Monthly Archives: 8月 2022

コロナ時代の新ビジネスモデル「サービスアパートメント」

Published 2022年8月30日 | By staff15

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

コロナ禍による稼働率低下で、やむにやまれず打ち出されたところがあった、ホテルのサブスクリプションサービスですが、各ホテルが競ってプランを発表したことで、「ホテルに住む」「ホテルで働く」という、これまでに一般的ではなかったホテルの使い方が認知されるようになりました。

これを受け、また訪日外国人の回復を視野に、都心ホテルにサービスアパートメント事業へと乗り出す動きがみられます。

サービスアパートメントは、海外で普及している、ハウスキーピングやリネン交換、クリーニング、食事サービス、コンシェルジュサービス等を提供して長期宿泊を受け入れるホテル水準の滞在施設です。

帝国ホテル東京は、今年2月からタワー館の客室全体（約350室）をサービスアパートメントの対象とし、現在2023年3月31日までの予約を受けています。（5泊157,000円～）

ホテルニューオータニも、2022年4月1日から「ホテルニューオータニサービスアパートメント」を開始。（6泊150,000円～）

東京ドームホテルが、今後2～3年で200億円程度を投じてホテル客室の一部を長期滞在型サービス付きアパートメントに切り替える、との報道もありました。（2022年6月30日日本経済新聞より）

外国人観光客の受け入れ再開が本格化したとき…　コロナ後に開業した外資系高級ホテルやサービスアパートメントが富裕層を受け入れ、日常の日本の暮らしを体験したい層を民泊が受け入れる、そして円安とあらば、ますます旅行先としての日本人気は高まることでしょう。

ホテル以外の物件のビジネス環境変化への対応も注視していきたいと思います。

ホテル、旅館、民泊物件の鑑定評価を承っております↓

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ホテルサブスク体験記　～東京ドームホテル「DOME住む」

Published 2022年8月26日 | By staff15

FRAコンサルティングの伊藤です。

東京ドームホテル「DOME住む」プラン（ホテルのサブスクリプションサービス）の体験記をお届けします。

プラン概要は…

7月下旬から8月下旬までの30日間、「東京ドームホテル客室」「東京ドーム天然温泉スパラクーア」「東京ドームシティ内アトラクション」がフリーパス、プラス食事や遊戯施設利用に使えるチケット150枚がついて、3名利用30万円。

夏の家族旅行に代わる支出だとみれば、お値段に納得できました。

30日間のうちにホテルと家を3往復して、19日間宿泊。
ドームシティが混む週末に自宅に帰り、主に平日をホテルで過ごしました。

日中暑い時間帯は涼しいホテル室内で仕事や勉強をして過ごし、夕方陽が陰ってきたら、家族でボーリングをしたり、周辺を散策したり、子どもはアトラクションで遊んだり。

その後はレストランのテイクアウトや成城石井で購入した夕食を部屋に持ち帰り、夕食の外出の折に翌日の朝食等の買物をしていました。

昼食については、ホテル内飲食店や近くの文京区役所の食堂に食べにいく、コンビニエンスストアでお弁当を買うなど、いつもの仕事のときと同じスタイルで。

低層マンション暮らしで、職場もビル1階が日常の私には、高層ホテルの眺望が一番新鮮なものだったかもしれません。

自然豊かな場所へと向かうワーケーションとは違う形ですが、日常の主たる活動を非日常の環境で行うことで新たな感覚と知見を得られました

【関連記事】明日、高尾山に体験型ホテル「タカオネ」が開業します

これからも不動産利活用の新潮流を捉えてまいります。

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コロナ時代の新ビジネスモデル「ホテルサブスク」

Published 2022年8月23日 | By staff15

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

7月初めに投稿しましたブログ記事、

不動産価値を変える？！新たなサブスクリプションサービス「航空サブスク」　にて、

”ホテルのサブスクサービス体験記”をお届けする、と書いてから随分日が経ってしまいましたが…

本日よりお伝えをしてまいります！

私が利用したホテルのサブスクリプションサービスは、東京ドームホテル※の「DOME住む」プランです。

※2021年、ホテルの運営会社・東京ドームを三井不動産が約1200億円で買収

・東京ドームホテル30連泊
・東京ドームシティ内「東京ドーム天然温泉スパラクーア」入館パス
・東京ドームシティ内アトラクション乗り放題パス
・ホテル内レストランやボーリングなど敷地内レジャー施設を利用できるチケット「得10(とくてん)チケット」150枚

