Monthly Archives: 5月 2020
FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
5月25日、緊急事態宣言が解除されました。
解除後に初めて迎えるこの週末、お出掛けを予定されている方は、標記の運休にご注意ください。
渋谷駅ホーム並列化工事（埼京線のホームを北側へ約350m移設し、山手線ホームと隣合わせにする）にともない、埼京線・湘南新宿ラインの大崎～新宿の区間が丸2日間運休となります。
この区間の移動には通常運転される山手線への乗り換えが必要となります。
詳細につきましては、JR東日本の 「渋谷駅ホーム並列化工事のお知らせ」 をご覧ください。
渋谷駅とその周辺における100年に一度といわれる大型再開発は、着実に進展しています。
さて、昨日の日本経済新聞の記事に、「緊急事態宣言解除初日の26日の渋谷の人出は、前週の平日より24％増加」とありました。
ただし、「前年同週との比較では、49％減少している状態」とのことです。
（位置情報分析サービスを提供するクロスロケーションズ社調べ。）
今月半ばに鑑定評価する不動産の現地調査で渋谷に行った折は、ひっそりと静まりかえった渋谷の様子に驚きました。
左の写真は昼下がりの明治通りの様子です。
人も車もまばらで、私が見知った渋谷とは別世界に思えました。
以前のブログで、私が不動産鑑定士になるまでの経緯について書かせていただきました。
このブログで書きましたように、不動産鑑定事務所を立ち上げてもう20年以上となりますが、独立前の7年間お世話になった不動産鑑定会社（株式会社国土評価研究所）は、渋谷の宮益坂にありました。
曲折を経て不動産鑑定の道を志し、修業時代を過ごした渋谷は個人的に思い入れがある街です。
国土評価研究所は再開発事業や共同ビル事業等に係る鑑定業務を多く手掛けており、私は川崎や多摩、横浜といった地域の大型再開発案件の担当となって、渋谷を起点に駆け回っておりました。
再開発事業は、ひとつの案件の着手から完了まで10年以上を要します。
商業コンサルタントとともに鑑定会社も数年間にわたり業務を担うことが珍しくありません。
不動産鑑定会社の主な仕事は、不動産の権利変換をするために、再開発工事前の「従前資産」と予定される再開発施設完成後の「従後資産」の価値を鑑定評価することですが、再開発では価格や賃料はもとより、借地権や借家権、立退料など、あらゆる種類の価値評価が求められる場面があります。
必然的に、鑑定理論と深く向き合うこととなり、不動産に関しての法務や税務についても詳細に学びました。
渋谷の地で必死になっていたころが、私が不動産鑑定士としての基礎を固めた時期であったな、と振り返って思います。
…運休にご注意を、という話から、思い出話となり、失礼いたしました。
世の中が落ち着いて街に人が戻り、進化する渋谷が未来仕様の姿を見せてくれる日が待ち遠しいです。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
昨夜、新型コロナウイルスの緊急事態宣言が全国で解除となりました。
私は本日も在宅勤務をしておりますが、さきほど昼食を買いに外へ出てみたところ、街を行き交う人たちの表情は心なしか晴れやかでした。
緊急事態宣言の発出後、徒歩圏外に出るのは最低限としてきました。
引き続き混んだ場所や時間を避けるなど、新しい生活様式に則りながら、徐々に日常生活の幅を広げていきたいです。
さて、今月の数少ない外出に、東急田園都市線・高津駅近くの物件の現地調査がありました。
調査後の帰りの電車は、多摩川を渡って隣の二子玉川駅から乗ることに。
途中で川原に降りてみましたが、雨がいまにも降りそうな日で、川べりを散歩をされている方はごく少なく、とても静かでした。
河川敷で黙々とお仕事に取り組まれていたのは、復旧工事の関係者の方たちです。
昨年10月12日～13日に日本列島を襲った台風19号によってこのあたりは冠水。
河川敷にある野球場、サッカー場といったスポーツ施設や、ピクニック広場、駐車場など幅広いエリアが被害を受けました。
周辺に残る木々の様子からもすさまじい風雨だったことが見て取れます。
兵庫島公園の一角については今週末で工事が終了するとのことですが、全体の復旧にはまだ少し時間がかかりそうです。
さらに川縁を歩いていると、不思議なでっぱりがあることに気がつきました。
「水制」でした。
水制とは、海岸や河川の水の勢いを弱め海岸や川岸が削られるの防いだり、流れの方向を整えるために水中に設ける工作物です。
古くからある治水技術のひとつで、その形によって「象の鼻」や「天狗の鼻」との呼称がついていたとか。
昔の人も現代人も、暮らしの近くにある水と向き合い続け、これに終わりはなさそうだ、と思えます。
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なお、台風19号では、多摩川の上流地域で土砂災害も発生しました。
【関連記事】
都内全域について、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定が完了しました
もろもろのリスクへの備えを固めつつ、梅雨入り前のひとときを安らかな気持ちで過ごせたら、と願っております。
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墨田区の不動産鑑定会社・FRAコンサルティング代表の降矢等です。
