Monthly Archives: 9月 2015

FRAの伊藤です。

 

中古マンションの価格は新築マンションと比べ、地価との連動性が高いと言われます。

 

新築マンション価格も地価の影響を受けますが、新築マンションは企画~販売までかなりの期間を要し、土地部分のコストは、用地仕入の段階の地価水準によります。
また、新築マンションはコスト+ディベロッパー利益を得ることを前提に価格設定がされますから、地価とはそもそも価格の成り立ちが違うのです。

 

これに対し、中古マンション価格は最近の取引事例や収益性がベースとなっています。
事例や収益期待(利回り)は地価を中心とした不動産市況そのものを映し、地価と似た価格形成になっていると言えます。

 

 

東京中心部の地価ですが、2008年9月のリーマンショック後より下落し、近年は上昇に転じているのは皆さんご存知の通りです。

 

では、中古マンション価格はどのような変化を見せているでしょうか?

 

 

3b4bac11d0c31a434d83285fb426a286_sある投資用ワンルームマンションの事例をご紹介しましょう。
品川区の1998年築・14階建・専有面積18.9㎡ のマンションの売出し価格2例です。

①2009年9月<8階・賃料83,500円/月>・・・1,400万円
②2015年9月<11階・賃料85,000円/月>・・1,830万円

所在階と、賃料収入の違いはありますが、6年古くなったにも関わらず、このように価格上昇しています。

 

 

上昇の要因は地価トレンドのみではなく、色々と考えられるものの(例えば、近隣の変化や相続対策需要の高まり)、変化を数字で具体的に感じて頂きたく、ご紹介しました!

 

 

 

投資判断に関するアドバイスもいたします↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

152763伊藤由美子です。

不動産オーナーの皆さま、あるいはこれからオーナーになろうとお考えの皆さまにとって、地価のトレンドは気になるものだと思います。

世には様々なレポートが出されていますが、今日は、どなたでも簡単・確実に、トレンドを掴むことのできるワザをお教えします。

 

 

人口10万人以上の市区にお住まいの皆さんにお役立て頂ける方法です。

 
H27公示スクリーンショット① 「平成○年地価公示」と、○に最新年を入れて検索を行って下さい。

② 上位に国土交通省のページが出てきます。そちらを開いて下さい。左図のようなページです。

③ こちらのページで、東京圏・大阪圏・名古屋圏・地方 のそれぞれの区分の一番下に、「市(区)の対前年平均変動率」という項目がありますのでクリック下さい。

④開いた画面をスクロールして…お探しの市(区)はありましたか?

 

 

この作業で、平成○年と、その前年について地価(住宅地/商業地)が上がったのか下がったのかがわかります。
さらに、平成○年の2年前の年について同じ作業をして頂くと、4年分のトレンドを知ることができます。

 
作業を繰り返せば20年近く遡ることができますので、前に買った土地を手放そうかとお考えの場合などにも、客観情報としてご活用下さい。

 

ただ、こちらはあくまで市区単位のトレンドです。
皆さまのご所有地は、大きなトレンドのみならず近隣の状況や個性によって価格形成されています。

 

トレンドを掴まれた上で、正確な価格をお知りになりたい場合は、私たち鑑定士にご相談下さいませ。

 

 
万全の調査を基に価値を評価し、わかりやすくご説明します↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

36cbe8e11e135db30a86ed408d59f35b_s

 

FRA・伊藤です。

前回のブログをご覧になったお客さまから、シルバーウィーク明け早々、資産整理のご相談を頂きました。
ありがとうございます!

 

 

 

ご相談のとき、「地価公示と地価調査はどう違うのですか?」とのご質問がありました。

以前のブログでも、取り上げたテーマです。以下の国土交通省のことばも用いながら、改めてご説明しました。

 
●地価公示、都道府県地価調査の価格とは●

地域の標準的な土地について、売り手にも買い手にもかたよらない客観的な価値を評価した価格であり、土地取引の指標などにご利用いただくものです。
地価公示は、土地本来の価値を示すため、現存する建物の形態や様々な権利にかかわらず、その土地の効用が最高度に発揮できる想定の下での「更地」の評価を1月1日(都道府県地価調査は7月1日)の価格時点として行っています。

 
★地価公示★

実施主体    国土交通省土地鑑定委員会
調査方法    不動産鑑定士2名による鑑定評価
価格の性格  1月1日時点の正常な価格(売手にも買手にもかたよらない客観的な価格)
価格の内容  標準地(更地)1m2当たりの価格
公表内容    所在、価格、地積、土地利用状況、駅への接近状況等
公表時期    3月
調査地点    全国約2.6万地点

