Monthly Archives: 10月 2016

FRA・伊藤です。

企業不動産の評価についてのブログシリーズ、本日からは、事例をご紹介していきます。

 
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最初は、都内に工房を構える会社の案件です。

 
こちらの会社は長く伝統工芸品を製作してきましたが、職人でもある社長は高齢で、事業承継対応を検討しなければならなくなっていました。

 

 

奥様はすでになく、お子さんが2人。幸いご長男が同じ職人の道に入っておいでです。次男の方はサラリーマンです。

 

 
問題は、工房となっている不動産が社長の個人名義になっていることでした。

 

社長は投資用アパートも所有していますが、預貯金は少なく、死亡保険の額も微々たるものとなっています。

 

会社を長男に継いでもらいたいというのが社長の意向ですが、今の状態で相続が発生してしまうと長男の次男への代償分割の資金が不足し、工房を売らなければならなくなってしまうかもしれません。

 

 
そこで社長が取った対策は、不動産資産を管理する新しい法人を作り、そこに工房とアパートを移管する、という方法です。

 

新法人による不動産の購入資金は、地元の金融機関からの融資でまかなえることになりました。

 

社長の手元には、不動産売却代金として現金が入りますので、こちらの一部を相続対策資金とします。

 

資産管理法人は、アパート経営と事業法人への工房貸付によって収益を上げ、金融機関への返済を行うというスキームです。

 

 

 
弊社は工房とアパートの時価把握のための鑑定評価を担当。

 
評価書をお持ちした折、これで安心して製作に集中できます…と、職人のお二人からうれしいお言葉をいただきました。

 

 

 

 

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伊藤由美子です。

 
資本と経営の分離が目的の不動産取引には注意すべき点があります。

 

 

87b1abdb870c728004c020161a19eae2_s社長ほか会社役員と、その会社との間で不動産の売買・交換が行われた場合には、税務当局はその価格が妥当であるかに厳しい目を光らせます。

 

なぜならば、関係者間での不動産取引は、利益調整や租税回避などの思惑によって、時価と乖離した取引価格の設定となるおそれがあるからです。

 

 

そこで、後に低額譲渡と指摘されるようなトラブルとならないよう、役員と会社の間での不動産資産移転は、時価に基づき、さらにその時価の正当性について当局に説明がつくようにした上で、実行しなければなりません。

 

 
税務調査を防ぎ、万一の場合に当局への立証をスムーズに行うには、売買に先立ち不動産鑑定士による不動産の時価評価額を得て、その金額での取引とすることが最も安全です。

 

 
法人と個人での不動産資産整理では借地権や底地、あるいは建物のみが対象となることも多いですが、こういった類型の不動産の適正な時価について、公に立証することは、不動産鑑定評価基準に則る、あるいは準拠することなくしては困難です。

 

 

 
このような理由から、多くの企業およびその顧問税理士の方より、企業不動産の時価評価についてご相談・ご依頼を頂いております。

 

 

 

5693f5e05b0b1f320c3057b9cf105a6e_sここからはちょっと余談となりますが・・・先日ある企業からご所有不動産(複数)の評価依頼のお電話がありました。

 

 

初めてのお客様でしたので、ホームページをご覧になってのお電話ですか?とお聞きしたら、いえ監査法人からの紹介で、とのこと。

 

 

その監査法人は今まで数社を経由してお世話になっています。具体的に申しますと、長年にわたり販売用不動産の評価をさせて頂いているお取引先ほか、弊社の顧客企業が契約されている監査法人ということで存じ上げています。ですが、会計士の方々と直接お目にかかったことはありません。

 

 
監査法人の方は、多くの不動産鑑定会社をご存知のはずです。

 

 

数ある同業他社の中より、ご面識も得ておりませんのに、鑑定評価書からのご判断で弊社を推薦下さいましたこと、スタッフ一同大変光栄に存じました。

 

 

この場で厚く御礼を申し上げます。

 

 
複雑な不動産について、他の鑑定事務所から評価のご依頼を頂いています↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

 