東京スカイツリーが、本日開業8周年を迎えました。
末広がりの八の年。
感染症拡大による臨時休業ではじまることになるとは、一年前には全く予想がおよばなかった事態です。
【関連記事】
開業７周年を迎えた「東京スカイツリー」 その現況と周辺への影響
東京スカイツリータウンを構成する、東京スカイツリー展望台、すみだ水族館、コニカミノルタプラネタリウム“天空”はいずれも休業中で、商業施設・東京ソラマチの店舗も多くが営業を自粛しています。
日本政府観光局によれば、4月に日本を訪れた外国人旅行者は、対前年同月比マイナス99.9％という目を疑うような大幅減（推計旅行者数2900人）でした。
インバウンド需要を取り込んできたスカイツリー周辺および隅田川を挟んで隣接する浅草エリアの商業には大打撃です。
地価をみると、商業地は当然に負の影響を受けています。
住宅地についてはいまのところ特段の価格変動はありません。
経済に関する厳しい状況が報じられ続けていますが、ここまでの自粛の結果、東京都の緊急事態宣言の解除はあと一歩というところです。
安倍首相は昨夜、「来週早々の25日にも専門家の状況評価次第では緊急事態宣言の解除が可能になる」 との見通しを示しました。
東京スカイツリータウン関連の明るいニュースもちらほら出てきています。
一昨日の20日から東京ソラマチ内の営業店舗の数が増えました。
スカイツリータウンが例年開業日に合わせて開催している「感謝祭」イベントは、日程を変更して実施する、との告知がされています。
スカイツリーのオリジナルバーチャル背景（12種類）も配信中です。
（配信の詳細は、プレスリリースでご確認ください。）
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今後のスカイツリーおよび浅草エリアの地価は、新型コロナウイルスの感染が拡大している間は引き下げ圧力が働き続けます。
一方で、当エリアがインバウンド等の外来者を惹き寄せる地域であるというポテンシャルにも目を向ける必要があります。
過度の悲観へと偏らず、冷静に情勢を見極めて各時点の地価を判断してまいります。
墨田区・台東区の地価について、ご心配ごとがおありの際は、どうぞお気軽にご連絡ください。
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2020年4月13日、ニュースサイト『デイリー新潮』以下記事に、弊社代表の降矢等のコメントが掲載されました。
大塚家具、訴訟合戦の末に銀座本店を移転 そこで問われる久美子社長の経営センス
なお、2018年7月19日号『週刊新潮』でも同案件についての降矢コメントが掲載されております。
“都落ち”寸前の“かぐや姫”… 「大塚家具」が家賃めぐり訴訟沙汰
賃料増額・減額請求訴訟において不動産鑑定評価書は重要な役割を担います。
現行家賃が妥当な範囲内であるのかどうか、無料相談でお答えできるケースが多くございます。
まずはどうぞお気軽にお問合せください。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
外出の自粛、テレワークが推奨されるようになって、zoom等を利用したオンライン会議、さらにはオンライン飲み会といった新しいかたちのコミュニケーションが注目されています。
その拡がりは驚くほど急速です。
そんなオンライン上でのコミュニケーションをより充実させるため、あるいはプライバシー保護のため、「バーチャル背景」を活用されてはいかがでしょうか。
ネット上では無料でさまざまなバーチャル背景が提供されています。
左の画像は、私がワークタイムの打ち合わせ用として気に入っている背景です。
企業や団体によるバーチャル背景の配布はちょっとしたブームとなっており、自治体による地域のアピール手段としても活用されはじめました。
弊社地元の東京での例では、
いま昔のその地域を感じられる背景が提供されていて、楽しいです！
弊社では電話やメールに加えてオンライン面談による不動産相談（初回無料）を承っております。
皆さまの不動産についてのお悩みごとの解決に、不動産鑑定士の知見をお役立てくださいませ。
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
政府は昨夜の新型コロナウイルス感染症対策本部の会合で、特定警戒都道府県に指定していた5県を含む39県について緊急事態宣言を解除しました。
解除されなかった都道府県は、
北海道、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、です。
北海道、首都圏、関西圏においては、特定警戒の状態が続くことになりました。
観光や出張にともなう宿泊需要が激減するなか、ホテル業界ではテレワーク需要を取り込もうとの動きが出ています。
小さなお子さんがいるなど、自宅だと仕事に集中することが難しいという状況のビジネスマンの方向けに、割安なプランが続々と。
たとえば、弊社のある錦糸町の「相鉄フレッサイン東京錦糸町」は、9時から19時までの10時間利用可能で2980円という破格の価格設定でテレワーク応援日帰りプランを提供中です。
以前ブログでご紹介した「京成リッチモンドホテル門前仲町」も、最長12時間利用可能なリモートワークプランを出しています。