のセットが1室3名利用・30万円（税・ザービス料込）でした。

東京を離れるのが難しい状況だった昨夏。

自宅マンションに籠もりきりは辛い…　籠もる場所をときどき変えて気分転換しながら、仕事や勉強に集中できれば、と考えました。

東京ドームシティ内のドームホテルを選んだのは、水道橋という職場にも比較的近い馴染みある立地である、その一方で都心を代表するレジャースポットである、さらに成城石井やドン・キホーテが敷地内や敷地外すぐの場所にある、等々さまざまな要素をあわせ持っていて、柔軟な過ごし方ができそうだと思ったからです。

唯一、ホテル内にもホテル周辺にもコインランドリーがないのが気になりましたが、地元世田谷での用事も折々あるため、30日間行きっぱなしというより、ホテルに数日、自宅に数日、のように行き来して過ごすのが現実的で、問題ないだろうと判断し、ホテルに申込みの電話を入れました。

受付初日に電話を掛けるも、なかなか繋がらなかったです！

次回ブログでは、30日間をどのように過ごしたか、お話します。

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裁判や調停にかかる不動産評価事例　～立退きに「不動産調査報告書」を活用

Published 2022年8月19日 | By staff15

不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、立退料の案件で、 「不動産調査報告書」 で、裁判官の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。

ご依頼者は、お取引先の不動産会社様からご紹介があった弁護士の方です。

立退料の裁判で賃借人側の代理人をされています。

本件の評価対象は、東京都内・城南エリアにある店舗ビルの1階部分からの立退料です。

賃借人の方は普通借家契約による借家権に基づき長年エステサロンを営業されてきましたが、賃貸人より、一方的な立退き請求を受け、訴訟を提起なさいました。

賃貸人側に明確な正当事由が認められず、賃借人にとって不本意な建物立退き請求を受けることになったときは、経済的損失等の不利益に見合った金銭を賃貸人に対して「補償」という形で求めることができます。

適正な立退料について、「不動産調査報告書」の形で算定させていただくことになりました。

【関連記事】

立退き交渉には不動産鑑定士/不動産鑑定評価書をお役立てください

立退き交渉：店舗の立退料　～老朽化建物オーナーＣさんの事例
立退き交渉：事務所の立退料　～立退き請求を受けたＤ社の事例

弊社不動産鑑定士が借家権価格、移転費用、営業補償などを緻密に積み上げた営業休止(移転)補償費は、1300万円ほどとなりました。

それに対し、相手側は300万円との主張。

金額に開きがあるため、裁判所が指定した鑑定人による不動産鑑定が実施され、800万円の鑑定評価額が出されました。

この鑑定評価額の試算過程には、私どもと見解の異なる点が。

そこで、弁護士の方と連携し、両鑑定の開差の発生理由、弊社鑑定の論拠について、裁判官に詳しくご説明を差し上げたところ、ご理解・ご納得を得ることができ、その後裁判官より「1000万円でどうか」との提示がありました。

ご依頼者（賃借人側）はこの提示金額を受け入れて、ご希望に沿った形の和解へと至りました。

不動産鑑定士による高い説得力および信用力ある立退料評価を活用し、建物明渡訴訟の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）にてどうぞお気軽にご連絡ください。

裁判や調停にかかる不動産評価事例　～共有不動産の買取に「不動産鑑定評価書」を活用

Published 2022年8月16日 | By staff15

FRAコンサルティングの降矢等です。

本日は、共有不動産の買取案件で、 「不動産鑑定評価書」 で裁判所鑑定人の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。

ご依頼者は、弊社ホームページをご覧になってお問合せをいただいたのをきっかけに、継続的に評価のご発注をいただいている不動産会社様です。

共有土地の持分買い取り（分割）について裁判となり、第三者として共有物を購入する際の適正な市場価格を把握したいとのご希望でした。

評価対象物件は東京都内・城南エリアにある更地です。

証拠資料として最も高い信頼性が認められている「不動産鑑定評価書」を発行することになりました。

不動産鑑定評価基準に則って鑑定評価を行い、弊社は1700万円と市場価格を算定しました。

ご依頼者は私どもの不動産鑑定評価書を裁判での証拠（私的鑑定書）として提出。

相手方からは4200万円との主張がありましたが、不動産鑑定評価書の提出はなくその根拠は不確かで、当方の鑑定評価書についての代理人弁護士からの不備指摘も的を得ないものでした。

