Monthly Archives: 10月 2017
不動産鑑定士・降矢等です。
本日も法人からのご依頼案件のご紹介です。
経営上の理由で一旦子会社へ移された不動産を親会社が買い戻すに際し、不動産鑑定士による鑑定評価書を必要とされていました。
親会社と子会社のような関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引とすることで、後々に税務当局等から譲渡価格について照会を受けたり、低廉譲渡と指摘されたりといったトラブルの発生を抑えられます。
本件では「使用借権が付着した都市計画道路予定地」「テナントの内装工事によって耐震性が損なわれた建物」といった少々複雑な状況の不動産が含まれていましたが、それぞれの問題をときほぐし、最終的な鑑定評価額をお出ししました。
私が不動産鑑定業者として独立しておおむね20年です。
ありがたいことに、今でこそ法人・個人の幅広いお客様に支えていただいていますが、事務所立ち上げ当初は不動産会社のお客様が中心で、ここに至るまでお付き合いを続けて下さっている方々に衷心より御礼申し上げます。
難しい案件なので降矢さんに発注します、というこれまでいただいたお声掛けに日々身が引き締まる思いでおります。
今後も頼られる不動産鑑定会社であり続けられるよう精進する所存です、不動産に関するお困りごとについて何なりとご質問ください。
複雑な不動産について、他の鑑定事務所からも評価ご依頼を頂いています↓
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【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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降矢です。
企業会計からの要請による不動産評価について、今日もご紹介します。
現物出資の目的となる不動産の鑑定評価ご依頼をいただいた事案です。
ご依頼企業の棚卸資産である販売用不動産の一部と社長の個人資産である不動産を、現物出資に充てるというスキームでした。
金銭ではなく不動産の現物出資による会社設立(出資)や新株発行(増資)を行う際には、不動産の適正時価の証明のため、商法等がそれら不動産の鑑定評価を義務付けています。
現物出資される不動産の鑑定評価額は払込財産額の基礎となるもので、ご依頼企業のみならず取引企業等の多くの利害関係者にその影響がおよぶことになります。
そのため対象不動産がたとえばホテルやレジャー施設あるいは別荘地といった社会経済情勢の行方に将来収益が大きく左右される物件である場合には、とくに慎重な検証が欠かせません。
本案件の対象物件は、都市部にある土地(住宅地)と賃貸用マンションという居住用の不動産で、スムーズな評価となりましたが、諸々の判断事項には保守的に臨み鑑定評価書を発行いたしました。
現物出資のための鑑定評価については、弁護士、会計士、税理士の方々から多くお問い合わせをいただいています。
スキーム検討の段階より、どうぞお気軽にご連絡ください。
企業活動に鑑定評価をお役立てください↓
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代表鑑定士の降矢等です。
前回のブログで、法人の事業承継にかかる不動産評価ニーズについて触れました。
企業会計対応、あるいは企業活動上の問題解決のために不動産鑑定士の評価を求めなければならないという場面が生じ、不動産鑑定事務所を探されている総務や経理のご担当より、よくお問い合わせがあります。
家賃に関するご相談はお問い合わせの典型です。
交渉のスタート時点であれば現在の相場把握のための新規賃料評価、交渉が行き詰まり訴訟が視野に入っているときは継続賃料評価といった形で対応させていただいています。
(現在も賃料交渉の案件に携わっており、お話合いが佳境にさしかかったところです。)
弊社ブログの 家賃・地代の交渉 カテゴリーに賃料評価の情報が多くありますので、ご参照ください。
企業会計に対応する評価の一例では、株式を上場する運びとなった法人より、所有されている複数の賃貸等不動産の時価を財務諸表に注記するため、事業年度末の適正な価格を求める鑑定評価のご依頼がありました。
評価を介して会社の成長ステージに立ち合わせていただくことができ、法人のお客様と仕事をする喜びを感じた案件でした。
次回以後のブログでも、法人からのご依頼事案をご紹介します。
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓
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降矢等です。
先日、岡野工業株式会社さんが廃業の予定、との報道がありました。
岡野工業は墨田区・東向島の金属加工を業とする町工場で、「痛くない注射針」の開発でその名が世界に知られています。
黒字だけれども、後継者がいないことを理由に廃業する由です。
ちょうど複数の地元銀行関係者から、黒字なのに後継者難で会社をたたむケースがこのあたりで増えているという話を聞いていた折で、岡野工業までもか…と驚きました。
高度な技術が継承されないことがもったいなく残念です。
事業承継には早めの準備が大切です。
親族や従業員に後継者が見つからない場合には、会社を他法人へ譲渡(M&A)する、あるいは個人へ譲渡する形で、事業を引き継ぐ道があります。
準備段階で経営資産(一般的資産、知的資産、人的資産)の棚卸を行う際には、関係不動産の資産価値(時価)の把握が必要です。
売却すれば高値がつくと思われる不動産。
税金がかかってばかりいる不動産。
工場及び償却資産。
こういった資産の客観的な価値が数字として明らかになることで、より良い事業承継が可能となります。
弊社時価評価の一例です… 企業不動産の評価事例:役員所有の工房を会社所有とする事業承継対策
