企業不動産(事業用・投資用不動産の時価・担保評価など)

 
不動産鑑定士・降矢等です。

前回のブログでは、社会環境が大きく変化するなかで、不動産の整理に目を向ける中高年の方を取り上げました。本日は、不動産の投資に目を向ける若い世代の方の話題です。
 

時代が変わるとともに価値観は変化しますが、その変容の度合いは若い世代ほど大きいものです。

ウィズ・コロナの時代となって、副業が注目されるようになりました。

従来より副業の王道としてアパート・マンションなどに投資する大家業があります。
 

また「FIRE(ファイヤー)」というコンセプトが話題になっています。

FIREとは”Financial Independence”” Retire Early”の4語の頭文字から成る言葉ですが、「経済的自立を達成して早期にリタイアをする」ことを意味します。

一度きりの人生において自分らしい生き方をしたい、と願う若い方たちが、その夢を実現する手段として不動産投資に目を向けています。
 
 
1418421物件選定とリスクコントロールを適切に行えば長く安定収益が得やすいというのが不動産投資の特性です。
 
この点に着目された投資家の皆さまを、弊社不動産鑑定士が専門サービスでお手伝いします。

包括的アドバイザーの立場から、また、例えば投資候補物件の利回り把握などお客さまのニーズにお応えするピンポイントサポートとして、マーケットの実態に即した根拠に基づくレポートをお出しいたします。
 
 
弊社の不動産分析サービスにつきまして、お問い合わせフォーム または、お電話(03-3626-5160)でてお気軽にお問合せください。
 
 

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オンライン面談サービス開始のお知らせ

 

 
FRAコンサルティング・代表の降矢等です。

多くの企業が決算日とする3月末日が明日となりました。

 
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3月決算の法人のお客さまからは、例年、年明けから2月にかけて、不動産評価のご依頼をいただきます。
 
3月以外が決算月のお客さまも、決算月の2ケ月前ごろより鑑定評価、価格調査のご相談をくださることが多いです。
 
 
 
 
所有不動産についての定期的な再評価(時価評価)のほか、簿価計上している不動産について時価を把握する鑑定評価遊休不動産や販売用不動産(棚卸資産)についての価格調査など、継続的にご依頼を頂戴しているお客さまでも評価ニーズは年ごとにさまざまです。
 
今年は、新型コロナウイルス感染拡大によって所有不動産価値にどれほど影響があったかを知りたい、とのご相談がありました。
 

すべての案件について、ご期待以上のプラスアルファの価値を感じていただけるサービスをご提供できるよう心掛けております。
 

新しいお取引となる法人のお客さまからは、年間を通してコンスタントにお問合せをいただいています。

5年ほど前にホームページをリニューアルするまでは、既存のお客さまやこれまでお仕事をご一緒してきた税理士・会計士・弁護士の方からのご紹介によるご連絡がほとんどでした。

ありがたいことに、近年は「ホームページを見ました」と、直接ご担当者の方がお電話をくださるケースが多いです。
 
新規のお取引といえば、ウィズ・コロナの時代を実感していることがあります。

弊社が、各種サービス企業の方からオフィスや事業の効率化に関する新規ご提案を受けるに際して、劇的な変化がありました。

この一年、いただく営業メールの数が激増し、感覚として前年の10倍くらいになっています。
一方で電話によるご連絡は減っています。

テレワーク浸透のあらわれの一つですね。
 

弊社はメールや電話による新規開拓営業活動は行っておりませんが、皆さまからの不動産評価に関するお問合せを常時お待ち申し上げております。

金融機関対応企業会計対応訴訟対応に際しての不動産評価は、実績豊富な弊社不動産鑑定士にお任せください。
 

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お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてどうぞお気軽にご連絡ください。

 

 
FRA代表鑑定士の降矢等です。
 
前回まで3回のブログで統計の話題に触れ、いくつか評価で使用している統計をご紹介をしましたが、ほかにも私たち不動産鑑定士が日々気にかけている統計調査は多数あります。
 