 
★都道府県地価調査★

実施主体     各都道府県知事
調査方法     不動産鑑定士1名による鑑定評価
価格の性格  7月1日時点の正常な価格(売手にも買手にもかたよらない客観的な価格)
価格の内容  標準地(更地)1m2当たりの価格
公表内容      所在、価格、地積、土地利用状況、駅への接近状況等
公表時期      9月
調査地点      全国約2.3万地点

 

 

いずれの情報も、取引時期や価格時点から土地の価格変動を考慮(時点修正)するほか、画地規模、前面道路の幅員、駅距離等も考慮して利用する必要があります。

 

 

が、この「考慮」が難しいところかと… ご不明な点はお手伝いをいたしますので、お気軽にご連絡下さい。

 
地価公示・地価調査の情報も活用して、鑑定評価を行っています。↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

一昨日、2015年7月1日時点の都道府県地価調査の結果が公表されました。

以下、結果概要(国土交通省発表)です。

 
c301d6ed31fe54e10bde4d8a912900f0_s【住宅地】

緩やかな景気回復基調が続く中、低金利の継続及び住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えに加え、株価上昇による資産効果等もあって、住宅地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。

 

 

【商業地】

緩やかな景気回復基調が続く中、金融緩和による資金調達環境が良好なこと等を反映し、不動産投資意欲は旺盛で、商業地の地価は総じて堅調に推移しており、上昇ないし下落幅の縮小が見られる。また、堅調な住宅需要を背景に利便性が高い地区を中心に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られ、上昇ないし下落幅の縮小となった要因の一つとなっている。 主要都市の中心部などでは、外国人観光客をはじめ国内外からの来街者の増加等を背景に店舗等の需要が旺盛であり、また、オフィスについても空室率は概ね低下傾向が続き、一部地域では賃料の改善が見られるなど、総じて商業地としての収益性の高まりが見られる。

 

 

全国の地価がおおむね堅調な状況にある今は、ご所有不動産の資産整理を検討なさるには良いタイミングだと思います。

 

 

権利関係や有効活用などのお悩みがある場合には、弊社へご一報下さい。
首都圏はもちろん全国の不動産についてご相談を承っております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

来週9月21日は敬老の日。

皆さん、プレゼントの用意はお済みですか?

昨日、私は良い品に出会いました!

 

普段あまり通らない近所の通りに、日本茶の専門店ができていて、店頭に、写真のようなメッセージパッケージに煎茶を入れて下さるとのお知らせがありました。

郵送しやすいし、これだ!と、即、店内にいらした女性にお願いをしました。

「少しお時間かかりますから、どうぞお座りになって下さい」とおっしゃるので、緋もうせんが掛けてある縁台に腰掛け、お茶を出して頂きました。

どっしりとした茶箱など、年代ものの調度品が色々と置いてあります。

 

 

お店の方の茶葉を詰めつつの問わず語りより…お店と私を巡り合わせてくれたのが、「立退き」であったことを知りました。

 

 

「うちは、4月に世田谷区に移ってきたばかりです。50年以上、渋谷区で営業してきたのですけど、オーナーさんが、建替えをすることになって。店舗付住宅だったので、お店とマンションと両方を探しましたがもう大変。11月に立退きの話が決まって、3月には出なければならなくて」
「本当は、建替えたあとのビルの1階で再び店をやりたかった。でも、オーナーさんは全戸マンションにしたい、と。商店街だけど、オリンピックを前に、どんどん周りもマンションに建て替えが進んでいるんです」

 

 

まぁ…
山手線の内側の渋谷区から外側の世田谷区への移転では、50年に亘り築いてきた顧客を維持し続けるのは難しいでしょう…

でも、店主の女性は、前向きでした。

 

 

「このあたりは、年配の方が多いけれど、お子さんも多い。外国人観光客へのおもてなしで、日本茶はこれから見直されてくると思います。急須のない家が増え、お茶のいれ方がわからない子どもも多いですが、渋谷区のときは小学校でお茶のいれ方講座をやっていました。世田谷でも、地域に馴染んできたら、お子さんたちにお茶の良さを伝えていきたいと思っています!」

そう話される笑顔が、とても素敵でした。
すっかり急須のある生活から遠ざかっている私も、美味しくいれる方法を教えて頂いて、煎茶のある日常を復活させてみたいと思いました。

 

 
店主の方が前を向く、その背中を押しているものは、きっと、「納得感のある立退き」

 

 

実は、先日新たな立退き料の評価のご依頼を頂き、シルバーウィーク明けから調査を開始します。
良い立退きのお手伝いができるよう、新しい案件に全力を尽くしたい、との思い新たとなる秋の一日でした。

 

 

 
立退きのお悩み、お聞かせ下さい↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

23085e23a8d396cbf584ea589c8d9fbc_s◆早めの納税資金の準備が大切

相続前の不動産があるあなた。
納税資金は確保できていますか?

