FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
 
お盆が明けました。
 
お盆休みに帰省をなさって、ご両親やごきょうだいと久々に顔を合わせた、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

親族の集まりで相続の話が出て…と、8月下旬から秋にかけて、不動産相続に関係したお問い合わせが増える傾向にあります。
 
 
 

弊社への新規お問い合わせの内容を整理すると、件数が多い順に以下のように大別できます。
 

１． 賃料改定のための適正賃料評価
２． 相続対応/対策のための不動産価格評価
３． 立ち退きのための立退料評価
４． 離婚時財産分与のための不動産価格評価

１．では貸主、３．では借主、のように、金銭を受け取る側の方からご相談をいただくケースが多いです。
 
ご相談者の年代は40代～80代と幅広く、しいて言えばやや男性のほうが多めでしょうか。

４．の場合は20代、30代の女性からのご連絡も入ります。
 
 
次回のブログから、特にお悩みの方が多い「適正賃料の評価」 「相続不動産の評価」 「立退料の評価」 「財産分与のための不動産評価」 についてのよくあるご相談を記事にしてまいります。
 
お困りごとの解決に一歩踏み出すご参考としていただけるようなら幸甚です。
 
 

皆さまの大切な不動産の鑑定評価は、弊社にお任せください。↓

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不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、立退料の案件で、 「不動産調査報告書」 で、裁判官の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、お取引先の不動産会社様からご紹介があった弁護士の方です。

立退料の裁判で賃借人側の代理人をされています。
 

本件の評価対象は、東京都内・城南エリアにある店舗ビルの1階部分からの立退料です。
 
賃借人の方は普通借家契約による借家権に基づき長年エステサロンを営業されてきましたが、賃貸人より、一方的な立退き請求を受け、訴訟を提起なさいました。
 

賃貸人側に明確な正当事由が認められず、賃借人にとって不本意な建物立退き請求を受けることになったときは、経済的損失等の不利益に見合った金銭を賃貸人に対して「補償」という形で求めることができます。
 
適正な立退料について、「不動産調査報告書」の形で算定させていただくことになりました。
 

【関連記事】

立退き交渉には不動産鑑定士/不動産鑑定評価書をお役立てください

立退き交渉：店舗の立退料　～老朽化建物オーナーＣさんの事例
立退き交渉：事務所の立退料　～立退き請求を受けたＤ社の事例

 
 
弊社不動産鑑定士が借家権価格、移転費用、営業補償などを緻密に積み上げた営業休止(移転)補償費は、1300万円ほどとなりました。
 
それに対し、相手側は300万円との主張。
 

金額に開きがあるため、裁判所が指定した鑑定人による不動産鑑定が実施され、800万円の鑑定評価額が出されました。
 
この鑑定評価額の試算過程には、私どもと見解の異なる点が。
 
そこで、弁護士の方と連携し、両鑑定の開差の発生理由、弊社鑑定の論拠について、裁判官に詳しくご説明を差し上げたところ、ご理解・ご納得を得ることができ、その後裁判官より「1000万円でどうか」との提示がありました。
 
ご依頼者（賃借人側）はこの提示金額を受け入れて、ご希望に沿った形の和解へと至りました。
 
 
不動産鑑定士による高い説得力および信用力ある立退料評価を活用し、建物明渡訴訟の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話 （０３-３６２６-５１６０） にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 

FRAコンサルティングの降矢等です。

本日は、共有不動産の買取案件で、 「不動産鑑定評価書」 で裁判所鑑定人の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社ホームページをご覧になってお問合せをいただいたのをきっかけに、継続的に評価のご発注をいただいている不動産会社様です。

共有土地の持分買い取り（分割）について裁判となり、第三者として共有物を購入する際の適正な市場価格を把握したいとのご希望でした。
 

評価対象物件は東京都内・城南エリアにある更地です。
 
証拠資料として最も高い信頼性が認められている「不動産鑑定評価書」を発行することになりました。
 

【関連記事】

不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
「不動産鑑定評価基準」とはなにか？

 
 
不動産鑑定評価基準に則って鑑定評価を行い、弊社は1700万円と市場価格を算定しました。

ご依頼者は私どもの不動産鑑定評価書を裁判での証拠（私的鑑定書）として提出。
 

相手方からは4200万円との主張がありましたが、不動産鑑定評価書の提出はなくその根拠は不確かで、当方の鑑定評価書についての代理人弁護士からの不備指摘も的を得ないものでした。
 

