Monthly Archives: 6月 2015

鑑定士・伊藤です。

 
住宅だった空き家を、賃貸に出す方法として注目を集めているのは、社会的要請の高い他の用途に転換し、賃貸することです。

 

87fbec280413fb63fb60aaca78a866ba_sそのうちの一つは、小規模保育施設です。

 

待機児童問題と空き家問題の両方を同時解決できる方法として、サポート体制を取っている自治体が多くあります。
保育事業者に、開設準備費や賃借料などの助成がなされ、意欲的な事業者は、条件に合う物件を探しています。

 

このような機会を捉えることも、空き家を活かす選択肢です。

 

余談ですが、私は上の子どもを0歳~3歳まで家庭的保育、いわゆる保育ママさんの元で預かって頂きました。下の子は0歳から公立園で集団保育となり、家庭的環境、集団の環境、両方を体験したのですが、低年齢の子どもには家庭的な保育環境はとてもいいと思います。(良い保育者の方に恵まれるという前提で。)

 

なお、保育施設としての賃貸を視野に入れたときは、子どもの声を騒音と思われる方が増えている点にちょっと注意が必要かもしれません。
後々のトラブル回避のため、隣家の方とあらかじめお話をすることができればいいですね。

 

 

 

 

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FRA・伊藤由美子です。

 

脱「空き家」の選択肢をご紹介している途中ですが、空き家を回避した実例をここで一つ。

 

私の実家のケースです。

 

娘たちが家を出て夫婦二人となった両親は、ライフスタイルの変化に伴い、転居することとなりました。
実家は、途中大小のリフォームを幾度か行っているものの、築40年超の合棟建物で、身内にせよ別の方にせよ誰かがここで新生活を始めよう!と思える家ではありません…

 

しかし、このような家であっても、住みたいという方がいらしたのです。

 

 

2bc52f60fe37bd1765736dc00e9fed12_sお子さんが3人いらっしゃる若いご家族でした。

 

とにかく元気な子どもたちだから広いほうがいい、上下の音や建物を傷める気兼ねをしたくない、もちろん家賃は安いほうがいい、築年にはこだわらない。

 

 

このご家族のニーズに実家はピッタリでした。
合棟の結果、中が迷路のようになっているのを、子どもたちは面白がっているとか。

 

 

子どもだった自分が泣き笑いした家に、今も同じように小さな子たちの声が響いていることが、嬉しいです。

 

 

 

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代表鑑定士の降矢等です。

 

久しぶりのブログとなりますが、今日はお知らせがあります。

 

弊社ホームページでも自己紹介させて頂いておりますが、平成14年度より地価公示鑑定評価員として国土交通省から委嘱を頂き、各年1月1日時点の公示地価(都道府県の基準地価については各年7月1日時点)の鑑定評価業務に長年従事して参りました。この度、同省土地鑑定委員会より、「東京都区部第5分科会※」新幹事に任命されました。

(※当分科会は、台東区・墨田区・江東区の3区エリアを包括的に担当しています。)

 

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当分科会の担当3区は、上野、浅草地区をはじめ、東京スカイツリーのある押上・業平橋地区、また、東京オリンピック開催決定などで何かと注目度の高い江東区湾岸エリア等を含みますので、今後のマーケット状況や不動産価格動向等に関する調査、分析課題は山積しています。

 

 

 

 

大変やり甲斐のある分科会と認識していますが、その分重責を感じております。当分科会評価員の皆様方のご尽力を頂きながら、一丸となって分科会運営を進めていく所存ですのでよろしくお願いいたします。

 

このブログをお読み頂いた方からのご意見や貴重な情報もお待ちしております。↓↓

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

PAK86_huruminkanoniwasaki_TP_V[1]空き家を賃貸するのは構わないのだけれど、リフォーム費用の初期投資は出せない・出したくない、という方にご検討頂きたいのが、国土交通省が2014年3月に発表した新たなガイドラインに基づく「借主負担DIY型賃貸借」です。

 

まさに空き家問題への対策として、打ち出された新制度です。

 

 

 

貸す側は建物の修繕義務を負わず、借りる側に自費で修繕やリフォームを自由にしてもらい、退去のときはそのままの状態で、という制度です。

 
家賃は相場より安く設定されますが、現状そのままの状態で貸すことができることが所有者の方への大きなメリットです。

 

詳細は国土交通省作成のPDFをご覧ください。

2014年賃貸借ガイドラインイメージ

 

今は、所有にはこだわらず、自由で自分らしい住まい方を望む若い世代が増えていますので、この新しい賃貸スタイルは貸す方、借りる方の双方に魅力ある制度ですね。

 
柔軟な決めごとになるがゆえ、賃貸借契約は不動産会社の媒介できちんと交わしましょう。

 

 

 

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鑑定士・伊藤です。

 

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今は住まない、でもいずれ誰かしら身内が住むかもしれない、という空き家で、建物規模や地域の人気度から戸建賃貸需要があると考えられるならば、賃貸市場での競争力をつけるリフォーム投資を行って、賃貸住宅とする、という一歩を踏み出してはどうでしょうか。

 

 

建物の価値維持には、人が住んでいる、使っている、ということが大きなプラスです。

 

リフォームにはいくら費用がかかるか、賃貸でどれほどの収益が得られそうか、賃貸収益から投下費用(リフォーム費)は何年で回収できそうか、といった収支見積もりを慎重に行い、賃貸管理の手間がご自身の今の生活にどれほどの負担になるのか、を考えた上で、実行可否を判断します。

 

賃貸を決めたけれども近い将来に建物をご自身で使う可能性が高い、という場合は、定期借家契約としておくと、決まった期間で借り主の方に確実に退去してもらえるので安心です。

 

 

 

 

