Monthly Archives: 11月 2018

FRAコンサルティング代表の降矢です。

 

先日のブログで、平成最後となる平成31年1月1日地価公示に向けて鋭意取り組み中であることをご報告しました。
その後、分科会・幹事会といった会議に出席し、担当地域である台東、墨田、江東の各所へ足を運んでいます。

 

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さて、以前、弊社の伊藤がブログの話題に挙げましたように、今年は「明治」への改元から150年となる節目の年です。

 

上野に出向いた折に、国立科学博物館で「明治150年記念 日本を変えた千の技術博」をやっていることに気付きましたので、ご案内いたします。

 

 

 

 


 

★「明治150年記念 日本を変えた千の技術博」展★

 

◇会期 平成30年10月30日(火)~平成31年3月3日(日)

◇会場 国立科学博物館(東京都台東区上野公園7-20)

◇見どころ 明治150年を記念し、明治から平成に至るまでの、日本を変えた科学技術に焦点を当て、ストーリーやキーパーソン、製品・部品、文書、写真資料などを一堂に集めて紹介します。日本の科学技術の歩みを振り返り、その強みや面白さにスポットライトを当てることにより、科学・技術の未来を考えます。

◇観覧料 一般・大学生 1,600円 小・中・高校生 600円(未就学児無料)

 


 

 

今回の上野訪問時には、残念ながらこの展覧会を見る時間を作ることができませんでしたが、技術進化というテーマにはとても興味があります。
(大学時代は理工学部の学生でした。)

 

ぜひ次の機会にはゆっくり観覧したいです。

 

【参考記事】

不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)

 

なお、弊社ブログでこれまでにご紹介した展覧会のうち、以下は現時点でまだ開催中です。

「東京150年―公文書と絵図が語る首都東京の歴史」展(千代田区)

「大・地図展―古地図と浮世絵」展(文京区)

 

歴史や地図にご関心のある方はお出掛けになってみてください。

お帰り途中には不動産のご相談も…どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)ください。

お待ちしております。

 

FRAコンサルティングの伊藤です。
 
前回、弊社代表の降矢が、「水害」に関するブログを書かせていただきました。
 
墨田区・江東区のような東京東部地域のみならず、東京西部の世田谷区でも水害対策は課題です。

全国の子ども向け新聞のこども記者が集まって未来を考える「第1回こども新聞サミット」(2017年4月3日・4日 日本科学未来館にて開催)に長男が参加し、そこで「世田谷区の水害」について発表をしました。
 

小学生の調査・発表内容ですが、おとなの新聞記者さんのサポートを得て、世田谷区役所への取材も行っています。
世田谷にお住まいの皆さまほか、ご参考となれば幸いと思いました。
よろしければ、資料画像とともに、お目通しくださいませ。

 


 

世田谷・水害

 

地球温暖化の影響と考えられる「集中豪雨による水害」は世田谷区でも深刻です。

集中豪雨とは、同じ場所で短時間に多量の雨が降ることです。ゲリラ豪雨と呼ばれることもあります。
 

資料の【図1】を見て下さい。気象庁が1976年から2013年まで毎年の大雨の回数を調べたところ、明らかに大雨の回数は年々増えていて、10年あたり21.5回増加しました。

そして、水害には、川から水があふれる場合と、下水道から水があふれる場合があります。

 

下水道は1時間あたり50ミリの雨が流せる設計となっているそうです。

でも、集中豪雨のときは、50ミリ以上の雨が降り、下水道の水があふれ、道路が川のようになってしまい、その水が家に流れ込んで、家の中が水びたしになってしまうことがあります。

 

2013年7月、区内で下水道から水があふれたことによる水害がおきました。

【写真1】を見て下さい。このマンションの1階は道路より低くなっていて、道路から1階の廊下に水が流れ込み、足のアキレスけんの辺りまで浸かるほど水がたまってしまったそうです。

 

