Monthly Archives: 3月 2019
不動産鑑定士・降矢等です。
前回までのブログで、台東区にあって世界的知名度を誇る浅草の地価についてお話してまいりました。
本日は、台東区の浅草以外の地域について、平成31年地価公示をふまえつつ見ていきます。
浅草の北側、台東区の北東部（千束、三ノ輪、日本堤、東浅草、清川等）にも、事業用不動産の需要が広がっています。区内では価格水準が低めのエリアで、採算がとりやすいと判断されているようです。
浅草から南へ、蔵前そして浅草橋へと向かう一帯も、需要が年々高まっています。
浅草や上野へのアクセスが良く、その他地域への公共交通の便も良好であり、特に浅草橋駅周辺は外国人に人気の秋葉原にも隣接していることから、有名繁華街ではなくその徒歩圏の周辺に宿をとって観光の拠点としようという需要にマッチした地域となっており、大きなスーツケースを各人1つずつ携えた家族旅行とおぼしき外国人グループの姿が見られます。
浅草橋については、こういった目的を持って到着した外国人以外に、勘違いして駅に降り立つ外国人の方も多いようです…
ＪＲ総武線浅草橋駅のホームには、
「ここは浅草ではありません。浅草へは都営浅草線へお乗り換え下さい。
なお、当駅から浅草までは、徒歩で30～40分位の距離があります」
と、丁寧な掲示がされています。
台東区西側の上野・御徒町エリアの商業地の需要も堅調で、平成31年地価公示の評価地点はいずれも1割前後の上昇を見せました。
台東区は観光都市として、東京スカイツリー開業の数年前より、観光客増加を見据え、商店街の景観整備や浅草文化観光センターの設置などさまざまな取り組みをスタートさせていました。
区や区内事業者が蒔いた種が、時流に乗って成長し、平成の終わりにしっかり結実したように思います。
台東区の不動産に関するご相談ごとなどおありのときは、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢です。
平成31年地価公示で、都内商業地の上昇率トップ3が浅草エリアの地点となりました。
１位 台東5-4 （浅草1丁目） 34.7％
２位 台東5-28 （浅草2丁目） 24.9％
３位 台東5-5 （西浅草2丁目） 24.8％
この上昇の背景について、段階を追って見てまいります。
①元・浅草寺所有地が取引市場へ
浅草寺はその寺社の敷地のみならず、周辺土地を広く所有しています。
浅草寺周辺の商業地は寺社から事業者が土地を借りて商売をしている、という借地が多いエリアです。
その借地関係について、この2、30年の間に少しずつ変化が生じています。
土地を手放すことに慎重な姿勢であった寺社が、長年の契約関係に引きずられた安い賃料しか得られない土地であるのであれば、借地人に売却してもよしと考え、その一方で借地人の中にも安い賃料はいいがずっと借地を続けるよりはやはり土地を所有をしたい、と思う人が出現し、地主である寺社とその借地人との間で土地売買が成立するケースが出てきていました。
そういった元・寺社からの借地人の所有地が、地価が上昇している中で相続などをきっかけにさらに第三者へと売り出されるケースも見られるようになって、土地取引が極めて少なかった浅草の一等地周辺で土地取引の厚みが増しつつあります。
②訪日外国人旅行者数の底堅い増加傾向
訪日外国人旅行者数は平成24年（東京スカイツリー開業の年です）以後、増加を続けています。
平成24年 8,358,105人
平成25年 10,363,904人
平成26年 13,413,467人
平成27年 19,737,409人
平成28年 24,039,700人
平成29年 28,691,073人
（日本政府観光局調査による確定人数）
平成30年の訪日客数については、新聞報道によれば3119万人に達した模様です。
政府が掲げる4000万人の目標に向けて、種々の施策がこれからも展開されていきます。
③浅草および周辺における事業者の高い事業意欲
前述の訪日客の動向等をふまえ、ホテルや飲食、物販等の事業者は、東京オリンピック以後も観光客は増加を続け、浅草周辺の商業ポテンシャルは高まるものと予測し、浅草エリアの不動産需要を強めています。
スカイツリーの開業が起点で東京オリンピックがゴール、のような一時的な浅草ブームによる土地需要増でないことは、オリンピックの宿泊需要には間に合わないホテル用地取引が2018年の間に多々あったこと、浅草寺周辺からより外側へと土地需要・地価上昇が波及していること、などから見てとれます。
以上の状況を踏まえ、浅草の地価上昇はいよいよ本物で、中長期的なトレンドであろうと広く認識されるようになったことが、今般の高い上昇率の背景にあります。
浅草周辺の個別の土地に関するご相談ごとなどがございましたら、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
