Monthly Archives: 5月 2018

 

降矢等です。

不動産鑑定評価の現場での「困りごと」について、2・3月ブログに続き、またいくつか書いてまいります。

 
1d59e0ab20ee4ef53b57198a8efdd4f_s弊社は都市部の鑑定事務所ですが、山林の評価ご依頼もいただいております。

 
山林は固定資産税が非課税になっているケースが珍しくありません。
固定資産税の免税点である課税標準額30万円未満に該当する、保安林の指定を受けている、といった山林は課税されないのです。

 

 

このような事情もあって、相続の場面よりも売買に際しての評価ご依頼が多く、山林の売却あるいはその検討段階にある所有者の方より適正時価についてお問い合わせを頂戴しております。

 

 
山林というと売れ難い不動産の代表のようですが、「売って欲しい」との話がくることがあります。

例えば、発電事業者からの申し入れです。
少し前には太陽光発電のためのソーラーパネル設置場所、最近はバイオマス発電の木材燃料供給源として、山林に価値が見い出されています。

 

また、他の不動産と同じように隣地所有者からの売却打診が入ることもあります。

 

 
さて、ここからが本題です。

 
対象不動産が山林である場合、対象不動産の「確定」と「確認」が鑑定評価における一番の難所です。
登記簿や公図が古い場合は、実態との乖離があることが当たり前。
相続で所有権を得たような、当該山林に馴染みがない依頼者の方は、所有者といえども地境など正確な場所をご存知ありません。

 
鑑定士が現場に入って調査をしても、国道・県道沿いなど官-民の境界は推定ができても、民-民の境界はわからないまま、という事態にしばしば陥ります。

 

 

民-民境界は、隣地所有者の方と連絡・調整がつき、対象不動産所有者との同時立会いで、境界を確認・確定できれば理想的です。しかし、現実には調整がつかないことがほとんどです。

 
そもそも山(対象不動産)に立ち入ることが一切できないことすらあります。

 

 

こういった「確定」「確認」の困りごとへの対応は、ご依頼の直後、受託審査段階での事前調査が肝要となります。

 

依頼者ご提示資料の検討、関係者・役所等への電話ヒアリングなど、机上での調査を念入りに行います。

 
そこで対象不動産についての事実関係が不分明と分かったとしても、地境等の確定すべき事項について、「調査範囲等条件」「想定上の条件」を付すことが可能であるか否かを判断します。

 

条件設定ができるとなったら、さらに事前調査を進めた上で現地に赴き、実地調査で対象不動産を「確認」します。
その後、対象不動産の内容や付すべき条件を最終的に「確定」させます。

 

 
なお、対象不動産が法的・物的にはっきりしない状況で、「調査範囲等条件」や「想定上の条件」の設定も不能と判定される場合には、ご依頼をお引き受けすることが困難になることが考えられます。

 

些細に思われる情報が、不明事項の解明につながることがあります。

ご面談時は、手書き図・聞き書きメモなどもお持ちください。

 

 

 
山林・林地・立木・森林・原野の評価を承っております↓

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代表鑑定士の降矢です。

先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。

 
794ebde624c63503166e74340209c37d_s早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。

 

大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。

 

”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。

本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。

 

 
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。

 
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。

 

と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか(例えば、スタジオ経営)を考えてみたりも…

 

 
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活(2児の父となっていました)に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。

 
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。

親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。

記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ!と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。

家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。

 

 
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。

これが30年近く前のことです。

その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。

 

 
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。

経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。

今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

 

 

 

 

一期一会を大切にしております↓

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伊藤由美子です。

不動産にまつわる本の3冊目は… 『風と共に去りぬ』です。

 

 

言わずと知れた、マーガレット・ミッチェル作のベストセラー小説。

 
南北戦争を背景に、アメリカ南部の大農園“タラ”に生まれたスカーレット・オハラの波乱に満ちた人生をドラマチックに描いています。

 

ヴィヴィアン・リー主演の映画作品も不朽の名作となっています。

 

 

 

 
この物語の中で、私が大好きなのはラストシーンです。

 

夫であるレット・バトラーが彼女を置いて去っていき、一人邸宅に残されたスカーレット。
どうやって彼を取り戻そう? 私はどうしたらいいの? と涙を流し、取り乱します。

 

そんなスカーレットの耳に、亡くなった父親がかつて彼女に熱く語った言葉が蘇るのです。

「土地こそが、大切なもの。土地だけが、永遠のもの」
(Land is the only thing that matters. It’s the only thing that lasts.)