ぼくは世田谷での水害について詳しく知りたいと思い、世田谷区役所環境計画課に取材にいきました。

職員の方から、世田谷区の水害対策を3つ教えてもらいました。

まず、【写真3】を見てください。世田谷区では降った雨水が下水道へ一気に流れないように貯めておく「雨水くん」というたるの設置をすすめています。この「雨水くん」は世田谷区役所にあるものですが、個人の家にも置けます。

また、世田谷区は、大雨が降ったときに水害がおきる可能性が高い場所を示した「こう水ハザードマップ」を作っています。(マップ見せる) マップには避難所や日頃からの備えについての説明が書かれています。

そして、区民が自分たちで水害から身を守るため、区内の52ヶ所に「土のうステーション」を設置しています。【写真4】が土のうステーションです。

 


 

 

”ゲリラ豪雨”は、正式な気象用語ではなく、マスコミを通じて一般化した用語なのだそうです。

自治体からの情報提供に注意を払い、災害対策を進めるよう心がけたいと思います。

 

 

ご所有地の行政条件調査・災害リスク調査のお手伝いもいたします↓

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水害

 

不動産鑑定士・降矢等です。

 

前回ブログテーマの土砂災害は、豪雨や地震によって引き起こされることが多いですが、豪雨がもたらす被害としてより広いエリアで懸念されているのは浸水被害です。

 

 

 

ある公的機関の方から、「近時、各地で大雨による被害が報告されていますが、東京東部の海抜ゼロメートル地帯の土地市場価格について、水害リスクをどのように考えたらよいでしょうか」とのご質問をいただきました。
 
私は墨田区・江東区の状況をふまえ、以下のようにお答えしました。

 


 
墨田区や江東区はその東部で荒川及び旧中川に面していますが、両区の水害ハザードマップをみると、荒川等が氾濫した場合、墨田区の北部中央~東部にかけて、また江東区の北東部において、5m未満の浸水の可能性があることが示されています。
 
このような地形的条件による洪水の発生の危険性は、従来より地域のマイナス要因として、その地域の土地価格水準織り込まれています。

 

東京東部の土地が、利便性で同等の他地域より相対的に地価が低めに見られるのには、たとえば地域の街並みの良し悪しという要因の考慮が作用しています。
 
同じように災害発生の危険性も要因として考えられており、これら2つをはじめ複数の地域要因を総合して織り込んだ結果、形成されるのがその地域の価格水準です。
 

近時において墨田区・江東区で大規模水害は起きておらず、水害リスクについてマーケットでの意識レベルがここにきて価格水準を変化させるほど大きく変わった、との印象を現時点では持っておりません。
 

ただ、ご承知のとおり、人々が肌で異常気象を感じる機会は年々増えています。

 
また、東京東部低地帯に位置する江東5区(墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区)は、大規模水害による犠牲者ゼロの実現を目指して「江東5区広域避難推進協議会」を立ち上げ、2018年8月、「江東5区大規模水害ハザードマップ」を公表しました。
 
同ハザードマップの前提は、”未経験の巨大台風が東京に襲来し、豪雨が発生。荒川と江戸川の同時氾濫がおきて5区のほとんどが水没し、人口の9割以上・250万人が浸水被害にあう”というもので、衝撃が広がっています。
 
 
こういった状況を受けて、不動産購入者が水害の危険性より現実的に捉えるようになった場合には、東京東部ゼロメートル地帯の土地価格と、水害が少ないと想定される地域との土地価格水準の開差が拡大向かうかもしれません。

 


 
・・・少々、専門的な書きぶりとなってしまったかと思います。

もし、ご不明な点がおありでしたら、どうぞお問い合わせ(03-3626-5160)ください。
 
 

【ご参考】

江東5区大規模水害ハザードマップ
江東5区大規模水害広域避難計画 リーフレット 

(江東区ホームページより)

不動産鑑定士・降矢等です。

 

夏の始めに「土砂災害の3分類&危険を見分ける4つのステップ。そして危険の取り扱いについて。」とのタイトルで記事を書きましたが、その後、夏~秋にかけて、豪雨や地震といった大きな災害が全国で相次ぎました

 

