不動産鑑定士・降矢等です。
 
前回ブログで取り上げました、生産緑地の相続税納税猶予・土地有効活用に対応する不動産鑑定評価事例　の評価内容についてご紹介します。

（個人情報保護のため、一部改変しております。）
 

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生産緑地の鑑定評価 ～相続税納税猶予と土地有効活用を両立した事例（その１）
2022年・・・生産緑地相続人へのインパクト

 
評価対象土地は5500㎡

1992年に生産緑地の指定を受け、農地として維持されてきました。指定の期限切れは2022年です。

現在、ご兄弟2名の共有で、共有持分の1/3相当が相続税納税猶予の対象（1994年に母より兄が相続）となっています。
 
 
 
ご兄弟は2022年の営農義務30年満了の段階で、相続税納税猶予対象部分については特定生産緑地の指定を取得して営農継続、対象外部分については宅地転用の意向をお持ちです。
 
そこで、税務当局の了解を前提に、納税猶予持分相当を一画地の単独地として付け替えて、納税猶予を受けていない土地と合理的に区分（分筆想定）するための鑑定評価のご依頼がありました。

まず、現況に基づき、　生産緑地としての土地全体の価格からその1/3相当（…納税猶予適用持ち分）の価格…①　を算定しました。

次に、　現況の1/3相当の価格に見合う（税務対応という点に鑑み、やや上回る）価値がある単独地として設定した想定画地の価格…②　を求めました。
 

その結果、

①が8500万円

②が8600万円

と、想定した画地のほうがやや上回る価格として得られ、この結果によって、分筆を想定した区画割は、依頼の目的に合致する内容となっていることが裏付けられました。

 
ここで想定した区画割は以下の図とおりです。
 

 
この区画割想定にあたっては、農地として維持する（＝特定生産緑地として指定を受けて納税猶予を維持する）土地を全体土地のうち、相対的に価値の低い隣地（鉄塔敷地を含む）側に寄せて配置しました。
 
そのため、価格②を求める基礎とした査定面積約2,500㎡は、価格①を求めた際の面積約1,833㎡（全体土地5500㎡×1/3）よりも相応に大きくなっています。

当事例のように、鑑定評価のご活用によって、土地の価値を高めていくこと、税務対策を講じること、が可能となるケースは多いです。

不動産に関するお悩みごとは、ささいと思われることであってもどうぞお気軽にご相談ください。

皆さまからのお問い合わせを弊社不動産鑑定士一同お待ち申し上げております。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

本日のブログでは、首都圏に所在する生産緑地について、不動産鑑定評価の活用で相続税納税猶予と土地有効活用の両立をなさったご一家の事例をご紹介します。

（個人情報保護のため、実際の事例を改変しております。）

1992年、このご一家は、お母様1/3・ご長男1/3・ご次男1/3の持分割合で共有する市街化区域内農地について、生産緑地の指定を受けました。

指定から間もない1994年、お母様が逝去し、相続が発生。

遺産分割協議で、お母様の持ち分についてはご長男が相続すると決まり、以後の土地所有割合は以下のとおりとなりました。
 
 

・長男… 　所有されていた1/3と相続された1/3（納税猶予対象）を合わせた 2/3
・次男… 　3/1

ご長男は当地での農業を続け、ご次男は農業から離れ会社員としての生活を送り、2017年の生産緑地法改正を迎えました。

法改正で、2022年の生産緑地地域の指定切れ前に「特定生産緑地」の指定を受ければ、10年の間、営農を続けることで相続税納税猶予が継続できることになりました。

なお、指定はその後も10年単位で延長が可能です。

ご兄弟ともに70代に入っておいでで、次世代の親族に農業を引き継ぎたい方はいません。
 
土地は最寄り駅から徒歩10分圏内、住宅地として一定の評価を得ており、このところの地価は安定的に推移しています。

住宅用地として土地を有効活用することは十分可能です。
 
しかし、相続税納税猶予を受けてから四半世紀となった今、利子税が加算された相続税を「さかのぼり納付」することは資金面より現実的ではありません。
 
今後についてどうするのがご一家にとって一番良い方策であるのか？
 
頭を抱えていらしたご兄弟は、ある提案に心動かされました。
 
その内容は、

「2022年の指定切れに際し、納税猶予対象となっている1/3持分部分についてだけ特定生産緑地にして、ご長男が終身（亡くなるまで）営農を継続。　残る2/3持分部分については、生産緑地を解除して、宅地転用するとのはどうか」

というものです。

 
現在は土地全体の持分1/3が相続税納税猶予となっている状態なので、上記案を実現するには、相続税納税猶予を土地全体ではなく一画地（単独地）に付け替えて、納税猶予を受けていない土地と区分する必要があります。

そして全体像について論理的に所轄の税務署に提示し、承認を得なければなりません。
 
ご一家はこの税務対応のための鑑定評価書の発行を弊社にご依頼くださいました。
 

弊社不動産鑑定士は、生産緑地としての経緯現状および相続税納税猶予対象地となるべき一画地の想定について整理・説明する不動産鑑定評価書を作成。

提出した鑑定評価書の内容について税務当局にご理解頂き、ご依頼者さまにお喜びいただくことができました。
 

次回ブログでは、本事案の具体的な鑑定評価内容をお示しいたします。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢です。
 
前回ブログでは「生産緑地制度」の制度概要をご説明し、生産緑地地区の多くが指定切れを迎える2022年の社会的なインパクトに触れました。

本日は、1992年に生産緑地地区の指定を受けておられる土地所有者の方のお立場、特に過去に生産緑地を相続をなさった方の視点より、状況を見てまいります。
 
 