事業承継の検討資料には調査報告書や価格査定書の形式での評価をまずおすすめしています(鑑定評価書に比べて費用は抑えられます)、弊社に一度ご相談頂ければと思います。
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FRAコンサルティング・降矢等です。
先月のブログ 「墨田区は6.3%! 世田谷区は91.2%!!」で、墨田区の用途地域指定状況の話が出ましたが、今日はこの墨田の用途地域指定に関して詳しいお話を差し上げます。
現在、墨田区に指定されている用途地域は全12種類ある用途地域のうちの5種類で、それぞれの指定面積割合は以下です。
第一種住居地域 6.3%
近隣商業地域 15.6%
商業地域 25.9%
準工業地域 47.9%
工業地域 4.2%
(平成28年4月1日基準『墨田区行政基礎資料集』より)
第一種住居地域の指定があるのは立花と横網で、工業地域の指定があるのは東墨田です。
他の地域については、駅前や幹線街路沿いが商業地域や近隣商業地域、それ以外の区内半分近くは準工業地域となっています。
この用途指定には、墨田区全域が旧来より”混在地域”であったという特徴が表れています。
大規模な工場や、中小工場・作業場、卸業や小売業の事業所・店舗などが立地するなかに人々の日常生活が違和感なく根づいている。
墨田はこんな土地柄でした。多様な周囲の環境を受け入れ合うことが、地域の発展へとつながってきました。
半蔵門線の延伸があって錦糸町駅周辺が副都心と呼ばれるようになり、業平・押上地区にはスカイツリーが建設されました。
こうした変化の中、墨田区は大手町等へのアクセスが良好でありながら地価や物価が比較的手ごろな地域として注目を集めるようになり、居所の都心回帰傾向にしたがって、今も区内の住宅需要は上昇を続けています。商業需要についても堅調です。
準工業地域・商業地域・近隣商業地域が主体の墨田区は、様々な用途の建物が建てられるがゆえに、社会の動きを反映する形でこれからも変化をし続けていくことでしょう。
時代の空気を肌で感じながら、もの作り・販売、文化の魅力に触れられるまち墨田。
そんな墨田を愛する皆様を、鑑定の職務を通しサポートすることができましたら、幸甚です。
人生のほぼ全てで拠点は墨田です!(降矢等)↓
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弊社代表の降矢等です。長らくご無沙汰をしてしまいました。
伊藤から夏の思い出話が色々とありましたが、皆様も良い夏をお過ごしになられたでしょうか?
私は、9月に入ってから遅めの夏休みを取り、数日間を静岡で過ごしました。
富士宮市浅間町に、私の両親がアパートを数棟所有しています。
高齢の両親に代わり物件の状況確認と不動産会社訪問を行ってきました。
アパートは新幹線の新富士駅から車で15分ほどに立地し、周辺に特段の観光施設はありませんが、道路は広く大型ショッピングセンターもあるため、車があれば買物等に困ることはありません。
ヤマメ、アマゴ、ニジマスなどが放流されている潤井川が付近を流れ、富士山を眺めながら、良好な環境で暮らしを営めます。
物件はいずれも、築20年以上が経過した平家建・50㎡程度のファミリータイプです。
10年ほど前の一時期には稼働率がやや低下したことがあったのですが、最近は概ね安定的な稼働となっています。
以前の稼働率低下は、もともと物件の入居者に周辺の工場勤務の方が多かったところに工場の規模縮小が起こり、その影響だと了解していました。
このたび地元不動産会社を訪問して、賃貸市場の現況についてヒアリングをしたところ、最近は観光業に従事している方が入居者となるケースが増加しているとのこと。(最近は富士山の上でも日本語より中国語が多く聞かれる日があるとか…)
地方都市における不動産市場が社会情勢変化の影響を直接的に受けている事例を得ての帰京となりました。
…あまり休暇話らしからぬ内容となりましたが、夜には地酒を呑み、地元の食を堪能しました。
美味い酒は私の何よりの活力源! しかし、杯をついつい重ねてしまううちに、いつも銘柄の記憶は曖昧となって、自分の”この一本”はいまだ固められずにいます。
全国各所へ評価に伺います↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
体育の日の3連休を皆さまいかがお過ごしになられましたか(^o^)
さて、連休初日の新聞に以下の気になる記事を見付けました↓
”米国産丸太、10年ぶり高値”
住宅部材となる北米産丸太の日本向け輸出価格が3カ月連続で上昇した。10月積みは年初に比べて7%高い。日本国内の丸太も10年ぶりの高値となっている。カナダ西部で起きた山火事の余波で米国産丸太に需要が集中。米国の丸太や製材品需要も旺盛で値上がり基調が続く見通し。日本の住宅建築コストの増加要因になりそうだ。
(2017年10月7日 日本経済新聞)
ここ数ヵ月、北米産やマレーシア産丸太の価格上昇のニュースが目につきましたが、10年ぶり高値と聞くといよいよ驚きます。
新築マンション価格が高値圏にあることで、戸建住宅の購入を検討する方が増えており、戸建分譲住宅への需要は底堅くなっていますが、建築資材価格の上昇は需要に水を差すことになります。
リフォーム市場への影響も見逃せません。
さらに、国産木材市場に影響が及んでくることも考えられます。
弊社は都市部にある鑑定会社ですが、近県にあるお客様ご所有の山林の評価ご依頼をいただくことがあります。
山林について宅地化など考えないで評価するケース、すなわち土地と立木を合わせた価格として評価額を求める場合、木材市況を把握し、山元立木価格とよばれる林地に植生している樹木そのものの価格を、スギやヒノキといった木の種類に応じて求めています。
ですので、マンションや戸建てだけでなく、丸太の価格動向についてもちょっと気になる私たちなのです!