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東京都内、それも23区内であっても 3種類の土砂災害(がけ崩れ、土石流、地滑り)のうち、がけ崩れ発生するおそれのある場所が数多くあります。

 

今年に入って東京都は新たに数百ヵ所土砂災害(特別)警戒区域を指定しています。

 

 

 

本日は、土砂災害についての前回記事の続編として、土砂災害(特別)警戒区域の指定がなされた場合、それを不動産鑑定評価にどう反映するかについて、評価上のポイントをお示しした上でモデルケースを用いてご説明をいたします。

土砂災害の3分類&危険を見分ける4つのステップ。そして危険の取り扱いについて。」をご一読の上、以下をお読みください。

 

 

1.土砂災害防止法「土砂災害(特別)警戒区域」の指定と不動産鑑定評価

 

まず、不動産鑑定評価での「土砂災害(特別)警戒区域」を含む土地評価について原則的考え方をお話します。

 

1-1. 「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」の違い

 

土砂災害防止法』は、土砂災害のおそれのある箇所を明らかにして、住宅などが新しく建てられることを抑制し、警戒や避難の体制を整備するといったソフト対策を推進することを目的として制定された法律です。

 

この法律で規定する「土砂災害警戒区域」(イエローゾーン)は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域で、災害情報の伝達避難が早くできるように区市町村により整備が図られます。

 

土砂災害特別警戒区域」(レッドゾーン)は、イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域で、一定の開発行為の制限居室を有する建築物の構造規制が義務づけられます。

 

 

1-2. 土地について「警戒区域」「特別警戒区域」の指定がされていることは”マイナスの個性”か?

 

警戒区域(イエローゾーン)  ・・・”マイナスの個性”ではない

 

「警戒区域」は、土砂災害の発生に備えて避難体制整備が必要な区域、として指定されています。

したがって、もともと急傾斜のがけ地に近い一帯の土地については、この地域的特性を考慮の上で価格が形成され、不動産取引されています。
言いかえると、地域相場に「警戒区域」該当の事情がすでに織り込まれていることになります。

ですから個々の土地の評価の際にあらためて「警戒区域」指定の事実をマイナスの個性として取り上げて反映(減価)することはしません。

 
 

なお、「警戒区域」指定は購入検討者にネガティブな印象を与えるかもしれないので価値のマイナス要因…というご意見もあるかと思います。

しかしこの事実をどの程度ネガティブに捉えるかというのは人それぞれに様々ですので、鑑定評価で減価項目には入れません。

同じネガティブ印象につながり得る事実でも、自殺のあった土地のように明らかに瑕疵ある事情とは区別をします。

 

 

特別警戒区域(レッドゾーン) ・・・”マイナスの個性”となる

 

「特別警戒区域」に指定された土地部分は、土砂災害が発生した場合に、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域、で災害発生時に被害を受ける蓋然性が高いです。

そのため、万が一がけ崩れが発生した場合に土石に耐える建築構造とすることなど、その土地の利用に際して具体的(費用支出を含む)制約が発生します。

よって、「特別警戒区域」の指定はその土地についてマイナスの個性と言え、土地価格について減価の検討が必要となります。

 

 

1-3. 「特別警戒区域」の指定がある土地のマイナスの個性のとらえ方

 

「特別警戒区域」について、発生が予測される土石流等に対して建物が押しつぶされないための具体的な構造基準は、建築基準法に基づく政令で以下のように定められています。

 

①基礎

 ・基礎と一体の控え壁を有する鉄筋コンクリート造の壁

②構造耐力上の主要な部分

 ・崩壊土砂の衝撃を受ける高さ以下にある構造耐力上主要な部分は、鉄筋コンクリート造とすること

③外壁の構造

 ・急傾斜地に面する外壁は,崩壊土砂の衝撃を受ける高さ以下の部分を鉄筋コンクリート造の耐力壁とすること

 ・この場合において,当該外壁に作用する衝撃力の強さに応じ,外壁の厚さや鉄筋の配置を定められたものにすること

④適用の除外

・国土交通大臣が定める方法による構造計算によって崩壊土砂の衝撃に対して安全であることが確かめられた場合

・急傾斜地と建築物の間の位置に鉄筋コンクリート造のへいを設置する場合

・その他国土交通大臣が定める安全上適切な措置を講ずる場合

 
 