よろしければ、弊社が所属する日本不動産鑑定士協会連合会のホームページに一般統計資料収集先リストがありますので、ご覧ください。
 

一般統計資料収集先

 
リストに一番多く挙げられているのが「景気指標関連」の情報ですが、これら情報は不動産の鑑定評価の「一般的要因の分析」というステップに必要となります。
 
社会経済情勢や、わが国不動産を取り巻く状況(海外動向も含む)が、どのようなものであるのかを分析・把握する段階です。

 
 
50-8弊社不動産鑑定士は、統計データのみならず、各種報道や、精通者意見、自身の肌感覚など、あらゆる観点より、不動産を取り巻く一般的状況の把握に努めております。
 
不動産をご所有の皆さまの中には、ごく数年の短い期間において、ご自身の不動産には特段の変化はない、不動産がある街の様子も何ら変わらない、それなのに不動産価格が下がっている(上がっている)という経験をされた方が多くいらっしゃることと思います。
 
この価格変動の理由は・・・一般的要因の変化です。
 
価格の暴騰や暴落を引き起こすのは、不動産そのものの変化や地域の変化ではなく、経済環境の変動。

一般的要因の変化が不動産の価格に及ぼす影響は大きいです。
 
そして、不動産そのもの、あるいは地域の状況までは、多少なりとも所有者個人の力で変化をもたらすこともできるかもしれませんが、社会経済情勢ばかりはいかんともし難いものです。
 
 
30年ほど不動産の鑑定に携わって、一般的要因の変化が不動産の世界にもたらしたさまざまな浮沈を目にしてきました。
 
社会も経済も、変化が激しく不透明な時代ではありますが、過去の推移・現在の状況・未来の見通しを、的確にとらえ、最善の不動産鑑定評価を皆さまにご提供してまいります。
 
不動産について何かお困りごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてお悩みをお聞かせください。

不動産鑑定士の降矢です。

本年1月、厚生労働省の毎月勤労統計についての不適切調査が判明しました。

これを受けて月内のうちに56種類の基幹統計(※)について総務省による点検が行われ、月末には233種類の一般統計(※)が総点検されることが決まりました。
 

※基幹統計と一般統計

統計調査は、統計の作成を目的として、個人や法人などに対し事実の報告を求める調査です。国の行政機関が行う統計調査は、「基幹統計」を作成するために行われる「基幹統計調査」と、 それ以外の「一般統計調査」とに分けられます。
 
国勢統計、国民経済計算、その他国の行政機関が作成する統計のうち総務大臣が指定する特に重要な統計を「基幹統計」として位置付け、この基幹統計を中心として公的統計の体系的整備を図ることとしています。

(総務省ホームページより)

 
そもそも「統計」とは、何でしょうか・・・?

これについて、

「なるほど統計学園 」

(総務省統計局)というウェブサイトにて順を追ったわかりやすい説明がされていますのでご参照ください。

 

50-5日常生活ではあまり意識が向けられることのない統計ですが、不動産の鑑定評価においては、さまざまな統計の数値を把握・活用することが欠かせません。

特に、弊社へのご依頼が多い賃料の案件など、統計より得られた数値を直接、評価で用いています。

次回以後のブログで、評価過程で用いる指数について具体的にご紹介してまいります。
 
 

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精緻な分析に基づき、鑑定評価をさせていただきます↓

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不動産鑑定士の降矢等です。

前回、前々回のブログで、不動産評価の収益還元法で用いる還元利回り(キャップレート)とはどういうものか、をお話してきました。

今日は、実際の評価で還元利回りをどのように算定しているかご紹介したいと思います。
 

まずは調査からです。

 

女性買い物バッグ

①地域調査

地域ごと・用途ごとに、標準的不動産についての還元利回り(あるいは賃料÷不動産価格で求める表面利回り)の水準、または還元利回りの、が形成されています。
 
評価する不動産のある地域の調査を行い、その水準・幅を掴みます。

 