その後、裁判所によって裁判所が指定した鑑定人による不動産鑑定が実施されることに。
 

鑑定人による不動産鑑定評価書（公的鑑定書）の鑑定評価額は・・・弊社の評価額に近い2100万円でした。

裁判所鑑定人に弊社鑑定評価の妥当性についてご納得いただけたことがわかりました。
 
 
客観データを豊富に盛り込んだ信頼性の高い不動産鑑定評価書によって、共有物分割訴訟で納得できる解決をご希望される方は、お問合せフォームまたはお電話 （０３-３６２６-５１６０） にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 

不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、前回に続き離婚に際しての財産分与の案件で、 「不動産価格意見書」 で相手方の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社のお取引先関係者の方です。

ご主人との離婚後にご自宅を単独所有するので、その際ご主人に支払うべき金銭の額の確定のために、自宅時価を把握したいとのこと。
 

評価対象物件は東京都内・都心3区に存する、マンションです。
 
離婚することは3年ほど前に合意なさり、その際に「不動産調査報告書」のご依頼をいただきました。

しかし、不動産以外のことでご夫婦に互いに譲れぬ件があり、離婚裁判へ。
 

3年のあいだに、不動産の価格変動（上昇）が認められたため、「不動産調査報告書」発行当時からの価格上昇について説明する「不動産価格意見書」をお出ししました。
 
直近の価格は6130万円（3年前は5880万円）というのが、弊社の評価です。
 

ご主人側は、3年前の時点で8500万円との主張でしたが、先日、裁判所の判決を待たず、弊社の評価額に概ね近い価格で和解する運びとなりました。
 
 
不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着、離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話 （０３-３６２６-５１６０） にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

 

FRAコンサルティング・代表の降矢です。

本日は、離婚に際した財産分与の案件で、「不動産調査報告書」で相手方の納得を得ることができた、調停にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。
 
 

ご依頼者は、弊社とかねてから業務上のお付き合いがある方でした。

離婚協議中の奥様への財産分与を予定しており、所有不動産の適正な市場価格を把握したいとのこと。
 

評価対象物件は東京都内・城東エリアにある、事務所併用住宅、店舗付共同住宅、駐車場です。

本件ではそれぞれの物件ごとに「不動産調査報告書」を合計3通、発行しました。
 
1物件30ページ前後の報告書にて、対象不動産の現況と不動産マーケットの状況、評価額算定過程について詳述。

3物件合計で1億8000万円ほどとの評価となりました。
 

それに対し、奥様側は合計2億6000万円と主張。

しかし、その論拠は、エクセル計算による簡単なペーパ1枚のみでした。
 

ご主人、奥様、それぞれの側の弁護士が一堂に会した調停の場において、弊社発行の調査報告書をベースとした協議が進められました。

最終的に奥様のご納得が得られて、ほぼ弊社算定額での和解が成立しました。
 
 

不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着、離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話 （０３-３６２６-５１６０） にてどうぞお気軽にご連絡ください。
 
 

FRAコンサルティング代表・不動産鑑定士の降矢等です。
 

本日から数回のブログでは、近時の 裁判や調停にかかる不動産評価事例 のご紹介をさせていただきます。
 
 
 
 
賃料増額・減額、立退、共有地や隣地の売買、離婚に伴う財産分与…
 
このような場面に際して、弁護士の方からのご指名、ホームページをご覧になった当事者の方からのご連絡を受け、弊社はこれまで多くの 不動産鑑定評価書 、不動産調査報告書 、不動産価格意見書 を発行してまいりました。
 

甚だ手前味噌ではありますが、争訟にかかる不動産評価につき、文書であれ、出廷しての口頭弁論であれ、高い「説明力」「説得力」を自負しております。
 
押し出し強く、攻撃は最大の防御とばかりに声高に主張するというわけではありません。

論理の一貫性を重視して、冷静に、粘り強く、30年に及ぶ経験や専門知識に基づきお客様のお考えを代弁いたします。
 

そうした結果、

・相手方の納得
・鑑定人の納得
・裁判官の納得

を得て、ご依頼者様のご期待に沿う解決へとつなげてまいりました。
 

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次回ブログからは、具体的な成功事案を取り上げてまいります。

どうぞご期待ください。
 
 
 
 
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