 
希望を失いかけたときに、力の源となってくれるのは、故郷であり、土地であり、その上に立つ我が家。

 

スカーレットは愛する故郷の“タラ”に戻ることを決意します。
そうすれば、きっと良い考えが浮かぶはず、と信じて。

 

そして、有名なセリフ 「また、明日が来るのだもの」(Tomorrow is another day.) とともに、物語は幕を下ろします。

 

 
『風と共に去りぬ』のこのシーンに接するたび、

「今、私たちが立っている土地は、何百年、何千年とここにあって、ここで無数の物語が生まれてきた」

という事実が思い起こされ、私は心を動かされます

 
人にとってゆりかごのような存在であり、また種々の実りを与えてくれる、土地。

土地への愛おしさが、不動産鑑定士としての私の原点です。

 

 
不動産のさまざまな側面についてお話したいと存じます↓

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伊藤由美子です。

本のご紹介、2冊目です。

 

ちいさいおうち

バージニア・リー・バートン『ちいさいおうち』

この絵本は1942年にアメリカで出版されました。
コールデコット賞(アメリカで一年間に出版された絵本の中から、最も優れた作品に授与される賞)に輝き、世界中でロングセラーとなっています。

 

この本の主人公は「家」です。
乗り物が主人公の絵本はめずらしくありませんが、家が主役の絵本は珍しいと思います。

 

 
『ちいさいおうち』はこんなお話です。

******************

いなかにしっかり、じょうぶに、建てられたちいさいおうち。
まだ街はおうちからずっと離れたところにありました。
家を建てた人は言いました。
「どんなにたくさん おかねをくれるといわれても、この家を売ることはできないぞ。わたしたちのまごの、まごの、そのまたまごのときまで、この家はきっとりっぱに建っているだろう」
おうちは春夏秋冬の自然を感じて過ごしています。周りのいなか道を走っているのは馬車です。

 

ところが、あるときいなか道を車が走りはじめます。
そして、ちいさいおうちの前に、広い道路がつくられました。
家が建ち、お店ができ、車はますます増え…高い建物がちいさいおうちの周りを取り囲むようになりました。
いなかは街になりました。ちいさいおうちに住む人はいなくなりました。
電車が走るようになって、地下鉄も通り… 高層ビルの灯りが、月も星も見えなくしています。
ちいさいおうちは、街はいやだ、と思います。

 

そんなある日、女の人と子どもたちがちいさいおうちの前にやってきます。
女の人はちいさいおうちを建てた人の孫娘でした。
女の人は、ちいさいおうちの引越しを決め、建築屋さんに会います。
建築屋さんは「これはしっかりした家だ。これなら、どこへでももっていけます」と言って、ちいさいおうちを車に乗せて、引越しさせます。
自然の残るいなかへ移り、また人が住んでくれるようになって、ちいさいおうちは喜びました。

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岩波書店の翻訳絵本は、ほぼ全てがひらがな書きの文章で、幼児対象であることが明らかですが、こうしてストーリーをまとめてみると、大人こそ感じるところの多い本だと思います。

 
歴史的建築物や古民家については、日本でも移築が行われることがあります。

普通の住宅の場合は… 思い入れのあるお家でも、移築に踏み切るケースはほとんどないでしょう。
「まごの、まごの、そのまたまごのときまで…」との考えで家を建てる起点からして我彼の差があると思います。

 
家のあり方、街のあり方について、お子さんやお孫さんと一緒に考える機会を与えてくれる本として、『ちいさいおうち』をおすすめいたします(*^_^*)

 

 

 
三世代でのお越しも大歓迎いたします↓

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伊藤です。

前回のブログで、私が前職で本にかかわる仕事をしていたお話をしました。

ブログを書く間に、「不動産」と「本」どちらも人のあらゆる活動に影響を与える力を持つ!と、意外にも二者に共通項があることに気付き、両者ともますます、いいものだなぁ、と思います。

 
これまで「不動産」を考えるきっかけとなる「本」と出会ってきました。

そんな本を今日から3冊ほどご紹介させていただきます。

 
tokyo style

最初の1冊は『TOKYO STYLE』です。

 

1993年発売の都築響一さんの手による写真集。
(オリジナルのハードカバーは12,000円でした! 文庫版・1,620円が今も書店にあります。)

1991年頃の東京の普通の暮らしを、小さなスペースにモノが詰めこまれた部屋など、住まい手の生活感に満ちた居住空間を切り取る大量の写真によって提示し、いま(当時)の東京を表現した本です。

 

 