 

②事例調査

評価する不動産と同種で競争関係にある収益用不動産の取引事例を集め、還元利回りを把握します。

 

③不動産投資家調査

一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」をはじめ、信頼できる調査報告を参照して、基準となる還元利回りを把握します。
 
 

①~③の調査からわかる還元利回りについて、対象不動産の諸条件に応じたリスク反映を施します。
 

そして①~③の違ったアプローチによって得られた還元利回りそれぞれについて説得力の高低を見極めて総合的な判断を行い、対象不動産の還元利回りを決定します。
 
 

お客さまにお出しする書面にこれら調査の過程をどこまで詳しく記載するかはご依頼いただいた評価の種類やケースにより異なりますが、評価結果を左右する還元利回りについてご納得いただけるまでしっかりとご説明をさせていただきます。
 

不動産鑑定評価に関して何かご不明な点がおありの方は、ご遠慮なくお電話(03-3626-5160)にて弊社不動産鑑定士にご質問ください。

降矢です。

誤解されることが多い還元利回り(キャップレート)の本質について、シンプルなモデルを用いてご説明します。

先日のブログでも申し上げましたように、還元利回り銀行預金の金利とは本質が異なります。

 

<金利のモデル>

(前提)
7-1c491311fee50b1a5a9b383d45c6b27_s現金1,000万円を持っているとします。

(銀行預金中。金利は便宜上の設定です)

現金        金利     もうけ
1,000万円 × 1.0% = 10万円
1,000万円 × 2.0% = 20万円
1,000万円 × 5.0% = 50万円
1,000万円 ×10.0% =100万円

というように、元本1,000万円について、銀行に預けてもうけを得るには、金利は高ければ高いほどいい、と言えます。
 

~~ここで、頭を切り替えてください~~

 

上記モデルでは、現金という元本の価値が1,000万円と決まっていました。

以下モデルでは、もうけが決まっています。

 

<還元利回りのモデル>

(前提)

7-2bある人が築年数(使用可能年数)のみ異なり、ほかは全く同じ条件の2つの建物を所有しているとします。(賃貸中)
 
Aビルはあと10年、Bビルはあと20年で、使用不能・取壊しとなります。
 
取壊しまで、Aビル、Bビルから得られるもうけは、それぞれ毎年50万円です。
 
(なお、土地の価値や取壊し費用については考慮しないものとします。)

 

Step1:不動産の価値

ある人にとって所有する2つの不動産のいまの価値は以下のとおりです。

 

もうけ    使用年数
50万円 × 10年 =  500万円・・・Aビルの価値
50万円 × 20年 = 1000万円・・・Bビルの価値

 
 

Step2:不動産の還元利回り

もうけと不動産価値から、還元利回りを求めてみます。

 

もうけ    不動産の価値
50万円 ÷  500万円 = 10%・・・Aビルの還元利回り
50万円 ÷ 1000万円 =  5%・・・Bビルの還元利回り

 
 

Step3:還元利回りの意味するところ

AビルとBビルの違いは築年数(使用可能年数)だけで、長く使用できるBビルのほうがAビルより優良な不動産です。

 

還元利回りは、Aビル10%、Bビル5%で、10%-5%=5%。

 

Aビルの還元利回りのほうが5%高くなっていますが、この5%は使用可能年数が短いというAビルのマイナス項目にあたります。
 
ということで、還元利回り低ければ低いほど優良な不動産である、つまり不動産価格が高い、と言えます。

 
 
7-3b

 

最初に出した銀行預金の金利モデルのイメージに引っ張られ、還元利回りが高ければ高いほど優良な不動産、と誤解される方は多いです。
 

しかし、還元利回りが高いということは、築年をはじめ、建物のグレードや、管理・修繕の状況、将来の賃料変動の予測など、さまざまな項目を検討して見積もったリスクが大きい(=不確実性が高い)ことを意味するので、還元利回りが高ければ高いほどハイリスクな不動産なのです。
 