財産の多くが不動産で金融資産が少ない場合には、不動産を財源として納税資金を用意しなければなりません。

いざ相続が発生すると、申告期限の10ヶ月後までに何とか不動産を売却して現金を作らなければ、と誰もが焦るもの。

相場よりも安値で売却してしまった・・・
売りやすい物件から売ろう、と資産価値の高い不動産を手放してしまった・・・

後悔先に立たずです。

事前に不動産資産をしっかり分析し、手放す不動産と所有を続ける不動産を見極めて、資金メドをつけておきましょう。

 

 
◆不動産価値の見極めポイント3つ

不動産の資産価値を見極めるポイントは、

  1.  賃料を生むか、生まないか(収益性)
  2. 売れやすいか、売れにくいか(流動性)
  3. 問題あるいは問題のタネはないか

の3点です。

 
■1. 及び 2.について

① 高い賃料が取れて、売りやすい不動産(=最も資産価値の高い不動産) ・・・所有を続けましょう。
② 売ろうと思った時すぐに買い手は見つけにくいけれど、賃料はしっかり上がっている ・・・所有する意義ありです。
③ 収益性には乏しいが、売ろうと思えばすぐ売れる不動産 ・・・納税資金源として、売却のタイミングを考えておきましょう。
④ 収益性が乏しく、さらに、なかなか売れない不動産 ・・・売却・買い替えなど、資産の組み替えを早めに検討すべきです。

 
■3.について

例えば…

・共有状態である
・借地権が設定された土地である
・立退き交渉をしなければいけない賃借人がいる
・隣地との境界が未確定になっている

このような問題は売却や運用の妨げとなりがちです。解決を図りましょう。

 

 

 
◆「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」

不動産分析の結果から、「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」を見極めますが、一般的な視点で、いくつか例を挙げます。

 

【所有を続けたほうがよい不動産】

都心部の不動産、地形がよく手頃な規模の土地 など

 

【手放してよい不動産】

借地権が設定されている土地(底地)、利用を制約するほど地形の悪い土地、山林 など

 

これらはあくまで参考例で、似た立地や利用であっても不動産は一つ一つが違うもの。
個別にしっかりと判断していくことが大切です。

 

 
◆鑑定士があなたの不動産分析をお手伝いします
不動産の個性を分析して、売却や有効活用を行えば、納税資金を確保し、価値ある不動産を次の世代に引き継ぐことができます。

ですが、お忙しく、また不動産に馴染みの薄い方にとって不動産分析は取り組みづらいもの。

お困りの場合には、是非、弊社をご活用下さい。

 

弊社は不動産鑑定業に特化し、宅建業は行っておりません。
そのため、仲介手数料やアパート建設受注などを一切意識することなく、100%客観的に、ご所有不動産の分析をいたします。

 
ご連絡はお気軽に。初回ご相談は無料です。(60分・予約制)↓

**◇◆【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング◆◇*********

ウェブフォームより24時間受付中です ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話は土日祝日もお受けいたします ⇒ 03-3626-5160

***********************************************************

◆最初にすべきは「不動産目録」作り

不動産の相続が気になり始めたけれど、何から始めていいのかわからない…

そのお悩みに、ズバリ、お答えします。

まずは「不動産目録」を作りましょう。
「不動産目録」とは

  • 所在地
  • 権利関係(所有権・借地権・賃借権・抵当権)
  • 価格

などを一覧にしたものです。

 
◆「不動産目録」をもとに不動産を分析

一覧にすることで、不動産の分析ができるようになります。

分析のポイントは次の3点です。

  1. 賃料を生むか、生まないか(収益性)
  2. 売れやすいか、売れにくいか(流動性)
  3. 問題あるいは問題のタネはないか

 

これをチェックしていきます。

「目録」を作成し、分析を行い、相続関係者全員が情報を共有すれば、不動産の相続対策はグッと前進します。

 

 

◆ケースで見る、「不動産目録」作成から不動産分析、そして相続対策へ

 
例えば、おもな相続財産は不動産、相続人は子ども3人というケース。

「不動産目録」で以下のように整理され、時価総額2億1,000万円(法定相続で子ども一人あたり7,000万円)と分かりました。

① 都市部住宅地の自宅(所有権・時価9,000万円)
② 郊外の貸宅地(所有権(複数人で共有)、借地権設定あり・時価5,000万円)
③ 郊外のアパート(所有権・時価7,000万円)

