弁護士、税理士、会計士、司法書士等の士業の方へ

 
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FRAコンサルティングの降矢等です。

本日は、共有不動産の買取案件で、 「不動産鑑定評価書」 で裁判所鑑定人の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社ホームページをご覧になってお問合せをいただいたのをきっかけに、継続的に評価のご発注をいただいている不動産会社様です。

共有土地の持分買い取り(分割)について裁判となり、第三者として共有物を購入する際の適正な市場価格を把握したいとのご希望でした。
 

評価対象物件は東京都内・城南エリアにある更地です。
 
証拠資料として最も高い信頼性が認められている「不動産鑑定評価書」を発行することになりました。
 

【関連記事】

不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
「不動産鑑定評価基準」とはなにか?

 
 
不動産鑑定評価基準に則って鑑定評価を行い、弊社は1700万円と市場価格を算定しました。

ご依頼者は私どもの不動産鑑定評価書を裁判での証拠(私的鑑定書)として提出。
 

相手方からは4200万円との主張がありましたが、不動産鑑定評価書の提出はなくその根拠は不確かで、当方の鑑定評価書についての代理人弁護士からの不備指摘も的を得ないものでした。
 

その後、裁判所によって裁判所が指定した鑑定人による不動産鑑定が実施されることに。
 

鑑定人による不動産鑑定評価書(公的鑑定書)の鑑定評価額は・・・弊社の評価額に近い2100万円でした。

裁判所鑑定人に弊社鑑定評価の妥当性についてご納得いただけたことがわかりました。
 
 
客観データを豊富に盛り込んだ信頼性の高い不動産鑑定評価書によって、共有物分割訴訟で納得できる解決をご希望される方は、お問合せフォームまたはお電話 (03-3626-5160) にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 
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不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、前回に続き離婚に際しての財産分与の案件で、 「不動産価格意見書」 で相手方の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社のお取引先関係者の方です。

ご主人との離婚後にご自宅を単独所有するので、その際ご主人に支払うべき金銭の額の確定のために、自宅時価を把握したいとのこと。
 

評価対象物件は東京都内・都心3区に存する、マンションです。
 
離婚することは3年ほど前に合意なさり、その際に「不動産調査報告書」のご依頼をいただきました。

しかし、不動産以外のことでご夫婦に互いに譲れぬ件があり、離婚裁判へ。
 

3年のあいだに、不動産の価格変動(上昇)が認められたため、「不動産調査報告書」発行当時からの価格上昇について説明する「不動産価格意見書」をお出ししました。
 
直近の価格は6130万円(3年前は5880万円)というのが、弊社の評価です。
 

ご主人側は、3年前の時点で8500万円との主張でしたが、先日、裁判所の判決を待たず、弊社の評価額に概ね近い価格で和解する運びとなりました。
 
 
不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話 (03-3626-5160) にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 
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FRAコンサルティング・代表の降矢です。

本日は、離婚に際した財産分与の案件で、「不動産調査報告書」で相手方の納得を得ることができた、調停にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社とかねてから業務上のお付き合いがある方でした。

離婚協議中の奥様への財産分与を予定しており、所有不動産の適正な市場価格を把握したいとのこと。
 

評価対象物件は東京都内・城東エリアにある、事務所併用住宅、店舗付共同住宅、駐車場です。

本件ではそれぞれの物件ごとに「不動産調査報告書」を合計3通、発行しました。
 
1物件30ページ前後の報告書にて、対象不動産の現況と不動産マーケットの状況、評価額算定過程について詳述。

3物件合計で1億8000万円ほどとの評価となりました。
 

それに対し、奥様側は合計2億6000万円と主張。

しかし、その論拠は、エクセル計算による簡単なペーパ1枚のみでした。
 

ご主人、奥様、それぞれの側の弁護士が一堂に会した調停の場において、弊社発行の調査報告書をベースとした協議が進められました。

最終的に奥様のご納得が得られて、ほぼ弊社算定額での和解が成立しました。
 
 

不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話 (03-3626-5160) にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 
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FRAコンサルティング代表・不動産鑑定士の降矢等です。
 

本日から数回のブログでは、近時の 裁判や調停にかかる不動産評価事例 のご紹介をさせていただきます。
 
 
 