「特別警戒区域」内では、上記規定に則り、通常の建築物以上の耐力性ある構造としなければならない分、建築費がよりかかります。

この建築費等の増額支出相当など、指定のない土地に比べたマイナスの個性を金額換算したもの(土地の価値減少分)にあたると考えられます

 
 

ここで注意しなければならないのは、下図のように画地全体に対し、指定を受けた土地がどの程度を占めているかという点です。

図2
 

その状況に応じて合法的な建物の配置や構造が大きく異なってきますので、土地価格の減少の程度も当然に幅が生じます。

たとえば、Aの指定区域のケースでは、指定外の土地が大方を占めています。
となると、建物の配置を工夫すれば門、塀等の構造強化で対応可能な場合があります

一方、Bのように画地の過半が指定区域となっているケースでは、建物自体の構造強化が求められます。
よって建築費が相対的に高くなる分、土地価格により大きな減価が生じます。

 

 

 

2.評価モデルケース:土地の一部が「特別警戒区域」に指定されていた場合の減価率の算定

 

次に、1.で指摘した事項について、過去の評価事例を元にしたモデルケースに数値を入れてご説明します。

 

2-1. ケース設定

23区内にある住宅街の45㎡の更地。

前面道路を隔ててがけ地あり。

土地のうち前面道路と接する2㎡(長さ5m、幅40㎝)は「特別警戒区域」に該当し、その部分以外は「警戒区域」に該当する、前記1.1-3.にあげた図で、Aのようなケース。

「特別警戒区域」の指定がない場合のこの土地価格は5,000万円

 

 

2-2. 法令への対応

本件では、建物自体の構造強化より、前面道路側(がけ地と建物の間)鉄筋コンクリート造のへい(耐力性ある強化塀)の設置が妥当と判断。


 

2-3. 減価率の算定

強化塀の設置の費用は120万円と算定。

120万円(設置費)÷5,000万円(土地価格 )= ▲2.4%(①)

設置する塀により1階部分の日照・通風に影響が生じることとなる。

その分市場性の減退が生じるので、この市場性減価について▲5%(②) と査定。
①と②を掛け合わせ(相乗積)、「特別警戒区域」に指定されたことによる減価率を次のとおり算定。

1 - {(1-0.024)×(1-0.05)} ≒ ▲7.3%

 

2-4. 減価率の妥当性の検証

東京都主税局は固定資産税(土地)の評価において、以下の画地補正率(各土地の状況に応じた補正率)を採用している。

 

付表20「土砂災害特別警戒区域補正率」

土砂災害防止法により土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定された宅地については、同法により特定開発行為の制限、建築物の構造規制等が行われることを考慮し、補正を行うものです。

なお、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)は、レッドゾーンにおいて生じる制限等がないため、補正の対象外としています。

図1

 
 

モデルケースの場合、2㎡÷45㎡≒0.04であるから、上記表にあてはめると減価率は0%となるが、これを一つの目安とした上で、費用性と快適性の両面から算定した減価率▲7.3%が対象土地において鑑定評価上は妥当であると検証・確認した。

 

 

さいごに
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土砂災害(特別)警戒区域の指定がある土地について、鑑定評価で用いる具体的手法(減価率の求め方)ついて書きました。

 

ご参考としていただけましたら幸いです。

 
記事内のモデルケースはあくまで一例です。

 

個別土地の土砂災害リスクを反映した価格評価につきましては、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご相談ください。

 

東京都区部第5分科会・鑑定評価員(幹事)を務めさせていただいております降矢等です。

平成最後の地価公示(平成31年1月1日時点)に向けて、業務の密度が濃くなってきました。

※はじめてブログをお読み下さる方は、以下関連記事をご参照ください。
 

【関連記事】

ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
 地価公示と地価調査の違い
東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます


FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 

来週に幹事会、続いて分科会と会議を控えております。

 

1224244平成14年度より地価公示鑑定評価員となり、平成28年度からは東京都区部第5分科会の幹事を仰せつかるようになりました。

 

平成最後の地価公示は、私にとりまして18回目の地価公示であり、幹事をさせていただくのは4回目です。

 

同じ分科会の方々の多大なご協力と、スタッフの支えがあって、ここまでくることができました。
いつもありがとうございます。

 

 

1月1日時点の土地価格を鑑定評価するものですから、クリスマス~年末年始の期間が評価の佳境の時期と重なるのがこの仕事の特徴です。

そのため、クライアント様への年末年始のご挨拶訪問がままならず申し訳ないです。
また、家族の理解に感謝しております。

 

時代は移っても、地価公示業務が、”不動産鑑定士ができる社会への貢献の基本”ということに変わりはないと私は思っています。

今後も微力ながら力を尽くしてまいります。

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

現金のやりとりなしに決済を行うキャッシュレス

現在日本でのキャッシュレス比率は20%程度だそうです。

 

 

これまで私たちの多くは、日本人としての自国の暮らしにおいてキャッシュレス生活を強く望むことはありませんでした。

 

ATMがあちこちにあって必要なときには簡単に銀行口座から現金が手に入り、治安が良好ゆえ安心して現金の持ち運びができます。

ニセ札に悩まされたり、現金のやり取りではおつりをごまかされるのではないか・・・という心配もしていません。

 

キャッシュレス比率はアメリカ中国だと50%前後とのことですが、これらの国では上記条件が揃っていないがゆえキャッシュレスが進んできたという面があったことでしょう。
日本人は便利と安全をきわめた、誇れる社会を作れていた、といえるかもしれません。

 

しかし・・・いよいよ私たちもキャッシュレス社会到来へ覚悟を決めなければならない時期にきているようです。
政府は現在20%程度であるキャッシュレス比率を、2025年には2倍の40%に引き上げることを目標に掲げています。

 

私たちも一旦海外に出るとキャッシュレスというのはありがたいと思います。

ますますの増加を期待する訪日外国人観光客の消費意欲に水をささないよう、彼らにとって快適なキャッシュレス環境を整えなければなりません。
 
また、キャッシュレスにより削減されるビジネスコストや、購買履歴をデータ化しITを駆使することで新しいビジネスチャンスを生み出すことにも目がむけられています。

 

 

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夏の終わりに富士エリアに行ったのですが、富士急行線河口湖駅では外国人の多さに驚きました。

【関連記事】
別荘が変わった! ステータスシンボルから、避難拠点へ!?

 

富士急行のプレスリリースによれば、月間乗降客数の約半数が外国人という月もあるほどなのだそうです。

 

 

 

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特に、中国人の割合が圧倒的に高く、富士急行は昨年から中国のスマホ決済大手・テンセントと組んで、中長期的に富士山麓エリア全体のキャッシュレス化を推進中とのこと。

 

【ご参考】

観光産業専門のニュースメディア・トラベルボイスに富士急行の取り組みについての詳しい記事があります。

”中国モバイル決済「WeChat Pay」が訪日市場で急拡大、富士急と強力タッグで挑むスマート遊園地から地域のキャッシュレス化まで取材した”
 
 

西に目を向ければ、先月初め、JR九州をはじめとする九州の主要企業が参画し、中国企業のアリババが事務局を務める「九州キャッシュレス観光アイランド推進コンソーシアム」が発足しています。
 
このコンソーシアムの目指すところは、九州全域にキャッシュレス決済インフラを整備し、中国などインバウンド観光客の誘致と域内消費を最大化することです。
 

域内キャッシュレス化の進捗度合が、地域の商業の浮沈にかかわり、地価を動かすようになる… このような目線でもって今後の各地域の動きに注目していきたいと思います。

 

 

