Monthly Archives: 9月 2016

FRA・伊藤です。

 

 
昨日は、藤川の東海道沿いの様子をお話しましたが、今日は、国道1号側のお話をします。

 

 

「藤川」駅から、南ではなく北に向かうと、名鉄の線路や東海道と平行に、国道1号が通っています。

 

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この国道1号側の駅前には、市民活動・地域活動の支援施設「岡崎市東部地域交流センター むらさきかん」と、県内初の国道1号沿いの道の駅「道の駅 藤川宿」がありました。

 
いずれも今から4年前、2012年にオープンしたようです。

 

 

 

 

「むらさきかん」はお休みの日にあたってしまいましたが、「道の駅」に入りました。

 

 
観光客向けの物販コーナーや情報提供コーナーもありますが、充実していたのは産直コーナー。
市内の農産物や加工品のみならず、他県からの野菜や果物も売られています。

 
コンビニエンスストアや軽食コーナーも入っていて、ここは地域の方の生活に必要な場所ともなっているのだな、と見て取れました。

 

 

「むらさきかん」「道の駅」いずれもかなり大きな建物です。

東海道側とは違った景色ですが、穏やかな空気感には不思議と同じだと思えました。

 

この空気感、別の言葉にするなら、地に足がついた感じ、といいましょうか…

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

9/16ブログ予告から少し時間が経ちましたが…藤川のお話をさせていただきます!

 

藤川町は、愛知県岡崎市の東部にある、かつて東海道五十三次の37番目の宿場であった町です。

 

img_5431名鉄の「藤川」駅を降りた南側に東海道が走っていて、戸建住宅が建ち並んでいます。
小学校や、小さな商店等もあります。

 

8月の平日の昼下がり、東海道の歩行者で観光客とおぼしきは、私しかいませんでした。

 

自転車に乗った高校生が走り過ぎたり、車の通行もありますが、建物の背後に緑の山が迫り静かな空気に包まれています。

 

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この東海道沿い800mほどの散策で、宿場町の出入口を示す「棒鼻跡」や、江戸時代の門が残る「脇本陣跡」、石垣が残る「本陣跡」を見ることができました。

 

それぞれの場所に説明の立札がありましたが、中でも本陣跡の立札を見ると、この町の特徴がわかりました。

 

 

以下、立札からの引用です。

「藤川宿には当初二軒の本陣があり、一番本陣、二番本陣として本陣、脇本陣の役割をはたしていました。

しかし、藤川宿は東海道の中でも規模の小さい宿であったこと、西隣の岡崎宿が栄えていたことから、ここに宿泊する旅行者は少なく、本陣、脇本陣の経営は厳しいものでした。
そのため、本陣、脇本陣の経営者は退転と交代を繰り返しました。」

 

…400年前から、藤川は静かで小さな町だったようです。

 

 

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降矢等です。雨続きの一週間、やっと週末となりました。

 

今週はテレビ局からインタビューや出演の依頼がありまして、少々慌ただしかったです。

 

 
a

 

昨日の23日もテレビ朝日の「羽鳥慎一モーニングショー」で私のコメントが採用されました。

 

 

 
e

 

今、巷で騒がれています豊洲新市場移転問題のコーナーで、”東京都が取得した用地費は適正かどうか”という話題についてです。

 

 

 

b

そこで、羽鳥さんより

「不動産鑑定士の降矢さんが言うには、用地取得費は適正だが、汚染対策費は東京ガスさんが負担すべき」

とのご説明がありました。

 

 
c

これについて若干付け加えますと、

『汚染がないとすれば適正額ですので、1,859億円で取得したのであれば汚染対策費は売主たる東京ガスさんが負担すべき』

ということです。

 

 

d

番組をご覧の中でやや疑問を持たれた方もいらっしゃったのではと思い、この場で補足させて頂きます。

 

 

 

 

放送終了後、報道局のご担当の方からご連絡がありまして「今後も不動産評価などに関する話題やテーマが出てきた際は、不動産鑑定士(専門家)としてご協力をお願いします」とのお話を頂きました。

 

 
微力ながら、今後ともさまざまな形で皆様のお役に立つことができれば幸甚です。

 

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弊社代表の降矢等が、TOKYO MX NEWSより取材を受け、平成28年度東京都基準地価についてコメントしました。

9月21日(水)に放送された内容をお知らせいたします。『 』内が降矢のコメントです。

 

 

1土地を取引する際の目安となる、今年の基準地価が発表されました。

都内全体の平均は4年連続の上昇となっています。

都内では1268地点のうち、1020地点で価格が上昇し、上昇率は、商業地が平均4.1%、住宅地が平均1.5%でした。

 
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23区の商業地で最も上昇したのは、中央区の銀座6丁目で27.1%。次に、銀座2丁目が25.0%上昇していて、上昇率の上位5位を銀座が占めています。

