Monthly Archives: 4月 2015

 

経理担当の降矢いづみです。こんにちは。

 

ここ数日、ブログ読んでいますよ、とお声を掛けて頂くことが続き、スタッフ一同とても嬉しく思っております。ありがとうございます!

 

ブログでは、『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』として、弊社が今までご依頼頂いた案件を、お客さま(=依頼者)を主役にした物語仕立てでご紹介しております。これは、不動産鑑定が皆さまにもたらすメリットや、ご依頼~お悩み解消まで実際どのような経過を辿るのかを、分かりやすい形でお伝えしたく、アップしているものです。

 

FRAコンサルティング 伊藤由美子このシリーズを担当している女性鑑定士の伊藤由美子は、FRAコンサルティング前身の「降矢不動産鑑定事務所」の時より、12年ほど弊社において鑑定評価等の業務に従事しています。

 

彼女は、不動産鑑定士として不可欠な鋭い洞察力と、優れた調査能力を有しており、「仕事のできる女性」として同性の私から見ても羨ましい限りです。

 

 

 

 

ちょっと手前味噌的なお話になりましたが、弊社ブログより発信する情報は必ずや皆さまのお役に立てるものと自負しておりますので、今後とも継続してご愛読頂ければ幸いです!

 

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。

 

【 立退料の決定 】

不動産鑑定士による「立退き請求に相応する補償額・意見書」の説明が終わりました。

 

立退料を構成している、借家権価格、営業廃止の補償、いずれも細やかに積み上げ計算がなされており、その合計額として求められた立退料の金額はオーナーの私としては納得のいくものでした。

 

借り主の方からも、大きな異論はでませんでした。
ただ、従業員への退職手当、雑費について、若干調整して欲しいと要望がありました。

 

3c92d89018783e1f3d67993c6d4c2862_s鑑定士から「この意見書通りの金額で、立退料としなければならないわけではありません」と言われ、当事者で協議をした結果、意見書で提示された金額の端数を切り上げ処理した額をもって、今回の立退料と決めることとし、追って覚書を作ることになりました。

私と借り主のみで大雑把に金額交渉をしていたとしたら、このようにスムーズに結論へと至ることはできなかった、また、合意はしても何かしらの禍根が残っただろう、と思います。

 

営業の最後は桜の頃。店主、オーナーそれぞれ有終の美を飾る仕事ができたあとには、私たちにとって思い出深い建物で、美味しいお酒を酌み交わします!

 

<この項終わり>

 

立退料評価、数多く行っております↓

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【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。

 

【 営業廃止の補償:⑤雑費の補償 】
~雑費の補償とは、何ですか?~
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これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
常連客への営業廃止の通知費用、官公庁・大阪市・警察署・消防署・飲食業協会などへの届出諸費用、未使用印刷物や名刺、スタンプ等の廃棄損、閉店イベント費用などを、ここに含めました。

 

 

<次回に続く>

 

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こんにちは、代表鑑定士の降矢等です。

 

平成28年度地価公示業務実施のための「運用指針・公示システム」を策定する「地価調査委員会※」に関し、昨日4月27日行われた第一回小委員会会議に専門委員として参画しました(※公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会 主催)。

 

 

A1ez4hH-F6L[1]

 

地価公示制度は、全国において適正な土地取引価格の指標とすべき地価(毎年1月1日時点の土地価格)を国土交通省が公示するもので、これにより発表された公示地価は、全ての公的評価の基礎となり、一般の鑑定評価においても規準とすべき土地価格となります。

 

 

 

地価公示の鑑定評価員は、不動産鑑定士なら誰でもできるというものではありません。関係機関による厳しい審査や諸要件をクリアしてはじめて委嘱されるので、地価公示業務は不動産鑑定士にとって最も重要な任務の1つなのです。

 

私は現在、東京都台東区・墨田区・江東区を担当する分科会に属し、副幹事の職に就いています。

地価公示制度について興味をお持ちの方は、ご遠慮なくお問い合わせください。わかりやすくご説明いたします。

 

 

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テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。

 

【 営業廃止の補償:④営業廃止補償 】
~営業廃止補償とは、何ですか?~
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営業の廃止時に発生する様々な費用の補償がこの項目に含まれます。

 

本件では、飲食店経営の実態に照らして、営業廃止で不要となる営業用固定資産(設備・器具・備品等)の処分の際に生ずる損失、各種の契約解除等に伴う違約金・損失、解雇する従業員に対する退職手当などを中心に、計上しました。

 
<次回に続く>

 

 

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総務部 降矢隆です、こんにちは。

 

いつも弊社ブログをお読み頂き、誠にありがとうございます。

いよいよゴールデンウィークに入りますね。

 

お知らせとなりますが、このGW中は休まず営業いたします。

ここのところ、相続や賃料改定などでお悩みの個人の方から、企業不動産を保有する法人のお客様まで幅広く、数多くのご相談を頂戴しております。

 

 

そこで、弊社としましてはGW中も担当鑑定士等が交代でご相談をお受けできるよう体制を整えましたので、どうぞお気軽にご一報ください。

 

なお、お電話を頂きながら転送となった場合でも、そのまま切らずにお待ちください。また、メールでのご相談(下記ウェブフォームから)も承りますのでそちらもご利用ください。

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

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【 営業廃止の補償:③借家人補償 】
~借家人補償とは、何ですか?~
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借家人補償とは、借り主が他の建物を賃借するために必要となる費用を補償するものです。

今回は営業が廃止されるため、他の建物を賃借し、居酒屋営業を継続することはありませんが、他の建物を新たに賃借する必要がないからといって借家人補償は不要であるというものでもなく、立退きを余儀なくされるのですから、相応の借家人への補償は必要です。

 

 

本件については、立退き請求を受けることにより顕在化する「借家権価格」を別に計上しています。
これに借家人補償が含まれているものと考えます。

 

<次回に続く>

 

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【 営業廃止の補償:②動産移転補償 】
~動産移転補償とは、何ですか?~
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店舗備品や什器などの動産を移転するには費用がかかります。
先日の店舗内調査の結果、本件の備品・什器の移転には2tトラックで延べ2台相当が必要と考え、大阪市内の引越業者へのヒアリングに基づき、簡易梱包料込みの費用を見積りました。

 

これが、動産移転補償です。

 

 

 

<次回に続く>

 

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【 営業廃止の補償:①工作物等の補償 】
~工作物等の補償とは、何ですか?~
a239a058267471382d47da0318ff3f88_s建物とその附帯設備は、借り主の方の所有物ではないため、補償の対象とはなりません。

 

しかし、借り主の方の支出による器具、備品などのうち、営業を廃止したあと搬出を要するものについて、搬出に伴い生ずる減損分(再利用ができない等)は補償の必要があります。

 

これが、工作物等の補償です。

 

 

<次回に続く>

 

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【 営業廃止の補償 】

 
~営業廃止の補償は、何だか込み入ってそうですが…~

 
File 000375

現在営業中の店舗が立退きを余儀なくされる場合には、営業ができなくなる等の、様々な営業上の損失が発生します。
この損失は補償されなければなりません。
営業上の損失についての補償額算定は、

●公共用地の取得に伴う損失補償基準

の考え方を援用します。

国土交通省が定めた基準です。
この基準では、営業上の損失補償に関し、

(1)営業休止(移転)等の補償、(2)営業廃止の補償、(3)営業規模縮小の補償

の3つの補償対象及び補償基準が規定されています。

 

ご依頼の内容には、(2)営業廃止の補償 があてはまりますから、該当基準をもとに、算定を行いました。

 

 
<次回に続く>

 

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