。

国内の少子高齢化が深刻化し、国際情勢が複雑化する中、外国の方との相互理解がより一層大切となる時代です。

こういった時代背景を踏まえ、不動産の利活用で所有者の方のみならず世の中にもプラスを生み出していけるよう、全力でお手伝いをさせていただきたいと存じます。

お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）くださいませ。