 

 

 

3

『開発している箇所が個々にございます。こういった期待感の高まりから非常に高い上昇で推移しているというのが中央区全体の商業地を上げた大きな要因と考えております』

 

 
4

 

23区の住宅地で最も上昇したのは、千代田区六番町で、去年より11.3%上がり、上昇率の上位3位を千代田区の番町地区が占めています。
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その一方、昨年は上昇率が特に高かった、中央区の月島や晴海など湾岸エリアは上昇率が低下しています。

 

 

 

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『中央区の方は、オリンピック効果がだいぶ落ち着きまして、少しそこで停滞感が出てきている。相対的には番町のほうがそのまま高い水準で推移しています』

 

 

 
7また、降矢さんは、東京オリンピックを要因とした地価上昇は今後落ち着く、と予想しています。

『環状2号線がいまちょっと止まっていますね、築地の話で。インフラ整備が、はっきりしていって、何ができて、どうだからこうなる、というのがないと、商業地としてはなかなかプラス材料にならないです』

 

 
8一方、多摩地区の商業地では、上昇率の1位と2位が武蔵野市の吉祥寺で、次いで立川市の曙町2丁目となりました。

降矢さんは、吉祥寺の上昇は大型店の出店が要因とし、立川市では周辺の再開発による地価の上昇が落ち着いてきていると見ています。

 

 

 

 

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不動産鑑定士の降矢等です。ご無沙汰しております。

 

本日9月21日に、平成28年度基準地価が発表になりました。

報道されている通り、東京都の対前年の平均変動率は、4年連続での上昇です。

 
0

 

数日前にTOKYO MXテレビ(東京メトロポリタンテレビジョン)報道部より、本年度の東京都基準地価の総評と、各エリアで目立った上昇率のあった地点について、インタビューの依頼がありました。

 

 

私が東京都区部第5分科会で幹事をしておりますことからの依頼で、お引き受けしました。

 

撮影までの数日間、頭を悩ませ、お話する内容を吟味して取材に臨みました。

そして、本日12時30分~ のニュース番組の中で取り上げられました。

インタビューでは1時間半ほどかなり細かくお話をしましたが、オンエアの数分にうまく編集していただけたと思います。
(顔のアップには自分でも耐えられなかったのですが・・・)

 
不動産市場の動向等につきましては、常に専門的に調査分析しておりますので、興味のおありになる方は、ご一報いただければ幸いです。

 

 

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伊藤由美子です。

9月も半ばを過ぎましたが、皆さま、夏のお疲れは出ていらっしゃいませんか?

 

8月、私は縁あって2週間ほど愛知県岡崎市で過ごしてまいりました。

 

日頃は何足かのわらじを履いたり脱いだりで慌ただくしておりますが、旅では「いまこの時」に集中できたことが、リフレッシュとなりました。

 

 

img_5437この旅の途中で立ち寄った、藤川という町にて、思いがけず不動産について色々と思いをめぐらし…

 

 
前回までのブログが不動産の等価交換というちょっと硬めのテーマでしたから、箸休めではないですが、穏やかな時間流れる藤川の話題を少し綴らせていただこうと思います。

 

 
どうぞお付き合い下さいませ!

 

 

 

仕事でもプライベートでも、スタッフ一同旅好きです↓

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不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します!

 
【 Eさん、今と将来のお悩み解消! 】

 

一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、

①江東区の土地(100㎡)…4,400万円

②墨田区の底地(350㎡)…2,000万円

③世田谷区の土地(160㎡)…9,200万円       であることがわかりました。

 

鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。

 

この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。

 

等価交換の説明図

 

 

江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。

 
PISA0387不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。

 

私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。

 

・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います!

 

 
<この項終わり>

 
私たちは不動産相続対策のパートナーです↓

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ついに…鑑定評価額の決定です。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価額の決定 】

 
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”権利割合法”による価格・・・21,000,000円

”収益還元法”による価格・・・18,000,000円

最終的な鑑定評価額・・・全体 20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円 鑑定評価書の冒頭で示された金額です。

 
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。

 

 

 

「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。

 

収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増(またはその可能性)が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。

 

以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。

 
その上で、共有持分(持分1/2)に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」

 

 

<次回に続く>

 

 

鑑定評価書の内容について、詳しく説明いたします↓

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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。

 

 
【 底地の鑑定評価:収益還元法 】

 

”収益還元法”による価格は 18,000,000円となったそうです。

 

算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。

 

底地の収益還元法
<次回に続く>

 

 

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権利割合法による価格が、算定されます!

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法④ 】

 

 

一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。

 
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更地価格 (単価)    面積      本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡   ×  350㎡  ×     20%    =    21,000,000円

 

 

 
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。

 
<次回に続く>

 

 

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