Monthly Archives: 6月 2020
不動産鑑定士・降矢等です。
今月も「江戸っ子不動産鑑定士ブログ」では、さまざまなことがらを取り上げてまいりました。
6月最終日となって…今月のニュースで、”江戸っ子”として見逃せない話題に触れていなかったと思い至りました。
それは”東京都の人口が推計で1400万人を超えました”との今月半ばの東京都の発表です。
「東京都の人口（推計）」の概要（令和2年5月1日現在） 東京都公式ホームページより
2020年5月1日現在の東京都の人口は、推計値※で14,002,973人となりました。
※2015年10月1日現在の国勢調査人口（確報値）を基準とし、これに毎月の住民基本台帳人口の増減数を加えて推計
都の人口は高度経済成長時代の1962年に1000万人を超え、1300万人の大台に乗ったのは2009年でした。
そして、2020年5月、1400万人の大台突破です。
2020年4月は新型コロナウイルスの感染者が多数発生していた時期でしたが、進学や就職による東京への人口に流入に変わりはなかったようです。
ちなみに、対前年同月比で人口増加数が最も多かった区市町村は、私が住む江東区でした。（1,915人）
総務省による2019年10月1日時点人口推計で、東京都は都道府県別にみて人口増加率トップ（0.71％）でした。
東京一極集中の傾向はその後も継続しているといえます。
人口推計（2019年（令和元年）10月1日現在） 総務省統計局ホームページより
一極集中傾向が今後どのようになっていくかはわかりません。
新型コロナウイルスとの共存生活がもたらす変化や政策変更によって集中が緩和されることはあるでしょうか…
しかし1500万人の次なる大台に乗ることはないのではないか、と考えるに、江戸として始まった都市が大きな節目を迎えたことについて感慨を覚えております。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
市役所、区役所等での役所調査は、不動産の現地調査とともに不動産鑑定に欠かせない業務です。
評価する不動産が首都圏にあるときは、その所在を聞いたら反射的に訪問すべき役所が頭に浮かび上がってきます。
交通利便性や建物内の部署配置の状況、また周辺環境などにより、あそこかぁ！と嬉しくなることもあれば、あそこか…と少々気落ちすることも。
さて、そんな首都圏在住の不動産鑑定士が、心待ちにしていた日がいよいよ到来します。
横浜市の新市庁舎が、6月29日（月）全面供用開始です！
以下、横浜市の告知文を転載いたします。
市民の皆様に愛される市庁舎に
横浜市長 林 文子
8代目の横浜市庁舎が、1月末に中区の北仲通南地区に完成しました。4月から順次移転を進め、6月には全面的に業務を開始します。
新市庁舎では、複数のビルに分散していた窓口を集約し、市民や事業者の皆様に効率よくご利用いただけるようになります。多言語での案内表示やベビー休憩室・多目的トイレを設置するなど、すべての人に優しくおもてなしあふれる市庁舎を目指すとともに、職員の働き方も見直し、皆様のご期待にしっかりと応えてまいります。
また、新市庁舎は極めて高い耐震・防災性能を有し、大規模災害時には危機管理の司令塔の役割を果たして、皆様の安全・安心をお守りします。さらに、自然エネルギーを最大限利用するなど、環境に配慮した設備・機能を取り入れています。
低層部のアトリウムは、3階までの吹き抜けで、天井や壁から光が注ぐ開放的な空間です。東京2020オリンピック・パラリンピック期間中は、大型スクリーンで競技を観戦できるライブサイトを開催します。目の前を流れる大岡川沿いには、皆様の憩いの場として、プロムナードや水辺プラザを設けました。1階と2階には、レストランやカフェなどの商業施設も入ります。ぜひお気軽にお越しください。
歴代の横浜市庁舎は、1889年の横浜市誕生以来、関東大震災や横浜大空襲などの困難を乗り越え、市の発展とともに歩みを続けてきました。新市庁舎も横浜のシンボルとして、市内外から訪れるお客様をお迎えし、皆様に永く愛され、親しまれる市庁舎にしてまいります。
区役所の開庁時間
○平日8時45分～17時(祝日・休日・12月29日から1月3日を除く)。
※昼の時間帯はお待たせする時間が長くなる場合があります。
○毎月第2・4土曜日9時～12時(戸籍課・保険年金課・こども家庭支援課の一部の業務)。
出典：横浜市「広報よこはま2020年2月号」
1階・2階の商業施設は京急電鉄による運営です。
コンビニやドラッグストアだけでなく、元町が発祥で横浜を代表するスーパーマーケットである「もとまちユニオンフードホール」が入居してこだわりの商品ラインナップを展開するほか、横浜のおみやげが買える「ヨコハマメモリーズ」というお店できるとのこと。