その後、裁判所によって裁判所が指定した鑑定人による不動産鑑定が実施されることに。

鑑定人による不動産鑑定評価書（公的鑑定書）の鑑定評価額は・・・弊社の評価額に近い2100万円でした。

裁判所鑑定人に弊社鑑定評価の妥当性についてご納得いただけたことがわかりました。

客観データを豊富に盛り込んだ信頼性の高い不動産鑑定評価書によって、共有物分割訴訟で納得できる解決をご希望される方は、お問合せフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）にてどうぞお気軽にご連絡ください。

裁判や調停にかかる不動産評価事例　～離婚時の財産分与に「不動産価格意見書」を活用

Published 2022年8月12日 | By staff15

不動産鑑定士・降矢等です。

本日は、前回に続き離婚に際しての財産分与の案件で、 「不動産価格意見書」 で相手方の納得を得ることができた、裁判にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。

ご依頼者は、弊社のお取引先関係者の方です。

ご主人との離婚後にご自宅を単独所有するので、その際ご主人に支払うべき金銭の額の確定のために、自宅時価を把握したいとのこと。

評価対象物件は東京都内・都心3区に存する、マンションです。

離婚することは3年ほど前に合意なさり、その際に「不動産調査報告書」のご依頼をいただきました。

しかし、不動産以外のことでご夫婦に互いに譲れぬ件があり、離婚裁判へ。

3年のあいだに、不動産の価格変動（上昇）が認められたため、「不動産調査報告書」発行当時からの価格上昇について説明する「不動産価格意見書」をお出ししました。

直近の価格は6130万円（3年前は5880万円）というのが、弊社の評価です。

ご主人側は、3年前の時点で8500万円との主張でしたが、先日、裁判所の判決を待たず、弊社の評価額に概ね近い価格で和解する運びとなりました。

不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着、離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）にてどうぞお気軽にご連絡ください。

裁判や調停にかかる不動産評価事例　～離婚時の財産分与に「不動産調査報告書」を活用

Published 2022年8月9日 | By staff15

FRAコンサルティング・代表の降矢です。

本日は、離婚に際した財産分与の案件で、「不動産調査報告書」で相手方の納得を得ることができた、調停にかかる成功事例をご紹介します。

なお、プライバシーに配慮し、事例は一部改変をしております。

ご依頼者は、弊社とかねてから業務上のお付き合いがある方でした。

離婚協議中の奥様への財産分与を予定しており、所有不動産の適正な市場価格を把握したいとのこと。

評価対象物件は東京都内・城東エリアにある、事務所併用住宅、店舗付共同住宅、駐車場です。

本件ではそれぞれの物件ごとに「不動産調査報告書」を合計3通、発行しました。

1物件30ページ前後の報告書にて、対象不動産の現況と不動産マーケットの状況、評価額算定過程について詳述。

3物件合計で1億8000万円ほどとの評価となりました。

それに対し、奥様側は合計2億6000万円と主張。

しかし、その論拠は、エクセル計算による簡単なペーパ1枚のみでした。

ご主人、奥様、それぞれの側の弁護士が一堂に会した調停の場において、弊社発行の調査報告書をベースとした協議が進められました。

最終的に奥様のご納得が得られて、ほぼ弊社算定額での和解が成立しました。

不動産鑑定士による確かな根拠に基づく不動産評価によって、財産分与のスムーズな決着、離婚問題の早期解決をご希望の方は、お問合せフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）にてどうぞお気軽にご連絡ください。

裁判や調停にかかる不動産評価

Published 2022年8月5日 | By staff15

FRAコンサルティング代表・不動産鑑定士の降矢等です。

本日から数回のブログでは、近時の 裁判や調停にかかる不動産評価事例 のご紹介をさせていただきます。

賃料増額・減額、立退、共有地や隣地の売買、離婚に伴う財産分与…

このような場面に際して、弁護士の方からのご指名、ホームページをご覧になった当事者の方からのご連絡を受け、弊社はこれまで多くの 不動産鑑定評価書 、不動産調査報告書 、不動産価格意見書 を発行してまいりました。