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不動産鑑定士の降矢等です。
平成31年地価公示の発表を受け、台東区について解説してまいります。
台東区は東京23区のほぼ中央に位置しています。面積10k㎡少々と23区の中において最小ですが、江戸時代より商工業の中心地の一つとして、人口と産業が高度に集積しており、上野や浅草をはじめ、古い歴史や伝統、豊かな文化を誇る商業のまちとして発展してきました。
地価公示では区内にきめ細かく多数の商業地の評価地点が設定されています。
そんな台東区を代表する商業地といえば、浅草です。
年々存在感を高めている外国人観光客にとって、浅草は東京観光の起点。
浅草寺の雷門の写真は、東京を、もっと言えば日本を、象徴するビジュアルとなっています。
商業地としての浅草は低迷していた一時期もありましたが、東京スカイツリーが開業した平成24年ごろに地価は底を打ち、以後上昇を続けてきました。
平成30年7月1日時点の地価を調査した東京都の地価調査では、浅草から上野方面への回遊傾向の高まりにより、過去1年間で15％前後のプラス変動と、地価上昇に弾みがついていることが確認されました。
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そして、このたびの平成31年1月1日時点の地価公示で、浅草エリア一等地は率にしてプラス25％～35％程度と、さらに顕著な地価上昇となりました。
次回ブログではこの地価上昇の背景を探ってまいります。
浅草エリアの地価変動のより詳しい推移についてなど、台東区の土地価格についてのご質問がございましたら、お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。
不動産鑑定士・降矢等です。
私が台東区・墨田区・江東区の分科会幹事を務めました平成31年地価公示の結果が公表されました。
公示地価（＝国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価）は、全国の地価の推移を掴むための基礎情報です。
平成最後の地価公示、都内の商業地の上昇率ランキングでは…
１位 台東5-4 （浅草1丁目） 34.7％
２位 台東5-28 （浅草2丁目） 24.9％
３位 台東5-5 （西浅草2丁目） 24.8％
トップ3を浅草のポイントが占める結果となりました。
浅草の地価はここ数年来、上昇傾向が続いていましたが、いよいよその勢いが東京一に！
注目が集まる浅草の地価上昇の背景ほか、台東・墨田・江東の地価に関するトピックについて、次回から数回のブログで解説をしてまいります。
なお、地価公示制度全般に関する情報は以下のブログをご参照ください。
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ズバリ、地価公示・地価調査って？ 生活への影響は？
地価公示と地価調査の違い
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
平成２８年度の地価公示分科会幹事に就任しました
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
地価公示についてご不明な点がおありでしたら、いつでも個別にお答えいたします！
お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）でご質問ください。
弊社の所属する日本不動産鑑定士協会連合会が、4月1日の「不動産鑑定評価の日」を記念して来たる4月16日（火）に講演会を開催します。
～「不動産鑑定評価の日」記念講演会～
「平成31年 地価公示について」
演者：公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会
地価調査委員長 後藤 計
「スポーツマネジメント －強い個人と強い組織の作り方-」 (約90分)
演者：日本ラグビーフットボール協会コーチングディレクター 中竹 竜二 氏
日時：平成31年4月16日(火) 18時30分～20時30分（開場18時00分)
場所：有楽町朝日ホール（千代田区有楽町2-5-1 有楽町マリオン11階）
定員：先着600名 入場料無料
申込：お申込みフォームより 4月1日(月）17時まで受付
問い合わせ先：公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「記念講演会」係 電話（03‐3434‐2301）
いよいよ発表となる平成31年地価公示に関するお話と、スポーツの枠を超えた個人と組織の育成についてのお話の二本立てです。
ぜひご参加下さい！
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お電話は土日祝日もお受けいたします ⇒ ０３-３６２６-５１６０
