Monthly Archives: 8月 2015

FRA・伊藤由美子です。

 

適正な土地取引価格の指標を示すために行われる、地価公示と地価調査。

その鑑定を行う鑑定評価員=不動産鑑定士の仕事について、弊社代表・降矢等の例を通してご紹介します。

 

鑑定評価員は、全国をグループ分けした「分科会」という組織に所属します。

降矢が所属しておりますのは、台東・墨田・江東エリアを担当する東京都区部第5分科会です。
台東区は外国人観光客に人気の浅草、墨田区はスカイツリー、江東区は東京オリンピックに向けて開発の進む湾岸エリアをそれぞれ抱え、今後の地域の変化が注目されています。

 

 

8c69f4468aa42eb75f1ca39a7f374b6a_sこの区部第5分科会に所属する評価員は全員で16名。

年間に、地価公示で6~7回、地価調査は4~5回、平均すれば月1回ほど、評価員が集まって、分科会担当エリアの地価分析等を行う会議があります。

エリアに関する様々な情報収集や、取引事例の収集など、評価員同士で役割を分担し、収集データを共有した上で、それぞれの評価員が自分の担当する鑑定地点の評価を進めます。

 

 

 

この分科会の取りまとめを行うのが「分科会幹事」で、降矢は現在この幹事を務めております。

 

次回は、幹事の仕事についてお伝えします。

 

 

 

墨田・江東・台東に精通しております!↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

 

不動産の一物四価(=一つの不動産には四つの価格がある)、単純化したモデルケースで、

①実勢価格(時価)・・・53万円/㎡
②公示価格・・・50万円/㎡
③相続税評価額・・・40万円/㎡
④固定資産税評価額・・・35万円/㎡

のような場合ですが、弊社では、①~④の全ての評価を行っております。

 

 

PISA0336弊社代表の降矢等は、

国土交通省地価公示鑑定評価員(幹事)として・・・②公示価格 を、
東京国税局土地評価鑑定評価員(副主幹)として・・・③相続税評価額 を、
東京都主税局土地評価鑑定評価員として・・・ ④固定資産税評価額 を、

長年、鑑定評価しております。

 

 

公的機関からのご発注では、他にも国税局の公売用評価や、東京都建設局、東京都港湾局など、様々なご依頼を頂戴しております。
(これらご依頼は①実勢価格(時価)の鑑定となります。)

 

 

 
このように公的な鑑定評価も継続して行っておりますが、ご発注下さる方の属性や、取扱い評価件数としては、民間の皆さまのお仕事が圧倒的に多く、①実勢価格(時価)の評価が弊社業務の中心です。これまで5,000件以上の不動産について評価を行って参りました。

 

 

不動産の一物四価を誰よりも知っている私どもの鑑定評価が、今後とも皆さまの不動産に関する問題解決のお役に立ちましたら幸いです!

 

 

 

無料相談(60分・予約制)を承っております↓

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不動産鑑定士・伊藤です。

 

地価公示・地価調査についてご理解を頂いたところで、今日は土地の「一物四価」についてのお話を。

 

297c0c13045f488881b29b7e6d142be1_s「一物四価」とは ”一つの土地には四つの価格がある” ことを意味します。

四つの価格、それは…
①実勢価格
②公示価格
③相続税評価額
④固定資産税評価額
です。

なお、本項では、地価調査は地価公示の補完役として、地価公示に含有されている、とお考え下さい。

 

 

このように価格が四つあるのはそれぞれの価格を求める目的が違うからです。

 

まず目的を確認します。

①実勢価格・・・売り手と買い手が不動産取引を行うため
②公示価格・・・適正な土地取引価格の指標を示すため
③相続税評価額・・・相続税、贈与税の課税のため
④固定資産税評価額・・・固定資産税等の課税のため
この目的の違いに応じて、

 

課税目的で用いる③と④は、指標である②よりも低い価格にされています。②公示価格を100%とすれば、概ね③相続税評価額は80%、④固定資産税評価額は70%の水準での評価となっています。

 

取引目的で見い出す①は、売り手と買い手の合意で決まります。②公示価格の水準より高くなる場合も低くなる場合もありえます。
上記の内容について、単純化したモデルケースを挙げてみます。

東京都内のある地価公示の標準地(鑑定地点として選ばれた土地をこう呼びます)について、ある年の1月1日時点の価格を確認したところ、

②公示価格は、50万円/㎡
③相続税評価額は、40万円/㎡
④固定資産税評価額は、35万円/㎡

でした。

同じ1月1日に、実はこの土地の売買があり、その時の取引は、
①実勢価格として53万円/㎡

で成立していました。

 

 

 

土地の一物四価、より詳しくお知りになりたい方は…↓

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鑑定士・伊藤です。

 

 
昨日までのブログで、東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、兵庫県についての、公的な鑑定評価のエリア区分(地価公示・地価調査の分科会)についてご案内しました。

 

皆さまのお住まいのある街、同じ分科会にはほかにどの街が入っていましたか?

