Monthly Archives: 8月 2016

借地権割合は60%。では、底地割合は?

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法③ 】

 

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本件における底地割合は、20%となっています。

 
借地権割合が、60%だったのですから、100%-60%=40% ではないのでしょうか…?

 

 

 

「借地権の権利割合を控除した場合の底地割合を40%相当(=100%-60%)と算出した。

 
これは当該地の借地人が底地を買取る場合に把握される権利割合であり、契約当事者間で取引される場合においてのみ成立する限定市場における割合(借地人が底地を取得することで借地権が消滅し、土地の完全所有権を得ることができるため)である。

 
しかし、本件では限定価格を求めるのではなく、第三者への底地売却を前提とする正常価格を求めるものであることから、一般市場における底地取引上の市場性を検討する必要がある。

 

 

第三者が対抗力ある借地権の付着した底地を取得したとしても、長期に亘り完全所有権に復帰する可能性は低く、合法的に賃貸借契約が継続する限りにおいては賃貸人(地主)として地代等の収益を期待するにとどまるものである。したがって、完全所有権の取得を期待する借地人が当該底地を購入する場合と比較すれば、大幅に市場性が減退し、市場に参入する需要者は限られることになる。

 

以上の検討を踏まえ、一般市場における第三者間売買の底地取引動向等を勘案し(通常は更地価格の10~20%程度)、本件では▲1/2程度の減率が必要と判断、上記査定の底地割合40%に1/2相当の減率を施し、40%×(1-1/2)= 20%をもって本件底地割合を算定した。」

 

 
やはり底地は売れにくいものなのだな…

 
<次回に続く>

 

 

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借地権の経済価値を表した権利割合、は、どのように求められるのでしょう?

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法② 】

 

借地権の経済価値を表した権利割合は、60%。
以下の考察より求められたそうです。

 
「借地権の経済価値を表した権利割合を求めるに際しては、財産評価基準における相続税路線価の借地権割合を参考とするが、実際の借地権売買等の際に把握される権利割合については、地上権・賃借権の別、建物の堅固・非堅固の別、借地契約の経緯、契約残存期間、契約更新の可能性、建物使用目的などの契約個別性を考慮する必要がある。

 
そこで、地域の市場調査を踏まえた上で本件借地契約の個別性を勘案し、更地価格に対する借地権の適正な権利割合を査定する。

 

相続税路線価における借地権割合は60%となっている。

 
当地域の市場調査を行った結果、借地契約の内容等によりある程度の幅が生じているが、地域の標準的な権利割合としては50~60%程度(但し、契約始期より20年以上経過した正常な借地契約の場合)と把握され、概ねこの範囲内で取引されるケースが多いようである(但し、名義書替料など手数料としての性格を有する一時金の額は考慮外)。

 

 

したがって、対象地の存する近隣地域では、50~60%程度をもって慣行的な借地権割合と判定される。

 

対象土地上に存する借地権について、敷地利用権とする建物が小工場であることに照らし、相応の収益性が認められる事業用建物であることから、対象土地上の借地権割合について地域の慣行的割合の上限60%とと判定した。

 
当該借地契約は昭和の時期に創設されたものと推知され、40年以上又はそれ以上長期間経過していることからその熟成度は高く第三者対抗力も具備しており、市場性、流動性についても十分である。」

 

 

<次回に続く>

 

 

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鑑定士は、二つの手法のうち、まず権利割合法の説明をします。

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法① 】

 

「それでは、権利割合法についてお話します。

 

最初に、対象土地の価格時点における更地としての価格を求めます。

 
次に、対象土地上に存する借地権の経済価値を表した権利割合を把握します。

 

 
そして、把握した借地権の権利割合を控除した底地に相当する割合について、底地の市場性に照らして十分検討して、本件の底地割合を判断します。

 
更地としての価格にこの底地割合を乗ずることで、対象土地の底地価格を求めました」

 

鑑定評価書に目をやると、更地としての価格は、300,000円/㎡ とありました。

 

 

<次回に続く>

 

 

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いよいよ、鑑定評価の手法を適用し、価格を求めていきます。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価手法の適用方針 】

 

「ここまでの内容について、何かご不明な点はありませんでしょうか?」

不動産鑑定士が確認します。

 

妹と私は、「大丈夫です」「続けてください」と、答えました。

 

「それでは、価格を求めるために適用する鑑定評価手法についての説明に移らせて頂きます。

 

今回の評価では、二つの手法を適用します。
その上で、最後に、求められた二つの価格を比較検討し、調整して、最終的な評価額を決定します。

 

 

適用する一つ目の手法は、対象土地上の借地権の権利割合を把握したうえで底地の第三者売買価格を求める”権利割合法”、もう一つの手法は、地代収入に基づく”収益還元法”です」

 

 

<次回に続く>

 

 

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不動産鑑定士は役所で対象地とその周辺についてしっかりと調査を行っています。

 

 
【 底地の鑑定評価:行政的条件についてのまとめ 】

 

墨田の土地にかかる規制の内容が、表にまとめられていました。

 

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「準工業地域」に所在する私たちの土地は、「建ぺい率は80%、容積率は200%」であり、その他「準防火地域、第3種高度地区、日影規制4h-2.5h,4m、新たな防火規制区域、特別工業地区」の規制があるそうです。

 

 

土地に埋蔵文化財が埋まっていないか、土壌汚染の可能性はないか、といった項目もあり、いずれも該当の可能性は低いとのことで安心しました。

 

 

<次回に続く>

 

 

 

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賃貸マーケットについてもプロの眼から見た説明がなされます。

 
【 底地の鑑定評価:市場分析② 】

 

不動産売買マーケットの説明に加えて、不動産賃貸マーケットについても鑑定士の見解が示されました。

 