 
 

<還元利回り1%の違いはかなり大きい>

還元利回りの差は不動産価格を左右します。
 
先ほどのBビルを基準に、還元利回りを1%ずつ変動させてみます。
 

もうけ   還元利回り  不動産価格
50万円 ÷ 4% = 1,250万円
50万円 ÷ 5% = 1,000万円・・・Bビル
50万円 ÷ 6% =   833万円

 

還元利回りが1%変化すれば、不動産価格にかなりの違いが出ることがおわかりいただけるかと思います。
 

皆さまが収益還元法による評価をご覧になったとき、妥当性の判断が最も難しい項目のうちの一つが還元利回りではないでしょうか。

そのような場合には、どうぞ弊社不動産鑑定士にご相談ください。(電話:03-3626-5160)
還元利回りを含む収益還元法・収益価格についてのセカンドオピニオンをご提供いたします。
 

不動産鑑定士・降矢等です。

前回のブログまで、不動産に関係する今年の法改正を振り返ってまいりました。

 

6-1

 

2018年の不動産にまつわる事件について考えてみますと、シェアハウス融資事件と、地面師詐欺事件が二大事件と言えるでしょうか。

前者の事件については、不動産評価の手法である「収益還元法」を不適切な形で用いたことが不正行為として金融庁に認定されました。

 

 

不動産鑑定評価の3手法(原価法、取引事例比較法、収益還元法)の中でも、収益還元法はとても重要な手法で、弊社ではほとんどの評価でこの手法を適用しています。

他の手法に比べて、評価の過程に担当者判断による項目が多く(この点がシェアハウス融資事件では利用されてしまいました)、だからこそ一番神経を使う手法です。

判断すべき項目について、私どもでは、調査・精査を重ねた上で決定しています。

 

この収益還元法は、鑑定評価書をお受け取りになったお客さまから、3つの手法の中で最も多くのご質問をいただく手法でもあります。
 
 

収益還元法(直接還元法とDCF法とがありますが、ここでは直接還元法についてお話します)は、その名のとおり、

“不動産価格” を “収益” と “還元利回り” から求める方法 です。

 

6-2

 

“収益”の言葉が意味するところについては皆さまあまりお悩みになることはないと思います。

“還元利回り” は、いかがでしょう?

多くのお客さまから「”還元利回り”って・・・何ですか」とお声があがります。
 
 

 
キャップレートとも呼ばれている”還元利回り” は、

「①一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率
②将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測にともなう不確実性を含む」

というのが、不動産鑑定評価基準にある説明です。

・・・なかなかスッキリとはならない説明かと思います。

 

①より、(収益還元法による)不動産価格を左右する率
②より、将来予想やその予想が外れるかもしれない不確実性を織り込む率

よって、銀行預金の金利とは根本的に違う性質を持つものである、というイメージでお考えください。
 
 
上記イメージを出発点に、よくわかる!還元利回り「還元利回りの高い・低いと不動産の優良・不良との関係」「還元利回りの求め方」とこれからブログを続け、ご説明いたします。
 
次回を待たずこの先を今すぐ知りたい!という方は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)でお申し出ください。

個別にご対応させていただきます。

代表鑑定士の降矢等です。

 
前回までの5回のブログで、企業活動において「不動産鑑定評価書取得で可能となること」「不動産鑑定評価書取得が必要となること」を、事例を挙げてご紹介してまいりました。

 

PISA0460

 

事業承継対応、家賃交渉、立退交渉、企業会計対応、訴訟対応… 不動産のお困りごとは経験豊富な弊社鑑定士にお任せください。

 

私どもは鑑定業に特化し、専門性を磨き上げております。

 

 

 
不動産会社様は不動産売買や運用のプロフェッショナル集団です。

 

