不動産鑑定士・降矢等です。
前回ブログに続き、過去の店舗賃料の評価事例をご紹介します。

『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』特集の２話目、オーナーの方からご依頼をいただいた、家賃増額交渉のための鑑定評価の事例です。

横浜市郊外在住のＢさんは、不動産経営を家業となさっている一族の方です。

所有する駅前ビル1階に入居するスポーツ用品店の賃料が、相場からかけ離れて低くなっていることにお悩みでした。

テナントは大手企業で、本部の店舗開発部が交渉窓口です。
 

これまでテナントの意向に沿う形での更新が続いてきましたが、数か月後の更新では、「不動産鑑定評価書」を手に増額を目指します・・・
 

家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その１）
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その２）～Bさんの状況
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その３）～FRAコンサルティングへの相談
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その４）～FRAコンサルティングとの打合せ　１
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その５）～FRAコンサルティングとの打合せ　２
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その６）～「不動産鑑定評価書」の内容
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その７）～テナントとの交渉　１
家賃を上げたい。Ｂさんのストーリー（その８）～テナントとの交渉　２

こちらの事案は、今年お受けした表参道の美容室の店舗賃料の評価と同じく旧知の弁護士の方からのご紹介でしたが、不動産オーナーの方、まだお付き合いのない弁護士・税理士・会計士等の士業の方も、どうぞお気軽にご連絡ください。

ウェブフォームとお電話（０３-３６２６-５１６０）で初回無料のご相談を承っております。

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賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その１）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その２）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その３）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その４）
不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します

FRAコンサルティングの降矢です。

前回のブログで最近の店舗賃料の評価事例を挙げましたが、過去にも事例をご紹介しております。

『やさしくわかる！不動産鑑定ストーリー』シリーズとして、最初に取り上げました２話です。

こちらは依頼者の方を語り手にした物語仕立てにしておりまして、ご依頼から評価書面がお手元に届くまでどのような経過を辿るのか、不動産鑑定士による評価を初 めてご利用の方にもイメージをしていただきやすいかと思います。

１話目は、テナントの方からご依頼をいただいた、家賃減額交渉のための不動産評価事例です。

 
東京23区西部の商店街で飲食店舗を経営しているＡさん。

建物オーナーが代替わりして、賃料の値上げの申し入れを受けました。

Ａさんのほうは、賃料が高すぎるのではないか、と思っていた矢先のこと、とても受け入れられません。

不動産鑑定士の客観的な意見を得て、新オーナーとの交渉に臨みます・・・

家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その１）
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その２）～Aさんの状況
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その３）～FRAコンサルティングへの相談
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その４）～FRAコンサルティングとの打合せ
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その５）～申し込みと資料の準備
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その６）～「意見書」の内容
家賃を下げたい。Ａさんのストーリー（その７）～オーナーとの交渉

不動産評価で作成する書面には「不動産鑑定評価書」「不動産調査報告書」「価格査定書」「意見書」といった種類があります。
費用は書面の形式や、評価する不動産の種類等によって異なりますが、目安としまして「料金一覧」をご用意しております。

各書面についての詳細について、お気軽にお問い合わせ（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。
 

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賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その１）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その２）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その３）
賃料（家賃・地代）改定を成功させる鑑定評価（その４）
不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

弊社が承った「店舗の継続賃料」鑑定評価事例について、ご紹介をいたします。
 
賃貸借契約の更新にあたって貸主より現行賃料から25％の賃料増を求められた借主の方が、依頼主です。

ご依頼者はこの増額には納得がいかず、賃貸借の継続を前提として改定賃料として適正妥当な金額を把握されたい、とのご意向でした。

よって、賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料＝継続賃料、を鑑定することになりました。
 

評価対象の不動産は表参道の裏手に立地する一戸建で、もともとは住宅でしたが美容院に転用されています。
建物は木造で、築50年以上の経過です。

本件鑑定評価には、

・差額配分法
・利回り法
・スライド法

という、3つの継続賃料を求めるための鑑定評価手法を適用し、求められたそれぞれの価格について相互に検証の上、最終的な鑑定評価額を決定。

現行賃料について貸主と借主が合意・改定した時点からまだあまり年数が経っていないこともあり、鑑定評価額は現行賃料とほぼ同等の金額となりました。
 

過去数回のブログでご説明してきたように、表参道の不動産市況は好調を維持しているものの、裏通り沿いで上述の通り築古・小規模であるという対象不動産の個性を評価過程で反映していきました。

さらに契約の内容や経緯をも考慮したところ、適正な継続賃料として導き出された金額は現行賃料からの増減±0％です。
 
今回のご依頼主は貸主との交渉に弁護士を立てておいでなので、ご依頼者および弁護士の方双方に、完成した鑑定評価書の内容についてご説明申し上げました。
 
 
弊社の鑑定実績につきましては、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）でもご紹介しております。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

「表参道にある店舗物件（美容室）」の賃貸借契約の更新に際し、5年前に合意した現行の賃料について、オーナー側は25％の賃料アップが妥当だと主張、テナント側は25％は上げ過ぎで妥当ではない、と見方がわかれました。

商業地価格が上昇傾向にあり、店舗の賃貸市況が良好なときに、このような認識の違いはよく生じます。

今回の物件は表通り沿いではなく、裏通りに面していることが、当事者間の溝を一層深めていました。
 

ある商業地域において、表通り（広い幅員のメインストリート）沿いの不動産は、その地域の商況のみならず、代替関係が認められる他の地域（たとえば、表参道であれば銀座）の商業動向や一般的な景気の影響を受けながら価格や賃料が変動し、その振れ幅は大きく変化スピードは急速になりがちです。
 