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
3月も半ばとなり、東京ではスギ花粉の飛散ピークを迎えています。
花粉症の息子たちに、マスク着用と薬服用の声掛けをする毎日です…^_^;
さて、スギは花粉の多寡も気になりますが、木材としての需給も気に掛けております。
今月初めの日本経済新聞で、木材輸出について驚かされる記事を目にしました。
スギなど国産材の2018年の輸出額が350億円超となり、41年ぶりの高水準となったのだそうです。
41年ぶりとは…1970年代にまでさかのぼることになります！ ちなみに過去のピークは1968年の414億円だそうです。
林野庁のホームページ には、こんな力強い表現が躍っていました。
近年、木材の輸出が増加しています。
平成25年に123億円だった木材の輸出額は、平成30年に351億円となりました。
品目別では、土木資材や梱包用に使用される低価格・低質な丸太が4割、輸出先国別では、中国・韓国・フィリピン・台湾・米国で9割を占めています。
輸出拡大に向け、より付加価値の高い製品輸出への転換と新たな輸出先国の開拓に向けた取組を推進して参ります。
以前のブログでも触れましたたように、外国産丸太の価格が高止まりしている中、バイオマス発電用などかつては存在しなかった木材需要も生まれ、日本産の木材への需要は外需・内需ともに高まっている模様です。
国内林業の復活を応援しつつ、鑑定業務の関係市場である木材市場動向に目配りを続けたいと思います。
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地籍調査とは その② ～進捗状況・山村部での地籍調査
不動産鑑定評価での困りごと ～山林の「確定」「確認」
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FRA代表鑑定士の降矢等です。
前回まで3回のブログで統計の話題に触れ、いくつか評価で使用している統計をご紹介をしましたが、ほかにも私たち不動産鑑定士が日々気にかけている統計調査は多数あります。
よろしければ、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会のホームページに一般統計資料収集先リストがありますので、ご覧ください。
リストに一番多く挙げられているのが「景気指標関連」の情報ですが、これら情報は不動産の鑑定評価の「一般的要因の分析」というステップに必要となります。
社会経済情勢や、わが国不動産を取り巻く状況（海外動向も含む）が、どのようなものであるのかを分析・把握する段階です。
弊社不動産鑑定士は、統計データのみならず、各種報道や、精通者意見、自身の肌感覚など、あらゆる観点より、不動産を取り巻く一般的状況の把握に努めております。
不動産をご所有の皆さまの中には、ごく数年の短い期間において、ご自身の不動産には特段の変化はない、不動産がある街の様子も何ら変わらない、それなのに不動産価格が下がっている（上がっている）という経験をされた方が多くいらっしゃることと思います。
この価格変動の理由は・・・一般的要因の変化です。
価格の暴騰や暴落を引き起こすのは、不動産そのものの変化や地域の変化ではなく、経済環境の変動。
一般的要因の変化が不動産の価格に及ぼす影響は大きいです。
そして、不動産そのもの、あるいは地域の状況までは、多少なりとも所有者個人の力で変化をもたらすこともできるかもしれませんが、社会経済情勢ばかりはいかんともし難いものです。
30年ほど不動産の鑑定に携わって、一般的要因の変化が不動産の世界にもたらしたさまざまな浮沈を目にしてきました。
社会も経済も、変化が激しく不透明な時代ではありますが、過去の推移・現在の状況・未来の見通しを、的確にとらえ、最善の不動産鑑定評価を皆さまにご提供してまいります。
不動産について何かお困りごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお悩みをお聞かせください。
FRAコンサルティング・降矢等です。
不動産鑑定評価において、ある建物についての過去の時点での建築費を求めたいとき、現時点での要素別の建築費を積み上げ計算した建築費（単価）に適切な修正率を適用して、過去時点の建築費を算定する方法があります。
この修正率を求めるときに活用するのが、「建設工事費デフレーター」です。
建設工事費デフレーターとは・・・
建設工事に係る名目工事費を基準年度の実質額に変換する目的で、毎月作成、公表しているものである。
建設工事の多くは、現地一品生産という特性のため、一般の製品の物価のように市場価格の動きでは直接的にとらえることができない。
そのため、建設工事費を構成する労務費や個々の資材費の価格指数をそれぞれの構成比（ウエイト）をもって総合する投入コスト型で算出する手法をとっている。
国道交通省ホームページ より