複数ある飲食店のなかでは、みなとみらいの景色を臨める場所にオープンする、県産、国産食材を使用したフレンチベースで、多様な食習慣（ヴィーガンなど）に対応してくれる「Universal Dining ONE」というレストランが、そのユニークさから評判となるのではないでしょうか！
なお、旧市庁舎があった街区では再開発が行われて、「国際的な産学連携」「観光・集客」とのテーマに沿って、「MINATO-MACHI LIVE(ミナトマチ ライブ)」を事業コンセプトとした商業施設やホテルなどが2025年に開業予定です。
横浜市主要部から、まだまだ目が離せませんね。
【関連記事】
JR横浜タワーが2020年5月30日（土）開業！
→新型コロナウイルスの影響で、6月18日（木）から順次開業となりました。
東京スカイツリーのライバルとなるか？ ランドマークタワーのスカイガーデンがリニューアルへ
→新型コロナウイルスの影響で、6月19日（金）から営業再開となりました。
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
10日ほど前の日経MJに、新型コロナウイルスの影響による在宅勤務の導入で、テレワークに対応するためのリフォーム需要が伸びている、との記事がありました。
部屋に壁を設置して仕事机や書類棚を設けるといった本格的なリフォームや、クローゼットを改造して仕事スペースにするなど様々だが、費用は数万～20万円。
2020年6月14日付 日経MJ
実は私も以前、在宅勤務を視野に入れた自室のリフォームをしました。
仕事とプライベートの切り替えを重視し、片側の壁面を仕事仕様、反対の壁面をプライベート仕様、と区分けした上で、仕事用に書類等がたっぷり入る壁面収納を造りつけました。
ロールスクリーンで目隠しされている部分が棚で、仕事時間外は棚の下にパソコンデスクを収納しています。
このパソコンデスクはオカムラのPASOLAND pivotという商品で、省スペースに納めることが可能でありながら、写真右側の1本の脚を軸に天板を広げればたくさんの資料置き場を確保できる優れものです。
（「PASOLAND pivot」で検索なさるとオカムラのカタログページをご覧いただけます。）
ちなみに、プライベート仕様の壁面はこのように。
こちらは、リフォーム前です。
以上、テレワーク対応リフォーム検討中の方へのご参考となるようでしたら幸いです。
【関連記事】 築38年は新しい！？
日経MJ記事によれば、テレワークが普及して通勤の制約が少なくなったことから、郊外や地方への住み替えを考える方も増えているそうです。
こういった動きが今後も継続し大きな潮流となっていくのかどうか、注目していきたいと思います。
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不動産鑑定士・降矢等です。
昨日（2020年6月18日）、東京スカイツリー～浅草の間に、新名所が誕生しました。
東武鉄道高架下にできた複合商業施設「東京ミズマチ」と、
隅田川にかかる鉄道橋の下流側（南側）に新設された歩道橋「すみだリバーウォーク」です。
2014年に東京都が策定した「隅田川等における新たな水辺整備のあり方」を受け、墨田区と東武鉄道が推進する「北十間川・隅田公園観光回遊路整備事業」の一環で、東京スカイツリーと浅草の東西往来に魅力的なルートが追加されました。
【ご参考】
「隅田川等における新たな水辺整備のあり方」について（東京都）
以下、東武鉄道のプレスリリースに基づく「東京ミズマチ」および「すみだリバーウォーク」の概要です。
■東京ミズマチ
敷地面積： 約5,500㎡
延床面積： 約32,000㎡
区画数 ： 14区画（12店舗、ホテル、産業支援施設）
※14施設は順次オープンとなります。最新情報については東京ミズマチホームページでご確認ください。
■すみだリバーウォーク
構 造 ： 延長 約160ｍ、通路幅 2.5ｍ
開門時間： 7：00～22：00、年中無休
通行料 ： 無料
※自転車は手押しの場合のみ通行可。バイクは不可。
目下の仕事が落ち着きましたら、梅雨の晴れ間をとらえ、リバーウォークを通って隅田川を渡ってみようと思います。
【関連記事】
東武鉄道のお得なきっぷ『台東・墨田 東京下町周遊きっぷ』
休業中「東京スカイツリー」は本日開業８周年です
7月1日を価格時点とする都道府県地価調査の評価業務が、佳境に入りました。
墨田区・台東区・江東区を評価対象エリアとする東京都区部第５分科会の鑑定評価員（幹事）を務めており、ミズマチやリバーウォークのような新施設が周辺にもたらす影響を注視しています。
しかし今期に検討すべき要因は何といっても新型コロナウイルス… 多方面からの意見・情報を集約し、価格について最終判断してまいります。