余談ですが、今から4年前、アメリカ旅行で驚きのキャッシュレス体験をしました。

サンディエゴの街で、現地でしかできないような体験をしたい(最近の訪日外国人の方と同じくコト消費志向です(*^_^*))と思い、インターネットで見つけた「Sand Castle(砂のおしろ作り)」レッスンを申し込みました。

 

SD 146当日はインストラクターの女性と砂浜で待ち合わせました。

レッスンを受け、終了後にその場でお支払い… 写真のようなお店などない状態です。

当然現金で払うことになると思っていましたが、彼女のスマホからの通信によってクレジットカード支払いができました。

 
 

今は日本でも無店舗状態でカード決済OKとなってきましたね。

 

この記憶からも、1、2年もすれば今までとは全く違う支払い光景が日本に広がっているのかもしれないなぁ、と思います。

 

 

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伊藤です。

 

展覧会のご紹介、最後は東京にテーマが絞られたものではありませんが…東洋文庫ミュージアムで開催中の「大・地図展―古地図と浮世絵」です。

 

東洋文庫1東洋文庫は、アジア全域の歴史と文化に関する「東洋学」の専門図書館・研究所です。

 

約90年におよぶ歴史を有するアジア最大の東洋学センターとして世界5指の1つに数えられています。

 

東洋文庫は古今東西の地図史料も収蔵しており、今回の展示会では日本で制作された江戸時代のものを中心とす古地図の逸品を見ることができます。

 

 

 

本展覧会の詳細チラシがこちらでご覧になれます、展覧会概要は以下です。

 

 


 

★「大・地図展―古地図と浮世絵」展★

 

◇会期 平成30年9月15日(土)~1月14日(月・祝)

◇会場 東洋文庫ミュージアム(東京都文京区本駒込2-28-21)

◇展示時間 10:00~19:00(毎週火曜日と12月30日~1月2日は休館)

(入館は閉館30分前まで)

◇観覧料 一般900円ほか

 


 

 

地図は不動産鑑定と切っても切り離せない存在ですが、仕事で日々接する現在の地図から古地図の世界へと関心を拡げていく鑑定士は多いです!

 

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先月7日に開館7周年を迎えた東洋文庫ミュージアム。

 

こちらの館内の美しさ・非日常性は都内で屈指だと思います。

 

ブログトップに写真をつけたオリエントホールの静謐な佇まい、左の写真のモリソン博士の蔵書が床から天井まで並ぶ圧巻の書棚の迫力… 東京の慌ただしい日常にちょっと疲れたら、立ち寄りたい場所です。

 

 

 

 

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伊藤です。

 

いま開催中の、千代田区立日比谷図書文化館「江戸から東京へ ~江戸城無血開城から東京の新たな幕開け~」展をご紹介します。

 

皇居幕末の黒船来航から江戸城無血開城、鹿鳴館時代といわれた明治10年代までの時代に、江戸から東京へ社会や街並みがどう変化していったかにスポットをあてた展覧会です。

 

千代田区は、江戸城(皇居)や鹿鳴館といった当時の歴史の大舞台を擁しています。これら歴史遺産に関する展示もあるそうです。

 
以下、千代田区立図書館ホームページからの情報です。

 


 

★「江戸から東京へ ~江戸城無血開城から東京の新たな幕開け~」展★

 

◇会期 平成30年10月5日(金)~12月2日(日)

◇会場 千代田区立日比谷図書文化館(東京都千代田区日比谷公園1-4) 1階特別展示室

◇展示時間 平日10:00~20:00 土曜日10:00~19:00  日曜日・祝日10:00~17:00

(入室は閉室30分前まで)(10月15日と11月19日は休館)

◇観覧料 一般300円 大学・高校生200円 (千代田区民・中学生以下など、無料の場合あり)

 

 


 

11月13日(火)と11月27日(火)には、18:00から30分程度、展覧会監修者の方を講師とするギャラリートークが行われるそうです。こちらは観覧料のみで追加の費用は不要、申込みも不要で参加できます。

 

理解がグッと深まるギャラリートークへ早めに仕事を終えて滑り込み!としたいです。

 

 

 

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