 

これを前記1.~3.の基準で分析します。

① 自宅・・・貸せばそこそこ賃料は見込める。売れやすい。
② 貸宅地・・・現在の賃料は低い。共有や借地権の問題から売るまでには時間がかかる。
③ アパート・・・現在の賃料は相場よりやや低い。建物リフォームをすれば賃料は上げられる見込み。ほどほどの期間で売れそう。

 

一つ一つの不動産の時価も性格も違いますから、各人が単純に1物件ずつを相続するということでは、平等な遺産分割とはなりません。
どのように調整するか相談して決める必要があります。
また、金融資産が不十分な場合には、納税資金の確保も考えなければいけません。

 
「不動産目録」で資産の全体像とその価値を”見える化”することで、相続人同士の話合いのスタートがスムーズとなるでしょう。
そして、物件の売却や有効活用、問題解決など、ご家族に合った具体的な相続対策が可能になってきます。

 
◆不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット

この「不動産目録」の作成は、不動産鑑定士にご依頼になるのがベストです。

 

時価は不動産業者に聞いて、あとは自分で整理しエンディングノートにまとめれば…というのでは、後々に問題が生じないとも限りません。

 
複数の相続人がいる場合に、みなが納得できる遺産分割にするためには、人間関係や不動産売買・仲介の案件受注といった利害が一切ない、不動産の評価に特化した不動産鑑定会社を「目録」作成のパートナーにお選びになるのが安心です。

 

【不動産鑑定士に「不動産目録」作成を依頼するメリット】

1.不動産評価の専門職に漏れのない調査を行ってもらえる

不動産の価値を左右する項目は多々あります。不慣れな調査で見落としがあった場合、大きく価値を見誤ることがあります。

 

2.時価(評価時点の価格)に責任をもってもらえる

対価を得て不動産の価格を示す鑑定士には説明責任があります。不動産業者による無料の査定価格に責任はありません。

 

3.公的信頼性がある

「不動産目録」の分析で明らかになった問題には、税務署などに「不動産鑑定評価書」を提出して解決できるケースもあります。「不動産鑑定評価書」を作ることができるのは鑑定士だけです。

 
「不動産目録」のご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
不動産分析も承っております。お問合せをお待ちしております。

**◇◆【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング◆◇*********

ウェブフォームより24時間受付中です ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話は土日祝日もお受けいたします ⇒ 03-3626-5160

***********************************************************

こんにちは。

FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

今回は、みなさまの大切な財産である土地が、前面道路にどの程度接していないと建物が建てることができないのかを法律上規定する「敷地の接道義務」について触れてみたいと思います。

 

建築物の敷地は、建築基準法で規定する道路(以下道路)に2m以上接して(接道といいます、緩和規定あり)いなければなりません。

では、「2mとはどのような状態をもって満たされるのか?」ということで、いくつか例を挙げてみます。

 

接道説明1

 

 

左図のように、道路に2m以上接していれば原則として建築可能となります。

 

 

 

 

 

 

次に建築不可となる事例を見てみます。

接道説明2

左側土地の場合

2m道路に接しているようにみえますが、実質的には2m未満であり接道要件を満たしません。したがって建築不可となります。

右側土地の場合

道路との間に他人地が入ってしまっているので、接道要件を満たしません。したがって原則として建築不可となります。但し、借地権等で権利を有する場合は除きます。

 

さらに建築不可となる事例を見てみます。

接道説明3

左側土地の場合

原則、道路と2m以上接する箇所が1箇所以上必要ですので、合計して2mとなっても接道要件は満たされません。したがって建築不可となります。

右側土地の場合

接する長さとは、最小幅員を指しますので、この場合も接道要件を満たされません。したがって接道不可となります。

 

 

以上では2mの接道要件を前提とさせていただきましたが、想定建築物の規模、路地状敷地(旗ざお地)の路地状部分の距離等により、条例にて接道要件が異なるものとなります。

道路と土地の関係は非常に重要ですので、お困りの際にはお気軽に弊社にご相談ください。

◆「相続税評価額」がわかれば安心!?