【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
地価公示と地価調査の違い
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
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FRAコンサルティングの伊藤です。
先週末、2020年度第2次補正予算が成立しました。
第1次補正予算の成立後、追加的な家賃支援策が焦点となり、第2次補正予算には、営業自粛や外出自粛によって大きく売り上げを減らした事業者の方、とくに複数店舗を運営する事業者の方への支援策として「家賃支援給付金」事業が盛り込まれました。
【関連記事】
以下、中小企業庁「ミラサポplus」で公表されている「家賃支援給付金」の制度概要です。
■ 給付対象者
中堅企業、中小企業、小規模事業者、個人事業者等であって、5月～12月において以下のいずれかに該当する者に、給付金を支給。
①いずれか1カ月の売上高が前年同月比で50％以上減少
②連続する3ヶ月の売上高が前年同期比で30％以上減少
■ 給付額
給付額は申請時の直近の支払家賃（月額）に係る給付額（月額）の 6倍（6カ月分）を支給します。
■ 給付率
給付率は2/3、給付上限額（月額）は法人50万円、個人事業主25万円とし、6か月分を給付します。加えて、複数店舗を所有する場合など、家賃の総支払額が高い者を考慮して、上限を超える場合の例外措置を設けます。
※支払家賃（月額）のうち給付上限超過額の1/3を給付することとし、給付上限額（月額）を法人100万円、個人事業主50万円に引き上げます。
法人100万円、個人事業主50万円の給付上限額イメージは次の通りです。
制度詳細については現在設計中で、申請開始は最速で６月下旬以降、給付は７月以降と予定されています。
中小企業庁のホームページ（ 家賃支援給付金【随時更新】）で、最新の情報をご確認の上、「家賃支援給付金」制度をご利用下さい。
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FRAコンサルティング代表の降矢です。
前回のブログに続き、東京湾岸エリアのニュースをお届けします。
6月20日（土）正午、有明～中央防波堤内側埋立地～中央防波堤外側埋立地を結ぶ「東京港海の森トンネル」「海の森大橋」（臨港道路南北線および接続道路、約3.7㎞）が開通します。
これにより、東京港の物流機能を強化する新たな南北軸が誕生します。
東京港臨港道路南北線及び接続道路の開通について
（東京都公式ホームページより）
中央防波堤埋立地では、長らく江東区と大田区の間で帰属争いが続きましたが、2019年秋に裁判を経て境界が確定しました。
【関連記事】
中央防波堤埋め立て地 ～江東区・大田区の境界がついに確定！
中央防波堤埋め立て地 ～江東区 VS 大田区 帰属争いの背景
その後、これまで”名無し”であった場所について、江東区部分は「海の森」、大田区部分は「令和島」、と地名も決定。
いずれの地名も、区民への地名公募でもっとも多く寄せられた名称だったとのことです。
海の森一丁目～三丁目に住居表示を実施します
（江東区公式ホームページより）
大田区に新しい住所「令和島」が誕生します
（大田区公式ホームページより）
オリンピックは延期となってしまいましたが、港湾関連用地ほか工業地としてのポテンシャルも高いこの地域のこれからの開発動向を注視したいと思います。
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不動産鑑定士・降矢等です。
梅雨入りを間近に、夏を感じさせる陽気が続いていますね。
緊急事態宣言が全国的に解除されて2週間が経過し、各方面が動き始めました。
一般見学中止となっていた「豊洲市場」について、都は昨日から見学を再開しました。
午前9時から午後2時までの時間限定で、飲食・物販エリアを含む見学者通路と豊洲市場PRコーナーの利用が可能になります。
早朝のせりはまだ見学できません。
下記都ホームページで見学の際の留意事項（マスク着用等）をご確認の上、お出掛けください。
今年1月に開業した豊洲市場に隣接する商業施設「江戸前場下町」も6月1日から営業を再開しています。
【関連記事】
市場オープンの豊洲！ ～街はまだ変わっていません
市場オープンの豊洲！ ～街はこれからどう変わるのか
なお、湾岸エリアで注目される新しい大型複合施設「有明ガーデン」の開業は来週です。
4月下旬の予定から延期されてきた開業日は、商業施設・温浴施設・シアターについて6月17日と決まりました。