なお、投入コスト型での算出にあたっては、物価指数として、労務費は「毎月勤労統計調査」（厚生労働省）、個々の資材・サービス等は「企業物価指数」「企業向けサービス価格指数」（ともに日本銀行）、「消費者物価指数」（総務省）から適切な採用が行われています。
建設工事費デフレーターは、建物の用途・構造などに応じて算定されているので、例えば、「鉄筋コンクリート・事務所その他」のように、評価する不動産と合致した不動産についての指数をもとに、評価で活用する建築費修正率を求めます。
過去時点の建物鑑定評価についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
降矢等です。
賃貸借している建物について、借主と貸主の間で家賃が高すぎる・低すぎる、と主張が対立したようなケースについて賃料評価のご依頼をいただいたとき、不動産鑑定士は原則として4つの評価手法を適用して、適正な賃料を鑑定します。
そのうちの1つに「スライド法」という手法があります。
この手法は、現行の賃料を決めた時点と評価したい時点とのあいだに、経済情勢がどれほど変化しているかを各種指数から「変動率」として把握、この変動率を用いて賃料評価を行うものです。
前記の指数として、「消費者物価指数」（総務省統計局）や「企業向けサービス価格指数」（日本銀行調査統計局）があります。
消費者物価指数とは・・・
消費者物価指数は、全国の世帯が購入する家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価の変動を時系列的に測定するものです。
すなわち家計の消費構造を一定のものに固定し、これに要する費用が物価の変動によって、どう変化するかを指数値で示したもので、毎月作成しています。
総務省統計局ホームページ より
消費者物価指数は、国民の消費生活上重要な財の小売価格、サービス料金および家賃を全国的規模で小売店舗、サービス事業所、関係機関および世帯を毎月調査する小売物価統計調査を基礎資料として求められます。
例えば、”東京都心都にある事務所”が評価対象であるならば、消費者物価指数の「民営家賃・東京都区部」の数値を用います。
企業向けサービス価格指数とは・・・
企業向けサービス価格指数は、企業間で取引されるサービスの価格変動を測定するものである。
その主な目的は、企業間で取引されるサービスに関する価格の集約を通じて、サービスの需給動向を把握し、景気動向ひいては金融政策を判断するための材料を提供することにある。
また、企業間での個々の商取引における値決めの参考指標としての機能も有している。
同じく、”東京都心都にある事務所”が評価対象だとすると、企業向けサービス価格指数の「不動産・事務所賃貸」の数値を抽出します。
変動を正しく判断し、関係者間の納得を得るためには、ひとつの指数に頼るのではなく、できるだけ視点が異なる複数の指数を収集・分析することが大切となります。
スライド法ほかの賃料評価手法について、ご質問がありましたら、どうぞお気軽にご連絡（電話：０３-３６２６-５１６０）ください。
不動産鑑定士の降矢です。
本年1月、厚生労働省の毎月勤労統計についての不適切調査が判明しました。
これを受けて月内のうちに56種類の基幹統計（※）について総務省による点検が行われ、月末には233種類の一般統計（※）が総点検されることが決まりました。
※基幹統計と一般統計
統計調査は、統計の作成を目的として、個人や法人などに対し事実の報告を求める調査です。国の行政機関が行う統計調査は、「基幹統計」を作成するために行われる「基幹統計調査」と、 それ以外の「一般統計調査」とに分けられます。
国勢統計、国民経済計算、その他国の行政機関が作成する統計のうち総務大臣が指定する特に重要な統計を「基幹統計」として位置付け、この基幹統計を中心として公的統計の体系的整備を図ることとしています。（総務省ホームページより）
そもそも「統計」とは、何でしょうか･･･？
これについて、
（総務省統計局）というウェブサイトにて順を追ったわかりやすい説明がされていますのでご参照ください。
日常生活ではあまり意識が向けられることのない統計ですが、不動産の鑑定評価においては、さまざまな統計の数値を把握・活用することが欠かせません。
特に、弊社へのご依頼が多い賃料の案件など、統計より得られた数値を直接、評価で用いています。
次回以後のブログで、評価過程で用いる指数について具体的にご紹介してまいります。
【関連記事】
不動産のお悩み３大パターン：③建物を貸している方と借りている方が当事者～その１家賃
精緻な分析に基づき、鑑定評価をさせていただきます↓
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お電話、土日祝日もお受けします！ ⇒ ０３-３６２６-５１６０
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