 

 

「当地域は、最寄駅から300mほど(徒歩3~4分程度)の距離に位置する住工混在地域である。対象土地が接面する区道を南に約50m下ると商店街があり、また北方徒歩5分ほどには物販・飲食店舗が入居するショッピングモールが立地し、交通利便および生活利便ともに良好な地域である。

 

 

土地賃貸借に係る賃貸市場の状況としては、先述のとおり、当地域及びその周辺において熟成した借地権取引が比較的多く見られることからもわかるように、長期に亘り契約期間の経過した旧借地法に基づく借地が大方を占めているが、事業用等の借地にあっては、定期借地契約も徐々にではあるが見られるようになった。

 

当地域に多い昭和時代に創設された借地については、特段の問題がなければ契約更新が可能であることから、今後も土地賃貸市場については大きな市況の変化はないものと予測される。

 

当地の継続契約に係る地代水準について地域調査を行った結果、その契約内容等の如何により様々ではあるが、建物所有目的の借地契約(但し、契約更新可能な普通借地の場合)にあっては、坪当り1,000円/月前後のものが多く見受けられる。

 

当地域において今後も、地代水準に大きな変動はなく推移していくものと予測される。」

 

 

<次回に続く>

 

 

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墨田の土地の関係する売買マーケットはどのような状況でしょうか?

 
【 底地の鑑定評価:市場分析① 】

 

ここまでで、墨田の土地評価の基礎的項目について、整理・確認が済んだようです。

 

不動産鑑定士は、鑑定評価額計算の前提となる、市場分析の話に移りました。

 

昨今の社会経済情勢といった一般的な話に始まり、東京都そして墨田区という地域の状況の説明がありました。

特に地価動向については、FRAコンサルティングの代表鑑定士は東京東部の公的な地価評価で取りまとめ役に就いているそうで、最新の情報が聞けました。

 

私たちの土地が関係する不動産売買マーケットは、以下のような特徴があるそうです。

 

「当地域については、借地権による土地利用も比較的多く見られ、借地権取引の熟成した地域ということができる。

対象土地前面の相続税路線価による借地権割合は60%であるが、実際の借地権売買にあっては、借地契約条件や建物の堅固・非堅固の別、残存期間や契約の個別性等により幅が生じるものの、借地権割合として50~60%程度で取引されているようである。

 

 

また、対象不動産のように借地権と表裏の関係にある底地について、借地人がこれを買取る場合は<1-借地権割合>で、ある程度の売買価格が把握できるとしても、第三者に売却する場合は相当に市場性が減退し、低廉になるものと考えられる。

 

売買市場における市場参加者について土地(完全所有権)需要者は、主に地元の事業者や不動産業者または個人の実需者等と比較的幅広い層を捉えているが、底地の購入者にあっては、借地人の買取りを除けば、地元の不動産業者や転売専門業者となる。」

 

<次回に続く>

 

 

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墨田の土地について、様々な確認が行われていました。

 
【 底地の鑑定評価:借地権についてのまとめ 】

 

■Ⅳ.評価対象不動産の確認■ としても、色々な項目が上がっていました。

 

確認が、実地調査、資料調査、依頼者聴取(書面・口頭)のどの方法でなされたのかが明らかにされたあと、物理的な確認と、権利についての確認の内容が記載されています。

 

権利に関しては、私と妹が土地の所有者であるという記述に続いて、所有権以外の権利、つまり借地権について、以下のようにまとめられていました。

 

「対象土地に建物所有を目的とした土地賃借権が確認される。
したがって、対象土地は借地借家法(旧借地法)により保護される土地賃借権が付着した底地となり、借地権の存在が認められる。

 

土地賃貸借契約の概要は以下のとおりである。

 
c1d1328bb4af10229d2ac57e342257e9_s●契約の目的: 普通建物所有

●契約の形式: 書面(土地賃貸借契約書)による

●契約始期: 詳細は不明だが、昭和時代からの由

●現行契約期間: 平成23年1月1日~平成42年12月31日 20年間

●現行地代の額: 月額106,000円(坪1,000円)

●一時金の授受: 権利金等の授受は不明

●借地面積: 106坪

 
◆原契約の始期は、状況から判断し昭和時代からのものと見受けられ、当該借地権は旧借地法に基づく土地賃借権と認められる。

◆本件土地評価において採用する登記簿数量(350㎡)と、契約上の借地面積数量(160坪)が概ね一致することを確認した。

◆当権利の存する範囲については、既存建物の敷地に対する配置の状況、また、使用建ぺい率や容積充足率等を勘案し、画地の全てに及ぶと判断される。なお、借地面積に関しても登記簿記載の画地面積が実態に合致しているものと判断し、借地数量に相当することも確認した。

◆本件借地権は賃貸借契約に基づく土地賃借権である。よって、土地について直接的な賃借権登記はないものの借地人の所有する建物の保存登記がなされていることから、第三者対抗力を備え、法的保護を受ける普通借地権と認められる。」

 

 

<次回に続く>

 

 

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鑑定評価の基本的事項についての説明が続きます。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価の依頼目的 】

 

■Ⅲ.鑑定評価の基本的事項■の項目の一つとして、鑑定評価の依頼目的 が書かれていました。

 
308a3c33a2c5ae68c851be45be0ef71b_s「依頼者であるE様とご親族との間において、時価相当額による不動産の交換取引を行う。この取引に際し、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価により適正な時価相当額を把握する必要があることから、不動産の鑑定評価を依頼することになった由。
なお、評価対象土地は共有不動産であるため、求められた底地価格について共有持分に応じて按分した価格をもって本件鑑定評価額とする。」

 
なるほど。確かに、その通りです。

 
<次回に続く>

 

 

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