【関連記事】
墨田・江東の京成リッチモンドホテル開業とパンデミックへの懸念
東京都もこういった動きを支援し、都心の人出を抑制するために、テレワークの場を提供する宿泊施設とその利用を希望する都内事業者をマッチングする事業を始めました。下記リンクで詳細をご確認いただけます。
都内で宿泊施設を経営されている方は、事業参加を検討なさってみて下さい。
テイクアウト販売でマイナスを補おうと努力なさる飲食店の方同様に、往来自粛のなかで踏ん張っていらっしゃる宿泊業の方々も応援しております。
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FRAコンサルティングの伊藤です。
急なお知らせとなってしまいますが、本日、水害をテーマとしたシンポジウムが開催され、インターネット配信が行われます。
「大規模災害への備え」オンラインシンポジウム ～我が国は広域大規模水害にどう立ち向かうべきか～
１．日時
令和2年5月12日（火）午後2時00分～午後5時30分
２．配信URL
https://www.youtube.com/watch?v=bkaLS6sZNZA
３．プログラム
こちらよりご確認ください。
４．主催 国土交通省（プレスリリースはこちら）
ウイルスという初めての脅威に意識が集中しがちなこのところですが、昨秋の台風がもたらした水害被害は甚大でした。
【関連記事】 台風襲来…いのちと資産を守るための取り組み
新緑の季節の次には梅雨を迎え、水害のリスクが高まります。
在宅時間が長くなっている折、ご自宅を中心にどうぞ万全の備えとなさってくださいませ。
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。
ゴールデンウィーク中の5月4日、新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく緊急事態宣言の期限が5月31日まで延長されました。
先月のブログ（緊急事態宣言下における弊社業務状況について）でお知らせしましたあとも、弊社では変わらず通常納期で鑑定評価のご依頼を承ることができております。
打ち合わせはオンラインで、というのが日常となりました。
【関連記事】オンライン面談サービス開始のお知らせ
不動産市場の現況把握には案件それぞれについて慎重に、最大の注意を払って取り組んでおります。
あらゆる経済活動に不可欠な存在である不動産は、現在の経済活動の混乱・停滞の影響を逃れられず、この影響の多寡が不動産の市場価値を動かします。
また、緊急事態宣言の発令は、不動産需要者、投資家、不動産業者等の市場関係者の活動を制約し、心理的影響を及ぼしています。
不動産鑑定士は不動産に関するあらゆる情報を総合して、資産価値を数字でお示しいたします。
土地や建物の現在価値等にご不明な点がおありでしたら、お気軽に弊社にお問い合わせ下さい。
さて、日本不動産鑑定士協会連合会より、不動産の継続評価（同じ不動産について定期的に評価を行うケース）に際しての、新型コロナウィルス感染拡大防止のための留意事項が昨日公表されました。
新型コロナウイルス感染拡大防止のための証券化対象不動産の継続評価における当面の対応について（PDF）
該当するケースでは、弊社も感染防止を第一に、柔軟な対応を検討してまいります。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
昨日、新型コロナウイルスの感染拡大に対し、現金10万円の一律給付などの経済対策を盛り込んだ補正予算案が成立しました。
野党が共同で家賃負担を支援する法案を衆議院に提出する一方、安倍首相も家賃支援について追加の対策を検討する考えを表明しました。
自民党はテナントへの家賃支援策を検討するプロジェクトチームを設け、初会合を開催。
緊急事態宣言が延長される見通しとなって厳しい事業環境の継続が見込まれるなか、新たな家賃支援について検討が続けられている状況です。
弊社は店舗賃料評価等で、飲食業や理美容業ほか多様な事業主の方とお付き合いをさせていただいております。
飲食店舗を経営する方々はテイクアウトを始められるなど、感染拡大防止の協力要請に応じつつ、大変な営業努力を続けていらっしゃいます。
昼食に夕食に、美味しいお食事のテイクアウトやデリバリーをお願いするいなど、私たちもできる限りの応援をさせていただきます。
経済産業省が現段階で家賃の支払いに充てることのできる制度を紹介しています。
テナント家賃の支払いを支援する制度について（PDFファイル、出典：経済産業省）
支援制度のほか、同PDFにある賃貸借契約解除についての民法上の考え方（以下に引用）もご参考となさって下さい。
賃貸借契約の考え方 【法務省民事局】
日本の民法の解釈では、賃料不払を理由に賃貸借契約を解除するには，賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていることが必要です。最終的には事案ごとの判断となりますが， 新型コロナウイルスの影響により３カ月程度の賃料不払が生じても、不払の前後の状況等を踏まえ、信頼関係は破壊されておらず、契約解除（立ち退き請求）が認められないケースも多いと考えられます。
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