代表的な商業エリアの不動産市況には人々の関心が集まるものですが、報道や伝聞によって耳に入ってくるそれら地域の不動産市況というのは、おおむねこの表通り沿いの情報となります。

裏通り沿いの不動産は、前述の表通り沿いの不動産とは、価格や賃料の形成過程が少々異なります。

そのエリアの表通り沿いの不動産と同様のトレンドを辿りつつも、表通りと比べれば変化の幅や速度は控え目なものとなることが多いです。

表通りは賑わう商業地であったとしても、その裏手は住宅が中心でそこに店舗や事務所が混在している、ということがよくあります。

東京では、表参道のほか代官山がこのタイプにあたり、木造住宅やマンションの居室が転用されて、店舗や事務所となっていることが珍しくありません。
 
こういった物件は、表通り沿いに建つ立派な店舗ビル、店舗・事務所ビルとは、特性が違ってきます。
裏通り沿いにある商業物件の評価に際しては、近隣地域の特性や物件の個性を適切に見極め、細やかな分析を行って、妥当な金額を導き出す必要があります。
 

弊社は、美容室、エステサロン、アパレル、飲食店等の業態で、メインストリート背後やビルの上層階で営業をなさっていらっしゃるお客さま、あるいはそういった物件を所有・賃貸なさっていらっしゃるお客さまから、家賃や立退料について鑑定のご依頼を多数いただいております。

個別事情をしっかりと反映した、交渉に活かせる評価書を作成し、お客さまからお喜びの声を頂戴してまいりました。

 
店舗不動産の賃貸借に関して具体的なお悩みごとがおありでしたら、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）にてお気軽にご相談ください。

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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。
本日は「継続賃料とは何か」についてご説明いたします。
 

私ども不動鑑定士が賃料についてご相談を受けたとき、

お客さまが評価をご希望されているのが、

・新規賃料
・継続賃料

のいずれであるかの見極めを、まず最初に行います。

 
新規賃料（市場賃料）とは、オーナーが新規にテナントを募集したときに、双方が納得して成約に至るであろうと考えられる適正な賃料です。

通常、①周辺の地域相場を基礎として、②対象建物の存する近隣の地域特性を分析のうえ比較考量し、③建物の個別性（建物グレード・築年・規模・位置等）を織り込み、評価します。
そして想定されるテナントの使用目的や使用収益からして、支払可能な金額であるかどうかを検証した上で、評価額を最終決定します。
 
そして継続賃料とは、賃貸借契約関係を維持してきた特定のオーナーと特定のテナントの間において、前述した市場賃料（新規賃料）を見据えながらも、契約当初から今に至るまでの経緯やさまざまな事情を考慮して、適正と判断される賃料です。
 
このように、

新規賃料…”何もしがらみのない者同士にとって妥当な賃料”
継続賃料…”しがらみある者同士にとって納得感ある賃料”　のイメージで、賃料は大別されます。

 
土地や建物価格の変動により公租公課の負担水準が変わった、市場賃料の増減からすれば今の契約賃料は不相当である、といった状況が発生して、契約関係にある賃貸人・賃借人のどちらかの方（あるいは双方）が賃料改定をご希望される場合に、ご自身の主張を裏づける強力な資料として、私ども不動産鑑定士の継続賃料評価の結果（鑑定評価書、調査報告書、意見書など）をご利用いただいております。
 

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継続賃料についての評価は、不動産鑑定士の力量がもっとも問われる業務のうちの一つです。
弊社の実績豊富な鑑定士に、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）にてお気軽にご相談ください。
 

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

12月になりました。

商業施設などはハロウィンが終わるとクリスマスデコレーションに移るのが通例となっていますが、オフィスや家庭でもいよいよクリスマス気分が高まってきますね！

表参道のケヤキ並木は、先週からイルミネーションの点灯がはじまりました。

 
今回からクリスマス・イブまでのブログでは、私どもが今年お受けした「表参道にある店舗物件」の鑑定評価案件を取り上げて、さまざまなトピックをお届けしようと思います。
 
表参道は、言わずとしれた銀座と並び称されるブランドストリートですが、若い世代や高感度層への情報発信力では銀座を上回っています。

トレンドを牽引する企業のオフィスやショールームのほか、高級感や話題性に富んだ物販・サービス・飲食店舗がエリアには集積。

表通り沿いも裏通り沿いも、訪日外国人の増加等を背景に商況は好調で、エリアの店舗賃料の水準はここ数年、上昇～高止まりの状況にあります。

新たな不動産開発や、既存の大型物件の建替えなども継続して見られます。

ただ、直近では国際関係の悪化から訪日客の状況に変化があるなど、注意が必要になっています。
 

ご依頼があった物件は、そんな表参道の裏手に立地する一軒家の美容院です。

継続賃料（継続家賃）の評価をさせていただきました。
 
次回より

・「継続賃料」とはなにか
・ご依頼の経緯
・表通りと裏通りの不動産の差異

について、ご説明をした上で、

本件鑑定評価事例の概要やその他の継続家賃の評価事例についてのご紹介をしてまいります。
 
 
 
実は、今年は店舗の賃料や立退料についての評価のご依頼が多く、なかでも美容院についてかつてない数のお話をいただきました。
 
後のブログで詳しくご説明いたしますが、都内中心部において店舗賃貸市場が活況を呈しているなか、美容院は常連顧客が対象のビジネスであるため裏通り立地も多いこと、がその理由であろうと、降矢と私は見立てております。
 
店舗物件の売買価格・家賃・立退料などについてご質問がおありの際は、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）にてお気軽にご相談ください。
 
 
 

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