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FRAの伊藤由美子です。

 
a0002_011355建物の築年が経っていて、空き家期間が長かったため傷みも激しい、もう建物を再使用することは困難…という場合は、土地(古家付き)としての売却になります。

 

 

売却価格は、土地価格-建物取壊し費用 です。

 

土地の面積が地域の住宅用地として一般的な規模であれば、購入者は個人のエンドユーザー(若い家族など)となるでしょうが、土地の規模が大きい場合には、戸建住宅分譲を行っている建売業者さんや、投資目的・相続対策でアパート建築を考える資産家の方の購入が考えられます。

 

空き家が幹線道路に面しているなど、土地を事業用途で利用することが可能な場合は、買い手はさらに広がります。

 

 
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伊藤由美子です。今日から空き家対策の具体例のお話を始めます。

 
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手放すことで問題ない空き家であるならば、空き家のある現況のままで、土地・建物を買ってくれる方を探します。

 
建物が使用可能な状態で、そのまま使いたいというエンドユーザーの購入者が現れた場合、最も高値で売却ができます。

 

土地価格+建物価格 が売却価格となりますが、築年が経過した建物の価格はごくわずかと算定されることが多いです。

 

 

新しい所有者の方が住むに際し、建物のリフォームが必要となる場合には、

土地価格+建物価格-リフォーム費用

の価格に落ち着くと考えられます。

 

 

実際の売却活動を行ってくれる不動産会社の選び方ですが、仲介は複数の会社にあたりましょう。
地元に強い会社というのは絶対条件です。
そして、地場で長く営業している会社と広くネットワークを持つ大手会社、両方のタイプの会社への依頼が望ましいです。
会社として対応に熱意が感じられるか、担当者の方は親身であるか、要チェックです。

 

 

なお、最近は自社の旧分譲物件を中心に、不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームを施した上でエンドユーザーに販売するというビジネスもあるので、対象となりそうかお考えになってみて下さい。

 
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鑑定士の伊藤です。

 
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前回のブログに記しました通り、空き家を含め不動産には一つとして同じものはありません。

 

ですので、空き家問題の解決策も個々のケースにより異なり、お悩み事について個別にお話を伺って最善の策を探すことになります。

 

 
具体的には、脱「空き家」の選択肢から、ケース・バイ・ケースでベストの見極めを行っていきます。

そこで、その代表的な選択肢について、明日からしばらくこちらのブログでご紹介します。

 
①建物を残したまま

②建物を壊し更地に

③建物を壊し新しい建物を建てる

 
選択肢を大きく分けると上のいずれかのグループに入ります。

 

まず、①建物を残したまま のグループよりお話を始めます。

 

 

 

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こんにちは、FRAの伊藤です。

空き家についてのブログは、今日で5回目となりました。

 

「空き家対策特別措置法」施行となる中、所有者の方、地域の方、それぞれに悩みをもたらしている「空き家」

一つの不動産に、地域を活かす力も殺す力もあることを私たちは知っています。
空き家の増加が、地域の、日本の、美しさを奪ってしまう… 胸が痛む事態です。

 

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”お悩みを抱えた皆さまに寄り添って、空き家問題解決へ第一歩を踏み出される後押しをする” – これは私たち不動産鑑定士が培ってきた知見を活かせる社会的意義が高い活動ではないか。弊社では、このように考えております。
不動産は一つとして同じものはありません。
個性ある不動産が、与えられた条件の中で、最も有効に活用されるのはいかなる形か?
不動産鑑定士は、これを突き詰めて考えるのがその仕事の本質です。

 

「空き家」も、一つとして同じ条件の「空き家」はありません。

 

脱「空き家」に向けて、どのような方法が考えられるのか、複数のやり方がある場合にベストの選択はどれか、私たちと一緒にお考えになってみませんか?

 

既に売買・仲介・開発業者さんとお話をされ、プランの提案を受けているという方も、是非一度ご連絡下さい。将来予測を行った上で、セカンドオピニオンをご提供することが可能です。

 

FRAは不動産の鑑定・コンサルティング専業ですから、不動産取引や不動産開発に利害なく、中立的・客観的アドバイスをいたします。

 

空き家をお持ちで、どうしてよいか見当がつかない方、空き家対策として大きな契約をなさる前という方は、どうぞご相談下さい。
近隣に空き家があって困っているけれど、所有者の方には言いにくい・連絡先がわからない、というお悩みにも対応いたします。

 
地域で輝く不動産を増やし、不動産のある幸せが拡がるお手伝いができましたら幸いです。

 

 

 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

 

適切な維持管理を行わないと、資産価値を損ない、経済的損失が生じるのみならず、地域社会への迷惑ともなってしまう空き家。

 

 

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これまで私たちがお話を伺った限りでは、所有者の方は、決して意図的に空き家を放置してきたわけではありません。

 

様々な事情からやむなく空き家状態を長引かせてしまった、その間に建物の傷みが進み、庭も荒れ、ご近所からいよいよ苦情が入った、さらに新法の施行で先行きが不安、どうにかしなければ…と悩みを深めていらっしゃるパターンが典型です。

 
遠隔地に住んでいて、なかなか建物を見に行けない…

後々に誰か住むことがあるかもしれないから建物は壊せない…

建物を取り壊してしまうと、固定資産税が上がってしまう…

建物解体の費用が出せない…

売りたいけれど到底売れなさそうな物件だ…

有効活用しなければと思っているけれど、よい活用法がわからない…

不動産会社に連絡をすると、営業攻勢がありそうで面倒だ…

共有不動産なので、自分ひとりで何か決めて動くことはできない…

 
ご事情は様々、空き家の場所や規模、その現状も様々ですが、身動きが取れなくてお困りという点は、どなたも同じです。

 

 

 

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