山林や林地を含む全ての不動産評価についてワンストップサービスをご提供します↓
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伊藤由美子です。
錦糸町のすぐ近くの浅草橋にあり、ずっと気になっていたNPO「セカンド・ハーベスト・ジャパン(2hj)」。
8月、この2hjをお伺いして、運営について詳しく教えていただく機会を得ました。
2hjは、まだ食べられる食品を生活に困っている方に配る「フードバンク」という活動を、日本で最初に始めた団体です。
賞味期限が近付いた等の理由により、企業が市場に出せなくなった食品を引き取り、それを必要となさる個人や団体へと届けています。
CEOのマクジルトン・チャールズさんをはじめ2hjの皆さまの、活動に向き合う姿勢です。
NPOスタッフ、ボランティアスタッフ、食品提供企業、食品受取団体・個人のそれぞれが対等であること、win-winであること、を大切にされていました。
そして、活動の動機には、「社会のため」「思いやり」といった言葉ではなく、「やるのが面白いから」を第一に挙げられました。
私は”ボランティア”ってなに? という問いを、20年来抱えてきました。
大学時代に1年を過ごしたボストンでは、ルームメイトほか多くのアメリカ人が、気軽に週末の一日を「今日はボランティア」といって出掛けるのを目にしました。
日本でも、最近は若い世代や引退世代に、ボランティアにカジュアルに取り組む方が増えていると聞いていますし、活動している姿をお見掛けしたりもありますが、そういった方と語り合う機会はこれまでなく…
今回、活動の場にお邪魔して、2hjのスタッフの方・ボランティアの方とお話できたことで、先の問いの答えがわかったような気がします。
「面白いからやろう」という気持ちにはじまって、活動は楽しく、無理なく。関係者それぞれにwin-winのメリットがあり、だからみんなが対等。
本当のボランティア活動というのは、義務感に促され、自己犠牲を伴うような息苦しいものではないのだな、と気づきました。
長年の謎が解けて、一番私がやりたいボランティアは何だろう?と、情報を集めています(*^_^*)
前回と今回のブログでご紹介した社会見学は、息子が読んでいる「読売KODOMO新聞」の”夏休み・自由研究企画”に応募して参加できました。
お子さんやお孫さんに、新聞に親しんでもらいたい…とお考えの方がいらっしゃいましたら、週1回発行の「読売KODOMO新聞」は読まずにたまってしまうリスクが低く、このような読者企画も多いのでおススメです!
街頭不動産無料相談会のボランティアでは新しい出会いが楽しみです!↓
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伊藤です。
前々回のブログで、花卉業のユー花園さん訪問について書きましたが、8月に私はあと2つ”社会見学”をしてきました。
いずれも子どもの付き添いですが、前回ブログで触れましたように、事業の現場にお邪魔させていただくことは自身にとっても有意義な体験となりました。
今回と次回で少しだけご紹介させて下さい。
まず、スーパーのユニーさん(アピタ稲沢東店)への訪問。
新幹線に乗って、愛知県の稲沢市まで行きました!
ユニーさんが行っている下記「食品リサイクルの仕組み」を知る見学会で、 お店の支配人の方が、店内ほかバックヤードや堆肥工場を案内して下さいました。
(1) スーパーから出るゴミは19種類もに細かく分類され、生ゴミ(レタスの外側の葉、魚のアラなど)が堆肥工場へと運ばれます。
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(2) 生ゴミにおがくず・もみがら等を混ぜ、バクテリアなどの微生物の力でこれらを分解し、堆肥をつくります。
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(3) その堆肥を農家へ出荷し、野菜作りに利用。
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(4) できた野菜は、スーパーの店頭に並べ販売します。
見事な好循環で、ここまで細やかな取り組みをなさっているなんて素晴らしい!!と思いました。
・・・広い店内を見渡して、以前スーパーの評価を担当したとき、売上を推定するために必死にレジの台数を目視カウントしたことをふと思い出しました。
今回のようなご案内付きの内覧では堂々と写真を撮れますが、内密な評価のときは、挙動不審者とならないよう、店内をしっかりと観察しつつも振る舞いは買い物客らしく自然に…と、気分は探偵業です(^_^.)
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