Monthly Archives: 1月 2017
別荘地選びで特に注意しなければならない2つの点について、今回と次回のブログで触れていきます。
物件選びの際は販売会社や不動産業者さんより一通りの説明を受け、相応の情報を得ます。
そして、購入するご自身も当然に現場に赴き、また土地や建物の状況、周辺環境などを確認します。
そこで大切なことについてご紹介します。
1つ目の点です。これは、移住目的の方というよりは、年に何度か別荘をご利用される方への注意事項ですが、主たるお住まいから自動車にせよ電車にせよ片道2時間程度でアクセスできる別荘地が好ましいです(日帰りも可能)。
距離や時間のかかる地域だと、当初はあまり気にならないのですが、相応に年数が経つとだんだん億劫というか疎遠になって訪れる回数が減り、そのうち行かなくなってしまうというケースも少なくありません。
そうなれば「宝の持ち腐れ」となり、使わないと建物の傷みも進み、資産価値も早く目減りしてしまうことにもなり兼ねませんのでご留意下さい。
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前回のブログで別荘購入者が2タイプに分けられると申し上げました。
では、ご自身が購入者となられる場合。物件選びに際してもっとも大切なことは、別荘を購入される目的をまず明確にすることです。
たとえば、比較的お若い方で、海のレジャーを楽しみたいとする方は、眺望の良し悪しや地勢の傾斜の程度など自然的条件はあまり気にせず、むしろ海にほど近く、相応の設備等が整っている場所、つまり機能性を重視して選好することになるでしょう。
一方で、最近増えている定年後や引退後の方々は、レジャー環境を求めるのではなく、海に向って傾斜する比較的高台にあって、眺望を楽しみながら美味しいものを頂くというライフスタイルを求めますので、選ぶ別荘地自体が全く異なるわけです。
そして同じ場所でも、新築分譲か中古物件かによって価格が大きく異なることがあります。
これはご予算に応じて、ということになりますが、比較的築年数が経過した別荘でも、建物コンディションや維持管理の状態が良ければ、良い物件が思っていたよりも安く手に入った、という結果になる場合もありえます。(ただ、闇雲に安ければよいというわけではありません。)
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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。
昨年11月末、日本テレビ「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」に出演させて頂きました。
視聴下さった皆様、ありがとうございました。
その後、別荘地評価についてご質問を頂く機会が増え、また番組で放映された内容について多少補足説明を差し上げたい点もあり、これから数回のブログで、別荘評価に関するトピックについて、お話して参りたいと思います。
お付き合いのほど宜しくお願いします。
さて、別荘を購入したいと考える方は、大きく2タイプに分類できます。
1つは、主たるご自宅がたとえば東京などの市街地にあって、週末は自然の中でゆっくりしたい、または、海や山などレジャー環境(釣り、サーフィン、ヨット、海水浴やゴルフ、テニス、バーベキュー、キャンプ場など)の整ったところで仕事を忘れて家族や友人たちと一時をエンジョイしたい、と考えて別荘を購入する方。
そしてもう1つは、「別荘」という言い方ではなくなるかもしれませんが、ご自身の仕事を引退された方や定年後を機にご夫婦で移住を望んでいる場合など、主たるご自宅を売却して自然環境の整った、海や山の幸など美味しいものが安く手に入るような別荘地に住みたい・・とお考えの方々です。
別荘地の売買市場は、特に景気の動向に左右されます。
今まで国内別荘地の市況は全般に値下り傾向にありましたが、景気の回復基調を背景に今後は少しずつ値上っていく可能性が十分にありますので、その意味で現在の別荘市場はいわゆる底値であり、値頃感もあってお買得の時期かもしれません(放映の際、お話したとおりです)。
近時の別荘購入者が徐々に増えている主な理由としましては、上記後者の「定年後や引退後は夫婦でゆっくり暮らしたい」、「老後は良好な自然環境を楽しみながら生活したい」と思って別荘を購入する方々が増加しているからです。
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お二人がそれぞれの道へと向かわれるのを、お見送りします。
【 納品完了 】
「これですっきりしたわね」
全ての説明が終わって、4者それぞれが安堵の沈黙にあったところを、破ったのは奥様でした。
「ありがとうございました」とのFさんのお言葉に、私は「お役に立てて幸いです」と申し上げ、封筒に入れた鑑定評価書をお渡ししました。
「雨は上がったようですね」
代表鑑定士が席を立ち、お二人の傘を手にすっかり暗くなった外へと出ました。