 
賃料増額・減額立退共有地や隣地の売買離婚に伴う財産分与
 
このような場面に際して、弁護士の方からのご指名、ホームページをご覧になった当事者の方からのご連絡を受け、弊社はこれまで多くの 不動産鑑定評価書 不動産調査報告書 不動産価格意見書 を発行してまいりました。
 

甚だ手前味噌ではありますが、争訟にかかる不動産評価につき、文書であれ、出廷しての口頭弁論であれ、高い「説明力」「説得力」を自負しております。
 
押し出し強く、攻撃は最大の防御とばかりに声高に主張するというわけではありません。

論理の一貫性を重視して、冷静に、粘り強く30年に及ぶ経験や専門知識に基づきお客様のお考えを代弁いたします。
 

そうした結果、

相手方の納得
鑑定人の納得
裁判官の納得

を得て、ご依頼者様のご期待に沿う解決へとつなげてまいりました。
 

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 賃料のトラブル解決を、弁護士・不動産鑑定士の協業で

 
 

次回ブログからは、具体的な成功事案を取り上げてまいります。

どうぞご期待ください。
 
 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

今年、鑑定評価をさせていただいた「表参道にある店舗物件(美容室)の継続賃料」について、そのご依頼の経緯をお話します。
 
こちらの美容室は、メインストリートである表参道の背後地にある築年が経過した木造家屋(平家)の店舗です。

建物賃貸借契約の更新期に際して、美容室の経営者の方に建物のオーナーさんより、25%ほどの賃料増額請求がありました。
 
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経営者の方にとって、この増額幅は納得できるものではなく、オーナーさんと話合いを重ねてこられましたが、交渉はこじれ、裁判を視野に弁護士の方に代理人となっていただくことに。

更新時において適正妥当な賃料の鑑定評価ご依頼は、こちらの弁護士さんから連絡を頂戴しました。

 

 
弁護士の方は交渉ごとのプロフェッショナルですが、不動産価値(価格・賃料)の判断に関しての専門家ではありません。

交渉、調停、訴訟に際して、相手方や裁判所を説得なさるための重要な論拠として、私ども不動産鑑定士が発行した不動産鑑定評価書等をご利用いただいています。
 
弊社は、反論対策まで視野に入れての緻密な論理構成による不動産鑑定評価書・意見書を得意としており、継続賃料をはじめ、多くの特殊な不動産案件について依頼者とその代理人の方々のご期待に応えてまいりました。
 
今回ご連絡を下さった弁護士さんは、過去にも色々な案件をご一緒してきた腕利きの方です。

これからも、他の士業の方々と協業して、ご依頼者様の不動産に関するお悩みごとの解決をお手伝いしてまいりたいと存じます。
 
下記の【関連記事】にありますように、裁判所への出廷にも対応しております。
 
交渉に必要な不動産鑑定評価につきまして、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)にてお問い合わせください。

 

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訴訟関係の不動産評価…補佐人として鑑定士が裁判所へ出廷いたします

 

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 

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前回ブログで、争訟関係の不動産鑑定評価について、弊社不動産鑑定士は書面作成に加えて法廷での補佐人も務め皆さまをサポートさせていただいているとお伝えしましたが、税務関係の不動産評価でも、同じように書面のみならず口頭でも説明責任を尽くす所存です。
 
 
 
不動産の相続贈与同族間取引などにともなう税額計算の際に、鑑定評価が不動産の実態に即した現実的時価の把握に役立つことがあります。
 
 
鑑定評価書の鑑定評価額に基づいて当初申告を行い、申告内容をそのまま認めてもらえたときにはそこで手続き終了ですが、税務署に否認されてしまったときには、修正申告を促されたりや更正処分を受けたりすることになります。
 
修正にも更正にも応じられない、と納税者として異議申し立てをするには、税務署長への再調査の請求、国税不服審判所長への審査請求、さらには訴訟を提起、という流れです。
 
 
私どもは当初申告で税務署にご納得いただけるよう、精緻で丁寧な鑑定評価書の作成に努めます。
 
もしも、見解が相違する部分について税務署からご指摘があった際には、きちんと書面や対面で反論させていただきます。
 
さらに、不服審判に至った場合には審判所にも出頭し、鑑定評価内容を説明しております。
 
 
訴訟のための鑑定評価同様、税務のための不動産鑑定でも、お客さまをしっかりとお支えいたしますので、ご安心の上弊社にお任せください。
 

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不動産税務評価についてお悩みがおありでしたら、どうぞお気軽にお電話(03-626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご連絡ください。