市街化区域内の農地が生産緑地となると、30年間の営農義務が生じる一方、大きな2つのメリットを得ます。
 
１．宅地並み課税が農地課税となり、毎年賦課される固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される

２．相続時に納税猶予を受けることができ、農地の相続人が終身営農したならば、猶予された相続税の免除を受けられる

 
 
２．の 相続税納税猶予 は要注意、です。
 

納税猶予制度の適用を受けた場合、生産緑地でなくなると相続時にさかのぼって相続税が課税されることとなり、猶予されていた相続税に猶予期間に応じた利子税を加えた金額を納付しなければなりません。

相続税の課税を免除されるのは、農業を続ける相続人が死亡した時です。

 
生産緑地の指定時より30年が経ち、相続を経験されているケースは珍しくありません。
 
2022年に生産緑地として告示された日から30年経過して生産緑地を解除、宅地転用による土地活用を考えたとき、有効活用による土地からの収益増があれば、農地評価から宅地評価へと変わる以後の固定資産税・都市計画税の負担増については受け入れ可能であるでしょう。
 
しかし市街化区域にある纏まった広さの土地について相続税納税猶予を受けていた場合、猶予されていた相続税の納付はかなりの負担となります。

そのため、次の世代への相続までは農地として維持する判断をされて、2018年に創設された「特定生産緑地」※の指定を受ける場合が多いとお見受けしております。
 
※生産緑地指定から30年経過が近づいた農地について、農地として保全することが良好な都市環境のために有効であるものを市区町村が「特定生産緑地」として指定。これまでと同様の義務とメリットが10年間継続される。10年経過後には必要に応じて10年単位で延長される。

次回ブログでは、私どもの不動産鑑定評価を活用されて、相続税納税猶予の維持と土地有効活用の両立をなさったお客様の事例をご紹介いたします。
 
 
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不動産鑑定士・降矢等です。
 

本日は、都市農地の宅地転用が地価の下落をもたらす「2022年問題」を発生させるとの懸念がある 生産緑地制度 について詳しく見てまいります。

【関連記事】

導入30年が近づく生産緑地制度と都市農地

25年ぶりの用途地域追加･･･「田園住居地域」

 
 
「生産緑地制度」は、 良好な都市環境を形成することを目的として、都市計画に生産緑地地区を定め、市街化区域内の農地等を計画的に保全する制度です。

国土交通省 都市局 公園緑地・景観課HPの概要説明をご覧ください。
 

 
この生産緑地地区の指定を受けると、土地所有者は2つのメリットが得られます。

１．宅地並み課税が農地課税となり、毎年賦課される固定資産税・都市計画税が大幅に軽減される

２．相続時に納税猶予を受けることができ、農地の相続人が終身営農したならば、猶予された相続税の免除を受けられる

 
上記の生産緑地制度がかたち作られたのが1992年で、三大都市圏に現存する生産緑地の8割ほどがこの年に指定を受けています。

三大都市圏特定市※の生産緑地の面積は、1.2万ヘクタール（R2.12.31　国土交通省調査）です。

※首都圏、近畿圏および中部圏の特定市（東京都の特別区を含む）

1992年指定の生産緑地が30年後の2022年に一斉に宅地転用されて土地需給や地域の住環境を悪化させることのないよう、できるだけ生産緑地を保全する方向で、国は対策を進めています。
 
まず、2017年に生産緑地法の改正がありました。
 
改正のポイントは次の3点です。

１．生産緑地の面積要件引き下げ・・・一律で500㎡以上であったところが市区町村の条例により300㎡以上とすることが可能に

２．生産緑地での建築制限の緩和・・・農業に直接関係する施設に限定されていたものが、”農産物等の加工場、直売所、農家レストラン等も可能に

３．「特定生産緑地制度」の創設
・・・指定後30年経過による市町村長への買取り申し出時期が近づいた農地について、良好な都市環境の形成にとくに有効と認められるものを市区町村が「特定生産緑地」として指定。「特定生産緑地」は買取り申出が可能な時期を10年間先送りでき、その10年経過後は必要に応じて10年単位で延長される

次に、2018年には、「都市農地貸借法」(正式名：都市農地の貸借の円滑化に関する法律) が施行されました。

都市農地貸借法による生産緑地の賃貸借には、

・農地法による契約の法定更新（更新しないことについて知事の許可がない限り土地賃貸借契約が自動的に更新される）が適用されなくなって地主の賃貸借についての不安が軽減される

・生産緑地に適用される相続税納税猶予制度を継続したまま農地の賃貸借ができる

など、生産緑地の貸借を後押しする仕組みが盛り込まれました。
 
 

2021年5月21日の日本経済新聞の記事によれば、

大都市圏の「生産緑地」に対する税優遇措置を10年延長する国の特別制度について、首都圏1都3県で多くの生産緑地を抱える自治体では、2022年に優遇措置の期限が切れる面積の8割近くの所有者が延長を申請していることが分かった。自治体は環境維持や防災のため生産緑地の維持を目指しており、延長申請を後押ししている。

とありました。

 
全国の生産緑地のうち57%を占める首都圏1都3県で、各都県の中で面積が多い5自治体、計20自治体に2021年4月末時点の特定生産緑地指定への同意・申請状況を照会。

2022年に指定が切れる生産緑地のうち、同意・申請があったのは面積ベースで78%の結果だったとの由。
 

生産緑地が多い住宅地域の地価動向について、注意を払ってまいります。
 

なお、東京都内の生産緑地地区一覧（令和2年4月1日現在）が、東京都都市整備局HP（ PDFファイル251KB）で公開されています。

それぞれの生産緑地地区の具体的な所在については、市区町村にお問合せください。
 

【関連記事】　生産緑地面積は23区内2番目・世田谷の都市農地のリアル

 
 
 
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