ある不動産につき、不動産会社の方が見極めた価格と、同じ不動産について鑑定士が把握した価格とが、ほぼ同じということはままあります。
(お互いがプロであるならば、当然の帰結でしょう。)

 

その見い出された価格について、様々な視点からの理論的裏付けに基づいて説明する能力 …これが不動産鑑定士に固有の専門性です。

 

 
お客様が不動産に抱かれている”想い”を第三者へ伝えるための橋渡し役を務められるのが、私どもであると自負しております。

 

理論に基づき、根拠を示してこの価格(賃料)が正当であると訴えることができるのが不動産鑑定士。

 

その鑑定士が記名押印して発行した書面であるがゆえ、公的資料として鑑定評価書が受け入れられているのです。
お出しした内容に、鑑定士はしっかり責任を負います。

 

 
私どもの経験・能力を、どうぞ皆様のビジネスにお役立てください。

 

 

 

クールヘッド、ウォームハートな不動産鑑定士が揃っています↓

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FRA・降矢等です。

今回ご紹介するのは企業活動上で不動産に関する係争が生じ、私どもにご依頼があった案件です。

 

Exif_JPEG_PICTUREご依頼下さった法人は、破産した会社所有の林地を破産管財人を通して購入しました。

 
対象土地は著名な別荘地域に所在するものの、いびつな形状の200㎡に満たない急峻地です。

 
このような現況に基づき売買価格が決定されました。

 

 
この売買について、破産会社の債権者が、売買価格が低廉すぎると主張し、詐害行為取消と所有権移転登記抹消登記手続きを請求する訴訟をおこしました。

お困りになった依頼者から弊社にご相談が入り、売買契約時点での適正時価を求める鑑定評価をお受けしました。

 
私が現地調査を行ったところ、対象地は開発地域内にありますが雑木、竹、雑草等が生い茂っており、凹凸ある土地の整地ほか宅地造成工事には多額の費用がかかることがわかりました。

良好な景観や温泉の引込口もありません。

 

結果、売買価格と近似の鑑定評価額となり、不動産鑑定評価書を裁判資料としてご活用いただきました。

 

なお、債権者(原告)の側からも鑑定評価書が提示されましたが、そちらの鑑定評価書には不備が多々あり、これを質す意見書も弊社で発行しています。

 

 
不動産取引にかかる係争が皆様に起きないにこしたことはありませんが… 万一の際には全力サポートをいたします!

 

 

 

裁判所への証人もお受けしてまいりました↓

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不動産鑑定士・降矢等です。

本日も法人からのご依頼案件のご紹介です。

 

fa9da1bf1fef5b0dd5ee9e31e9b936e5_s依頼主は全国に所有不動産がおありの不動産会社です。

経営上の理由で一旦子会社へ移された不動産を親会社が買い戻すに際し、不動産鑑定士による鑑定評価書を必要とされていました。

 

親会社と子会社のような関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引とすることで、後々に税務当局等から譲渡価格について照会を受けたり、低廉譲渡と指摘されたりといったトラブルの発生を抑えられます。

 

本件では「使用借権が付着した都市計画道路予定地」「テナントの内装工事によって耐震性が損なわれた建物」といった少々複雑な状況の不動産が含まれていましたが、それぞれの問題をときほぐし、最終的な鑑定評価額をお出ししました。

 

 

私が不動産鑑定業者として独立しておおむね20年です。

 
ありがたいことに、今でこそ法人・個人の幅広いお客様に支えていただいていますが、事務所立ち上げ当初は不動産会社のお客様が中心で、ここに至るまでお付き合いを続けて下さっている方々に衷心より御礼申し上げます。

難しい案件なので降矢さんに発注します、というこれまでいただいたお声掛けに日々身が引き締まる思いでおります。

 

今後も頼られる不動産鑑定会社であり続けられるよう精進する所存です、不動産に関するお困りごとについて何なりとご質問ください。

 

 

 

複雑な不動産について、他の鑑定事務所からも評価ご依頼を頂いています↓

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