 

 

ご紹介できなかった道府県の分科会については、国土交通省のサイトに全国の一覧がありますので、ご参照下さい。

平成28年地価公示 分科会一覧

 

 
このように、日本全国の土地について、たくさんの不動産鑑定士が組織立って鑑定評価を行っています。

平成27年地価公示では、全国それぞれの地域の代表的(標準的)な地点が23,380地点選ばれて、鑑定が実施されました。

 

 

9fd9b028e072207e47ab30f4e6037e9f_s月1日時点で鑑定評価する地価公示の結果は3月下旬、7月1日時点の地価調査の結果は9月下旬に公表となり、公表時は経済ニュースとして新聞・テレビ等で報道されますが、報道を見逃された場合でも、国土交通省のサイトでいつでも結果を検索・閲覧することができます。
最新の地価公示の情報を検索をする、簡単な方法をご案内します。

 

 

① まずこちらをクリックして、検索画面を立ち上げて下さい。

② 「都道府県名」「市・郡名(東京23区は入力なしです)」「区・町・村名」をそれぞれ入力します。

③ お探しの「地名」を入力します。○丁目をまずは入れず、地名のみで入力するのがお勧めです。

④ 下方の「検索」ボタンをクリックします。

⑤ 次ページが開いたら、何も入力せず「検索」ボタンをクリックします。

⑥ 開いた次ページに、お探しの「地名」での鑑定結果はありましたか? もし結果ゼロとなった場合は、②に戻り、お探しの地名に隣接する地名に変えて検索なさってみて下さい。

 

 
ご関心ある鑑定地点については、枠の右上の「詳細を開く」をクリックして下さい。鑑定地点のより詳しい情報が出ます。

 

 
さらに、詳細を開いた状態で、枠内一番下にある鑑定評価書「詳細表示」をクリックなさると、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書をご覧頂けます。

 

 
なお、地価公示・地価調査の「鑑定評価書」は専用のパソコンソフトによって作成する決まりとなっており、一般の不動産鑑定評価書の書式とは異なります。
弊社の通常の鑑定評価書は30~40ページほどで、製本して発行しております。
サンプルをお目に掛けることができますので、ご請求下さいませ。

 

 

 

 

不動産鑑定評価書のサンプルご請求は、こちらへお願いします↓

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FRA・伊藤由美子です。

 

大阪のお隣、私の出身県もご紹介させて頂きます…兵庫県の地価公示・分科会です。

 

 

 
b38e265aff79c858caa6557b11594535_s兵庫第1   伊丹市・宝塚市・川西市・猪名川町
兵庫第2   尼崎市・西宮市・芦屋市
兵庫第3   神戸市東灘区・灘区・兵庫区・長田区・北区・中央区
兵庫第4   神戸市須磨区・垂水区・西区・明石市・洲本市・南あわじ市・淡路市
兵庫第5   加古川市・西脇市・三木市・小野市・三田市・加西市・篠山市・丹波市・加東市・多可町・稲美町・播磨町
兵庫第6   姫路市・高砂市・福崎町
兵庫第7   相生市・豊岡市・赤穂市・養父市・朝来市・宍粟市・たつの市・太子町・上郡町・佐用町・香美町・新温泉町

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

名古屋に続いては、大阪府の平成28年地価公示・分科会のご紹介です。
大阪第1    大阪市福島区・西区・天王寺区・浪速区・阿倍野区・北区・中央区
大阪第2    大阪市此花区・港区・大正区・西淀川区・生野区・住吉区・東住吉区・西成区・住之江区・平野区
大阪第3    大阪市都島区・東淀川区・東成区・旭区・城東区・淀川区・鶴見区・守口市・門真市
大阪第4    八尾市・柏原市・東大阪市
大阪第5    堺市
大阪第6    岸和田市・泉大津市・和泉市・高石市・忠岡町
大阪第7    貝塚市・泉佐野市・泉南市・阪南市・熊取町・田尻町・岬町
大阪第8    富田林市・河内長野市・松原市・羽曳野市・藤井寺市・大阪狭山市・太子町・河南町・千早赤阪村
大阪第9    枚方市・寝屋川市・大東市・四條畷市・交野市
大阪第10  豊中市・吹田市・摂津市
大阪第11  池田市・高槻市・茨木市・箕面市・島本町・豊能町・能勢町

 

 
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鑑定士・伊藤です。

 

一都三県のご紹介に加えて、三大都市の周辺分科会もご紹介します。
東京から西へ、愛知県です。
弊社所属鑑定士・池田の出身県です!