傘を手渡しながら、「また今後も何かありましたら、どうぞご連絡下さい」と申し上げた代表に、奥様は、「ふたたび財産分与でお世話にならないよう、男の人には十分気を付けますね」と、いたずらっぽい笑みを浮かべて、そのまま、足早に錦糸町駅へと向かわれました。
取り残された形となったFさんが、苦笑まじりに「やれやれ。私は車を拾って大手町に戻ります」とおっしゃったところにタクシーの灯りが見えてきました。
私は急いで手を上げてタクシーを掴まえ、Fさんをお見送りしました。
<この項終わり>
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Fさんと奥様がご来社になりました。
【 評価について説明 】
あいにく雨模様の夕暮れ時となりましたが、お二人が錦糸町の弊社にいらっしゃいました。
重要な資産の評価額についてのご報告会。
大手町でお目にかかったときとは違う微妙な緊張感がミーティングテーブルを流れています。
鑑定評価書のページを繰っておいでのFさんと奥様に、「それでは始めさせて頂きます」とお声掛けしました。
ご所有不動産についての調査結果もろもろ、港区マンションの売買・賃貸市場の状況、とご説明を進めます。
マーケット動向に関してお話する過程で、Fさんのご自宅が属する不動産市況は、Fさんが思っていらっしゃる以上に現在好況にあると認識して頂きました。Fさんの物件がインバウンド需要層にアピールする特性を備えているからです。
マンション売買事例についてご提示したとき、奥様から「私が入手した事例は、似たような物件がもっと高い価格でした」とのお話が出ました。
私は、①奥様がご覧になった事例は、値引きも視野に設定された募集事例であって成約事例ではない、②不動産業者さんが売主候補に示す査定額は、物件を引き受けたいがゆえ高めになることも多い、との2点についてご説明をしました。
そして、原価法、取引事例比較法、収益還元法、と、今回適用した鑑定評価の3手法について、順を追って詳しくお話していきます。
最終的に、お二人は、試算された3つの価格とそれらを調整して決定した鑑定評価額について、納得して下さいました。
<次回に続く>
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鑑定評価が終わって、評価額内示のご連絡を入れます。
【 鑑定評価終了のご連絡 】
面談の日から1週間。Fさんと奥様に、鑑定評価書完成のお知らせと、評価額を内示するメールをお送りしました。
お二方のそれぞれから、折り返しでお電話・メールを頂きました。
Fさんはもう少し低め、奥様はもう少し高め、の金額イメージをお持ちであったようです。
鑑定評価書納品時に、評価過程について詳しくご説明を差し上げ、ご理解を頂こうと思います。
次の金曜日の夕刻の2時間ほどであれば、お二人とも弊社にお越し頂けるとの由です。
代表鑑定士に当日の同席を頼み、スタッフと正本1部・副本2部の鑑定評価書製本にかかりました。
<次回に続く>
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最大限の集中力をもって、鑑定評価書を作成します。
【 鑑定評価書執筆~完成へ 】
いよいよ鑑定評価書の執筆に入ります。
十分な資料を収集し、調査もしっかりと行うことができました。
その結果をわかりやすく文章と表にまとめたあと、対象不動産の価格決定に向かって丁寧に評価を進めていきます。
今回は作成に丸二日間を要しました。
書き上げた評価書全体をセルフチェックし、その第一稿のプリントアウトと評価に使用した資料一式を代表鑑定士に渡しました。
代表鑑定士が赤字で加筆修正したあと、原稿が私に返されます。
赤字についての確認・訂正が済むと…鑑定評価書が完成です!
鑑定評価額は、8,000万円となりました。
<次回に続く>
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複数の鑑定士が関与することで、精度を高めます。
【 価格形成要因の分析 】
社外調査の次の日、代表鑑定士にここまでの調査の結果を報告し、今後の評価について話し合いました。
収集した土地事例のうち、規範性が高い3事例を今回の鑑定評価に採用します。
私には規範性が同等と思われる事例が4つあり採否を迷っていましたが、代表の意見を参考に採用事例を決めました。
また、今回は区分所有建物ですので、対象となる居宅の一棟建物における標準的な居宅(100)と比べた、階層による効用比(本件112)、同フロアでの位置による効用比(本件98)の算定が重要となってきます。
この点に関し特に仔細に打合せをしました。
<次回に続く>
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旧年中はひとかたならぬご愛顧にあずかり、誠にありがとうございました。
本年も一層のサービス向上を目指し、スタッフ一同誠心誠意努めてまいります。
変わらぬご愛顧を賜わりますよう、宜しくお願い申し上げます。
皆様のご健勝と益々のご発展を心よりお祈りいたします。
株式会社FRAコンサルティング
代表不動産鑑定士
降矢 等
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