生活を離れて美しくととのえられた空間ばかりのインテリア特集や写真集、伝統的和の美に偏った視点で作られた外国人向けの日本紹介写真集、といったフィクションの世界にリアルを突き付け、国内外にインパクトを与えました。

 

 
この本を手にすると、家と人との分かち難いつながりを強く感じます。

 
写真の中に住人の姿はありませんが、部屋の個性は人の個性そのもの。
誰もいない空間なのに、誰かの存在感がたしかにあるのです。

 

くつろぎ、癒され、また働く場ともなる家なくして、人は生きていけません。

家とは土地と建物という不動産。そして人も不動産も唯一無二。

 

それぞれの方の不動産との結びつきに心を寄せていきたい、と思わせてくれる本です。

 

 

かけがえのない不動産の価値を適正に評価いたします↓

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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。

 
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。

 

父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。

 
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。

 

b_nightアメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。

 
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…

 

 
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。

 

そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める! 大いに魅力を感じました。

 

ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。

立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。

 
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。

ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。

 

何を勉強しよう? 色々な選択肢を考えました。

 
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。

 

 
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。

不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません!

 

 

 

皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓

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伊藤由美子です。

先日、新潟市に行きました。

 

 

新潟市は日本最長の信濃川が日本海へと注ぐ地に位置する、長い歴史をもつ港町です。

左の写真は宿泊先のホテルの部屋で撮りました。

市街地を挟み、手前に見えるのが信濃川、奥に見えるのが日本海です。

 

 
新潟港は、来年で開港150年となるそうです!

 

下記、新潟開港150周年公式サイトより。

新潟は、1869年1月1日に開港5港の1つとして開港してから、2019年1月1日に開港150周年を迎えます。
現在の新潟港は、主に旅客と貨物を両方運ぶ「西港」と外国からのコンテナ貨物を主として取り扱う「東港」に分かれていて、二つを合わせて「新潟港」としています。
開港150周年に向けて、ますます国際的な文化と経済の交流拠点として、新潟港のさらなる発展に期待が寄せられています。

 

陸の玄関口・新潟駅では、各種整備事業が進められていました。
ホームの高架化(2018年4月第1期開業・2021年全面開業予定)は、旅をより便利で楽しくしてくれるでしょう(*^_^*)

 

 
さて、新潟市に1泊した後は長岡市へ向かったのですが、移動前に大学時代の友人と嬉しい再会をしました。

友人は新潟市内で弁護士事務所を構えています。
大学の英語研究会(ESS)での出会いの当時、私たちはまだ10代。
将来、新潟のお寿司屋さんのカウンターで並んでランチする日がくるなんて…あの頃は夢にも思いませんでした!

昔話にとどまらず、仕事の話題でも刺激を受ける良き時間となりました。

 

 
友人は在学中から弁護士を目指していましたが、私のほうは、不動産には関心があったものの、不動産鑑定士について聞いたことがある程度で職業として考えてはいませんでした。

そんな私が不動産鑑定の世界に飛び込んで、今年で15年です。

人生とは不思議なものだ・・・と思います。

 

 

 

ご縁を大切に、すべての案件に全力を尽くします↓

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無道路地の鑑定評価事例のご紹介・その3です。

無道路地の価格はどのように鑑定するか』をご参照の上、お読みください。

 
mudouro-3

【案件概要】

依頼者:無道路地の隣地所有者

依頼目的:売買の参考

正常化:隣地への併合による

 

 
区道沿いの標準的な画地の所有者が、隣接する無道路地の買収・併合を希望されており、妥当な購入金額を把握するための鑑定ご依頼。

 
依頼内容から、本件で求める価格は「限定価格」という種類の価格と判定されます。
限定価格とは、一般取引市場で形成される価格とは違う、取引当事者がすでに決まっている場合の、その当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。

 
無道路地・隣地それぞれの所有者間の関係は良好で、無道路地所有者は価格次第で売却に前向きに応じる意向との由。

 
【評価手法】

当地域の標準的画地の土地単価を査定し、

・併合後一体地(隣地+無道路地)
・隣地

いずれも標準的画地の単価と同じ土地単価に基づき、価格を算定しました。

(理由…併合後一体地も隣地も、当地域の標準的な画地にあたるから)

 

そして、

併合後一体地価格-隣地価格

として得られた価格をもって、本件無道路地の価格(限定価格)と決定しました。

 

この限定価格は、無道路地の取引当事者を限定しない正常価格より高い金額ですが、隣地所有者がこの無道路地を購入する場合に合理性がある上限と言える価格です。

 

 

 
スムーズな売買交渉に、鑑定評価書をご活用ください↓

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