相続対象となる不動産について、「相続税評価額」の計算をしておけば一安心、とあなたは考えていませんか?
安心するのはまだ早いです。
必ず、「時価評価額」についても確認して下さい。

 

 
「相続税評価額」が同じ、2つの不動産を売りに出したとき、同じ値段で売れるとは限らない。
不動産はそれぞれに個性があり、生み出す収益も違います。
「相続税評価額」≠「時価評価額」 です。

 
TSU82_toukyouieji-thumb-815xauto-18119[1]

◆「相続税評価額」で遺産分割、あとからトラブルに…

あるご兄弟の事例です。

父親に続いて母親が亡くなったとき、兄弟はともに50代半ば。

 

 

相続財産は、

① 母親が建替えた直後の郊外の戸建住宅(相続税評価額:2,200万円)
② 父親が以前仕事場として使っていた都市部の築25年ほどのマンション(相続税評価額:2,200万円)

でした。

 

二人は話し合い、長男が築浅戸建住宅を、次男は築古マンションを相続し、それぞれの家族と住み始めました。
そして数年後、兄弟二人とも転居が必要になり、それぞれ相続した不動産の売却か賃貸かの検討に入ったところ…

①兄の戸建住宅・・・売却の場合:3,000万円前後  賃貸の場合:賃料 13万円/月(亡き母親の趣味の色の濃い特殊な間取り、入居者を見つけづらい。)
②弟のマンション・・・売却の場合:4,000万円程度  賃貸の場合:賃料 18万円/月(人気エリアであるため入居者はすぐに見つかる。)

との評価だとわかりました。

 

遺産分割の話合いで兄を立てて遠慮しているように思えた弟について、実は条件の良いマンションを自分がもらう作戦でいたのではないかと兄は疑い、すっかり兄弟仲が悪くなってしまいました。

 
◆「時価評価額」を知っておくことが大切

こういったトラブルを防ぐには、早い段階で不動産の「相続税評価額」と「時価評価額」の両方を知っておくことが大切です。

 

弊社ではリーズナブルに時価評価の専門サービスを行っております。
「価格査定書」あるいは「不動産目録」が3万円~ です。

 

不動産鑑定士による時価評価サービスについてのお問合せ・ご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
**◇◆【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング◆◇*********

ウェブフォームより24時間受付中です ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話は土日祝日もお受けいたします ⇒ 03-3626-5160

***********************************************************

FRAの伊藤由美子です。

 

PISA0281

 

人々の生活と切り離せない不動産。

 
国家・組織・個人の経済活動のインフラである不動産。

 

 
その不動産についての公正中立な専門家として、鑑定評価という独占業務が許されているのが不動産鑑定士です。

 

言い換えれば、「不動産がいくらか」を、対価を頂いて、責任をもって、回答できるのは、鑑定士のみです。

 

 

 

不動産鑑定士がサポートさせて頂くことで、不動産オーナーの皆さまに経済的メリットをもたらすことができる場面がたくさんあります。

 

 

 

ですが、不動産を所有する方からダイレクトにご連絡を頂くケースは、まだあまり多くありません。
ホームページを見て、電話帳を見て、とオーナーの方からご相談を頂くと、とても嬉しくありがたく、何としてもお困りごと解決を!と、力が入ります。

 

 

資格名にある「鑑定」の単語が大仰で、皆さまとの距離が遠くなっているのでしょうか…不動産のお悩みについては、税理士さんや会計士さん、また、弁護士さんや司法書士さん、あるいは、不動産業者さんや取引銀行等を、最初の相談先として所有者の方は考えられるようです。

 

そして、弊社へはオーナーの方のお悩みをまず受け止められた他の士業の方等を通じて、ご相談が寄せられています。

 

 

税務面から、法律面から、あるいはマーケットプレーヤーとして、不動産に詳しい方はもちろんいらっしゃいます。ですが、必ずしも不動産にお強い税理士さんや弁護士さんばかりではありません。
特に、悩みのタネとなるような土地や建物は、特殊・複雑な要素を含んでいて、そのような不動産の正確な価値を数字で表し、困難を解きほぐすことは、鑑定士以外の士業の方や、不動産業者さんの手に余るケースがほとんどです。

 

また、納税や訴訟の場面で客観的証拠となる「不動産鑑定評価書」等を発行できるのは、不動産鑑定士だけです。不動産業者さんの査定では足りません。

 

 

私どもはこれまで、多くの税理士や会計士の方、弁護士の方、経営コンサルティング会社の方とご一緒し、最適な役割分担の元で、オーナーの皆さまが不動産から得られる利益を最大化するお手伝いをしてまいりました。

創業以来、5,000件以上の評価実績がございます。

 

 

皆さまのお付き合いのある士業の方が、もしかすると不動産にあまり詳しくないのでは…とご心配になられた場合には、どうぞ一度お悩みをお聞かせ下さい。

 

 

 

親切、丁寧、ソフト、でも、しなやかな強さと粘りでお客様の「勝ち」にはこだわる、そんな鑑定会社です↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************