また、以前のブログ（JR横浜タワーが2020年5月30日（土）開業！）で取り上げた「JR横浜タワー」も、6月18日から順次開業、とJR東日本から昨日発表がありました。
始まったばかりの感染拡大防止と経済活動の両立の日々。
バランスを保つことができる在り方を公私それぞれに模索してまいります。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
東京メトロを利用される皆さまに朗報です。
明日より、東京メトロ線乗り換えの利便性が増す2つの施策が新たに始まります！
東京メトロ線の多くの駅（例えば「大手町」駅）では、ひとつのメトロ線（例・丸ノ内線「大手町」駅）の改札を出て、改めて別のメトロ線（例・半蔵門線「大手町」駅）の改札を入る、といった乗換形式となっています。
こういった一度改札を出る乗換駅について・・・
◆乗換時間が30分から60分へと拡大
→一旦ひとつの改札を出場し、乗換として別の改札を入場するまでの時間制限が倍増することで、乗り換えによりゆとりが持てるようになります。
また、東京メトロ線には駅名が異なっても乗り換え指定がされている駅が複数あります。
（例えば、「赤坂見附」駅と「永田町」駅、「日比谷」駅と「有楽町」駅、など）
この乗換駅設定について・・・
◆「銀座」駅と「銀座一丁目」駅、「虎ノ門」駅と「虎ノ門ヒルズ」駅、が乗換駅に指定
→移動にかかる費用や時間の低減につながります。
なお、「虎ノ門ヒルズ」駅は、明日供用開始となる56年振りの東京メトロ日比谷線新駅です。
日比谷線の「霞ケ関」駅と「神谷町」駅の間、国道1号と環状第2号線の交差点付近に設置される同駅の開業は、虎ノ門エリアで進展中の大規模再開発にとって重要な節目となります。
「虎ノ門ヒルズ」駅の開業は、私も心待ちにしておりました。
弊社が所属する団体、
は、どちらも虎ノ門の新駅ほど近くにその事務局があります。
何かと縁のある虎ノ門ほか、都内各所をメトロで自由に動き回れる日がそう遠くではないことを願いたいです。
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
都市部の鑑定評価の際に欠かすことができないもの…それは「住宅地図」。
「住宅地図」とは、１棟、１戸ごとの戸別情報（居住者名・建物名・建物の平面形など）を記載している地図帳の総称です。
住宅地図を見るだけで、対象不動産の近隣地域やその周辺の様子がかなりわかります。
鑑定準備の段階から評価額を決定する最終段階まで、常に傍らに住宅地図を置いて作業を進めています。
個人的な思考の整理のために、B4～A4サイズの地図をメンディングテープで接合して左の写真のような巨大地図を自作することも。
不動産会社や不動産ファンド、あるいは公的機関といったお客さまからのご依頼では、近い場所にある複数の不動産の鑑定を同時にさせていただくことがあります。
そのような時には大きな一枚地図を用意して対象不動産それぞれをプロットし、個々の不動産の個性を相互に比較しながら厳密に把握しています。
さらに、評価で採用する取引事例や賃貸事例などの物件の場所も図面上に落とし込み、事例地の地域環境の違いを捉えやすくします。
また、最新の住宅地図で今の様子を知るだけでなく、過去に出版された住宅地図を辿って、対象不動産が所在する土地やその周辺が過去どのような用途で使用されていたかを調べることで、その土地の地歴の調査をすることもあります。
この地歴調査の結果は、対象土地の土壌汚染の可能性の判定時に参考情報となります。
住宅地図・地歴調査について、国内最大級の住宅地図コレクションを有する国立国会図書館が、リーフレットを発行しています。
以下リンクよりご覧になってみて下さい。
さて、そんな”使える”住宅地図を出版する最大手の会社が、株式会社ゼンリンです。
同社は来たる6月6日（土）、”世界と日本の歴史および、歴史を映し出す地図の紹介”がコンセプトの「ゼンリンミュージアム」をオープンするとのこと。
2003年から2019年まで「ゼンリン地図の資料館」があった場所（福岡県北九州市・JR小倉駅より徒歩10分）に、展示面積と展示点数を大幅に拡大したミュージアムを設置するそうです。
詳細については、同社ホームページにてご確認ください。
ミュージアムは東京からは少々遠いですが、ゼンリン住宅地図のファンとしては、是非いつの日か訪ねてみたいです！
北九州市といえば…新型コロナウイルスの感染者数がこのところ急増していると報じられています。
もともとは4月だったところが、6月へと延期とされたゼンリンミュージアムのオープン。
再延期にならないよう、感染者数の増加に歯止めがかかりますように…
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