昨日のブログで挙げた リスク①~③ の中でご相談を受けることが多い、中小企業・小規模企業(以下、中小企業とする)の不動産リスクについて、ここでより詳しく見ていきたいと思います。

 

 
7032c8143d3529eb3dfcbe2a13002a53_s最大の問題は・・・事業活動と私的生活に使用される不動産について、法人と個人(役員)の所有が混在してしまっていることにあります。

 

例えば、本社ビルは社長の所有、逆に、社長の自宅は会社の所有となっている、というような状態です。

 

創業期に、資本金、借入金、担保、保証人、オフィス等経営資源の全てを創業者個人が提供し、その後事業が軌道に乗るにしたがい従業員を増やして法人化していく、という経緯をたどることの多い中小企業では、資本と経営の一致が見られるケースがよくあります。

 

 

このような中小企業では、企業が成長あるいは成熟する過程で、会計アドバイザーからの指摘や、事業承継問題直面などをきっかけに、資本と経営の分離を図ることになります。

 

 
個人所有で事業に使用されている不動産は、売買等によって企業所有とし、また逆に、私的に使用されている不動産については、個人所有とします。

 

 

 

この折にCRE戦略を立て、資産移管がCRE戦略の一環としての行為と位置づけられるのが望ましいです。

 

 
事業用不動産を企業所有に移管すれば、個人の手元には金融資産(売却代金)が残ります。

 

 
これを相続税の納税資金に充てることができます。

 

 

 

また、新たに資産管理法人を設立し、個人からその法人へと不動産資産を移すといった手法も考えられます。

 

 

 
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伊藤です。

 
国土交通省がガイドラインを整備して、CRE戦略の推進へ旗を振るのには、理由があります。

 
理由の一つは、企業不動産に関する以下のようなリスクが、経営へと及ぼす影響が大きくなってきたからです。

 

 
edccc89c8d50d9c287fb3ef08210b8c3_s①価格変動リスク

2000年代に入って、

「固定資産の減損に係る会計基準」
「棚卸資産の評価に関する会計基準」
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」

が順次適用開始となるなど、

 

所有する不動産の価格変動が、財務諸表を通じてよりダイレクトに業績に影響するようになってきました。

 

 
②環境リスク

豊洲市場の件で、土壌汚染リスクがより広く知られることとなりましたが、建物についてもアスベストやPCBの使用といったリスクがあり、問題視されています。

 

 
③事業承継リスク

多くの中小企業や小規模企業で、創業者が高齢となり相続や事業承継の問題が表面化するケースが増加しています。

事業用不動産が創業者の所有であった場合、相続人が税負担の原資として事業用資産の売却をせざるをえなくなって、会社経営に影響が生じたり、最悪の場合は、廃業の危機に陥ることもあります。

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

深まる秋を皆さまいかがお楽しみでしょうか。

 
さて、今回から”企業不動産の評価”をテーマにブログをお届けしたいと思います。

 

私どもは、スタートアップ企業から、中堅企業、老舗企業と、規模も業種もさまざまな法人より不動産鑑定のご依頼をいただいております。

 

そのような企業不動産の、特に企業不動産戦略に基づいて評価へと至った事案について、ご紹介してまいります。

 
まず、「企業不動産」と「企業不動産戦略」という2つの言葉のご説明を。

 

 
a78c9e31d6a80ebfecc931c86d62b12c_s「企業不動産(Corporate Real Estate、CRE)」とは、企業が利用(所有・貸借)する不動産すべてを意味します。

あらゆる企業の活動は、不動産と切り離して考えることはできません。

各企業の経営において、どのような不動産がどこにどれほど必要か、不要な不動産はないか等を検討し、不動産戦略を立案することを、「企業不動産戦略(CRE戦略)」と言います。
企業不動産の価値が上がれば、ともなって企業価値も向上します。

 

ですから、漫然と土地・建物を所有や利用するのではなく、CRE戦略のもとで積極的に不動産の有効活用(取得・売却・所有・賃借)を図っていくことが大切です。

 
CRE戦略については、国土交通省が2008年に『CRE戦略を実践するためのガイドライン』を公表していますので、是非ご一読なさってみて下さい。

 

 

 
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こんにちは、FRAの伊藤です。
いきなりですが、ここで問題です。

藤川の印象を胸に、東京に戻って私がしたこと… 皆さま、お分かりになるでしょうか?