 

 
a99563600906f90576646677fdc0940e_s愛知第1    名古屋市千種区・東区・中村区・中区・熱田区
愛知第2    名古屋市中川区・港区・南区・東海市・弥富市・蟹江町・飛島村
愛知第3    名古屋市昭和区・瑞穂区・緑区・天白区・豊明市・日進市・長久手市
愛知第4    名古屋市守山区・名東区・春日井市・尾張旭市
愛知第5    一宮市・津島市・稲沢市・愛西市・清須市・あま市・大治町
愛知第6    名古屋市北区・西区・犬山市・江南市・小牧市・岩倉市・北名古屋市・豊山町・大口町・扶桑町
愛知第7    半田市・常滑市・大府市・知多市・阿久比町・東浦町・南知多町・美浜町・武豊町
愛知第8    碧南市・刈谷市・安城市・西尾市・知立市・高浜市
愛知第9    岡崎市・幸田町
愛知第10 瀬戸市・豊田市・みよし市・東郷町
愛知第11  豊橋市・豊川市・蒲郡市・新城市・田原市

 

 
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FRAの伊藤由美子です。

 

一都三県の分科会のご案内、最後は神奈川県(平成28年地価公示 分科会)です。

 

 
e4964c33f8ea93f7e38c30672dec2448_s神奈川第1    川崎市川崎区・幸区・中原区・高津区
神奈川第2    川崎市多摩区・宮前区・麻生区
神奈川第3    横浜市港北区・青葉区・都筑区
神奈川第4    横浜市鶴見区・神奈川区・西区・中区
神奈川第5    横浜市磯子区・金沢区・港南区
神奈川第6    横浜市南区・保土ケ谷区・旭区・緑区
神奈川第7    横浜市戸塚区・瀬谷区・栄区・泉区
神奈川第8    横須賀市・逗子市・三浦市・葉山町

 

神奈川第9    鎌倉市・藤沢市・海老名市・綾瀬市
神奈川第10  平塚市・茅ケ崎市・厚木市・伊勢原市・寒川町・清川村
神奈川第11  相模原市・大和市・座間市・愛川町
神奈川第12  小田原市・秦野市・南足柄市・大磯町・二宮町・中井町・大井町・松田町・山北町・開成町・箱根町・真鶴町・湯河原町

 

 

 

 

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伊藤由美子です。

 

今回は、千葉県(平成28年地価公示 分科会)のご紹介です。

 
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千葉第1 千葉市中央区・若葉区・緑区
千葉第2 千葉市花見川区・稲毛区・美浜区・習志野市
千葉第3 市川市・船橋市・浦安市
千葉第4 松戸市・流山市・鎌ケ谷市
千葉第5 野田市・柏市・我孫子市
千葉第6 佐倉市・八千代市・四街道市・印西市・白井市
千葉第7 銚子市・成田市・旭市・八街市・富里市・匝瑳市・香取市・山武市・酒々井町・栄町・多古町・東庄町・芝山町・横芝光町
千葉第8 茂原市・東金市・市原市・袖ケ浦市・大網白里市・九十九里町・一宮町・長生村・白子町・長南町
千葉第9 館山市・木更津市・勝浦市・鴨川市・君津市・富津市・いすみ市・御宿町

 

 

 

 

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鑑定士の伊藤です。

 

東京都に続き、埼玉県(平成28年地価公示 分科会)のご紹介です。

 

 

5918b639e49ca77d2563f717466e8aec_s埼玉第1  さいたま市見沼区・中央区・桜区・浦和区・南区・緑区
埼玉第2  さいたま市西区・北区・大宮区・上尾市・桶川市・北本市・伊奈町
埼玉第3  川越市・富士見市・坂戸市・鶴ケ島市・ふじみ野市・三芳町・川島町
埼玉第4  所沢市・狭山市・朝霞市・志木市・和光市・新座市
埼玉第5  川口市・蕨市・戸田市
埼玉第6  さいたま市岩槻区・草加市・越谷市・八潮市・三郷市・吉川市・松伏町
埼玉第7  加須市・春日部市・久喜市・蓮田市・幸手市・白岡市・宮代町・杉戸町
埼玉第8  熊谷市・行田市・本庄市・羽生市・鴻巣市・深谷市・美里町・神川町・上里町・寄居町
埼玉第9  秩父市・飯能市・東松山市・入間市・日高市・毛呂山町・越生町・滑川町・嵐山町・小川町・吉見町・鳩山町・ときがわ町・横瀬町・皆野町・小鹿野町

 

 

 

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