FRAコンサルティング代表の降矢です。
個人のお客さまから弊社に寄せられるご相談テーマ トップ４
１． 賃料改定のための適正賃料評価
２． 相続対応/対策のための不動産価格評価
３． 立ち退きのための立退料評価
４． 離婚時財産分与のための不動産価格評価
のうち、本日は「賃料改定のための適正賃料評価」についてのよくあるお問い合わせをご紹介してまいります。
「いまの賃料は安すぎるから賃料を上げたい」と考えておられるオーナー（賃貸人）の方、「いまの賃料は高すぎるから賃料を下げてもらいたい」とおっしゃるテナント（賃借人）の方は、潜在的に多くいらっしゃいます。
借地借家法（第11条、第32条）が、経済事情が変わったことなどを理由として、契約期間の途中であっても、賃料の増減を請求することを認めていますから、賃料交渉は可能です。
しかし、相手方にどう話を持ち出すかは悩ましい。
また互いの関係性が良好であるほど、あえて波風を立てるのは…と賃料変更の申し入れを躊躇されて、不満を抱えながらも現状維持に甘んじるということにもなりがちです。
そのような状況を前に進める手立てとして、客観的論拠となる不動産鑑定士の評価書面をお役立ていただけます。
家賃の増額や減額をご希望の方は、どうぞ一度弊社にお問い合わせください。
近隣家賃の水準から乖離した状態にあると言えるのかどうか、弊社不動産鑑定士が無料でお見立ていたします。
適正賃料について弊社にお問い合わせを下さるのは、テナントの方よりオーナーの方が多いです。
再開発やインバウンド効果等から、収益性が大幅に向上しているのに、数十年前から賃貸しているテナントの賃料は低廉なまま。
過去に値上げしたこともあるにはあるが、そう急激に増額するわけもいかず小幅改定にとどまり、周辺の賃料水準に全く追いついていない…
と、もどかしく思っておられるようなケースが典型例です。
オーナーの方のお話を聞かせていただいて、対象不動産の現在の賃料が低すぎるとの判断に至った場合は、賃借人がどのような方か（法人か個人か）、関係性はどうなのか（良好な関係にあって退去は避けたい、あまり関係が良くないので退去となっても構わない、問題が多い賃借人なので退去してほしい）など、さらに詳しく状況を伺い、交渉成功に向け最もコストパフォーマンスの高いサービスをご提供させていただきます。
例えば、少々専門的になりますが、すでに賃貸借契約関係にある二者の間での適正賃料とは、過去の経緯を織り込んで不動産鑑定士が導出する「継続賃料」という賃料です。
いわゆる市場賃料は、新たに契約を結ぶ二者を前提とする賃料で、不動産鑑定では「新規賃料」と呼びます。
継続賃料の評価の過程で新規賃料を求める必要があり、継続賃料は新規賃料よりも評価に時間と費用を要します。
そこで、話し合いがスムーズに進む可能性が高い場合などに、交渉の根拠（参考）資料として、不動産鑑定士による新規賃料（市場賃料）の意見書を活用されることをご提案する場合があります。
逆に、関係が悪く話し合いは難しい、退去してほしいくらいで裁判も辞さない、という場合には、始めから裁判資料として認められる継続賃料の鑑定評価書をお勧めします。
新規賃料や継続賃料といった評価対象類型だけでなく、鑑定評価書、調査報告書、意見書、といった書面の形式によっても費用は異なってまいりますので、諸条件を総合的に考慮して、お客さまにとって最善の方式をご提案いたします。
適正賃料評価につきましては、以下ブログもご参照ください。
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