 

 
不動産鑑定士・降矢等です。

先日、弊社に会社経営者であるお客さまが、訴訟を視野にいれた鑑定評価のご相談にいらっしゃいました。

席につくやいなやのお客さまから次の質問に、私はちょっと面くらいました。

「降矢さんは、補佐人を引き受けて下さるのでしょうか?」

 

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補佐人は、民事訴訟ですと、裁判所の許可を得て当事者(原告・被告)または訴訟代理人(弁護士)とともに口頭弁論期日に裁判所に出頭し、自己の専門的あるいは技術的知識によって弁論を補助する役割を担います。

 
 
 

「もちろんお受けしております」

私がそう申し上げますと、お客さまは安堵の表情となられ、

「では、安心してお願いできます。不動産鑑定士の方のなかには、鑑定評価はできても出頭はできないと言う方もいるので」

とおっしゃいました。
 
 
貸し手と借り手のあいだで賃料の増額や減額について争いがあるケースや、立退いてもらいたいオーナーと立退きたくないテナントとが立退きの是非や立退き料の金額について合意できないケースが典型的な事例ですが、不動産にまつわる紛争の交渉や裁判の過程でご自身の主張証拠として、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書を多くご利用いただいています。
 
民事訴訟の場で、訴訟当事者には、いわゆる私的鑑定書として鑑定評価書を証拠として提出する自由が認められています。
 
弊社では先ほど挙げた典型的な事案(継続賃料、立退料)はもとより、売買価格に問題があったケース取引状況に不備があったケースなど、さまざまな訴訟に対応する鑑定評価書を作成してまいりましたし、担当不動産鑑定士が出廷もしております。
 
 
お客さまの主張なさるところを検証した上で、豊富な客観データを盛り込んだ緻密な論理構成による鑑定書・意見書でお支えするのが不動産鑑定士としての使命と考え、いかなる場においても自信を持って評価した内容についてご説明し、ご質問にお答えしてきたとの自負があります。
 
そんな私には、”書面の鑑定書は作るけれど、口頭でその内容を第三者に説明することはできない”という姿勢は理解しがたいのですが…
 
考えてみますと、不動産鑑定士の資格はあっても得意分野を限定して訴訟に関係する鑑定評価書を行っていない方は多いですし、逆に争訟の鑑定書でよく名前をお見かけする鑑定士の方もいます。
 
 
またいずれ具体的な事例をご紹介させていただきたいと思いますが、弊社はこれまで訴訟のための鑑定評価を多数お受けしており、出廷にもご対応いたします
 
代理人弁護士の方と緊密に連携しつつ、不動産についての専門的知見によりお客さまを全力サポートいたしますので、ご安心ください!
 
どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でお悩みごとをお聞かせください。
 
 

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不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します


 

代表鑑定士の降矢等です。

 
前回までの5回のブログで、企業活動において「不動産鑑定評価書取得で可能となること」「不動産鑑定評価書取得が必要となること」を、事例を挙げてご紹介してまいりました。

 

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事業承継対応、家賃交渉、立退交渉、企業会計対応、訴訟対応… 不動産のお困りごとは経験豊富な弊社鑑定士にお任せください。

 

私どもは鑑定業に特化し、専門性を磨き上げております。

 

 

 
不動産会社様は不動産売買や運用のプロフェッショナル集団です。

 

ある不動産につき、不動産会社の方が見極めた価格と、同じ不動産について鑑定士が把握した価格とが、ほぼ同じということはままあります。
(お互いがプロであるならば、当然の帰結でしょう。)

 

その見い出された価格について、様々な視点からの理論的裏付けに基づいて説明する能力 …これが不動産鑑定士に固有の専門性です。

 

 
お客様が不動産に抱かれている”想い”を第三者へ伝えるための橋渡し役を務められるのが、私どもであると自負しております。

 

理論に基づき、根拠を示してこの価格(賃料)が正当であると訴えることができるのが不動産鑑定士。

 

その鑑定士が記名押印して発行した書面であるがゆえ、公的資料として鑑定評価書が受け入れられているのです。
お出しした内容に、鑑定士はしっかり責任を負います。

 

 
私どもの経験・能力を、どうぞ皆様のビジネスにお役立てください。

 

 

 

クールヘッド、ウォームハートな不動産鑑定士が揃っています↓

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お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

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