 

答えは、藤川町の地価公示チェックです!
地価公示はブログでたびたび話題としてきましたが、実は、旅先や出先で気になった街の「いま」を手っ取り早く掴むことに、私はよく活用しています。

 

数年前から鑑定評価書がサイトで公開されるようになり、地域の評価がよくわかるようになりました。

知りたい場所付近に必ず公示地が設定されているとは限らないのが難ですが、、、

 

 
今回は、ありました!東海道沿いに、岡崎-69 というポイントを見付けました♪

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皆さまも、旅の余韻の楽しみ方の一つに、地価公示情報の検索をお役立て下さい。

 

検索方法は過去ブログにてご案内しております。

不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索

 

藤川の話題へのお付き合い、有難うございました。

 

 

 
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伊藤です。

前3回のブログで、岡崎市藤川町にて私が見たこと、思ったこと、を記しました。

藤川の雰囲気、皆さまに感じとっていただけましたでしょうか?

 

 

 

 
プライベートでの訪問でしたが、藤川は同行者のいない一人旅だったためか、観光のはずなのに、気付けば鑑定目線になっている自分がいました(苦笑)。

 

 
通常のブログは、主に実際にこれまで評価のご依頼を頂いた不動産をテーマに書いています。

そのため、プライバシー保護や守秘義務の点より、対象不動産とその近隣が特定されるような、現地実査の具体的な描写は控え目にせざるをえません。

現地や対象不動産についての表現がボヤッとしてしまうことを物足りないと感じることも…

 

 

ですが、不動産が”不動”である以上、現地に赴いて調査する重要性については言わずもがな。

所有者や管理者の方と現地でご一緒することもよくあります。

 

 

 
現地では、私たちはいつも五感をフル活用して情報収集に当たっています。

今回のブログでその様子の一端をお伝えできていましたら、幸いです。

 

 
現地調査をご一緒する機会を楽しみにお待ちしております↓

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伊藤由美子です。

 

町の散策を終え、「道の駅 藤川宿」にてお茶を飲みました。

一帯を歩いて回って得た印象と情報について、頭の中で整理がついてきました。

 
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藤川町は、岡崎市の中心部からは離れた郊外ですが、名鉄の駅はすぐそばで、大都会・名古屋まで50分ほど。

 

食品と日用品は、徒歩で買いに行けます。(それも新鮮な産直品を!)

 

 

地元の小学校や大学など、様々な立場の方が協力して、むらさき麦の栽培復活等のまちおこし、まちづくりに取り組んでいるようですが「むらさきかん」の存在はそういった活動に大いに役立っていることでしょう。

 

行政施設の影響力は、特に地方都市で大きいです。

 

 

 

 

麦や稲が風に揺れていて、山の緑が目に飛び込みます。
目にわずらわしいものは、周囲にありません。

 

戦後開発されたベッドタウンとは違い、歴史が息づいている、小さな、美しい町。

 

 

 

 

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この藤川町の東海道沿いの土地を、最も活かす方法を考えるとすれば…戸建住宅用地。

 

ですが、もしそこに既にまだ使用可能な建物があるとしたら、民泊の法制度が整った時点で外国人向けの宿泊施設にするのが面白い、と考えます。

 

 

静かに日本を感じられる環境は、旅慣れた旅行客を惹きつけるでしょう。

 

外国人観光客の関心は、モノ(買物)からコト(体験)へと移っています。

 

「藤川」駅から名鉄に乗車9分で、「岡崎公園」駅。
徳川家康が生まれた岡崎城で、葵武将隊の演武鑑賞や、八丁味噌の工場見学が可能です。

 

 
大々的な観光地に飽き足らない通好みの価値を提供できると思います。

 

 

 

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